【文章內(nèi)容簡介】 系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)及電梯系統(tǒng)。四、工作程序驗收小組根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)單位提供的竣工圖紙資料,按設(shè)計及施工要求編制驗收計劃和驗收標準。(1)驗收小組依據(jù)驗收計劃、標準，按專業(yè)分工進行預驗收。(2)在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報告返回發(fā)展商，由發(fā)展商督促施工單位進行整改。(3)對在驗收中未達到驗收要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實施后，驗收小組進行檢查、驗證，整改合格后進行正式驗收。(4)樓宇的實物驗收,應(yīng)注意:對每套單元房的水、電、土建、門窗、電器設(shè)備進行全面檢查，并將檢查結(jié)果記錄在樓宇接管驗收清單中。(5)設(shè)備的實物驗收,要做到符合以下幾點：①圖紙設(shè)計與設(shè)備的規(guī)格、型號、數(shù)量符合。②主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合。③設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計要求符合,檢查結(jié)果對應(yīng)不同類設(shè)備記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單中。(6)對物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進行驗收，驗收結(jié)果記錄在設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單相應(yīng)的表格內(nèi)。(7)移交檔案、資料驗收：根據(jù)驗收計收提交檔案、資料進行對照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在樓宇資料交接清單中。(8) 對原有物業(yè)的接管驗收應(yīng)按上述標準執(zhí)行，對發(fā)現(xiàn)的問題根據(jù)實際情況明確責任和解決處理辦法，交接雙方同意簽字后，可辦理接管手續(xù)。(二) 接管驗收檢索提交資料目錄一、產(chǎn)權(quán)資料。二、技術(shù)資料，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。、竣工報告。、決算。（包括質(zhì)量事故處理記錄）。、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。、構(gòu)配件的鑒定合格證書。、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。、混凝土試塊、試壓報告。、供暖的試壓報告。（二） 物業(yè)檔案資料移交目錄在實施物業(yè)管理之前，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)向管理公司移交關(guān)于物業(yè)的各類資料：一、綜合資料、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批準文件（永久）。、工程建筑報建表（永久）。、投、定標書（永久）。、決定、批示等工程重要會議紀要和指導性文件（永久）。、協(xié)議書（合同書）、紅線圖（永久）。、設(shè)計鑒定審批文件（永久）。、施工許可證、施工執(zhí)照（復印件）、開工報告、施工量放線圖表記錄（永久）、成果報告、單項工程竣工驗收證書（永久）。：地質(zhì)圖勘察報告、地形、地貌、控制點、永久性水準點的坐標位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計基礎(chǔ)材料（永久）。、竣工報告、竣工驗收證書（永久）。、三算表（永久）。（永久）。二、土建資料（永久）。（永久）。（永久）。、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）。、試驗報告、材料換審批單、試件試驗報告（長期）。三、給排水、消防資料、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。（永久）。（永久）。（永久）。（永久）。、位置、坡度、測量記錄（永久）。、閉水試壓試驗記錄（永久）。（永久）。、通水、消毒記錄（短期）。四、電氣資料、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。（永久）。（永久）。（永久）。（永久）。（永久）。（長期）。、試驗記錄、試運轉(zhuǎn)記錄（長期）。、動力、通訊、有線電視資料。五、施工圖（包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）。（竣）工圖（永久）。（竣）工圖（永久）。、消防施（竣）工圖（永久）。（竣）工圖（永久）。（竣）工圖（永久）。（竣）工圖（永久）。（竣）工圖（永久）。（煤）氣施（竣）工圖（永久）。六、聲像資料、側(cè)、立面照片（永久）。