【文章內(nèi)容簡介】 明，并達(dá)到足夠的照度，但不能對鄰近住戶造成光污染、使燈光擾民，同時還要滿足治安監(jiān)控及夜間巡邏的需要。 ②I2級照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區(qū)園內(nèi)主干道、甬道。I2級照明為保護(hù)行路人安全及夜間巡邏照明，要求徹夜光照柔和，既能讓行人看清路面，又不會使燈光擾民。 (2)Ⅱ級照明 Ⅱ級照明是用于綠地、景觀及節(jié)日的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為Ⅱ1級照明和Ⅱ2級照明。 ①Ⅱ1級照明是有安全管理要求的照明，其照明范圍包括小區(qū)內(nèi)外水系邊、小橋、梯級路等易使行人發(fā)生意外的場所，要求徹夜照明。 ②Ⅱ2級照明是一般性的照明，其照明范圍包括甬路、綠地內(nèi)、林木間、水下燈、景觀等。 ③樓內(nèi)大堂的照明有兩種使用功能：一種是單純的照明作用，一種是美化(景觀)作用。當(dāng)兩者均有時，在控制上應(yīng)加以區(qū)分，實行分別控制。大堂內(nèi)的景觀照明屬于Ⅱ2級。 (3)Ⅲ級照明 Ⅲ級照明是用于園區(qū)內(nèi)功能性活動場區(qū)的照明，包括節(jié)日燈、游樂場、休閑場、健身場等處的照明。Ⅲ級照明既屬于一般性照明，又屬于小區(qū)園景美化整體的一部分，所以對它們的設(shè)計要求歸人Ⅱ2級中。 3．重要節(jié)日的照明 (1)所有節(jié)日彩燈及情景照明、功能性照明燈均處于全工作狀態(tài)，24：00后可適當(dāng)延長關(guān)閉時間。 (2)一般節(jié)假日可開啟部分節(jié)日燈，24：00后可關(guān)閉。 (3)平時不開啟節(jié)日彩燈，有選擇地開啟景觀燈、綠地內(nèi)的燈，但在23：00后可關(guān)閉。樓群之間的甬道照明也應(yīng)在23：00后關(guān)閉。 (4)高檔樓內(nèi)大堂的景觀照明常由多個不同形狀、不同光色的燈具按照特定的幾何形狀布置，所以也要分為相應(yīng)的支路進(jìn)行控制，才能實現(xiàn)普通照明與景觀照明的區(qū)別使用．以達(dá)到節(jié)電的目的。 4．控制方式 為了實現(xiàn)上述三種等級的照明功能，在相同功能支路分組的基礎(chǔ)上，每組的控制方式是時鐘控制+手動控制。， 這里要求的是“時鐘控制”，而不是“時間控制”，即采用時鐘控制器，而不是普通的時間繼電器。因為對于一個較大型的小區(qū)而言，道路、公共區(qū)域、景觀、節(jié)日燈的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季節(jié)的開燈時間也不同，單憑時間繼電器是不能滿足自動控制要求的。為了減少人工管理的繁瑣及達(dá)到最大化節(jié)電的目的，必須采用時鐘控制。手動控制是對時鐘控制的補充，當(dāng)自動控制出現(xiàn)故障時，以手動方式控制照明。 小區(qū)圍墻燈屬于I1級照明，對于較大型的小區(qū)，圍墻燈的數(shù)量多，不僅要求分段控制，還應(yīng)在分段的同時進(jìn)行“隔盞”控制，以滿足在不同時問段內(nèi)開燈數(shù)量不同的要求．既能滿足照明需要，又能達(dá)到節(jié)電的目的。 5設(shè)計圖紙審核 在審核設(shè)計圖紙時，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要領(lǐng)，還要強調(diào)三相負(fù)荷平衡的問題。 審核設(shè)計圖紙的過程中，出現(xiàn)最多的有以下幾個方面的問題。 (1)不同使用功能的支路混接，如道路照明和景觀照明混接、此區(qū)域的照明支路同另一個區(qū)域的照明支路混接、休閑娛樂場地的照明與道路照明混接等。 (2)有的支路過長，連接的燈具數(shù)量過多。 (3)園內(nèi)主干道高桿燈的間距過密，只有10米左右。適宜的距離為20～25米。 (4)有些樓前甬道的高桿燈正對一層住宅的窗戶，易對住戶造成光污染。解決的方法是盡量避免燈光直射住戶的窗戶，選擇光線柔和的燈具。 (5)高檔樓內(nèi)大堂的燈飾過分強調(diào)美化效果，燈具數(shù)量過多，單個燈的功率過大。 (6)在支路組合時，未充分注意將三相負(fù)荷盡量平均分配，致使三相負(fù)荷有較大的不平衡。 (十三)建筑設(shè)計缺陷舉例 以下列舉的樓宇建筑設(shè)計問題(設(shè)備問題將在設(shè)備前期管理一章中講述)是一些住宅小區(qū)在物業(yè)接管之后發(fā)現(xiàn)的，有的可采取補救措施，有的則難以整改，開發(fā)商不得不同業(yè)主協(xié)商以經(jīng)濟(jì)賠償了事。這些問題造成了業(yè)主的極大不滿或?qū)Ψ课莸陌踩蕴岢鰢?yán)重質(zhì)疑。 實例1 某別墅小區(qū)部分聯(lián)排戶型的樓梯高度不足，給業(yè)主的裝修、居住帶來不便并造成安全隱患，開發(fā)商不得不賠付業(yè)主。 實例2 某小區(qū)有3棟樓未設(shè)計基礎(chǔ)加固CFC樁(利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，對整體地基進(jìn)行加固的簡稱)，引起此3棟樓的沉降幅度過大，沉降時間過長，其直接后果是： (1)樓宇伸縮縫止水帶斷裂，防水裝置失效； (2)雨雪季滲水、積水嚴(yán)重，影響車輛和行人通行； (3)長期滲水，危及相鄰設(shè)施安全； (4)業(yè)主對樓宇結(jié)構(gòu)和安全性提出質(zhì)疑。 對此，開發(fā)商在樓宇伸縮縫處采取止水銅板防水工藝，在伸縮縫外部重做止水帶進(jìn)行補救。即使如此，劣質(zhì)建筑的印象也難以從業(yè)主的頭腦中抹去。 實例3 某小區(qū)躍層戶型室內(nèi)樓梯高度不足，影響業(yè)主正常使用。開發(fā)商與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，由業(yè)主在裝修中自行施工整改，其費用由開發(fā)商承擔(dān)。 實例4 某小區(qū)共有4棟高層住宅，只有一部電梯通往地下車庫，給業(yè)主的出入帶來了極大不便。以上列舉的問題似乎令人難以置信，但確實是發(fā)生了。如果物業(yè)公司在設(shè)計階段參與前期管理，對設(shè)計進(jìn)行審核，或許可以避免這些問題的發(fā)生。第二節(jié)建設(shè)施工介入 物業(yè)公司作為物業(yè)建成后的常駐管理與服務(wù)者，其對建設(shè)施工質(zhì)量的關(guān)切程度應(yīng)更為強烈。