【文章內(nèi)容簡介】 、設備制品和主要材料等的清單、合格證等。 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。 工程質(zhì)量事故處理記錄。 前期施工階段竣工驗收報表（包括政府部門和監(jiān)理公司出具的）；分項、分部、單位工程質(zhì)量檢驗評定記錄。 設備試壓、試運行合格報告等。6 業(yè)主入住管理 業(yè)主入住管理流程圖入住準備工作：定人、資料、布置接待場地入住審查登記：建立入住登記表、發(fā)放管理文件資料、簽訂管理文件、填寫表格預交物業(yè)管理費用、發(fā)放鑰匙、和業(yè)主協(xié)定驗收房屋的時間和方式與業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)、雙方確認需維修的事項 業(yè)主入住管理制度1) 管理部指定專人負責，明確職責要求；2) 管理部準備好接待業(yè)主辦理入住手續(xù)所需要得各類文件、資料、表格；3) 制定業(yè)主入住手續(xù)，明確入住流程及需業(yè)主準備的證明材料、需業(yè)主填寫的表格；4) 布置辦理入住手續(xù)的接待現(xiàn)場，張貼入住公告和各類業(yè)主辦理入住手續(xù)時的指示和引導。 入住審查登記1) 管理部應建立入住登記表，對業(yè)主提交的《入住通知書》進行查驗，確認無誤后收取《入住通知書》，在入住登記冊中注明，并向入住申請人發(fā)放資料，應包括：a) 《入住說明》b) 《住戶手冊》c) 《住戶公約》d) 《管理協(xié)議》e) 《預交費用標準》f) 《裝飾裝修管理規(guī)定》g) 《裝修進場人員管理規(guī)定》h) 《裝修審批表》i) 《驗收交接表》2) 上述發(fā)放的資料應在《入住登記冊》中由業(yè)主簽收，或由管理人員注明。在提供給業(yè)主《入住說明》中應明確由業(yè)主填寫并提交的資料，包括：a) 身份證原件及復印件。b) 其他有效證件復印件。c) 《業(yè)主登記表》。d) 已簽署的《住戶公約》、《管理協(xié)議》等。3) 管理處對業(yè)主的資料進行審核驗證，驗證內(nèi)容包括：a) 表格填寫是否完整、正確和清晰。b) 公約和管理協(xié)議是否已簽署。c) 身份證明文件與《業(yè)主登記表》是否一致。d) 審查通過后，入住管理員《業(yè)主登記表》、《住戶公約》1份、《管理協(xié)議》1份，在《入住通知書》注明簽收。 預交費用和發(fā)放鑰匙1) 公司財務部應根據(jù)國家和政府的法規(guī)及房地產(chǎn)開發(fā)單位或業(yè)主委員會的規(guī)定，確定業(yè)主入住所需預交的所有費用。2) 管理處負責審查并向業(yè)主收取各項費用后開具相應票據(jù)給業(yè)主。3) 費用項目包括：預交管理費、裝修保證金及垃圾清運費等。公司財務部建立入住預交費登記表，對費用交納完畢的業(yè)主，在登記表中注明。4) 上述手續(xù)完成后，管理部查驗入住登記表及已簽署的《管理協(xié)議》及各項收費票據(jù)后向業(yè)主發(fā)放鑰匙，并在《鑰匙發(fā)放登記表》上登記，同時應和業(yè)主協(xié)定驗收房屋的時間和方式。5) 管理部與業(yè)主一起驗收其名下的物業(yè)，登記水、電、氣表底數(shù)，雙方在驗收交接表上簽確認。驗收過程中雙方確認需維修的事項由管理處通知相關(guān)部門處理。 業(yè)主入住接待規(guī)范 目的通過與業(yè)主初次交往過程中周到熱情、體貼、細致的服務，使物業(yè)管理公司在剛接管物業(yè)即能建立良好信譽開端，塑造極具親和力的形象，從而為物業(yè)管理工作的順利開展鋪平道路，也可為今后贏得廣大業(yè)主的充分信任和長久支持打下堅實基礎。 對象入住前后，前來看房或辦理相關(guān)手續(xù)的業(yè)主。 接待人員配備與要求1) 接待人員配備視物業(yè)轄區(qū)面積、規(guī)模及入住期間業(yè)主人流量而定。但在辦理入住期間內(nèi)應有專職入住接待管理員數(shù)名，在業(yè)主較多時，管理部其他員工應作為機動預備人員分擔接待工作。