（永久）。、開、竣工典禮、重要領(lǐng)導人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像（永久）。、錄像。（四）物業(yè)接收工程項目驗收依據(jù)一、所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗收規(guī)范和質(zhì)量標準（包括國家、行業(yè)和地方的，較為完備的規(guī)范、標準）。二、前期施工全同（協(xié)議）制定的標準，要求。三、所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計變更單。四、所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說明書，安裝使用說明書和設(shè)備、設(shè)備制品和主要材料等的清單、合格證等。五、隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。六、工程質(zhì)量事故處理記錄。七、前期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項、分部、單位工程質(zhì)量檢驗評定記錄。八、設(shè)備試壓、試運行合格報告等。六、業(yè)主入伙管理(一) 業(yè)主入伙管理流程圖入伙準備工作：定人、資料、布置入伙接待場地入伙審查登記：建立入伙登記表、發(fā)放管理文件資料、簽訂管理文件、填寫表格預交物業(yè)管理費用、發(fā)放鑰匙、和業(yè)主協(xié)定驗收房屋的時間和方式與業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)、雙方確認需維修的事項(二) 業(yè)主入伙管理制度入伙管理工作由各管理處負責執(zhí)行實施，公司相關(guān)業(yè)務(wù)管理部門給予指導配合。一、入伙準備工作（1） 管理處指定專人負責，明確職責要求；（2） 管理處準備好接待業(yè)主辦理入伙手續(xù)所需要得各類文件、資料、表格；（3） 制定業(yè)主入伙手續(xù)，明確入伙流程及需業(yè)主準備的證明材料、需業(yè)主填寫的表格；（4） 辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標責，業(yè)主辦理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導，以便于業(yè)主辦理各項手續(xù)。二、入伙審查登記，對業(yè)主提交的《入伙通知書》進行查驗，確認無誤后收取《入伙通知書》，在入伙登記冊中注明，并向入伙申請人發(fā)放資料，應(yīng)包括：(1)《入住說明》。(2)《住戶手冊》。(3)《住戶公約》。(4)《管理協(xié)議》。(5)《預交費用標準》。(6)《裝飾裝修管理規(guī)定》。(7)《裝修進場人員管理規(guī)定》(8)《住戶登記表》。(9)《裝修審批表》。(10)《驗收交接表》?！度牖锏怯泝浴分杏蓸I(yè)主簽收，或由管理人員注明。在提供給業(yè)主《入住說明》中應(yīng)明確由業(yè)主填寫并提交的資料，包括：(1)身份證原件及復印件。(2)其他有效證件復印件。(3)《業(yè)主登記表》。(4)拆遷安置房調(diào)撥單、購/租房合同的正本及復印件。(5)已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》。，驗證內(nèi)容包括：(1)表格填寫是否完整、正確和清晰。(2)公約和管理協(xié)議是否已簽署。(3)身份證明文件與購/租房合同及《業(yè)主登記表》是否一致。審查通過后，入伙管理員收購/租房合同復印件、《業(yè)主登記表》、《住戶公約》1份、《管理協(xié)議》1份，在《入伙通知書》注明簽收。三、預交費用和發(fā)放鑰匙(1)公司財務(wù)部應(yīng)根據(jù)國家和政府的法規(guī)及房地產(chǎn)開發(fā)單位或業(yè)主委員會的規(guī)定，確定業(yè)主伙《預交費用》。管理處負責審查并向業(yè)主收取各項費用后開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。(2)費用項目包括：預交管理費、裝修保證金及垃圾清運費等。公司財務(wù)部應(yīng)造入伙預交費登記表，對費用交納完畢的業(yè)主，應(yīng)在登記表中注明。(3)上述手續(xù)完成后，管理處查驗入伙登記表及已簽署的《管理協(xié)議》及各項收費票據(jù)后向主發(fā)放鑰匙，并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記，同時應(yīng)和業(yè)主協(xié)定驗收房屋的時間和方式。(4)管理處與業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)，雙方在驗收交接表上簽確認。驗收過程中雙方確認需維修的事項由管理處通知相關(guān)部門處理。(三) 業(yè)主入伙接待規(guī)范一、目的通過與業(yè)主初次交往過程中周到熱情、體貼、細致的服務(wù)，使物業(yè)管理公司在剛接管物業(yè)即能建立良好信譽開端，塑造起自己管家和親人的形象，從而為物業(yè)管理工作的順利開展鋪平道路，也可為今后贏得廣大業(yè)主的充分信任和長久支持打下堅實基礎(chǔ)。