【文章內(nèi)容簡介】 明，并達(dá)到足夠的照度，但不能對(duì)鄰近住戶造成光污染、使燈光擾民，同時(shí)還要滿足治安監(jiān)控及夜間巡邏的需要。 ②I2級(jí)照明是不擾民、柔和照度的照明，其照明范圍是小區(qū)園內(nèi)主干道、甬道。I2級(jí)照明為保護(hù)行路人安全及夜間巡邏照明，要求徹夜光照柔和，既能讓行人看清路面，又不會(huì)使燈光擾民。 (2)Ⅱ級(jí)照明 Ⅱ級(jí)照明是用于綠地、景觀及節(jié)日的照明，還可以進(jìn)一步細(xì)分為Ⅱ1級(jí)照明和Ⅱ2級(jí)照明。 ①Ⅱ1級(jí)照明是有安全管理要求的照明，其照明范圍包括小區(qū)內(nèi)外水系邊、小橋、梯級(jí)路等易使行人發(fā)生意外的場所，要求徹夜照明。 ②Ⅱ2級(jí)照明是一般性的照明，其照明范圍包括甬路、綠地內(nèi)、林木間、水下燈、景觀等。 ③樓內(nèi)大堂的照明有兩種使用功能：一種是單純的照明作用，一種是美化(景觀)作用。當(dāng)兩者均有時(shí)，在控制上應(yīng)加以區(qū)分，實(shí)行分別控制。大堂內(nèi)的景觀照明屬于Ⅱ2級(jí)。 (3)Ⅲ級(jí)照明 Ⅲ級(jí)照明是用于園區(qū)內(nèi)功能性活動(dòng)場區(qū)的照明，包括節(jié)日燈、游樂場、休閑場、健身場等處的照明。Ⅲ級(jí)照明既屬于一般性照明，又屬于小區(qū)園景美化整體的一部分，所以對(duì)它們的設(shè)計(jì)要求歸人Ⅱ2級(jí)中。 3．重要節(jié)日的照明 (1)所有節(jié)日彩燈及情景照明、功能性照明燈均處于全工作狀態(tài)，24：00后可適當(dāng)延長關(guān)閉時(shí)間。 (2)一般節(jié)假日可開啟部分節(jié)日燈，24：00后可關(guān)閉。 (3)平時(shí)不開啟節(jié)日彩燈，有選擇地開啟景觀燈、綠地內(nèi)的燈，但在23：00后可關(guān)閉。樓群之間的甬道照明也應(yīng)在23：00后關(guān)閉。 (4)高檔樓內(nèi)大堂的景觀照明常由多個(gè)不同形狀、不同光色的燈具按照特定的幾何形狀布置，所以也要分為相應(yīng)的支路進(jìn)行控制，才能實(shí)現(xiàn)普通照明與景觀照明的區(qū)別使用．以達(dá)到節(jié)電的目的。 4．控制方式 為了實(shí)現(xiàn)上述三種等級(jí)的照明功能，在相同功能支路分組的基礎(chǔ)上，每組的控制方式是時(shí)鐘控制+手動(dòng)控制。， 這里要求的是“時(shí)鐘控制”，而不是“時(shí)間控制”，即采用時(shí)鐘控制器，而不是普通的時(shí)間繼電器。因?yàn)閷?duì)于一個(gè)較大型的小區(qū)而言，道路、公共區(qū)域、景觀、節(jié)日燈的支路繁多，又有不同的使用要求，而且不同季節(jié)的開燈時(shí)間也不同，單憑時(shí)間繼電器是不能滿足自動(dòng)控制要求的。為了減少人工管理的繁瑣及達(dá)到最大化節(jié)電的目的，必須采用時(shí)鐘控制。手動(dòng)控制是對(duì)時(shí)鐘控制的補(bǔ)充，當(dāng)自動(dòng)控制出現(xiàn)故障時(shí)，以手動(dòng)方式控制照明。 小區(qū)圍墻燈屬于I1級(jí)照明，對(duì)于較大型的小區(qū)，圍墻燈的數(shù)量多，不僅要求分段控制，還應(yīng)在分段的同時(shí)進(jìn)行“隔盞”控制，以滿足在不同時(shí)問段內(nèi)開燈數(shù)量不同的要求．既能滿足照明需要，又能達(dá)到節(jié)電的目的。 5設(shè)計(jì)圖紙審核 在審核設(shè)計(jì)圖紙時(shí)，一定要把握不同使用功能的支路不得混合的要領(lǐng)，還要強(qiáng)調(diào)三相負(fù)荷平衡的問題。 審核設(shè)計(jì)圖紙的過程中，出現(xiàn)最多的有以下幾個(gè)方面的問題。 (1)不同使用功能的支路混接，如道路照明和景觀照明混接、此區(qū)域的照明支路同另一個(gè)區(qū)域的照明支路混接、休閑娛樂場地的照明與道路照明混接等。 (2)有的支路過長，連接的燈具數(shù)量過多。 (3)園內(nèi)主干道高桿燈的間距過密，只有10米左右。適宜的距離為20～25米。 (4)有些樓前甬道的高桿燈正對(duì)一層住宅的窗戶，易對(duì)住戶造成光污染。解決的方法是盡量避免燈光直射住戶的窗戶，選擇光線柔和的燈具。 (5)高檔樓內(nèi)大堂的燈飾過分強(qiáng)調(diào)美化效果，燈具數(shù)量過多，單個(gè)燈的功率過大。 (6)在支路組合時(shí)，未充分注意將三相負(fù)荷盡量平均分配，致使三相負(fù)荷有較大的不平衡。 (十三)建筑設(shè)計(jì)缺陷舉例 以下列舉的樓宇建筑設(shè)計(jì)問題(設(shè)備問題將在設(shè)備前期管理一章中講述)是一些住宅小區(qū)在物業(yè)接管之后發(fā)現(xiàn)的，有的可采取補(bǔ)救措施，有的則難以整改，開發(fā)商不得不同業(yè)主協(xié)商以經(jīng)濟(jì)賠償了事。這些問題造成了業(yè)主的極大不滿或?qū)Ψ课莸陌踩蕴岢鰢?yán)重質(zhì)疑。 實(shí)例1 某別墅小區(qū)部分聯(lián)排戶型的樓梯高度不足，給業(yè)主的裝修、居住帶來不便并造成安全隱患，開發(fā)商不得不賠付業(yè)主。 