【文章內(nèi)容簡介】 項目數(shù)量都在成倍增加，經(jīng)濟(jì)適用房迎來高速發(fā)展時期。 第三章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析房地產(chǎn)開發(fā)作為特殊的經(jīng)濟(jì)活動，涉及社會生產(chǎn)生活方方面面的綜合開發(fā)活動和過程，事關(guān)國民經(jīng)濟(jì)（如土地資源配置、城市發(fā)展規(guī)劃等）和國計民生，必須也只能通過國家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)才能真正走上健康發(fā)展道路。從項目立項開始，房地產(chǎn)項目的各開發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項目開發(fā)必須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，服從城市統(tǒng)一規(guī)劃，遵守城市建設(shè)法規(guī)，房地產(chǎn)售價受國家有關(guān)法規(guī)政策調(diào)控等。投資機(jī)會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個房地產(chǎn)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確提出按照市場化道路要求，加快發(fā)展服務(wù)業(yè)，堅持市場化、產(chǎn)業(yè)化、社會化方向，拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增強(qiáng)功能、規(guī)范市場，提高服務(wù)業(yè)的比重和水平。調(diào)整優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，提升整體技術(shù)水平和綜合競爭力?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》及《湖北省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》明確提出，堅持走新型工業(yè)化道路，切實轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)全面優(yōu)化升級。調(diào)高第三產(chǎn)業(yè)比重，加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。加快重點領(lǐng)域服務(wù)業(yè)發(fā)展。優(yōu)先發(fā)展與制造業(yè)配套、提升制造業(yè)水平的現(xiàn)代物流業(yè)、軟件業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)和科技服務(wù)業(yè)；加快發(fā)展產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大、滲透性強(qiáng)的信息服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)；積極發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和居民服務(wù)業(yè)。針對房地產(chǎn)業(yè)，要求建立合理的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)，形成適應(yīng)不同消費需求的房地產(chǎn)市場。注重發(fā)展中低檔商品住宅，努力提高商品住宅品位，發(fā)展建筑特色鮮明、服務(wù)功能完善的綜合社區(qū)；積極發(fā)展工業(yè)、商務(wù)及為其他行業(yè)服務(wù)的房地產(chǎn)業(yè)。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)，形成在全國有較大影響的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)。住房是人們的基本需求，加上城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，以及人們可支配收入隨著經(jīng)濟(jì)增長而快速的增長，人們買新房以及對住房升級的需求規(guī)模逐步增大。今年以來，政府雖然加大了調(diào)控力度，收緊“銀根”“地根”、限制外資炒房等等，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，使開發(fā)節(jié)奏大大放緩。但從總體來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標(biāo)方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；2009年房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長；商品房銷售面積與銷售收入增勢強(qiáng)勁；商品房平均銷售價格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項目快速增加，各級政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。在持續(xù)加息和央行限制第二套房貸政策的影響下，部分城市出現(xiàn)房屋交易量下降、房價環(huán)比漲幅回落的現(xiàn)象。進(jìn)入去年9月后，國家出臺了減息政策，對宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，全國房價不會出現(xiàn)大幅波動產(chǎn)生了積極的推動作用，但在依然從緊的貨幣政策影響下，房價漲幅將會有所下降。但從長期看，我國城鎮(zhèn)住宅市場供不應(yīng)求的格局并未根本改變，房價長期上漲趨勢將在一定時期內(nèi)存繼續(xù)在。