2) 對入住接待管理員應要求熟知本物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)方面專業(yè)知識、多種不同業(yè)態(tài)構(gòu)成、戶型和轄區(qū)周邊配套及未來規(guī)劃、物業(yè)的綠化方案等。3) 熟知與業(yè)主利益有關(guān)的多種情況，擅長溝通、熱情大方、耐心細致。4) 接待管理員統(tǒng)一準備《業(yè)主入住接待記錄本》。 接待工作內(nèi)容1) 管理部內(nèi)應設物業(yè)概況的掛圖或說明，及本物業(yè)管理部員工姓名及職務介紹。2) 具體程序a) 向業(yè)主詢問需要的服務，其物業(yè)的具體情況，裝修、進場的計劃等。b) 就業(yè)主提供的情況和所需要的服務做進一步交流，提出建議，確認為業(yè)主需要。c) 介紹適時地介紹管理公司構(gòu)思與規(guī)劃，并請業(yè)主參與意見；提醒與房地產(chǎn)開發(fā)單位交易應注意的問題，提醒裝修應注意的問題；必要時引領業(yè)主參觀整個物業(yè)。d) 引導業(yè)主參與構(gòu)想物業(yè)管理方方面面的工作方案、落實措施，誠懇地請業(yè)主為項目發(fā)展大膽建議。7 業(yè)主裝修管理 業(yè)主裝修管理流程圖業(yè)主向管理部提出裝修申請業(yè)主填寫《裝修申請表》、提供設計資料、裝修施工單位相關(guān)資料管理部審核確認辦理備案管理部與業(yè)主、裝修施工單位簽訂《裝修安全管理協(xié)議書》、《裝修施工責任承諾書》管理部簽發(fā)《施工許可證》、《施工人員出入證》管理員日常巡查施工結(jié)束，退出驗收資料整理，歸檔存檔 裝修管理制度 目的為了規(guī)范項目內(nèi)商鋪裝修行為，遵守政府法律法規(guī)、維護所有業(yè)主、承租人的共同利益，實施規(guī)范、安全、品質(zhì)保障的商鋪裝修行為。 適用范圍物業(yè)管理部門對項目內(nèi)商鋪首次裝修及二次裝修的管理工作。 管理職責，其具體職責包括：a. 接收業(yè)主或承租人的裝修申請，審核申請材料的完整性；b. 協(xié)調(diào)工程及其他相關(guān)人員對業(yè)主或承租人提出的裝修申請進行審核，評估裝修設計圖和室內(nèi)裝修說明書是否符合本項目的裝修管理規(guī)定；c. 在業(yè)主或承租人進行裝修的過程中進行定期巡查，檢查裝修過程是否符合裝修管理規(guī)定，如出現(xiàn)一般違規(guī)裝修現(xiàn)象需當場進行制止和處理，如發(fā)現(xiàn)重大違規(guī)現(xiàn)象的除及時進行制止外，還應及時向上級提報，并協(xié)助上級進行處理；d. 組織工程及其他相關(guān)人員與業(yè)主或承租人共同對裝修進行最終驗收；e. 為業(yè)主或承租人在裝修過程中遇到的物業(yè)有關(guān)問題提供服務。，評估裝修方案是否符合本項目的裝修管理規(guī)定，并協(xié)助物業(yè)管理部對業(yè)主或承租人裝修期間的巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象的應及時指出。1　 物業(yè)管理部負責人負責裝修申請的審批，并就重大違規(guī)現(xiàn)象進行處理。2　 物業(yè)安保人員負責裝修期間施工人員出入的管理以及項目范圍內(nèi)的安全巡查工作。3　 物業(yè)保潔人員負責裝修期間的垃圾清運管理，如產(chǎn)生大量建筑垃圾的，則由物業(yè)管理部直接負責。a. 業(yè)主或承租人需于裝修施工三個工作日前向物業(yè)管理部提出裝修申請。b. 如實填寫《裝修申請表》各項內(nèi)容，并提供以下資料：c. 房屋的產(chǎn)權(quán)證明或商品房買賣合，產(chǎn)權(quán)所有者身份證明復印件（如營業(yè)執(zhí)照、身份證），非業(yè)主需出具業(yè)主授權(quán)書；d. 聘請的裝飾裝修施工隊資質(zhì)證明、項目負責人身份證、營業(yè)執(zhí)照等復印件；如屬簡單裝飾裝修，必須由業(yè)主出具裝飾裝修擔保書后，可不提供資質(zhì)證明等資料；e. 施工方案、施工平面圖、各立面圖、水電施工圖等設計資料；f. 如為承租人的，還需提供租賃合同復印件和承租人的身份證明復印件。g. 商鋪面積或業(yè)態(tài)按消防需要審批的，需提供消防部門的審批文件。