【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 完畢不允許交班。 質(zhì)量記錄 《排班表》 《報(bào)事報(bào)修記錄表》 相關(guān)支持文件 《報(bào)事 報(bào)修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 重慶 鷗鵬 物業(yè)管理有限公司 D / 0 QW— GF 18 鑰匙管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 QWGF10 目的 規(guī)范鑰匙管理。 適用范圍 適用于物業(yè)公司管理范圍內(nèi)所有鑰匙的管理工作。 職責(zé) 公司行政人事部行政文員負(fù)責(zé)辦公室鑰匙管理。 物業(yè)服務(wù)中心 管家 （內(nèi)勤）負(fù)責(zé)小區(qū)所有辦公鑰匙管理。 物業(yè)服務(wù)中心 工程服務(wù)部主管 負(fù)責(zé)小區(qū)所有設(shè)施設(shè)備鑰匙的管理。 物業(yè)服務(wù)中心 監(jiān)控中心負(fù)責(zé)小區(qū)所有應(yīng)急鑰匙的管理。 管家服務(wù)部 主管負(fù)責(zé)組織、安排業(yè)主鑰匙的管理工作。 管家 負(fù)責(zé)實(shí)施業(yè)主鑰匙的日常管理工作。 程序要點(diǎn) 鑰匙 的種類 辦公鑰匙：辦公桌、文件柜、更衣柜、辦公室等鑰匙。 設(shè)施設(shè)備鑰匙： 配電房、水泵房、監(jiān)控中心、電梯機(jī)房、強(qiáng)電井、弱電井、配電箱、消防通道等鑰匙。 業(yè)主鑰匙：防盜門(mén)、門(mén)窗、車庫(kù)、信報(bào)箱等鑰匙。 辦公鑰匙的管理 鑰匙管理負(fù)責(zé)人建立《鑰匙清單》。 新員工在入職時(shí)由鑰匙管理負(fù)責(zé)人發(fā)放相關(guān)鑰匙，每種鑰匙負(fù)責(zé)人都留存一把做為備用鑰匙。發(fā)放記錄在《鑰匙借用登記表》上。 員工在離職時(shí)由鑰匙管理負(fù)責(zé)人收回相關(guān)鑰匙，并記錄在《鑰匙借用登記表》上。 設(shè)施設(shè)備鑰匙的管理 交房前由 工程服務(wù)部 向發(fā)展商項(xiàng)目部逐步接管公區(qū)和設(shè)備房間鑰 匙，并進(jìn)行分類管理。 公共通道鑰匙接管后移交 秩序維護(hù)部 進(jìn)行統(tǒng)一管理。 辦公區(qū)域裝修完畢后，鑰匙統(tǒng)一移交 秩序維護(hù)部 進(jìn)行管理，特殊鑰匙，如庫(kù)房鑰匙，由相關(guān)部門(mén)自行管理。 工程服務(wù)部 對(duì)設(shè)備房鑰匙接管后，自留一把，其余移交 秩序維護(hù)部 進(jìn)行管理，保重慶 鷗鵬 物業(yè)管理有限公司 D / 0 QW— GF 19 證鑰匙的應(yīng)急備用 門(mén)面鑰匙接管后，移交 秩序維護(hù)部 統(tǒng)一管理，任何人員借用必須經(jīng)過(guò) 秩序維護(hù)部主管許可方可借用。 業(yè)主鑰匙的管理 業(yè)主的鑰匙包含以下幾種情況。 發(fā)展商交接后，業(yè)主未入伙時(shí)由發(fā)展商托管的鑰匙。 前期介入到交房前七天， 工程服務(wù)部 對(duì)項(xiàng)目部的第一 把入戶門(mén) A 鑰匙進(jìn)行接管，確定維修人員進(jìn)行清理，并建立鑰匙臺(tái)帳，保障交房過(guò)程的順利進(jìn)行。 物業(yè)接管驗(yàn)收工作結(jié)束后， 物業(yè)服務(wù)中心 可以根據(jù)發(fā)展商的托管要求接管未入伙單位的鑰匙。并做鑰匙交接記錄。 工程服務(wù)部 負(fù)責(zé)代表業(yè)主向發(fā)展商接管業(yè)主戶內(nèi) A 鑰匙，配合客戶中心對(duì) B 鑰匙及第二把 A 鑰匙的接收?？蛻糁行倪M(jìn)行核查和包裝存檔管理。接管過(guò)來(lái)的鑰匙由相關(guān)部門(mén)清楚標(biāo)明鑰匙單位編碼并整齊有序的放置在鑰匙柜中。 鑰匙的發(fā)放工作詳見(jiàn)《入伙管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 特定情況下業(yè)主托管的鑰匙。特定情況 是指：清水空置房， 特定情況下業(yè)主托管的鑰匙經(jīng) 管家服務(wù)部 主管批準(zhǔn)后進(jìn)行辦理。 管家 應(yīng)特別向業(yè)主說(shuō)明本 物業(yè)服務(wù)中心 不承擔(dān)為業(yè)主保管家庭財(cái)產(chǎn)的責(zé)任，業(yè)主同意后，請(qǐng)業(yè)主在《托管鑰匙登記表》上委托鑰匙欄中注明托管的數(shù)量并簽字。 管理員在托管的鑰匙上貼上標(biāo)有業(yè)主房號(hào)的標(biāo)識(shí)，然后將鑰匙整齊有序的放置在鑰匙柜中保存。 