房地產(chǎn)市場來看，自2009年以來，隨著涉房調(diào)控政策“國十一條”、央行加息等政策的出臺，在稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用下，連巴中市房地產(chǎn)供銷相對穩(wěn)健。住宅銷售價格穩(wěn)中有升，增幅較為平穩(wěn)，產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，市場秩序不斷規(guī)范，開發(fā)理念和購房行為日趨成熟。充分考慮居民購買力不同，在住房開發(fā)過程中，國家、省、市各地均制定了住房發(fā)展規(guī)劃，將經(jīng)濟(jì)適用房作為解決購買力較差居民購房問題的主要途徑，并出臺相關(guān)政策進(jìn)行扶持，目前，經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展前景較好。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，又是構(gòu)建和諧社會重要物質(zhì)載體。最近幾年，某市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成效顯著。但也要看到，某市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀與“規(guī)?；具m度、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標(biāo)還有距離、與建設(shè)國際性城市的目標(biāo)追求還有差距、與廣大市民對住房性價比綜合要求還有偏差。對此，某市各級政府已經(jīng)引起高度重視，在堅定不移貫徹落實好上級宏觀調(diào)控政策的同時，在“有保有壓、區(qū)別對待”總體原則指導(dǎo)下，深入研究本地個性化特征、某市政府采取一系列切實可行舉措，推動房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。為加快城市住房建設(shè)，建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系，解決城市居民的住房困難，改善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，使住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點和政府的民心工程，湖北省人民政府根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，出臺了《湖北省城市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)國家或省批準(zhǔn)，享受政府扶持政策，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的普通住房，其開發(fā)建設(shè)必須堅持城市政府總攬，以項目帶開發(fā)的方針；堅持市場導(dǎo)向，總量控制，以銷定建，限價銷售的原則；堅持節(jié)約用地，合理用地，并與舊城改造相結(jié)合的原則；堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行《湖北省住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》及其他有關(guān)規(guī)定，建筑面積與套型執(zhí)行二類或三類標(biāo)準(zhǔn)。本項目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。設(shè)計嚴(yán)格按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設(shè)施，注重建筑節(jié)水、節(jié)能、節(jié)地及節(jié)材關(guān)鍵技術(shù)開發(fā)和材料的推廣使用。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。相關(guān)資料顯示，巴中市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長幅度均超過20%，大大高于當(dāng)年國內(nèi)生產(chǎn)總值增幅，成為拉動巴中市經(jīng)濟(jì)增長的一股優(yōu)勢力量。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部第77號令），本項目建筑構(gòu)筑物的建筑與結(jié)構(gòu)設(shè)計均由國內(nèi)有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計單位完成。本項目在規(guī)劃中，充分利用地形、地勢和項目所處的環(huán)境，根據(jù)現(xiàn)在整體布置，建筑內(nèi)的功能組合，以及配套設(shè)施、道路、綠化建筑、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮。設(shè)計采用磚混結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)受力明確，布置合理。建筑平面布置緊湊，造型新穎別致，豐富了空間效果及視覺效果。本項目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。符合相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。