1　 物業(yè)管理部受理裝修申請，檢查資料完整性并對裝修設計進行初審，在《裝修申請表》內(nèi)填寫受理及初審意見并交物業(yè)工程人員。2　 物業(yè)工程人員接收資料后，依據(jù)《裝修管理規(guī)定》的條款給予審核，包括檢查裝修設計是否對房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設施設備造成改動、破壞；檢查裝修設計是否有嚴重的消防隱患；是否有其他違規(guī)情況。3　 確認裝修設計符合規(guī)范且不會對建筑安全、公共設施設備正常使用及房屋外觀造成不良影響的，在一個工作日內(nèi)給出答復，在《裝修申請表》上進行簽批，審核同意的報物業(yè)管理部負責人批準。4　 物業(yè)管理部負責人就物業(yè)工程人員審核同意的裝修申請進行審批。1) 裝修申請獲得批準后，物業(yè)管理部通知業(yè)主或承租人領取《裝修許可通知》，并與其簽訂有關(guān)裝修管理文件及消防、安全協(xié)議等文件，收取裝修保證金、一次性垃圾清運費和施工人員出入證件的押金。2) 施工人員在辦理《出入證》時需提交2張一寸近期彩照，1張用于證件，另1張用于施工人員登記表存于保安處，便于安保人員對施工人員出入的管理。，巡查施工現(xiàn)場時，應注意以下要點：a. 禁止未經(jīng)原設計單位或者具有相應資質(zhì)等級的設計單位提出設計方案，變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；b. 禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；c. 禁止擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；d. 禁止損壞房屋原有節(jié)能設施(指燃氣管道和設施)，降低節(jié)能效果；e. 禁止擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物；f. 禁止擅自改變住宅外立面色調(diào)，在非承重外墻上開門、窗，搭建安裝遮陽網(wǎng)、花架、晾衣架或防盜窗，在未經(jīng)管理處批準前，用戶不得展示、懸掛任何帶有廣告性質(zhì)的招牌；g. 為確保所有公共設施能正常使用及避免系統(tǒng)受到有意或無意破壞，有關(guān)電力分布系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)，及給排水系統(tǒng)增加、刪除及改動等工程或其它與大廈系統(tǒng)連接上的工程都必須由管理處批準，必須由具有相關(guān)資質(zhì)的單位進行施工，并將變更后的詳細圖紙報管理處備案；h. 樓梯、過道、道路以及其它公共場所不得作為加工場所或堆放材料、垃圾的場所，裝修施工造成公共部位設施設備損失的，裝修業(yè)主應如實賠償損失；i. 裝修期所有垃圾及泥頭等物料都應存放在用戶單元內(nèi)，大廈公眾地方絕不容許擺放任何垃圾，管理處會指定地方作臨時垃圾收集站，用戶須自行安排把垃圾、泥頭等運到臨時收集站；j. 用戶必須保持大廈內(nèi)所有設備都不得封死以致造成不能維修或檢查，所有檢查活門、渠蓋、百頁等都不能安裝或放置任何物品以影響正常開啟。k. 其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。1. 裝修施工結(jié)束后，物業(yè)管理部需聯(lián)合物業(yè)工程人員，協(xié)助業(yè)主或承租人、施工單位對裝修進行驗收。驗收時如無違規(guī)情況的，按下一條程序辦理，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象的，按違規(guī)裝修處理。2. 裝修驗收合格的，由物業(yè)管理部在《裝修申請表》內(nèi)簽注“驗收合格”。3. 驗收當日施工人員清場離開，收回施工人員出入證，如有遺失的，則賠償每本證件工本費。4. 裝修驗收合格一個月后，物業(yè)管理部聯(lián)系工程人員對裝修施工組織復驗，復驗無問題的，在《裝修申請表》上注明“復驗合格”后，由財務部門退還業(yè)主的裝修保證金。 