【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 際機(jī)場(chǎng)60公里，距大托鋪貨運(yùn)機(jī)場(chǎng)35公里；繞區(qū)而過(guò)的湘江四季通航，千噸級(jí)輪船可經(jīng)長(zhǎng)江直達(dá)株洲區(qū)域環(huán)境：區(qū)內(nèi)高、多層公寓、復(fù)式公寓和各種別墅應(yīng)有盡有；4萬(wàn)平方米的標(biāo)準(zhǔn)廠房設(shè)施齊全；占地15公頃的炎帝廣場(chǎng)和高度達(dá)365米的廣播電視發(fā)射塔氣勢(shì)恢宏，是中國(guó)南方最大的城市廣場(chǎng)和湖南最高鋼架結(jié)構(gòu)的廣播電視發(fā)射塔；區(qū)內(nèi)建有兩所三星級(jí)以上涉外賓館、一個(gè)大型會(huì)議中心和一個(gè)大型文化宮；各類(lèi)學(xué)校幼兒園、醫(yī)院、購(gòu)物中心和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等一應(yīng)俱全。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析株洲市圍繞“雙百”城市發(fā)展目標(biāo)和“東提西拓，合攏三角”建設(shè)思路，株洲城市中心的將逐漸西移，天元區(qū)也就是市民常說(shuō)的河西區(qū)將成為株洲新的政治、經(jīng)濟(jì)中心。其房地產(chǎn)的發(fā)展水平及發(fā)展速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。具體表現(xiàn)不僅在價(jià)格、開(kāi)發(fā)的品質(zhì)上還表現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的規(guī)模，開(kāi)發(fā)的檔次上。天元區(qū)主要樓盤(pán)分析項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型占地（畝）總建面（㎡）容積率湘銀小區(qū)多層、小高層、別墅1802400002．0明珠花園別墅、多層、小高層1631600001．45親親家園小高層41760112．33學(xué)林雅苑商住114．6珠江花園多層、別墅2451500000．91（一）、分布描述由于天元區(qū)為新開(kāi)發(fā)區(qū)域，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較低分散。雖然沒(méi)有明顯的分布規(guī)律，但也一些天元區(qū)的特點(diǎn)，這就是現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的一些高素質(zhì)的樓盤(pán)都有沿湘江的風(fēng)景優(yōu)勢(shì)，如湘銀小區(qū)、明珠花園等。（二）、開(kāi)發(fā)類(lèi)型天元區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一大特點(diǎn)就是多層、小高層、別墅混合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目比較普遍，既使一些檔次比較低的樓盤(pán)也都出現(xiàn)多層與別墅混合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。這樣的開(kāi)發(fā)類(lèi)型的出現(xiàn)的初衷是想利用別墅項(xiàng)目提升整個(gè)項(xiàng)目的檔次，其結(jié)果可能相反，多層和小高層住宅降低了別墅住宅的品味。這樣開(kāi)發(fā)類(lèi)型太多，說(shuō)明當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商層次還需要進(jìn)一步提高。（三）、區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格該區(qū)域的株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，其房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格普遍高于其他區(qū)域的價(jià)格，其區(qū)域均價(jià)在1450元/㎡左右。具體部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格如下：項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類(lèi)型主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）備注湘銀小區(qū)多層901201550小高層1001301600海創(chuàng)明珠花園多層901301630別墅3003500聯(lián)誼親親家園小高層1201500學(xué)林雅苑商住1301701450l 天元區(qū)價(jià)格最貴的多層住宅也是株洲最貴多層住宅是明珠花園的1630元/㎡，別墅也是明珠花園的3500元/㎡。l 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的漸漸火熱，其價(jià)格將還有很大的上升空間。項(xiàng)目STOW分析優(yōu)勢(shì)：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛起步的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還不是十分激烈，同時(shí)，市民對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有所認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)的鋪墊不需太多的氣力和引導(dǎo)；項(xiàng)目位于天元區(qū)政府對(duì)面，與新建的株洲市政府咫尺相臨，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的具有較大的升值潛力；政府對(duì)于天元區(qū)建設(shè)的大力支持，使項(xiàng)目周邊的配套的日趨完善；有當(dāng)?shù)卣拇罅χС?