同時，本項目屬于經(jīng)濟(jì)適用型住房建設(shè)，經(jīng)濟(jì)適用住房的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)當(dāng)堅持標(biāo)準(zhǔn)適度、功能齊全、經(jīng)濟(jì)適用、便利節(jié)能的原則，并結(jié)合全面建設(shè)小康社會的目標(biāo)，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案；經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)住宅部件的標(biāo)準(zhǔn)化、集約化、系列化，降低成本，提高住宅建設(shè)整體水平經(jīng)濟(jì)適用住房要根據(jù)本市居民的收入和居住水平等因素，合理確定戶型面積和各種戶型比例，以中小套型為主，小套住房面積控制在50平方米左右，中套住房面積控制在60平方米左右。第四章 項目建設(shè)方案《中華人民共和國城市規(guī)劃法》；《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》某市2010字000011號；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》(2008版）；《民用建筑設(shè)計通則》GB503522005；《建筑設(shè)計防火規(guī)范》（2006年版）（GB500162006）；《住宅設(shè)計規(guī)范》；《鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）村排水工程技術(shù)規(guī)程》《某市城市總體規(guī)劃》(2008年2020年)；本項目擬建場地均呈方形，項目周邊均有交通干道通過，本項目嚴(yán)格按照總體規(guī)劃要求組織實施，滿足采光、通風(fēng)要求。區(qū)內(nèi)除布置滿足交通、消防的道路和停車場外，均為綠化用地。主要建筑構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計：本項目在規(guī)劃設(shè)計中，充分利用地形、地勢和項目所處的環(huán)境，處理好建筑、綠地、停車、交通以及同周圍建筑的關(guān)系，使各復(fù)雜的功能分區(qū)的各個進(jìn)出口巧妙分開、互不干擾。建筑形體與周圍環(huán)境的空間關(guān)系是建設(shè)性契合。根據(jù)現(xiàn)在的整體布置、建筑內(nèi)的功能組合以及配套設(shè)施、道路、綠化、活動場所等方面都圍繞整體布局作了認(rèn)真考慮，給人們提供一個舒適的活動空間。嚴(yán)格按國家規(guī)范及有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防腐、防爆、防火、隔音、隔熱和消防及報警設(shè)施。建筑平面布置緊湊，建筑形體力求簡潔有力，造型新穎別致，具有現(xiàn)代感。根據(jù)GB183062001《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》，（地震烈度Ⅵ度）。（1）建筑特征與風(fēng)格本項目在建筑風(fēng)格上充分體現(xiàn)鄂東民居的風(fēng)格，同時要求功能實用、配套設(shè)備齊全。住宅單體設(shè)計體現(xiàn)現(xiàn)代化鄂東民居建筑風(fēng)范，在考慮上述一切的同時考慮到消費者的購買能力，在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上盡可能將所有設(shè)施建設(shè)齊全。本項目以鄂東民居風(fēng)格為主。在整體建筑設(shè)計上要具有現(xiàn)代意識，采用簡潔的體形和單純的材料表現(xiàn)建筑的傳統(tǒng)感。建筑造型設(shè)計首先注重整體形態(tài)的塑造，強(qiáng)調(diào)天際輪廓線的流暢和韻律美。建筑單體的設(shè)計則相對簡約，建筑立面設(shè)計中適當(dāng)強(qiáng)調(diào)建筑盡端及立面線條的處理，以強(qiáng)調(diào)建筑的挺拔感、建筑感和體量感。（2）建筑單體設(shè)計與功能1）對于經(jīng)濟(jì)適用房來說，以兩室一廳的小戶型為主，另建有少量的一室一廳以滿足少人口家庭居住需要。同時最大限度地利用冬季太陽能，夏季穿堂風(fēng)調(diào)節(jié)室內(nèi)氣候。2）戶型功能分區(qū)明確，流線合理，各功能空間既相互聯(lián)系又適當(dāng)保持獨立，既保證了各空間的使用便捷和流動性，又保持了相對私密性。3）建筑單體的設(shè)計要相對簡約。4）整體拼接靈活、體型豐富、對規(guī)劃適應(yīng)，可根據(jù)地形組織各種空間，使土地利用和空間利用發(fā)揮到最佳。5）局部設(shè)計，要更能體現(xiàn)人性化的特點。6）建筑立面造型以現(xiàn)代、簡潔風(fēng)格為出發(fā)點、利用墻面、玻璃、線角共同構(gòu)筑感觀效果，結(jié)合結(jié)構(gòu)的外露，更能體現(xiàn)整體的宏偉，把握現(xiàn)代設(shè)計的主題。7）外立面裝修主要以外墻磚和涂料為主，盡可能采用更多的節(jié)能材料。8）統(tǒng)一設(shè)計空調(diào)機(jī)位和空調(diào)冷凝水下水管。9）公建部分的設(shè)計為區(qū)域中的特殊設(shè)計，整體造型上力求塑造標(biāo)志性建筑為出發(fā)點。聚交人眼視線。整體造型和整區(qū)的建筑風(fēng)格把握統(tǒng)一。10）屋頂根據(jù)建筑風(fēng)格，設(shè)計簡潔明快、經(jīng)濟(jì)實用。11) 根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(鄂建發(fā)〔2008〕4號)相關(guān)要求：“由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施的經(jīng)濟(jì)適用住房項目利潤率不得超過3%?！保?）建筑物與城市的協(xié)調(diào)小區(qū)的建筑物與城市的規(guī)劃相協(xié)調(diào)，與周邊的環(huán)境相協(xié)調(diào)。（1）住宅平面設(shè)計和功能要求以兩室一廳的小戶型為主，另建有少量的一室一廳以滿足少人口家庭居住需要；小戶型面積為50平方米，中戶型為60平方米。