由于工程遺留問(wèn)題，暫時(shí)留在 管家服務(wù)部 用于工程整改的托管鑰匙。 托管鑰匙的管理 業(yè)主托管的鑰匙在交房的半年內(nèi)由 工程服務(wù)部 負(fù)責(zé)管理，半年后移交給 管家服務(wù)部 管理。 鑰匙管理人在主管授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行鑰匙的借用管理 。 物業(yè)服務(wù)中心 有維修、工程整改或空置房管理需要使用托管的鑰匙時(shí)，由 管家 或工程維修員在借用人辦理鑰匙借用手續(xù)后，將鑰匙交給借用人。但需進(jìn)入的是已入伙業(yè)主而暫未使用的房屋，必須事先與業(yè)主聯(lián)系，征得同意后，才能辦理鑰匙借用手續(xù)，（如遇緊急情況，經(jīng) 物業(yè)服務(wù)中心 主任同意后，可先行進(jìn)入，事后必須通知業(yè)主，爭(zhēng)取業(yè)主的諒解）鑰匙借用手續(xù)的辦理程序?yàn)椋航栌萌嗽凇惰€匙借用登記表》中如實(shí)填寫(xiě)借用日期、鑰匙編號(hào)、數(shù)量、預(yù)借期、借鑰匙原因、借用重慶 鷗鵬 物業(yè)管理有限公司 D / 0 QW— GF 20 人、借出人等內(nèi)容，然后簽名確認(rèn)。 辦理鑰匙退還手續(xù)時(shí)，管理員應(yīng)在核對(duì)鑰匙數(shù)量后，在《鑰匙 借用登記表》中標(biāo)注鑰匙退還日期，并在“接收人”一欄簽名確認(rèn)。 主管應(yīng)安排管理員根據(jù)各類登記表的記錄檢查鑰匙的借還情況，發(fā)現(xiàn)借期超過(guò)三天不還鑰匙者，應(yīng)致電借鑰匙部門(mén)或個(gè)人催還。 鑰匙管理員每月清理一次所有鑰匙是否齊全。 當(dāng)接到丟失或損壞鑰匙報(bào)告時(shí)，管理員應(yīng)按《托管鑰匙登記表》中備忘錄欄要求記錄事件經(jīng)過(guò)并報(bào)告主管；主管與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 /業(yè)主聯(lián)系，征得同意后，采取補(bǔ)配鑰匙或換鎖措施確保遺失鑰匙單位的安全，管理員將處理結(jié)果記錄在“備忘錄”欄中。 業(yè)主或業(yè)主指定的領(lǐng)鑰匙人前來(lái)領(lǐng)取鑰匙時(shí)，管理員憑領(lǐng)鑰匙人的身份證移交鑰匙 給領(lǐng)鑰匙人。同時(shí)應(yīng)請(qǐng)業(yè)主 /領(lǐng)鑰匙人簽名確認(rèn) ,并標(biāo)注移交日期。在無(wú)任何證件證明索匙者為鑰匙所屬單位的業(yè)主 /業(yè)主指定的領(lǐng)鑰匙人時(shí)，管理員不得將鑰匙轉(zhuǎn)交。 監(jiān)控中心應(yīng)急管理鑰匙 物業(yè)服務(wù)中心 所有設(shè)施設(shè)備，辦公用房、消防通道鑰匙均留一把放在監(jiān)控中心鑰匙柜中，便于應(yīng)付突發(fā)事件時(shí)的處理。 所有鑰匙建立《鑰匙清單》。 鑰匙使用情況同 流程。 所有與鑰匙管理有關(guān)的記錄應(yīng)由鑰匙管理部門(mén)歸檔保存兩年。 質(zhì)量記錄 《鑰匙清單》 《鑰匙借用登記表》 《托管鑰匙登記表》 相關(guān)支持文件 《入伙管理標(biāo)準(zhǔn)作 業(yè)規(guī)程》 《接管驗(yàn)收管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 重慶 鷗鵬 物業(yè)管理有限公司 D / 0 QW— GF 21 入伙管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 QWGF11 目的 規(guī)范業(yè)主入伙管理工作，確保業(yè)主順利入伙。 適用范圍 適用于業(yè)主入伙的管理工作。 職責(zé) 物業(yè)服務(wù)中心 主任負(fù)責(zé)業(yè)主入伙的組織工作。 管家服務(wù)部 主管負(fù)責(zé)業(yè)主入伙資料的準(zhǔn)備工作。 開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主資格的審查工作。 管家服務(wù)部 管家 負(fù)責(zé)具體辦理入伙手續(xù)的工作。 開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目部負(fù)責(zé)工程問(wèn)題的整改工作。 公司財(cái)務(wù)部 負(fù)責(zé)業(yè)主入伙的收費(fèi)工作。 程序要點(diǎn) 入伙：是指業(yè)主接到交房通知書(shū)，并辦理 完相應(yīng)手續(xù) 入伙的準(zhǔn)備工作 物業(yè)服務(wù)中心 主任在交房前一個(gè)月報(bào)《交房方案》到公司審批完。 