【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公司認(rèn)為，結(jié)合以上數(shù)據(jù)及參照同類業(yè)態(tài)市場(chǎng)的特征需求及特性，在本項(xiàng)目的總體規(guī)劃上，獨(dú)立門面式商鋪和商場(chǎng)分割式商鋪（即產(chǎn)權(quán)式商鋪）各自比例應(yīng)該恰當(dāng)，具體比例還應(yīng)該考慮投資者的認(rèn)同度。但是，大體比例我公司認(rèn)為是7:3左右為合適五、樓層進(jìn)駐意愿分析在樓層進(jìn)駐意愿分析表中可以看出決大多數(shù)的經(jīng)營(yíng)戶都希望能進(jìn)駐一層經(jīng)營(yíng)，%，%的經(jīng)營(yíng)戶愿意進(jìn)駐二層，%的經(jīng)營(yíng)戶表示愿意進(jìn)駐三層，他們認(rèn)為在二、三層是沒(méi)什么生意可做的。因?yàn)樵谛缕脂F(xiàn)存的老市場(chǎng)都是單層商鋪（例如興隆裝飾城、國(guó)際商貿(mào)城即老振興市場(chǎng)），經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)者已經(jīng)形成了一個(gè)固有的觀念。這與項(xiàng)目的用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是相沖突的，這就需要在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，進(jìn)行合理布局，巧妙安排人流動(dòng)線，做好商業(yè)規(guī)劃，有針對(duì)性的將顧客引向高層消費(fèi)。(如果裝飾城只建設(shè)一層是肯定不允許的 ，那樣對(duì)土地的利用是不科學(xué)的，覺(jué)得建兩層比較合適，租金二層比第一層優(yōu)惠比較有吸引力，而且對(duì)于進(jìn)貨的方便程度不會(huì)造成影響，第一層進(jìn)駐陶瓷，門業(yè)，潔具比較好的，二層進(jìn)駐燈具，窗簾，地板等比較好，而且為了燈具的進(jìn)駐最好把二層的層高抬高便于燈具的展示，高的有做到67米的。)六、假如三層打造成特色專業(yè)街區(qū)，其進(jìn)駐意愿分析%的經(jīng)營(yíng)戶表示愿意進(jìn)駐，%的經(jīng)營(yíng)戶是不愿意進(jìn)駐的。原因分析如下：原因分析：在上表中可以看出經(jīng)營(yíng)戶不愿意進(jìn)駐三層的原因中最主要的兩個(gè)原因：客戶不愿意上樓；貨物運(yùn)輸不方便，特別是對(duì)于基礎(chǔ)類建材的。結(jié)合我們以往操作此類市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)和本行業(yè)的特點(diǎn)，假如要在市場(chǎng)內(nèi)建設(shè)三層賣場(chǎng)，首先要解決的是人流的引入，如人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)、指示與導(dǎo)入系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與布置等，盡量將客戶引導(dǎo)上高層消費(fèi)；其次為貨物運(yùn)輸問(wèn)題，即物流動(dòng)線的設(shè)計(jì)。在這兩個(gè)原因分析之外，在三層布置賣場(chǎng)，要選擇合適的業(yè)態(tài)將其打造成特色專業(yè)街區(qū)，以形成鮮明區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，以改善高層整體生意差的局面。并且盡量布置物流相對(duì)較少的業(yè)態(tài)，如家具類行業(yè)，通過(guò)賣場(chǎng)以外的倉(cāng)庫(kù)中轉(zhuǎn)貨物。七、租金承受分析在被調(diào)查經(jīng)營(yíng)戶租金承受價(jià)格分析中可以看出租金價(jià)格在1015元/平方米%，其次是1520元/平方米月。%的經(jīng)營(yíng)戶選擇的是10元/平方米月以下的租金。%的經(jīng)營(yíng)戶能承受每月20元/平方米以上的租金。這是因?yàn)樵谶B云港地區(qū)絕大多數(shù)的經(jīng)營(yíng)戶的商鋪?zhàn)饨鸲驾^低，所以人們已形成了一種習(xí)慣。這樣的情況會(huì)延長(zhǎng)投資者的回收期，降低投資熱情。