（2）總平面布置和功能要求項目總平面布置方案，吸收現(xiàn)代先進(jìn)的規(guī)劃思想，結(jié)合該地段的地形條件，考慮住戶的行為方式和人文特點，采用獨特的總體布局結(jié)構(gòu)形式。并利用地形變化，根據(jù)地形特點，自然環(huán)境、氣候特點，使之形成樓與樓之間高低搭配，形成風(fēng)格獨特，造型新穎，統(tǒng)一和諧的建筑群體與環(huán)境。（給排水、供電、燃?xì)?、通風(fēng)、空調(diào)等）（1）給排水1）給排水設(shè)計設(shè)計依據(jù)：a、建筑專業(yè)提供的條件圖。b、建設(shè)方提供的有關(guān)設(shè)計條件。c、國家現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范、規(guī)程。d、本項目建筑、結(jié)構(gòu)、暖調(diào)、電氣和總圖等專業(yè)提供的作業(yè)條件圖和設(shè)計資料。2）給水工程：a、用水水質(zhì)：符合國家《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》。本工程水源為自來水廠。基地周圍市政給水管為環(huán)狀管網(wǎng)。b、用水水壓：本工程分別給水管道上接二根DN150mm的引入管。建筑紅線內(nèi)經(jīng)水表井后，與小區(qū)給水管相連接。c、給水系統(tǒng)：考慮屋面太陽能和低層住戶入戶壓力的要求，本工程生活給水共設(shè)兩套加壓系統(tǒng)：6+1層中層建筑的5層以上部分為高區(qū)，其余部分為低區(qū)。二次加壓給水系統(tǒng)采用恒壓變量生活給水變頻調(diào)速泵組供水，其供水流量為設(shè)計秒流量。在地下室設(shè)食品級不銹鋼生活飲用水箱和變頻加壓泵組。d、管材：給水支管采用PPR塑鋁穩(wěn)態(tài)復(fù)合管 S4系列，熱熔連接。立管采用PSP鋼塑復(fù)合壓力管，采用內(nèi)外壁雙熱熔連接。e、保溫：在保證經(jīng)濟(jì)成本的前提下，盡可能采用先進(jìn)的技術(shù)與材料實現(xiàn)保溫。 3）排水工程：a、排水制度：本工程小區(qū)內(nèi)采用生活污水與雨水分流制排水的管道系統(tǒng)。室內(nèi)采用糞便污水與洗浴廢水合流排水管道系統(tǒng)。室內(nèi)地面層（177。）以上的生活污水重力流排出；地下室廢水采用排水溝匯集至集水坑內(nèi)，用潛水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程生活污水匯集并經(jīng)小區(qū)內(nèi)部污水處理站處理，處理達(dá)標(biāo)后首先回用于綠化，其余通過管道排至某區(qū)小沙河。b、管材、接口及敷設(shè)方式：污、廢水管道系統(tǒng)均為單立管排水系統(tǒng)。排水管道除地下室內(nèi)為明裝外，其余部分均暗裝在管道井、吊頂或墻槽內(nèi)。排水管采用PVCU塑料排水管，粘接。室外排水管道采用承插式PVCU雙壁波紋管，橡膠圈接口，并采用混凝土基礎(chǔ)。雨水管采用承插式PVCU雙壁波紋管，橡膠圈接口。并設(shè)混凝土基礎(chǔ)。（2）空調(diào)、通風(fēng)設(shè)計可根據(jù)空調(diào)的設(shè)計條件，在建筑、結(jié)構(gòu)及容量等設(shè)計，一次到位，分步實施，同時應(yīng)考慮自然通風(fēng)。（3）電氣設(shè)計1）設(shè)計依據(jù)a、小區(qū)概況；b、相關(guān)專業(yè)提供的設(shè)計資料；c、建設(shè)單位提供的《設(shè)計任務(wù)書》及《設(shè)計要求》；d、國家現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程及相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；e、其它有關(guān)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及地方標(biāo)準(zhǔn)。2）供電電源本工程采用二路10kV獨立電源供電。3）電氣照明照度按現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB500342004執(zhí)行。（4）防雷本工程預(yù)計雷擊次數(shù)各樓有所不同，＜Ng＜，均按第三類防雷建筑設(shè)防；在樓座屋頂設(shè)避雷帶和避雷針由其混合作防直擊雷的接閃器，利用建筑物結(jié)構(gòu)柱子內(nèi)的主筋作引下線，利用結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋網(wǎng)作接地體；為防雷電波侵入，電纜進(jìn)出線在進(jìn)出端將電纜的金屬外皮、鋼管等與電氣設(shè)備接地相連。（5）電視、電話、智能化等項目普通住宅每戶按2門設(shè)計,物業(yè)管理部門預(yù)留辦公外線電話，配套建筑均按建設(shè)單位設(shè)置電話。（1）住宅建筑設(shè)計說明1）住宅的設(shè)計滿足經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)要求。并充分考慮功能、質(zhì)量方面的適度超前，考慮今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。2）住宅設(shè)計充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開,潔污分開。特別是對兒童居室，更多地予以周到細(xì)致考慮。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。3）住宅外觀設(shè)計采用鄂東民居風(fēng)格同時采用目前流行的現(xiàn)代簡約風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點綴，做到統(tǒng)一中有變化。4）在建筑材料方面，盡可能的采