【文章內(nèi)容簡介】 汽車市場 據(jù)貴陽市建設(shè)規(guī)劃局（建設(shè)管理處）介紹：政府重點扶持南面，主要因為加快金陽新區(qū)建設(shè)，需要相關(guān)企業(yè)作為支撐，使得市場重新整合；北面?zhèn)纫运帢I(yè)、生物為主，關(guān)于汽車市場方面的項目還未發(fā)現(xiàn)。目前汽車交易市場重點匯集在花溪大道、太慈橋和小河，花溪大道和太慈橋地段由于交通便捷，經(jīng)營時間長，已聚集人氣，形成氣候。 花溪大道兩側(cè)還在繼續(xù)擴建中，例如貴州汽車城附近、通銀汽配商城旁、太慈橋的鳳凰商住樓 2500 ㎡今年年底投入使用等中小項目。 正在審 批的一個靠近金陽 7— 8 萬㎡的汽車城項目，由一家私營企業(yè)的房開商開發(fā)，有汽車品牌商家參與投資，類似于升華汽車城，操作難度不大。 由華通汽車有限公司擬定在金陽開發(fā)的占地 60 畝的 4S 店，目前正在緊張籌備中。該汽車銷售企業(yè)為北京現(xiàn)代、寶馬、千里馬、中華汽車等四個暢銷品牌的貴州地區(qū)銷售總代理，在貴州具有較強的實力。 第三節(jié) 貴陽汽車市場的市場特點分析（調(diào)研結(jié)論） 一、 政府職能部門對汽車市場布局的政策引導(dǎo)力度較弱 資料顯示，目前全國正在興建或者計劃興建的汽車交易市場有上百個，而且動輒就是幾千畝地，上億元的投入。上海 耗資 500 億元打造“亞洲第一國際汽車城”；北京投資超過 百億元的汽車城將拔地而起；廣州宣稱要打造“中國底特律”； 浙江金華正在打造一個總體規(guī)劃面積 3000 畝的金華汽車城。雖然在整體上有市場過熱的嫌疑，但發(fā)達地區(qū)對汽車產(chǎn)業(yè)在市場建設(shè)方面較為前瞻性的政策引導(dǎo)措施，貴州相比而言相形見絀。 貴州地方政府在產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、市場宏觀規(guī)劃、土地轉(zhuǎn)讓政策、工商管理等諸多方面對汽車市場的 建設(shè) 并未采取有效的政策扶持措施，貴州汽車市場整體而言的各自為政、低水平的市場競爭態(tài)勢呈愈演愈烈之勢。 二、 硬件落后是貴陽各汽車市場的通病 在 發(fā)達地區(qū)，現(xiàn)有的大多數(shù)汽車市場因土地使用年限的限制，導(dǎo)致投資者和經(jīng)銷商都不愿也不能作長遠(yuǎn)規(guī)劃。貴陽市各老牌汽車市場同樣面臨這一重新規(guī)劃的“后遺癥”。新建的汽車市場因起點較低，實力不強，在規(guī)模效益和硬件建設(shè)等方面均顯落后。如通銀汽配商城，在開發(fā)及經(jīng)營理念方面雖然借鑒了發(fā)達地區(qū)的做法，但仍擺脫不了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通常思維，通過“物業(yè)銷售”回收投資成本，“分零銷售”式的做法導(dǎo)致在市場硬件建設(shè)方面無特色和前瞻性，據(jù)調(diào)查，通銀汽配商城的鋪位銷售及招商情況并不十分理想。 三、 汽車市場經(jīng)營理念與市場消費特點不一致 汽車市場 形式多樣，有多種品牌、不同經(jīng)銷商集中在一起的“集貿(mào)式”市場；有三位一體、四位一體的汽車專賣店；有多種汽車專賣店集中的汽車大道；有單一廠家的多種品牌、多種車型集為一體的汽車展示廳；有集各種汽車品牌于一體的汽車超市等。目前，貴陽市以3S、 4S 專賣店形式推出的汽車銷售網(wǎng)點越來越多，但真正意義上的集整車、零部件銷售，服務(wù)、信息提供四位一體的專賣店并未出現(xiàn)，由于 4S 專賣店經(jīng)銷商必須向廠商購買特許權(quán)、服務(wù)商標(biāo)使用權(quán)等，日后接受銷售培訓(xùn)也要交費。由于專賣店的運營成本非常高，為此專賣店為客戶提供維修和其他服務(wù)的費用也會很高 。