；本公司的品牌?yōu)勢(shì)和豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)；劣勢(shì)：項(xiàng)目前期拆遷的和規(guī)劃的不確定，可能會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一定的抗性；原有的工廠是否會(huì)影響地塊土質(zhì)不明確，可能對(duì)項(xiàng)目成本有一定的影響因素；項(xiàng)目配套有欠缺，要成為成熟區(qū)域尚需時(shí)日，將對(duì)本項(xiàng)目有一定影響。機(jī)會(huì)點(diǎn)：隨著城市建設(shè)的步伐不斷加快， 項(xiàng)目所處區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘行碌牧咙c(diǎn)；項(xiàng)目所處天元政府對(duì)面，過(guò)去為經(jīng)貿(mào)委下屬企業(yè)用地，因此道網(wǎng)和相關(guān)管線網(wǎng)完善；項(xiàng)目地塊為單位用地，場(chǎng)內(nèi)拆遷量工作容易開(kāi)展，降低了開(kāi)發(fā)周期；項(xiàng)目周邊體育場(chǎng)啟動(dòng)力，推動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的影響力。威脅點(diǎn)：項(xiàng)目周邊其它一些高素質(zhì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于項(xiàng)目有一定威脅；當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商將一些開(kāi)發(fā)成本灘到消費(fèi)者身上，對(duì)公司的本地化操作有一定影響。第四部分：投資回報(bào)分析初步投資概算表一、 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 建設(shè)用地面積：98畝（65366㎡） 總建筑面積：104586㎡ 土地價(jià)格：98畝30萬(wàn)/畝=2940萬(wàn)元 樓面地價(jià)：281元/㎡二、 初步投資概算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位成本費(fèi)用合計(jì)備注一土地成本281元/㎡2940萬(wàn)元二前期費(fèi)用100元/㎡1046萬(wàn)元臨水、臨電、圍墻、報(bào)批、設(shè)計(jì)、勘測(cè)等（由株洲方面提供，與其他地方基本相同）三建設(shè)成本500元/㎡5229萬(wàn)元含基礎(chǔ)部分四配套工程98元/㎡1025萬(wàn)元該項(xiàng)費(fèi)用是按照普通的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，基本適合各地的開(kāi)發(fā)成本。株洲方面提供成本僅為10元/㎡，即十分簡(jiǎn)單的綠化工程費(fèi)用，而其他費(fèi)用全部向消費(fèi)者另外收取。在市調(diào)過(guò)程中確認(rèn)株洲各項(xiàng)目普遍不同程度的收取如：管線費(fèi)、智能化配套費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、防盜門(mén)費(fèi)以及煤氣入戶費(fèi)等費(fèi)用，前幾項(xiàng)費(fèi)用除了煤氣入戶費(fèi)一般不計(jì)入開(kāi)發(fā)成本外，其他費(fèi)用通常均計(jì)入成本。1給水工程18元/㎡2污水處理8元/㎡3配電工程18元/㎡4電話12元/㎡5有線電視7元/㎡6智能化系統(tǒng)10元/㎡7綠化25元/㎡五不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)16元/㎡166萬(wàn)元一～四項(xiàng)的3%六費(fèi)用小計(jì)995元/㎡10406萬(wàn)元銷(xiāo)售及管理成本分析表一、 主要銷(xiāo)售數(shù)據(jù) 總建筑面積：104586㎡ 可銷(xiāo)售面積：103586㎡其中：住宅部分：100000㎡ 商鋪部分：3586㎡ 不可銷(xiāo)售面積（配套面積）：1000㎡（約為總建1%以內(nèi)） 預(yù)計(jì)平均銷(xiāo)售價(jià)格其中：住宅部分：1500元/㎡ 商鋪部分：4500元/㎡ 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入其中：住宅部分：15000萬(wàn)元 商鋪部分：1614萬(wàn)元總計(jì)收入：16614萬(wàn)元二、 銷(xiāo)售及管理成本分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱費(fèi)用合計(jì)備注一銷(xiāo)售費(fèi)用664萬(wàn)元傭金為銷(xiāo)售收入2%、廣告及銷(xiāo)售中心包裝（前期臨時(shí)租用，后期商鋪改建）2%二管理費(fèi)用332萬(wàn)元為項(xiàng)目公司的日常開(kāi)銷(xiāo)及人員管理工資三小計(jì)996萬(wàn)元稅金計(jì)算表總投資額：10406萬(wàn)元銷(xiāo)售及管理成本：996萬(wàn)元預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入其中：住宅部分：15000萬(wàn)元 商鋪部分：1614萬(wàn)元總計(jì)收入：16614萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱費(fèi)用合計(jì)備注一土地增殖稅166萬(wàn)元該項(xiàng)按照有關(guān)營(yíng)業(yè)稅及附加規(guī)定計(jì)算為銷(xiāo)售收入的6%，但株洲方面提供數(shù)據(jù)僅為5元/㎡，以何種方式節(jié)約稅金有待考證二銷(xiāo)售稅金及附加997萬(wàn)元三所得稅1336萬(wàn)元四小計(jì)2499萬(wàn)元現(xiàn)金流量初步分析表一、 資金的籌措本項(xiàng)目需要投資總額10406萬(wàn)元，開(kāi)工面積104586㎡，項(xiàng)目將分兩期開(kāi)發(fā)一期交付，計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期為2年。