違規(guī)裝修的處理，物業(yè)管理部應定期對裝修商鋪進行巡查，并將裝修情況登記于《裝修巡查表》內(nèi)，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修的，物業(yè)管理部應立即要求業(yè)主或承租人停止裝修、恢復原狀，并視情況采取以下方式進行處理：a. 言語指正；b. 出具《裝修違規(guī)整改通知單》限期整改；c. 要求規(guī)劃、城管、消防等相關(guān)政府部門介入糾正其裝修行為；d. 停水停電；e. 要求賠償損失。，如發(fā)現(xiàn)業(yè)主或承租人違規(guī)裝修的，物業(yè)管理部應聯(lián)合工程人員對違規(guī)裝修給建筑安全、美觀造成的危害程度做出評估，并視情況征得物業(yè)管理部負責人同意后，列清扣款數(shù)額，由財務部門自從業(yè)主或承租人的裝修押金中予以扣款，如裝修押金不足以扣款的，由業(yè)主或承租人給予賠償。 裝修進場人員管理規(guī)定 任何施工隊進入本項目施工，都要接受資質(zhì)審查，并提供企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)許可證、質(zhì)資證書。 本項目內(nèi)裝修隊實行憑《施工許可證》進場和施工人員憑《出入證》進出制度。施工隊還必須加強內(nèi)部管理，不得使用“三無”人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種人員要證件齊全。 裝修施工時間為 時至 時。超時施工，管理部有權(quán)責令停工，扣留或沒收工具；如需延長施工工期必須向管理處申報。 施工隊在取得進入本項目施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：1) 交納施工押金，按施工人數(shù)乘以元計收。2) 辦理裝修施工許可證，每份交納工本費元。3) 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交1寸免冠相片兩張，工本費元。 施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂串場地，違者每人每次罰款500元；更不得私下再接工程而不辦手續(xù)，違者除補交有關(guān)費用外，每隊每次罰款5000元。 施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應按指定地方放置并當天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設備、設施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 施工隊應絕對按國家及地區(qū)頒布的有關(guān)裝修管理規(guī)定、消防管理規(guī)定執(zhí)行。 每項工程驗收后，經(jīng)1個月再復驗，確定無質(zhì)量問題和其他違章現(xiàn)象時，可退回施工押金。8 業(yè)主管理服務 業(yè)主服務管理工作示意圖工作目標：為業(yè)主及時提供服務、解決業(yè)主投訴日常業(yè)主服務業(yè)主投訴處理特約服務申請受理收繳各類費項物業(yè)服務申請受理回訪業(yè)主，聽取意見處理業(yè)主投訴受理業(yè)主投訴 業(yè)主服務管理制度 目的為了更好地向廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務，提高本公司物業(yè)管理水平，維護本公司形象，特制定本制度。 使用范圍本制度適用于物業(yè)管理部日常服務與管理工作。 服務總體要求根據(jù)業(yè)主的要求按質(zhì)、按量、按時完成工作，以保證業(yè)主滿意。在工作中嚴禁向業(yè)主索取財物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即作辭退處理，情節(jié)嚴重者還將追究法律責任。 服務細心、周到，要體現(xiàn)物業(yè)管理處員工高尚的精神境界。 上班時必須先到物業(yè)管理處報到，然后外出工作，工作結(jié)束后必須及時到物業(yè)管理處簽到。上班時需穿工作服，佩帶工作卡，以便接受業(yè)主的監(jiān)督。 上班穿工作服，戴工作牌，儀表整潔，精神飽滿。 文明服務，禮貌待人