對于消費者來說，雖然付出了高額的維修費用，但有時得到的服務(wù)卻不一定比非專賣店更好。 由于消費者在買車之前沒有確定的品牌概念，常常是明確了希望購買的汽車的價位后，還不知道各價位有多少不同品牌的車型。在這當(dāng)中，他必須要經(jīng)過一個選擇的過程，而汽車交易市場最適合消費者進行比較和挑選。所以，一個龐大的市場，多個品牌集中經(jīng)營，會為汽車消費者提供一個更有利的消費環(huán)境。 四、 業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)企業(yè)整體實力不強 目前，貴陽雖有汽車銷售服務(wù)企業(yè) 200 多家，但各銷售服務(wù)企業(yè)整體實力不強，主要體現(xiàn)在如下幾個方面： 注冊資金少，多數(shù)汽車 銷售服務(wù)企業(yè)注冊資金在 200500 萬元； 多數(shù)汽車銷售服務(wù)企業(yè)經(jīng)營面積集中在 200— 500 ㎡之間； 賣場內(nèi)車的輛數(shù)少，每個品牌一般只有 1— 2 輛，甚至缺貨。 據(jù)發(fā)達地區(qū)同業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，一個真正意義上的專賣店一年需要的開支至少在 400 萬元以上。而從銷售來看，每輛車的利潤在 30005000元左右，一些成熟車型的利潤只有 10002020元，甚至不賺錢。按照每輛車?yán)麧?3000 元計算，專賣店每年也要銷售 1300 輛車以上才能“保本”，但能夠達到這個數(shù)量的經(jīng)銷商卻是少之又少。而在貴陽，還沒有具備如此實力的汽車銷售服務(wù)企 業(yè)。 五、 業(yè)內(nèi)各銷售服務(wù)業(yè)態(tài)未能協(xié)調(diào)發(fā)展 據(jù)美國汽車后市場協(xié)會的調(diào)查，在美國，有 1 美元的汽車在路上跑，便伴隨有 8 美元的相關(guān)服務(wù)。美國是世界上頭號汽車大國，其直接和間接為汽車、為駕車人的服務(wù)十分完善，使得汽車后市場的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于汽車市場的空間，所以汽車后市場要比汽車市場更為火爆。 汽車后市場是一個提供服務(wù)的市場，關(guān)鍵是要樹立現(xiàn)代汽車后市場新的服務(wù)觀念。 一是“大服務(wù)的觀念”。從提供服務(wù)的主體來講，不僅有廠家的售后服務(wù)，也有政府部門的管理服務(wù)和各種社會機構(gòu)的服務(wù)；從服務(wù)的內(nèi)容上講，不是單一汽車維修，諸如汽車資訊、 消費信貸、技術(shù)培訓(xùn)、辦證年檢、加油換件、養(yǎng)護美容、繳納稅費、保險理賠、搶救援助、汽車文化娛樂等等，凡是人們圍繞著汽車的需求，都應(yīng)包括在內(nèi)。 二是“人性化服務(wù)的觀念”。服務(wù)的對象是人而不單是車。一切要從有車人的需要出發(fā)，替他們著想，給他們提供方便，為他們排憂解難，幫助他們實現(xiàn)人與車的完美結(jié)合。 中國發(fā)達地區(qū)在汽車后市場的建設(shè)方面正在進行積極的探索，貴陽在汽車后市場的建設(shè)方面還尚未確立清晰的思路，各汽車銷售服務(wù)企業(yè)的主要利潤源還是通過對有形商品和有形服務(wù)來實現(xiàn)的。 六、 業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場（或企業(yè)）的領(lǐng)航員 角色 龍頭性或指標(biāo)性汽車交易市場的核心是必須提供完善的配套服務(wù)設(shè)施。 首先，要選擇較好的地理位置； 其次，建立和鞏固新市場的經(jīng)營理念，新亞市將在廣告宣傳上加大投入； 第三，從設(shè)計、布局、業(yè)務(wù)流程方面改善購車環(huán)境； 第四，市場要完善服務(wù)功能。