實(shí)例2 某小區(qū)有3棟樓未設(shè)計(jì)基礎(chǔ)加固CFC樁(利用水泥、粉煤灰、碎石作原料，對(duì)整體地基進(jìn)行加固的簡稱)，引起此3棟樓的沉降幅度過大，沉降時(shí)間過長，其直接后果是： (1)樓宇伸縮縫止水帶斷裂，防水裝置失效； (2)雨雪季滲水、積水嚴(yán)重，影響車輛和行人通行； (3)長期滲水，危及相鄰設(shè)施安全； (4)業(yè)主對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)和安全性提出質(zhì)疑。 對(duì)此，開發(fā)商在樓宇伸縮縫處采取止水銅板防水工藝，在伸縮縫外部重做止水帶進(jìn)行補(bǔ)救。即使如此，劣質(zhì)建筑的印象也難以從業(yè)主的頭腦中抹去。 實(shí)例3 某小區(qū)躍層戶型室內(nèi)樓梯高度不足，影響業(yè)主正常使用。開發(fā)商與業(yè)主達(dá)成協(xié)議，由業(yè)主在裝修中自行施工整改，其費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。 實(shí)例4 某小區(qū)共有4棟高層住宅，只有一部電梯通往地下車庫，給業(yè)主的出入帶來了極大不便。以上列舉的問題似乎令人難以置信，但確實(shí)是發(fā)生了。如果物業(yè)公司在設(shè)計(jì)階段參與前期管理，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，或許可以避免這些問題的發(fā)生。第二節(jié)建設(shè)施工介入 物業(yè)公司作為物業(yè)建成后的常駐管理與服務(wù)者，其對(duì)建設(shè)施工質(zhì)量的關(guān)切程度應(yīng)更為強(qiáng)烈。物業(yè)公司在施工階段雖然處于非主要地位，但是長期物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)已建成物業(yè)工程質(zhì)量的詳細(xì)了解，比較容易發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題，所以物業(yè)公司十分有必要參與施工階段的質(zhì)量檢查，為下一步的物業(yè)接管和后期物業(yè)管理打下一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 建設(shè)施工介入工作主要有以下幾個(gè)方面。 1．從用戶角度參與對(duì)設(shè)計(jì)的修改、洽商，跟進(jìn)各項(xiàng)設(shè)計(jì)在施工中的落實(shí)情況，及時(shí)根據(jù)實(shí)際情況提出調(diào)整，改進(jìn)不合理設(shè)計(jì)和不合理施工，所有這些都應(yīng)進(jìn)行記錄。 2．協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)各項(xiàng)工程施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。各專業(yè)工程技術(shù)人員要深入現(xiàn)場，跟進(jìn)工程進(jìn)度，不僅要檢查施工質(zhì)量，更重要的是要通過跟進(jìn)施工掌握隱蔽工程的狀況。 3掌握水、電、氣、暖、通風(fēng)、空調(diào)、各類弱電工程(消防監(jiān)控系統(tǒng)、安防和電梯監(jiān)控系統(tǒng)、通信和寬帶系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等)的管線關(guān)鍵部位的布局和走向并進(jìn)行記錄，這對(duì)日后的管理和維護(hù)非常重要。 4．在開發(fā)商或施工單位的要求下，為售樓處、樣板房或施工現(xiàn)場提供保安、保潔等服務(wù)。 5．協(xié)助開展工地管理，維持秩序，保障施工通道的暢通，對(duì)施工現(xiàn)場的安全防火進(jìn)行監(jiān)督、管理等工作。 6．對(duì)材料、器材、設(shè)備的質(zhì)量、品牌進(jìn)行驗(yàn)證，避免施工中使用質(zhì)量差的材料、器材、設(shè)備。 7．在設(shè)備的安裝、調(diào)試階段，物業(yè)公司各專業(yè)工程技術(shù)人員必須深入現(xiàn)場，跟蹤工程進(jìn)度，以充分了解設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)和技術(shù)性能。綜上所述，物業(yè)公司在介入施工時(shí)，應(yīng)明確自己的責(zé)任和位置，發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量問題時(shí)要按程序提出意見，既要負(fù)起責(zé)任來，又要避免“越位”現(xiàn)象，這樣才能處理好開發(fā)商、監(jiān)理公司、物業(yè)公司及施工單位之間的關(guān)系。第三節(jié)建筑工程質(zhì)量保修的前期管理一、保修期限問題 從字面上看，建筑工程質(zhì)量(包括各類設(shè)備設(shè)施)保修工作屬于物業(yè)后期管理的范疇。但由于諸多原因，工程竣工時(shí)間與業(yè)主入住時(shí)間不統(tǒng)一，形成一個(gè)“保修時(shí)間差”，這個(gè)時(shí)間差有數(shù)月或半年之久甚至更長，這就引出了一個(gè)保修的起始時(shí)間間題。