八、購(gòu)鋪經(jīng)營(yíng)意向分析%的經(jīng)營(yíng)戶打算單純租賃經(jīng)營(yíng)，%，%的經(jīng)營(yíng)戶是打算購(gòu)買一部分再租賃一部分。這是因?yàn)樵谶B云港現(xiàn)如今的大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶都是以租賃商鋪形式來(lái)經(jīng)營(yíng)的，他們中有一部分人不贊成開(kāi)發(fā)商出售商鋪，認(rèn)為如果出售商鋪會(huì)造成將來(lái)商城業(yè)態(tài)的混亂。這就告訴我們以后在商城中必須引入統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的理念，以及開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)線運(yùn)作的決心等，樹(shù)立經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)鋪經(jīng)營(yíng)的決心，將一部分租賃戶轉(zhuǎn)變成商鋪的購(gòu)買者。%表示不確定，原因分析如下：不確定原因分析:在不確定原因中，有將近一半的被調(diào)查者是不清楚我們的價(jià)格，抱有觀望的態(tài)度，%的經(jīng)營(yíng)戶對(duì)我們市場(chǎng)將來(lái)的業(yè)態(tài)情況還不了解。因此，我們要加大宣傳力度以爭(zhēng)取到這兩部分的經(jīng)營(yíng)者。九、購(gòu)買面積意向分析通過(guò)以上的數(shù)據(jù)分析可以看出，在被調(diào)查經(jīng)營(yíng)戶的購(gòu)買面積意向分析中，有意向購(gòu)買商鋪的經(jīng)營(yíng)者中，％，％。這些面積的跨度從50200平方米，需求大小各不相同。結(jié)合我們以前操作同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，建議本項(xiàng)目設(shè)計(jì)成可以靈活分割合并的，以面積為50100平方米的，模塊式商鋪，以適應(yīng)不同客戶對(duì)面積的需要。十、建筑格局需求意向分析從建筑格局需求意向分析中可以看出需求單一層的較多，其次是門面加樓上共兩層的，這是因?yàn)樵诋?dāng)?shù)氐拇蠖鄶?shù)商城或商鋪都是單一層的建筑格局。三層以上的獨(dú)立商鋪在連云港地區(qū)還不是很多，許多的經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者還沒(méi)有這種認(rèn)識(shí)理念，所以這樣的商鋪在當(dāng)?shù)劁N售將存在較大的困難。所以，在本項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，應(yīng)該重視這個(gè)問(wèn)題。十一、購(gòu)買價(jià)格承受分析在上面圖表中可以看出購(gòu)買價(jià)格承受度分析中，價(jià)格主要集中在2000－4000元/平方米，將選項(xiàng)較高的四個(gè)價(jià)格，分別取各階段中值并按照百分比進(jìn)行加權(quán)平均，得出的價(jià)格為3000元/平方米【具體算法：2250%＋2750%+3250%+3750%）/(%+%+%+%)】。這是客戶定價(jià)的心理價(jià)位，最終要結(jié)合周邊住宅、商鋪的銷售價(jià)格，分別加權(quán)平均，進(jìn)行相關(guān)調(diào)整而得出總體銷售均價(jià)。二、在購(gòu)買商鋪時(shí)關(guān)心因素分析：在上面的圖中可以看出在購(gòu)買商鋪時(shí)最關(guān)心的因素主要還是地段、價(jià)格和優(yōu)惠政策，這是以后進(jìn)行商鋪銷售中，進(jìn)行推廣宣傳時(shí)，需要抓住的宣傳重點(diǎn)。其中最關(guān)心的因素：在最關(guān)心的因素中，所占比例最大的因素仍然是地段、價(jià)格以及輻射區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)買能力。這是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)戶在經(jīng)營(yíng)中最看中的就是商鋪的地段，在綜合考慮了商鋪的價(jià)格等因素后，才決定是否購(gòu)買商鋪。十三、倉(cāng)庫(kù)需求分析%的經(jīng)營(yíng)戶是需要倉(cāng)庫(kù)的，%的經(jīng)營(yíng)戶是不需要倉(cāng)庫(kù)的。