將整個市場規(guī)劃為一個大 4S 店，不僅僅賣整車，還包括保養(yǎng)、維修服務(wù)和信息反饋等。 對駐場經(jīng)銷商而言，一個好的汽車市場應(yīng)為他們提供良好的商務(wù)、生活條件，比如辦公、通信、倉儲、物流等；對消費者而言，一個成功的汽車市場里最好要提供“一站式”服務(wù)，買車、貸款、上牌、繳費全部可以就地 解決，這樣就需要車管所、公安檢測、購置稅辦、 銀行、保險等各個單位全部駐地辦公。此外，市場還要提供一些特色服務(wù)，比如修一條試車道，讓消費者買車時可以親自試車；定期舉行新車發(fā)布、車展等汽車文化活動、全場讓利促銷活動等。顯然，貴陽汽車市場業(yè)內(nèi)缺乏龍頭性或指標(biāo)性市場（或企業(yè)）的領(lǐng)航員角色。 七、 貴陽汽車銷售服務(wù)業(yè)其它相關(guān)信息總結(jié) 汽車交易市場、汽配市場及維修美容市場的分布特點：汽車交易市場偏向城郊，離城區(qū)較遠(yuǎn)；汽配市場聚集在太慈橋附近，屬于城區(qū)；維修美容市場主要分布城內(nèi)，不成規(guī)模； 從汽車市場的租金分析：太慈橋（ 50 元 /㎡?月） —— 皂角井（ 30 元 /㎡?月） —— 中曹司（ 20 元 /㎡?月）逐漸遞減，租金不僅跟規(guī)模、配套設(shè)施、服務(wù)有關(guān)外，更重要的是地段起到?jīng)Q定性作用； 汽配市場發(fā)展最快，僅今年增加升華汽車城 10000 ㎡，通銀汽配商城 8500㎡，通銀汽配商城的汽配門面出租率僅為 50%，汽配市場逐漸趨向飽和； 新上市項目物業(yè)管理費幾乎均為 3 元 /㎡?月； 新上市項目均有優(yōu)惠：升華汽車城免 1年物業(yè)管理費，通銀汽配商城簽約在 1— 4 年內(nèi)，租金免半； 第二部分 三利商貿(mào)城項目定位分析 第一節(jié) 三利商貿(mào)城項目概況 一、項目開發(fā)背景 “貴陽三利商貿(mào)城”是貴州三利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬在貴陽市新添大道南段 302 號，原省供銷社下屬機械廠和土產(chǎn)公司用地范圍內(nèi)開發(fā)的集汽車貿(mào)易、電器經(jīng)銷為一體的綜合性商貿(mào)城。該地塊產(chǎn)權(quán)屬省供銷社下屬機械廠和土產(chǎn)公司兩家單位所有?，F(xiàn)該地塊己經(jīng)省供銷社同意由貴州三利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實施開發(fā)。 二、項目用地狀況 項目地塊的用地現(xiàn)狀是總用地面積 160畝，合 106672 ㎡，地塊沿新添大道長 473 米，縱深 70— 130米。交通便利且輻射面廣，地塊距貴陽市區(qū)約 3 公里，東北繞城公路 公里，通過新添大道能方便快捷地轉(zhuǎn)上 貴遵、貴畢、貴新、貴黃四條高等級公路，并與 2 320國道相連。 在 160畝土地中，可供使用的平整土地約 120畝，合 50004㎡，林地及坡地約 40 畝，合 26668 ㎡，周邊林木蔥郁、環(huán)境優(yōu)美。項目用地范圍內(nèi)原來的機械廠和土產(chǎn)公司兩個單位，由于體制及市場原因，均處于停業(yè)虧損狀態(tài)，均無居住人口，不需動遷。目前該地塊現(xiàn)有供電能力 190KVA，且增容余地大，供水能力為年計劃用 l． 2 萬立方，電信網(wǎng)絡(luò)通過，煤氣、排污、排洪條件具備。