開發(fā)商同施工單位簽訂的保修合同的起始日期是從每棟樓竣工驗(yàn)收合格之日算起，而此時(shí)業(yè)主并沒有入住，往往是在數(shù)月甚至更長時(shí)間以后才入住，顯然，實(shí)際保修期被縮短了。造成這一問題的責(zé)任在開發(fā)商，而不在物業(yè)公司，所以物業(yè)公司在前期管理工作中必須就此問題同開發(fā)商達(dá)成相關(guān)協(xié)議，以正式文件的形式做出規(guī)定，以免在后期的保修工作中陷入被動(dòng)或造成經(jīng)濟(jì)損失。 為了維護(hù)業(yè)主(使用人)及物業(yè)公司自身的利益，物業(yè)公司可以要求開發(fā)商與施工單位在保修合同中規(guī)定保修起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起。這樣做并不違反國家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，因?yàn)榉ㄒ?guī)中明確說明其規(guī)定的保修期限是“最低期限”。 如果開發(fā)商與施工單位不能就此達(dá)成一致，則物業(yè)公司與開發(fā)商應(yīng)另行簽署一份保修合同或協(xié)議，規(guī)定實(shí)際保修的起始日期從業(yè)主(使用人)入住之日算起，并明確開發(fā)商是保修的責(zé)任方，應(yīng)承擔(dān)在“保修時(shí)間差”內(nèi)發(fā)生的所有因質(zhì)量缺陷而進(jìn)行保修的費(fèi)用。二、有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)以下列舉了國家有關(guān)建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，從這些法律法規(guī)中可以明確了解上述的保修“最低期限”的含義。 1．《中華人民共和國建筑法》，1988年3月1日施行。 2．《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，2000年1月30日施行。 3．《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，2005年1月1日施行。 4．《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，2006年6月30日施行。 工程質(zhì)量保修是我國實(shí)施的一項(xiàng)法定制度，《中華人民共和國建筑法》第六十二條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條、國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六章都對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量保修的范圍、期限、責(zé)任等方面進(jìn)行了明確規(guī)定，同時(shí)又指出，這些法律法規(guī)中規(guī)定的保修期限是“最低期限”。 (一)建筑工程質(zhì)量的保修范圍 《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，建筑工程的保修范圍應(yīng)當(dāng)包括：地基基礎(chǔ)工程；主體結(jié)構(gòu)工程；屋面防水工程及其他土建工程；各類設(shè)備以及電氣管線、上下水管線的安裝工程；供熱、供冷系統(tǒng)工程。 (二)建筑工程質(zhì)量的保修期限 《中華人民共和國建筑法》第六十二條規(guī)定，保修的期限應(yīng)當(dāng)按照保證建筑物合理壽命年限正常使用、維護(hù)使用者合法權(quán)益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務(wù)院規(guī)定。 國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條、原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第七條規(guī)定，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限如下。 1．基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。 2．屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。 3．供熱與供冷系統(tǒng)，為兩個(gè)采暖期／供冷期。 4．電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包人與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。(注：這就是前面所說的“保修時(shí)問差”) 5．其他項(xiàng)目的保修期限可以由建設(shè)單位和施工單位進(jìn)行約定。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第二條還規(guī)定，工程質(zhì)量保修辦法不僅適用于新建、擴(kuò)建、改建各類房屋建筑工程的質(zhì)量保修，同樣也適用于裝修工程。 (三)建筑工程質(zhì)量保修書 根據(jù)《中華人民共和國建筑法》、國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位(即開發(fā)商)提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。合格的質(zhì)量保修書是工程竣工驗(yàn)收的法定條件之一。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第六條規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書中約定保修范圍、保修期和保修責(zé)任等，雙方約定的保修范圍、保修期必須符合國家的有關(guān)規(guī)定。 應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)取得質(zhì)量保修書的復(fù)印件。 (四)建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任的確定 國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理》第四十一條規(guī)定，建設(shè)工程在保修范圍和保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規(guī)定，因保修人未能及時(shí)履行保修義務(wù)，導(dǎo)致建筑物毀損或者造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，保修人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。保修人與建筑物所有人或者發(fā)包人對(duì)建筑物毀損均有過錯(cuò)的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 原建設(shè)部《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對(duì)保修責(zé)任做了如下規(guī)定。 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 第十三條 保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。 第十四條 在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。 第十五條 因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 第十七條 下列情況不屬于保修范圍： (一)因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷。 (二)不可抗力造成的質(zhì)量缺陷。只有了解了國家關(guān)于建筑工程質(zhì)量保修的法律法規(guī)，才能理解將保修工作納入物業(yè)前期管理工作范疇的含義。第四節(jié)籌建物業(yè)管理機(jī)構(gòu)一、籌建前期物業(yè)管理架構(gòu) 所謂“前期物業(yè)管理架構(gòu)”是指物業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)階段，由開發(fā)商選定或由招投標(biāo)選定的物業(yè)公司的組織架構(gòu)。此時(shí)的物業(yè)公司“麻雀雖小，五臟俱全”，不需要太多的人員，但要求上崗人員都是能夠獨(dú)當(dāng)一面甚至多面的骨干型人才。此期間物業(yè)公司的工作任務(wù)不是直接面向業(yè)主提供服務(wù)，而是要完成物業(yè)前期管理工作的全部任務(wù)。所以，此時(shí)的物業(yè)公司只是搭起了一個(gè)骨干架構(gòu)，為以后擴(kuò)充規(guī)模奠定基礎(chǔ)。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段物業(yè)公司的機(jī)構(gòu)和人員組成(僅為參考)。 1．經(jīng)理1人。 2．文秘1人(兼管其他事物性工作)。 3．各工程專業(yè)技術(shù)人員，每個(gè)專業(yè)1人或兼職。 4．工程主管1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。 5．水、電維修領(lǐng)班各1人(同技術(shù)人員一起參與工程及設(shè)備系統(tǒng)的前期管理工作，尤其是驗(yàn)收工作，熟悉設(shè)備系統(tǒng))。 6．保安主管1人，保安員若干人(視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場的保安。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時(shí)增補(bǔ)保安人員。物業(yè)公司應(yīng)與保安公司簽訂合同，適時(shí)配備人員)。 7．保潔主管1人，保潔員若干人(視開發(fā)商的需求而定，如售樓處及施工現(xiàn)場的保潔。隨著“樣板樓”和竣工樓宇的移交，適時(shí)增補(bǔ)保潔人員。物業(yè)公司應(yīng)與保潔公司簽訂合同，適時(shí)配備人員)。 8．綠化工程技術(shù)人員1人