這是經(jīng)營(yíng)戶根據(jù)他們的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)規(guī)模等需求不同而得出的結(jié)論。針對(duì)需求者的需求類型分析在調(diào)查過(guò)程中基本上所有的經(jīng)營(yíng)戶都不愿意購(gòu)買倉(cāng)庫(kù)，%可以說(shuō)是微乎其微。因?yàn)樵谶B云港地區(qū)幾乎所有經(jīng)營(yíng)戶的倉(cāng)庫(kù)都是租賃的，對(duì)他們來(lái)說(shuō)購(gòu)買倉(cāng)庫(kù)會(huì)占用他們較多的資金。十四、倉(cāng)庫(kù)需求面積分析，這是根據(jù)經(jīng)營(yíng)戶經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、品牌等的不同，所需求的倉(cāng)庫(kù)大小也是不一樣的。十五、倉(cāng)庫(kù)租賃價(jià)格分析（單位為：元/）在倉(cāng)庫(kù)租賃價(jià)格分析中可以看出租賃價(jià)格為610元/平方米%，這也是現(xiàn)如今連云港大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶租賃倉(cāng)庫(kù)的價(jià)格。十六、倉(cāng)庫(kù)銷售價(jià)格分析 通過(guò)以上分析可以看出，在連云港建材市場(chǎng)較落后，倉(cāng)庫(kù)多為租賃，所以在當(dāng)?shù)?，倉(cāng)庫(kù)銷售價(jià)格較低，主要集中在1001－1500元/平方米。十七、市場(chǎng)類型分析從市場(chǎng)類型分析中看出，在連云港大多數(shù)經(jīng)營(yíng)戶還是比較熟悉大市場(chǎng)型的專業(yè)市場(chǎng)，這是因?yàn)檫B云港地區(qū)的市場(chǎng)主要是以大市場(chǎng)型居多，還有相當(dāng)?shù)囊徊糠秩藢?duì)一站式購(gòu)物中心型市場(chǎng)不了解。所以建議今后對(duì)一站式購(gòu)物要重點(diǎn)宣傳。十八、商務(wù)公寓或單身公寓需求分析從商務(wù)公寓或單身公寓需求分析中得知，%的經(jīng)營(yíng)戶是不需要商務(wù)公寓或單身公寓的，%的人是要用來(lái)住宿的，用來(lái)辦公的就更少了。因?yàn)樵诋?dāng)?shù)氐暮芏嘟?jīng)營(yíng)戶都是連云港（新浦）當(dāng)?shù)厝嘶旧隙加凶约鹤〉牡胤剑挥泻苌俚慕?jīng)營(yíng)戶是連云港周邊地區(qū)或外來(lái)人員，且項(xiàng)目周邊靠近農(nóng)村，租房較便宜。所以，本項(xiàng)目商務(wù)公寓或單身公寓的目標(biāo)客戶中，經(jīng)營(yíng)者不能成為本案的主要群體。十九、商城必備硬件設(shè)施分析二十、市場(chǎng)統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的接受程度分析在市場(chǎng)統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一管理、%的經(jīng)營(yíng)戶是愿意接受的，而且我們?cè)谡麄€(gè)市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程中了解到有很多的經(jīng)營(yíng)戶是很贊成這種統(tǒng)一宣傳、管理、經(jīng)營(yíng)的模式的，且這是在連云港剛被經(jīng)營(yíng)戶接受，推廣不深的一種理念，在當(dāng)?shù)厣杏型诰虻挠嗟亍?二十一、背景資料（一）、是否是連云港人（二）、經(jīng)營(yíng)店鋪是租賃還是購(gòu)買的？%的人為連云港市區(qū)人，%的人為連云港周邊地區(qū)或其他城市的人。其中幾乎所有的經(jīng)營(yíng)戶的商鋪都是租賃來(lái)的只有很少的一部分人的商鋪是自己購(gòu)買經(jīng)營(yíng)的。（三）、現(xiàn)經(jīng)營(yíng)店鋪?zhàn)赓U價(jià)格分析注：以上X軸數(shù)字代表如下：（單位：元/平方米天）181529163101741118512196132071421 通過(guò)以上的分析可以看出，天，天，％?？梢?jiàn)在當(dāng)?shù)刈饨饍r(jià)格是比較便宜的，可能會(huì)在影響到銷售價(jià)格，造成投資回收期過(guò)長(zhǎng)，降低投資者的投資熱情。