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及實施方案 一、 建設(shè)規(guī)模 根據(jù)項目定位方案和初步設(shè)計，建 設(shè)規(guī)模為： 總占地面積： 64000 ㎡ 總建筑面積： 100000 ㎡ 主入口廣場： 3000 ㎡ 停車場： 6800 ㎡ 道路： 7300 ㎡ 綠化及環(huán)境： 6900 ㎡ 主體三層： 40000 ㎡ /層 二、實施方案 按照“統(tǒng)一規(guī)劃、總體設(shè)計、分期實施”的原則，第一年先投資建設(shè) 40000 ㎡及主入口廣場，第二年在 40000㎡投入營運的同時，再 投資建設(shè)后 60000 ㎡，兩年內(nèi)完成全部建設(shè)任務(wù)。 第三節(jié) 三利商貿(mào)城商業(yè)業(yè)態(tài)定位建議 一、商業(yè)業(yè)態(tài)定位 三利商貿(mào)城項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位應(yīng)立足于汽車銷售與服務(wù)產(chǎn)業(yè)多元化的做法。商業(yè)業(yè)態(tài)定位：以集整車銷售、零部件銷售、服務(wù)、信息提供四位一體的（ 4S）大市場為主體，集品牌特色餐飲、汽車娛樂與文化產(chǎn)業(yè)為一體的大型汽車園。 業(yè)態(tài)功能如圖示： （ 4S）汽車專賣中心 信息提供 服務(wù) 零部件銷售 整車銷售 汽配中心 汽車維修服務(wù)中心 汽車銷售中心 二、規(guī)劃設(shè)置建議 本項目建筑規(guī)模 10 萬㎡，暫考慮 8 萬㎡，具體面積分配如下表： 序號 名 稱 面積分配 位置設(shè)置 經(jīng)營 1 汽 車銷售中心 30000 ㎡ 一樓賣場附廳 二樓一半體量 分零租賃 2 （ 4S）汽車專賣中心 10000 ㎡ 一樓賣場主廳 分零租賃 3 汽配中心 5000 ㎡ 一樓賣場附廳 分零租賃 4 汽車維修服務(wù)中心 2500 ㎡ 一樓賣場附廳 分零（或整體）租賃 5 汽車裝飾美容中心 2500 ㎡ 一樓賣場附廳 分零（或整體）租賃 6 倉儲物流中心 5000 ㎡ 二樓 分零租賃 7 服務(wù)中心 1200 ㎡ 二樓 —— 8 辦公商務(wù)中心 5000 ㎡ 三樓 分零租賃 9 舊車拍賣中心 1500 ㎡ 二樓 委托經(jīng)營 10 物業(yè)管理中心 500 ㎡ 一樓 —— 11 物業(yè)租賃中心 200 ㎡ 一樓 —— 12 汽車俱樂部 3000 ㎡ 三樓 委托經(jīng)營 13 新車加油站 300 ㎡ 附屬設(shè)施 委托經(jīng)營 14 品牌餐飲 5000 ㎡ 三樓 整體租賃經(jīng)營 15 員工宿舍區(qū) 5000 ㎡ 附屬設(shè)施 租賃經(jīng)營 16 其它 3300 ㎡ —— —— 在規(guī)劃設(shè)計時，要充分考慮如下方面： 土地平整，宜消除土地自然高差； 層高設(shè)置：不低于 ；一層層高不低于 ； （ 4S）汽車專賣中心是本項目賣場規(guī)劃的重中之重，要求考慮設(shè)置中庭，至少 跨二層層高，中庭區(qū)域可不考慮作第三層； 考慮從主樓兩翼開辟車道直達第二層； 考慮設(shè)置載重貨運電梯二部； 第一層設(shè)主入口通道（中庭位置）和兩個次入口（兩翼）； 試車場地設(shè)置于主樓背面靠山麓沿線； 汽車維修服務(wù)中心設(shè)置于第一層賣場附廳靠山麓一側(cè)； 汽車裝飾美容中心設(shè)置于第一層賣場附廳靠臨街面； 設(shè)置地面停車場（臨街沿線廣場內(nèi)），可同時考慮利用地塊自然高差做局部地下停車場； 1 為有利于規(guī)劃好賣場，可考慮不做沿街獨立門面； 1 加油站設(shè)置考慮獨立于主樓的臨街地塊位置，可同時對外營業(yè)； 三、商業(yè)服務(wù)與商業(yè)文化軟件建設(shè) 二 十四小時電話咨詢服務(wù)； 設(shè)立舊車拍賣中心（附屬業(yè)務(wù)），聘請汽車評估師委托估價，以利于以舊換新業(yè)務(wù)，暫不考慮規(guī)