【文章內容簡介】 1000 萬戶，使居民住房條件明顯改善，基礎設施和公共服務設施建設水平不斷提 高。 湖北省保障性住房建設現(xiàn)狀 湖北省已連續(xù)多年把城鎮(zhèn)居民住房保障列入“十件實事”一五”期間，湖北省啟動棚戶區(qū)改造 萬戶，完成公共租賃住房 萬套，全省保障性住房達 萬戶，經濟適用房解決了 萬戶低收入家庭的住房困難問題。 20xx 年湖北省將通過發(fā)放租賃補 貼、棚戶區(qū)改造等多種方式，擬解決城鎮(zhèn)低收入和中低收入家庭 萬戶住房困難問題；計劃統(tǒng)籌完成 8 萬戶農村危房改造任務，實現(xiàn)住房保障；實現(xiàn)對低收入家庭的應保盡保。同時，積極開展“夾 8 心層”、“新生代”的住房保障工作，不斷擴大住房保障的覆 蓋面，讓城鎮(zhèn)居民實現(xiàn)住有所居。此外，為了推動保障性住房的建設，湖北省還將積極探索政府投入與市場參與、社會投入相結合的投入機制，減輕政府資金籌措壓力，并加強住房 公積金歸集、監(jiān)管，積極發(fā)揮其對住房保障的支持作用。 “十二五”期間，湖北省將新建和籌集保障性住房及各類棚戶區(qū)改造住房 100 萬套，基本解決中等偏下收入家庭住房困難，使住房保障覆蓋面達到城鎮(zhèn)人口的 15%以上。 為落實國家文件精神， 20xx 年 7 月，住建部、發(fā)改委、國土資源部等六部委聯(lián)合召開全國棚戶區(qū)改造工作電視電話會議，明確要求各地在 10 月底前編制完成 20xx2017 年棚戶區(qū)改造規(guī)劃。湖北省指出，計劃在四年內改造棚戶區(qū) 80 萬戶以上，預計投資超過 2100 億元。 黃岡市保障性住 房現(xiàn)狀 黃岡市 20xx 年保障性住房計劃供應用地 公頃，其中廉租房 建設計劃用地 公頃，建設任務 7000 平方米，建成住宅 146 套； 經濟適用房配建 公頃。 20xx 年保障性住房計劃供應用地 公頃。其中廉租房建設計劃用地 公頃，實際用地 公頃，建設任務 23420 平方米，建成住宅 552 套；經濟適用房配建計劃用地 公頃，實際供應 公頃，棚戶區(qū)改造計劃供應用地 公頃。根據(jù)省政府下達 20xx 年度住房保障的目標任務，結合黃岡實際 ，今年黃岡市將開工建設保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共 12119 套，基本建成保障性住房、棚戶區(qū)改造住房共 12550 套，分配入住 7530 套，新增發(fā)放租賃住房租賃補貼 1900 戶。截止 20xx 年底，黃岡市新開工保障性住房 17104 套，已竣工 12820 套。其中開工：廉租住房 9 1487 套、經濟適用住房 1342 套、公共租賃住房 5004 套、城市棚戶區(qū)改造 5500 戶、國有工礦棚戶區(qū)改造 216 戶、國有墾區(qū)危房改造3555 戶。完成新增租賃補貼 3238 戶，當年發(fā)放租賃補貼 16919 戶，發(fā)放補貼資金 萬元。盡管在不斷地面，但從全市數(shù)據(jù)看，人均建筑面積低于 16 平方米的中低收入家庭還有很多，急需得到政府保障。從上述資料來看，黃岡市人均住房面積低于平均水平、收入低于平均水平的 雙低 家庭占的比重較大，雖然近幾年住房保障的績非常顯著，但由于歷史欠賬較多，黃岡地區(qū)保障性住房建設的任務仍非常艱巨。 黃岡市棚戶區(qū)現(xiàn)狀 黃岡市棚戶區(qū)多，居民生存條件總體較差。呈現(xiàn)以下特點：一是 房屋破損嚴重。棚戶區(qū)半數(shù)以上的房屋房齡超過四十年，因年久失修，房屋極其破舊，墻體大多開裂，室內陰暗潮濕，夏季難抵 雨水，冬季不御風寒，棚戶區(qū)房屋大多是簡易房，小平房，人均居住面積小。嚴重損壞房和危險房占據(jù)比重較大。二是人居環(huán)境惡劣。