在項(xiàng)目初始階段需要支付的費(fèi)用為：土地款2940萬(wàn)元，前期費(fèi)用1046萬(wàn)元以及前期的管理、銷(xiāo)售啟動(dòng)等費(fèi)用，前兩筆費(fèi)用如果以分期方式支付，需要啟動(dòng)資金為3250萬(wàn)元。由于整個(gè)投入的資金量并不大，因此第一年所有資金來(lái)源“公司自籌資金3200萬(wàn)元”，用于土地購(gòu)置的第一筆款、勘測(cè)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備及交納部分政府規(guī)費(fèi)等并啟動(dòng)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并減輕開(kāi)發(fā)資金壓力；第二年資金主要來(lái)源商品房預(yù)售收入，陸續(xù)回籠資金并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。二、 現(xiàn)金流量初步分析20043月2004二季度2004三季度2004四季度2005一季度2005二季度2005三季度2005四季度200614月工程進(jìn)度三通一平、勘探、設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)定案，一期基礎(chǔ)一期正負(fù)零，地面工程一期地面主體，二期基礎(chǔ)一期主體完畢、內(nèi)外裝修二期正負(fù)零，地面工程二期地面主體二期主體完畢、內(nèi)外裝修綠化、配套現(xiàn)金支出累計(jì)1710萬(wàn)元3226萬(wàn)元3407萬(wàn)元4484萬(wàn)元6747萬(wàn)元7952萬(wàn)元9209萬(wàn)元10812萬(wàn)元12149萬(wàn)元當(dāng)月現(xiàn)金支出1710萬(wàn)元1516萬(wàn)元181萬(wàn)元1077萬(wàn)元2263萬(wàn)元1205萬(wàn)元1257萬(wàn)元1603萬(wàn)元1337萬(wàn)元土地款1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元00940萬(wàn)元0000前期費(fèi)用600萬(wàn)元446萬(wàn)元0000000土建工程款000800萬(wàn)元1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元1000萬(wàn)元429萬(wàn)元配套工程款0000000300萬(wàn)元725萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用100萬(wàn)元30萬(wàn)元50萬(wàn)元100萬(wàn)元100萬(wàn)元74萬(wàn)元80萬(wàn)元80萬(wàn)元50萬(wàn)元銷(xiāo)售稅金00911371839113718391管理費(fèi)用10萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元40萬(wàn)元42萬(wàn)元銷(xiāo)售進(jìn)度0010%15%20%10%15%20%10%現(xiàn)金收入累計(jì)001661萬(wàn)元4135萬(wàn)元7476萬(wàn)元9137萬(wàn)元11630萬(wàn)元14952元16614萬(wàn)元當(dāng)月現(xiàn)金收入1661萬(wàn)元2492萬(wàn)元3323萬(wàn)元1661萬(wàn)元2492萬(wàn)元3323萬(wàn)元1661萬(wàn)元銷(xiāo)售收入001661萬(wàn)元2492萬(wàn)元3323萬(wàn)元1661萬(wàn)元2492萬(wàn)元3323萬(wàn)元1661萬(wàn)元項(xiàng)目的投資收益分析一、 項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入：16614萬(wàn)元二、 項(xiàng)目的投資金額：10406萬(wàn)元三、 項(xiàng)目的銷(xiāo)售管理成本：996萬(wàn)元四、 項(xiàng)目的稅金：2499萬(wàn)元五、 項(xiàng)目的稅后凈利潤(rùn)：16614104069962499=2713萬(wàn)元六、 項(xiàng)目的投資回報(bào)率2713/10406100%=26%項(xiàng)目的不確定性分析本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期等。這些因素，受當(dāng)?shù)氐恼巍⒔?jīng)濟(jì)、社會(huì)等條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一、 盈虧平衡分析一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)在小于70%時(shí)，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較低。假定本項(xiàng)目的總投資額不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)：銷(xiāo)售率為70%的現(xiàn)金收入為11630萬(wàn)元，而項(xiàng)目的投資額為10406萬(wàn)元，現(xiàn)金收入大于投資總額，因此該項(xiàng)