物業(yè)公司在施工階段雖然處于非主要地位，但是長期物業(yè)管理的經(jīng)驗和對已建成物業(yè)工程質(zhì)量的詳細(xì)了解，比較容易發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，所以物業(yè)公司十分有必要參與施工階段的質(zhì)量檢查，為下一步的物業(yè)接管和后期物業(yè)管理打下一個堅實的基礎(chǔ)。 建設(shè)施工介入工作主要有以下幾個方面。 1．從用戶角度參與對設(shè)計的修改、洽商，跟進(jìn)各項設(shè)計在施工中的落實情況，及時根據(jù)實際情況提出調(diào)整，改進(jìn)不合理設(shè)計和不合理施工，所有這些都應(yīng)進(jìn)行記錄。 2．協(xié)助監(jiān)理單位對各項工程施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。各專業(yè)工程技術(shù)人員要深入現(xiàn)場，跟進(jìn)工程進(jìn)度，不僅要檢查施工質(zhì)量，更重要的是要通過跟進(jìn)施工掌握隱蔽工程的狀況。 3掌握水、電、氣、暖、通風(fēng)、空調(diào)、各類弱電工程(消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防和電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信和寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等)的管線關(guān)鍵部位的布局和走向并進(jìn)行記錄，這對日后的管理和維護(hù)非常重要。 4．在開發(fā)商或施工單位的要求下，為售樓處、樣板房或施工現(xiàn)場提供保安、保潔等服務(wù)。 5．協(xié)助開展工地管理，維持秩序，保障施工通道的暢通，對施工現(xiàn)場的安全防火進(jìn)行監(jiān)督、管理等工作。 6．對材料、器材、設(shè)備的質(zhì)量、品牌進(jìn)行驗證，避免施工中使用質(zhì)量差的材料、器材、設(shè)備。 7．在設(shè)備的安裝、調(diào)試階段，物業(yè)公司各專業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場，跟蹤工程進(jìn)度，以充分了解設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)性能。綜上所述，物業(yè)公司在介入施工時，應(yīng)明確自己的責(zé)任和位置，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題時要按程序提出意見，既要負(fù)起責(zé)任來，又要避免“越位”現(xiàn)象，這樣才能處理好開發(fā)商、監(jiān)理公司、物業(yè)公司及施工單位之間的關(guān)系。第三節(jié)建筑工程質(zhì)量保修的前期管理一、保修期限問題 從字面上看，建筑工程質(zhì)量(包括各類設(shè)備設(shè)施)保修工作屬于物業(yè)后期管理的范疇。但由于諸多原因，工程竣工時間與業(yè)主入住時間不統(tǒng)一，形成一個“保修時間差”，這個時間差有數(shù)月或半年之久甚至更長，這就引出了一個保修的起始時間間題。開發(fā)商同施工單位簽訂的保修合同的起始日期是從每棟樓竣工驗收合格之日算起，而此時業(yè)主并沒有入住，往往是在數(shù)月甚至更長時間以后才入住，顯然，實際保修期被縮短了。造成這一問題的責(zé)任在開發(fā)商，而不在物業(yè)公司，所以物業(yè)公司在前期管理工作中必須就此問題同開發(fā)商達(dá)成相關(guān)協(xié)議，以正式文件的形式做出規(guī)定，以免在后期的保修工作中陷入被動或造成經(jīng)濟(jì)損失。 為了維護(hù)業(yè)主(使用人)及物業(yè)公司自身的利益，物業(yè)公司可以要求開發(fā)商與施工單位在保修合同中規(guī)定保修起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起。這樣做并不違反國家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，因為法規(guī)中明確說明其規(guī)定的保修期限是“最低期限”。 如果開發(fā)商與施工單位不能就此達(dá)成一致，則物業(yè)公司與開發(fā)商應(yīng)另行簽署一份保修合同或協(xié)議，規(guī)定實際保修的起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起，并明確開發(fā)商是保修的責(zé)任方，應(yīng)承擔(dān)在“保修時間差”內(nèi)發(fā)生的所有因質(zhì)量缺陷而進(jìn)行保修的費用。二、有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)以下列舉了國家有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，從這些法律法規(guī)中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。 1．《中華人民共和國建筑法》，1988年3月1日施行。 2．《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，2000年1月30日施行。 3．《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，2005年1月1日施行。 4．《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，2006年6月30日施行。 工程質(zhì)量保修是我國實施的一項法定制度，《中華人民共和國建筑法》第六十二條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條、國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第六章都對建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍、期限、責(zé)任等方面進(jìn)行了明確規(guī)定，同時又指出，這些法律法規(guī)中規(guī)定的保修期限是“最低期限”。 (一)建筑工程質(zhì)量的保修范圍 《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括：地基基礎(chǔ)工程；主體結(jié)構(gòu)工程；屋面防水工程及其他土建工程；各類設(shè)備以及電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統(tǒng)工程。 (二)建筑工程質(zhì)量的保修期限 《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務(wù)院規(guī)定。 國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限如下。 1．基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。 2．屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。 3．供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個采暖期／供冷期。 4．電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發(fā)包人與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。(注：這就是前面所說的“保修時問差”) 5．其他項目的保修期限可以由建設(shè)單位和施工單位進(jìn)行約定。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第二條還規(guī)定，工程質(zhì)量保修辦法不僅適用于新建、擴(kuò)建、改建各類房屋建筑工程的質(zhì)量保修，同樣也適用于裝修工程。 (三)建筑工程質(zhì)量保修書 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位(即開發(fā)商)提交工程竣工驗收報告時，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。合格的質(zhì)量保修書是工程竣工驗收的法定條件之一。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第六條規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。 應(yīng)該強調(diào)的是，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)取得質(zhì)量保修書的復(fù)印件。 (四)建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任的確定 國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理》第四十一條規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對保修責(zé)任做了如下規(guī)定。 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 第十三條 保修費用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。 第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。 第十五條 因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 第十七條 下列情況不屬于保修范圍： (一)因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷。 (二)不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。只有了解了國家關(guān)于建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，才能理解將保修工作納入物業(yè)前期管理工作范疇的含義。第四節(jié)籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一、籌建前期物業(yè)管理架構(gòu) 所謂“前期物業(yè)管理架構(gòu)”是指物業(yè)項目在開發(fā)建設(shè)階段，由開發(fā)商選定或由招投標(biāo)選定的物業(yè)公司的組織架構(gòu)。此時的物業(yè)公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，但要求上崗人員都是能夠獨當(dāng)一面甚至多面的骨干型人才。此期間物業(yè)公司的工作任務(wù)不是直接面向業(yè)主提供服務(wù)，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務(wù)。所以，此時的物業(yè)公司只是搭起了一個骨干架構(gòu)，為以后擴(kuò)充規(guī)模奠定基礎(chǔ)。 項目開發(fā)建設(shè)階段物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)和人員組成(僅為參考)。 1．經(jīng)理1人。 2．文秘1人(兼管其他事物性工作)。 3．各工程專業(yè)技術(shù)人員，每個專業(yè)1人或兼職。 4．工程主管1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。 5．水、電維修領(lǐng)班各1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。 6．保安主管1人，保安員若干人(視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場的保安。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補保安人員。物業(yè)公司應(yīng)與保安公司簽訂合同，適時配備人員)。 7．保潔主管1人，保潔員若干人(視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場的保潔。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時增補保潔人員。物業(yè)公司應(yīng)與保潔公司簽訂合同，適時配備人員)。 8．綠化工程技術(shù)人員1人