棚戶區(qū)內缺乏基本的基礎設施， 60％棚戶區(qū)沒有排水設施， 98％棚戶區(qū)沒有供暖、 燃氣、消防設施。很多用戶共用一處公廁，大部分居民靠燃煤取暖， 做飯。街巷路多為土路，晴天塵土飛揚，雨天道路泥濘，沒有路燈， 夜晚一片漆黑。三是貧困群體群居，棚戶區(qū)內居民多半為“雙困家庭” 生存難，就業(yè)難。黃岡市居民保障性住房需求迫切，保障性住房建設和棚戶區(qū)改造壓力大。從上述黃岡市城區(qū)中低收入居民家庭戶數(shù)、面積及人口 數(shù)據(jù)來看，目前城區(qū)中低收入居民呈現(xiàn)規(guī)模較大、居住相對集中、居住狀況及收入狀況復雜等特征，城市低收入家庭的居住現(xiàn)狀不容樂觀，有大量低收入家庭居住在空間狹小、基礎設施不配套、危 10 舊房屋居多的棚戶區(qū)內；城市夾心層家庭、新就業(yè)人員、大量城市新增常住人口住房需求急待解決。這是擺在政府面前的一大課題，需要在社會再分配中研究制定保證社會公平、合理的政策，滿足低收入群體基本住房需求。 黃岡市棚戶區(qū)改造規(guī)劃 黃岡市“十二五”規(guī)劃 《黃岡市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出：建 立 和完善住房保障制度，全面完成城區(qū)和國有工礦棚戶區(qū)改造任務， 全面解決中低收入家庭的住房困難問題。從 20xx 年 8 月起，黃岡將投資 50 億元，啟動 26 個社區(qū)、 18 個城中村的升級改造。黃岡的目標是，至 2019 年完成城區(qū)所有棚戶區(qū)和城中村改造，從根本上改善 5 萬低收入群眾住房條件。為此，必將加快城市棚戶區(qū)改造項目建設，同時也拉動建材等相關產業(yè)和配套服務業(yè)的發(fā)展。這也會加快黃岡市城區(qū)建設步伐，同時進一步完善項目周邊地區(qū)基礎設施，對黃岡市整體城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃的建設將起到積極作用。 項目運作模式 項目建設單位概況 黃岡市城市建設投資有限公司是黃岡市人民政府設立的城市建設投融資平臺，主要職能是土地收購儲備經營、城市建設融資、城市公共資源特許經營等。公司加掛“黃岡市城市建設投資管理中心”和“黃岡市國有土地儲備中心”兩塊牌子，政府領導、事業(yè)性質、經營范圍：土地的收購儲備和開發(fā)經營，城市基礎設施的投資開發(fā)、建設營的冠名，公交線路以及出租車的經營權，停車收費經營權的特許經營；對市域企業(yè) (產業(yè) )投資；對農村基礎設施建設投資；對旅游投資；對中 11 小企業(yè)投資；投資咨詢服務。 公司注冊資本：人民幣叁億壹 仟萬元。 圖 11 公司組織形式示意圖 經營情況 通過近幾年的發(fā)展，項目建設單元資產負債率較低，經營狀況良 好。截止 20xx 年 12 月底公司資產總額 億元 ,資產負債率%。近四年經營情況詳見表 21。 運作模式 黃岡市城市建設投資有限公司作為借款人，統(tǒng)一運作棚戶區(qū)改造資金，著力解決棚戶區(qū)改造資金瓶頸問題，對棚戶區(qū)改造項目統(tǒng)一打包向國開行融資。國開行統(tǒng)一授信。貸款由黃岡市城市建設投資有限公司統(tǒng)貸統(tǒng)還。本項目建設單位及用款人為黃岡市城市建設投資 有限 公司，組織實施棚戶區(qū)改造項目。 建設的必要性 項目建設是改善民生，促進和諧社會建設的迫切需要 我國住房制度改革確立了房地產市場作為住房資源配置的主渠 道，但低收入家庭由于支付能力的不足，難以通過市場自行解決住房 問題。在住房資源配置中，既要充分發(fā)揮市場機制的作用，也要積極 發(fā)揮政府保障的作用，一個完善的住房制度必然是由市場機制和住房 保障制度有機構成、各負其責的制度。因此，住房問題需要政府介入， 通過建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住權，解決住房上的社會問題和公平 問題。 