二、對象入伙前后，前來看樓或辦理相關(guān)手續(xù)的業(yè)主。三、接待人員配備與要求、規(guī)模及入伙期間業(yè)主人流量而定。但在辦理入伙期間內(nèi)應(yīng)有專職入伙接待管理員數(shù)名，在業(yè)主較多時，管理處其他員工應(yīng)作為機動預備人員分擔待工作。、本物業(yè)多種不同戶型轄區(qū)周邊配套及未來規(guī)劃、物業(yè)的綠化方案等。，擅長溝通、熱情大方、耐心細致。接待管理員統(tǒng)一準備《業(yè)主入伙接待記錄本》四、接待工作內(nèi)容，本管理公司的介紹及本物業(yè)管理處員工姓名及職介紹。2. 具體程序。(1)向業(yè)主詢問需要的服務(wù)，其物業(yè)的具體情況，裝修、入住的計劃等。(2)就業(yè)主提供的情況和所需要的服務(wù)做進一步交流。提出建議，確認為業(yè)主需要。(3)介紹適時地介紹管理公司構(gòu)思與規(guī)劃，并請業(yè)主參與意見；提醒與房地產(chǎn)開發(fā)單位交易應(yīng)注意的問題，提醒裝修應(yīng)注意的問題；必要時引領(lǐng)業(yè)主參觀整個物業(yè)。(4)引導引導業(yè)主參與構(gòu)想物業(yè)管理方方面面的工作方案、落實措施，誠懇地請業(yè)主為自己的家大膽建議。（四） 辦理用戶大件物品放行工作規(guī)程為保障大廈業(yè)主和租戶的財產(chǎn)安全，用戶在遷入大廈時需與業(yè)主、管理公司三方簽訂《用戶室內(nèi)大件物品放行協(xié)議書》。當用戶需要搬出大件物品時，應(yīng)到管理公司辦理物品放行手續(xù)。一、用戶大件物品放行手續(xù)的辦理程序填寫《物品放行條》，并由用戶所在公司簽署意見。經(jīng)辦人持本人身份證原件和物品放行條到管理公司辦理放行手續(xù)。管理公司核對申請單位當月管理費交納情況和用戶放行模式后，簽批并加蓋業(yè)務(wù)專用章。二、用戶物品放行規(guī)程用戶個人帶出便攜物品（個人便攜物品指個人單手攜帶、非手推車裝載的物 品），一般不需持公司證明或管理公司的放行條。用戶的公司產(chǎn)品需經(jīng)常性運出大廈，須持有《物品放行條》（必須是管理公司核準的用戶公司指定的物品放行模式）。用戶室內(nèi)大件物品的放行（1）辦公時間用戶室內(nèi)物品的放行 大件物品的定義：指用戶室內(nèi)的辦公家具（如大班臺、大班椅、辦公臺、辦公椅、文員椅、保險柜、沙發(fā)、茶幾、文件柜、電腦臺、餐臺、衣柜等）和辦公電器（如電腦、傳真機、復印機、電視機、音響、飲水機、投影機、掃描儀等）。用戶搬出大件物品，需持身份證到管理公司填寫《物品放行條》，若用戶已交付當月及前期管理費且用戶公司已蓋章同意物品搬出，管理公司復印經(jīng)辦人身份證后可簽批放行。(2)非辦公時間用戶室內(nèi)物品放行A、欠繳管理費的用戶，在非辦公時間室內(nèi)的一切大件物品不得運出大廈。B、沒有欠費的用戶，在非辦公時間必須持有管理公司的《物品放行條》主可運出室內(nèi)大件辦公用品（數(shù)量在4件以上）。C、沒有欠費的用戶，在非辦公時間內(nèi)可持加蓋其公司印章和指定負責人簽名的公司放行條或公司證明連同經(jīng)辦人身份證原件，運出少批量的辦公物品（數(shù)量在4件以下）。(3)用戶遷出大廈時室內(nèi)物品的放行A、如用戶遷離，需提前3個工作日辦理遷出手續(xù)，交清管理費、電費等，填寫《物品放行條》交管理公司審批后放行。B、用戶大件物品應(yīng)從統(tǒng)一出入口運出大廈，當值管理員（保安員）負責校對用戶實際運出物品與《管理放行條》的內(nèi)容是否相符，相符則以放行，如不相符用戶須到管理公司補辦手續(xù)。七、業(yè)主裝修管理(一) 裝飾裝修管理流程圖業(yè)主向管理處提出裝修申請業(yè)主填寫《裝修申請表》、提供設(shè)計資料、裝修施工單位相關(guān)資料管理處審核確認辦理備案管理處與裝修施工單位簽訂《裝修安全管理協(xié)議書》《裝修施工責任承諾書》 管理處簽發(fā)《施工許可證》、《施工人員出入證書》 管理員日常巡查施工結(jié)束、退出驗收資料整理，歸檔存檔(二) 裝飾裝修管理規(guī)定根據(jù)國家建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》；本著加強小區(qū)裝飾裝修工程的管理和監(jiān)督，保障建筑物的安全，延長物業(yè)的使用壽命，維護廣大業(yè)主的正常生活和工作秩序。對裝飾裝修管理規(guī)定如下：一、裝飾裝修報批程序申報前應(yīng)備齊以下資料■　房屋的產(chǎn)權(quán)證明，非業(yè)主需出具業(yè)主授權(quán)書；■　聘請的裝飾裝修施工隊資質(zhì)證明、項目負責人身份證、營業(yè)執(zhí)照等復印件；如屬簡單裝飾裝修，必須由業(yè)主出具裝飾裝修擔保書后，可不提供資質(zhì)證明等資料；■　施工方案、施工平面圖、各立面圖、水電施工圖等設(shè)計資料。提供的資料送達管理處審查后，由業(yè)主或業(yè)主授權(quán)人填寫《裝飾裝修工程申報表》。《裝飾裝修工程申請表》及施工資料交由管理處工程枝術(shù)人員審核通過后，由管理處主任審批同意裝飾裝修。經(jīng)審批同意后，裝飾裝修施工負責人與管理處簽定《裝飾裝修責任書》。裝飾裝修保證金：由施工單位按每平方米10