（四）、經(jīng)營(yíng)狀況分析在經(jīng)營(yíng)狀況分析中可以看出整個(gè)連云港地區(qū)的經(jīng)營(yíng)狀況還是比較好的，整個(gè)市場(chǎng)還是有很大的發(fā)展空間。特別是本案靠近生意最好的老市場(chǎng)，是很有市場(chǎng)空間的。（五）、租金支付方式分析（六）、經(jīng)營(yíng)方式分析整個(gè)市場(chǎng)的租金支付方式主要是以季度支付和半年支付。在經(jīng)營(yíng)方式中連云港總代理居多其次是普通經(jīng)銷商。第三部分、對(duì)投資者的調(diào)研分析一、進(jìn)行過(guò)哪些投資行為分析從投資者情況分析，%的曾有過(guò)商鋪投資，其次是股票投資和住宅投資，%。即60%的投資者并不了解商鋪投資情況，因此在后期投資理念宣傳中，需要進(jìn)一步宣傳商業(yè)投資理念。二、對(duì)投資商鋪感興趣分析%的被訪問(wèn)者對(duì)商鋪投資比較感興趣，這是個(gè)比較樂(lè)觀的數(shù)字。三、是否購(gòu)買過(guò)商鋪分析%的被訪問(wèn)者未進(jìn)行過(guò)商鋪投資，那么在后期推廣中需要商鋪投資理念的充分引導(dǎo)。四、購(gòu)買商鋪用途分析從中可以看出，純粹投資的人還是非常少，按照商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析，購(gòu)買商鋪?zhàn)再?gòu)自營(yíng)與投資商鋪的比例應(yīng)大于4：1，因此大部分人尚未真正了解商鋪投資的理念。五、購(gòu)買商鋪類型分析六、購(gòu)買商鋪面積意向分析從投資者情況分析，購(gòu)買商鋪近50%的人需要面積在60平方米以下，屬于小面積商鋪。那么在項(xiàng)目產(chǎn)品面積定位中，需要考慮小面積、低總價(jià)商鋪。七、購(gòu)買商鋪承受單價(jià)分析從中可以看出，69%左右的投資者，所能承受房?jī)r(jià)在4000元/平方米以內(nèi)。八、購(gòu)買商鋪承受總價(jià)分析普遍投資者所承受房款在20萬(wàn)以內(nèi)，此跟城鎮(zhèn)居民普遍承受能力相吻合。九、接受投資回收周期分析大部分人希望投資回報(bào)年限在8年以內(nèi)，即投資回報(bào)率在12%以上/年。十、對(duì)現(xiàn)有家具、裝飾、建材市場(chǎng)是否滿意分析十一、市場(chǎng)不足業(yè)態(tài)分析不足業(yè)態(tài)所占比例木業(yè)板材%陶瓷潔具%五金電器%電工電料%五金工具%燈具燈飾%油漆涂料%家具家飾%石膏線條%辦公家具%石材水泥%床上用品%櫥柜%地板%門業(yè)%藤藝%沙發(fā)布藝%工藝品%鐵藝%型材%十二、連云港一站式專業(yè)家居裝飾建材市場(chǎng)分析從上圖可以看出，投資者大部分人希望我們項(xiàng)目能做成一站式項(xiàng)目，項(xiàng)目起點(diǎn)要高，平穩(wěn)走路。十三、獲取投資信息渠道分析雷同于經(jīng)營(yíng)者分析十四、習(xí)慣性接觸媒體分析連云港新聞綜合頻道收視時(shí)間段分析連云港公共頻道收視時(shí)間段分析連云港影視綜藝頻道收視時(shí)間段分析雷同于經(jīng)營(yíng)者分析習(xí)慣性接觸報(bào)紙及其他媒體分析雷同于經(jīng)營(yíng)者分析十五、產(chǎn)品推介會(huì)參加意愿分析%的人愿意參加產(chǎn)品推介會(huì)，主要是因?yàn)槟芨?、更深的了解?xiàng)目。十六、國(guó)際商城知名度分析十七、到本案購(gòu)買商鋪意愿分析十八、反租銷售模式接受程度分析表示可以接受的，%，十九、是否認(rèn)可按市場(chǎng)區(qū)域劃分業(yè)態(tài)表示可以同意采用細(xì)部業(yè)態(tài)，%，二十、是否贊同市場(chǎng)統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理二十一、本案銷售價(jià)格分析投資者所能看好的銷售價(jià)格為30004000元/平方米，銷售銷售單價(jià)達(dá)86%左右。二十二、職業(yè)分析二十三、個(gè)人收入分析人均收入達(dá)23萬(wàn)/%，那么個(gè)人承受總房款額為30萬(wàn)左右二十四、家庭收入分析家庭人均收入達(dá)36萬(wàn)/%，那么個(gè)人承受總房款額為36萬(wàn)左右。第四章 本項(xiàng)目基本情況（略）本項(xiàng)目位于連云港市解放東路，毗鄰連云港振興國(guó)際裝飾城，交通物流比較便利，連云港長(zhǎng)途汽車站、火車站均于2公里左右。