黨的十六屆四中全會提出了構建和諧社會，要求按照民主法治、公平正義、誠信友愛充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的要求，加快推進和諧社會建設。社會保障是保持社會穩(wěn)定和實現(xiàn)社會和諧的 12 “托底”機制，住房保障制度是社會保障制度的重要構成部分建立完善的住房保障體系，改善低收入家庭的居住條件是構建社會主義和諧社會、保證社會穩(wěn)定的重要方面。住房問題事關群眾切身利益，發(fā)展公共租賃住房、改造棚戶區(qū)等都是保障性安居工程的重要組成部分，是重要的民生工程。 黃岡市城區(qū)棚戶區(qū)改造一期工程是貫徹落實國家、省、市有關住房保障 政策，按城市總體規(guī)劃要求，以科學發(fā)展觀為指導搶抓機遇，實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略的直接體現(xiàn)。本項目能夠解決一部分黃岡市棚改安置戶的需求，解決廣大中低收入群體改善居住困難問題，能夠調 動廣大市民的積極性、促進社會和諧，增強社會凝聚力。 項目建設是適應經濟發(fā)展對住房保障工作的必要舉措 湖北省政府提出加快武漢城市圈“ 兩型 ”社會綜合配套改革試驗區(qū)建設，要加快基礎設施、產業(yè)布局、城鄉(xiāng)建設、區(qū)域市場、生態(tài)環(huán)保 五個一體化 進程；發(fā)揮武漢龍頭作用，明確各城市發(fā)展定位，增強耦合度，發(fā)揮集成效應，提升核心競爭 力，努力使武漢城市圈在 兩型 社會建設方面走在全國前列。 黃岡市將面臨巨大的臨時住房需求。隨著黃岡市“十二五”規(guī)劃′工作的實施，必然導致企業(yè)引進人員、外來務工人員和農民工等的大幅上升。而棚戶區(qū)、城中村、危舊房改造后，大量市場租賃房屋消失，將進一步加劇對公共租賃房屋的需求。 “十二五”時期，黃岡全面實施“一區(qū)兩帶”戰(zhàn)略，大力推進新型工業(yè)化、新型城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化，全力打造大別山革命老區(qū)經濟社會發(fā)展試驗區(qū)、武漢城市圈新興產業(yè)基地、全省綠色農產品生產加工基地、全國紅色文化旅游基地。因此一大批城市新增常住人口、 新 13 就業(yè)人員和引進技術人才大量涌入黃岡，形成了新的住房需求，加大了城市住房供給壓力。 本項目的建設，基本滿足了未來黃岡經濟發(fā)展對住房保障提出的需求，為來黃岡發(fā)展的企業(yè)經營者和外來人員提供良好的居住條件。能夠吸引企業(yè)家和人才來這里創(chuàng)業(yè)發(fā)展，對于促進產業(yè)結構調整，經濟發(fā)展的方式轉變提供了有力支撐。 項目建設是建立生態(tài)人居環(huán)境的需要 根據(jù)《黃岡市城市總體規(guī)劃》（ 20xx2020 年），黃岡市通過實施“一區(qū)兩帶“戰(zhàn)略，拓展空間，集聚產業(yè)，全力打造武漢城市圈重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、全省綠色農產品生 產加工基地、中部地區(qū)生態(tài)宜居城市和文化教育名城、全國革命老區(qū)建設示范區(qū)。 本項目的建設，作為城市建設的一部分，通過統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設計，統(tǒng)一建設，完善配套設施，大大減少了棚戶區(qū)、城中村和危舊房，能夠提高城市生態(tài)環(huán)境質量，為城市增綠添彩的做出貢獻。靚麗的城市風貌和良好的安居保障，是黃岡市成為具有生態(tài)環(huán)境良性循環(huán)的現(xiàn)代化山水園林生態(tài)城市。本項目不僅有利于解決城鄉(xiāng)中低收入家庭住房困難，而且有利于加快城鎮(zhèn)化建設。 項目建設是切實解決棚戶區(qū)、危舊房及住房困難居民居住條件的迫切要求 黃岡市棚戶區(qū)多，居 民生存條件總體較差。呈現(xiàn)以下特點：一是房屋破損嚴重。棚戶區(qū)半數(shù)以上的房屋房齡超過四十年，因年久失修，房屋極其破舊，墻體大多開裂，室內陰暗潮濕，夏季難抵雨水，冬季不御風寒，棚戶區(qū)房屋大多是簡易房、小平房，人均居住面積小。嚴重損壞房和危險房占據(jù)比重較大。二是人居環(huán)境惡劣。棚戶區(qū)內缺乏 14 基本的基礎設施， 60%的棚戶區(qū)沒有排水設施， 98%的棚戶區(qū)沒有供暖、燃氣、消防設施。很多戶共用一處公廁，大部分居民靠燃煤取暖、做飯。街巷路多為土路，晴天塵土飛揚，雨天道路泥濘，沒有路燈，夜晚一片漆黑。三是貧困群體群居，棚戶區(qū)內居民多 半為“雙困家庭“生存難，就業(yè)難。近年來黃岡市經濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民住房購買力也相應收入漲幅，許多中低收入家庭居民靠自身能力解決住房問題，城市夾心層家庭、棚戶區(qū)居民的住房困難仍然存在、住房狀況急需得到改善。同時舊城改造、城中村改造、危舊房改造的任務依然艱巨。 棚戶區(qū)改造有利于建設和諧社會 住房問題事關群眾切身利益，改造棚戶區(qū)是保障性安居工程的重要組成部分，是重要的民生工程。本項目的建設能較好地解決廣大中低收入群體改善居住困難問題，能夠調動廣大市民的積極性，促進社會和諧，增強社會凝聚力，有利于 縮小城市不同群體、不同區(qū)域之間 的生活差距，促進了人與人和人與自然之間的和諧。 （ 1）棚戶區(qū)改造可縮小住房差距。通過棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)居民人均住房建筑面積達到 25 平方米，比全省平均水平 32 平方米的差距明顯縮小，棚戶區(qū)與城市中心區(qū)的人均住房面積差距也相應縮小。同時也縮小了生活差距，棚戶區(qū)居民從基礎設施較差的棚戶區(qū)，搬進了設施齊全的新區(qū)，縮小了城市不同群體之間的住房差距與生活差距，消除了很多社會矛盾。 （ 2）棚戶區(qū)改造可縮小城市不同區(qū)域差距。破爛不堪的棚戶區(qū)變成了鱗次櫛比的高樓大廈，市政設施配套齊全，城 市面貌明顯改觀。結合棚戶區(qū)改造，市委市政府還積極籌措資金用于城市基礎設施和公 15 共服務配套設施建設，新增了道路、供水管線、排水管線、燃氣管線， 新建幼兒園、醫(yī)療中心、超市等各種配套設施，進一步完善了城市功能。 （ 3）棚戶區(qū)改造可改善城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境，促進人與自然的和諧。改造前，這些棚戶區(qū)市政配套設施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏現(xiàn)象處處可見。通過棚戶區(qū)改造，將極大地改善城市生態(tài)環(huán)境和居民的生活環(huán)境。 伴隨著城市經濟、社會的發(fā)展，大量城市新增常住人口的 住房難 問題日益突出，住房問題已成為制約 黃岡城市建設、經濟發(fā)展和人民群眾安居樂業(yè)的突出瓶頸，給住房保障帶來巨大壓力。建設新的保障性住房體系來解決居民的住房問題成為各方面的迫切要求。 綜上所述，本項目建設是改善民生的需要，對于解決住房保障群體的住房需要，對于推動城市現(xiàn)代化進程，支持區(qū)域經濟發(fā)展，構建和諧社會，是十分必要的。 16 3 需求分析 需求分析 住房面積需求分析 國際經驗表明，人均 GDP 跨過 800 美元之后，居民住房面積持續(xù)增長、居住質量快速提 高；在人均住房建筑面積