項(xiàng)目總建筑面積約11萬(wàn)平方米，項(xiàng)目目前仍處于一塊空地，現(xiàn)正從事做項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃。第五章 項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)※項(xiàng)目位于連云港解放東路，比鄰連云港振興國(guó)際裝飾城，物流方便。區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，連云港人，來(lái)此經(jīng)商的商戶對(duì)此地段比較熟悉。※和連云港老的裝飾建材市場(chǎng)為鄰，商業(yè)氛圍濃郁，人流量大?！鶕?jù)我公司近期對(duì)連云港市區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)的考察，發(fā)現(xiàn)連云港市區(qū)內(nèi)的商業(yè)市場(chǎng)大部分缺乏專業(yè)的市場(chǎng)管理和運(yùn)營(yíng)，對(duì)現(xiàn)代社會(huì)市場(chǎng)管理理念意識(shí)淡薄，這賦予本案的商務(wù)管理理念具有絕對(duì)的先進(jìn)性?！卷?xiàng)目的規(guī)模較其它項(xiàng)目比較大，經(jīng)營(yíng)范圍廣，門類齊全，建成后可以成為港城的“購(gòu)物一站式的”建材裝飾城。劣勢(shì)※本案商業(yè)總建筑體量巨大，屬新興市場(chǎng)建筑體，連云港市現(xiàn)有的商業(yè)市場(chǎng)對(duì)本案有較大的市場(chǎng)沖擊力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大，本案后期的銷售具有較大的消極影響?！卷?xiàng)目經(jīng)營(yíng)范圍與現(xiàn)有項(xiàng)目有重疊，競(jìng)爭(zhēng)壓力大，周邊項(xiàng)目的發(fā)展都已比較成熟，經(jīng)營(yíng)的門類比較齊全，本項(xiàng)目在以后經(jīng)營(yíng)中進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)時(shí)比較難突破。※周遍物業(yè)比較破舊，道路建設(shè)及市政配套很不完善，區(qū)域整體形象不佳，狀況一時(shí)難以改變。機(jī)會(huì)※本案地塊屬于連云港正在規(guī)劃的商業(yè)地塊，隨著解放東路的建設(shè)、周遍物業(yè)及配套設(shè)施的建設(shè)、規(guī)劃中的大型居住區(qū)的落實(shí)，本案周邊四方鋼材城的搬遷，新鋼材市場(chǎng)的建設(shè)，老裝飾城的原址重建，廣開(kāi)建材城的建設(shè)及市區(qū)城市化建設(shè)的進(jìn)程，會(huì)大大改變現(xiàn)有物業(yè)的周邊環(huán)境，提升本案的商業(yè)品位，升值潛力明顯?！S著連云港的城市大開(kāi)發(fā)開(kāi)展，連云港大環(huán)境的日益變化，整個(gè)城市的建設(shè)水平的提高對(duì)本案商業(yè)價(jià)值有巨大的提高。威脅※連云港的經(jīng)濟(jì)還比較落后，城市的整個(gè)商業(yè)水平還比較低，只有少數(shù)的大型的商業(yè)體落戶港城商業(yè)一直處在不冷不熱的狀況，人均消費(fèi)水平有限?！ú难b飾市場(chǎng)的容量有限，市場(chǎng)趨于飽和，本案進(jìn)入市場(chǎng)，打開(kāi)市場(chǎng)有一定的難度。※距本案不遠(yuǎn)的廣開(kāi)置業(yè)所建的建材裝飾城與本案在建設(shè)時(shí)間上，建筑體量，和經(jīng)營(yíng)范圍上具有同質(zhì)性，是本案的最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。但該項(xiàng)目現(xiàn)在任何情況均未定，可能在本項(xiàng)目定位確定后，他們?cè)倜媸??！壤鲜袌?chǎng)確定要拆遷，但沒(méi)有具體文件，因此，老市場(chǎng)本身將對(duì)本案形成威脅。通過(guò)以上本項(xiàng)目SWOT的分析，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)因素，克服弱點(diǎn)因素，利用機(jī)會(huì)因素，化解威脅因素；考慮