入伙資料的準(zhǔn)備： a) 根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫(xiě)和印制《業(yè)主手冊(cè)》、《精神文明建設(shè) 公約 》、《入伙流轉(zhuǎn)表》、《入伙通知書(shū)》、《收樓書(shū)》。 b) 《入伙通知書(shū)》的內(nèi)容要求寫(xiě)明 物業(yè)服務(wù)中心 辦公地點(diǎn)、業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的資料、證件及交納的費(fèi)用明細(xì)，并附簡(jiǎn)明扼要的入伙流程等。 c) 督促開(kāi)發(fā)商提供《新建商品房屋使用說(shuō)明書(shū)》、《新建商品房屋質(zhì)量保證書(shū)》。 d) 印刷以下各類入伙表格： — 《房屋驗(yàn)收交接表》 — 《業(yè)主資料登記表》 — 設(shè)計(jì)辦理入伙手續(xù)流程圖 — 裝修流程圖 上述資料在交房前十天完成。 入伙時(shí)的環(huán)境布置按照交房方案在交房前兩天完成。 發(fā)出入伙通知 營(yíng)銷中心或委托物業(yè)公司 依據(jù)議定的入伙時(shí)間， 提前十五天 向業(yè)主發(fā)出入伙通知，重慶 鷗鵬 物業(yè)管理有限公司 D / 0 QW— GF 22 內(nèi)容包括： a)《入伙通知書(shū)》 b)《入伙流轉(zhuǎn)表》 c)《入伙手續(xù)繳費(fèi)明細(xì)表》 d)《入伙流程圖》 e)《裝修流程圖》 f)《業(yè)主資料登記表》 業(yè)主收到入伙通知后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)帶齊有關(guān)證件和資料到 物業(yè)服務(wù)中心辦理入伙手續(xù)。如果在最后規(guī)定期限內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入伙手續(xù)的，開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷中心 或委托物業(yè)公司半年一次 發(fā)函或致電通知尚未辦理入伙 手續(xù)的業(yè)主前來(lái)辦理入伙手續(xù)，業(yè)主辦理入伙手續(xù)須帶以下證件： a) 《入伙通知書(shū)》、《入伙流轉(zhuǎn)表》。 b) 《購(gòu)房合同》 原件。 c) 業(yè)主的身份證原件及復(fù)印件各一份。 d) 單位購(gòu)房的尚須帶齊營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本及其復(fù)印件各一份和公司公章。 e) 委托他人辦理的，須帶業(yè)主委托書(shū)、業(yè)主身份證復(fù)印件及被委托人身份證和身份證復(fù)印件各一份。 f) 所有已交款項(xiàng)的收據(jù)，按揭房需備齊按揭手續(xù)和證明。 入伙手續(xù)的辦理 入伙資格驗(yàn)證： 開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷中心在業(yè)主前來(lái)辦理入伙手續(xù)時(shí)，應(yīng)首先對(duì)以下證件進(jìn)行檢查： a) 《購(gòu)房合同》原件。 b) 業(yè)主的身份證原件。 c) 單位購(gòu)房的 還須檢查其單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本。 d) 委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書(shū)。 e) 以上問(wèn)題核實(shí)后營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)人在《入伙流轉(zhuǎn)表》簽字蓋章確認(rèn)。 開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)部對(duì)業(yè)主所購(gòu)房相關(guān)應(yīng)繳款是否完清進(jìn)行驗(yàn)證，并在《入伙流轉(zhuǎn)表》上簽字蓋章。 業(yè)主憑以上兩項(xiàng)辦完的《入伙流轉(zhuǎn)表》到 物業(yè)服務(wù)中心 辦理接房手續(xù)。 管家服務(wù)部 核實(shí)《入伙流轉(zhuǎn)表》，審查業(yè)主相關(guān)證件。 驗(yàn)房收樓 重慶 鷗鵬 物業(yè)管理有限公司 D / 0 QW— GF 23 a) 公司工作人員陪同業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)房，房屋經(jīng)驗(yàn)收合格的，應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在《房屋驗(yàn)收交接表》中簽字確認(rèn)（智能水電表不進(jìn)行底度抄錄工作）。 b) 驗(yàn)房中，如有工程質(zhì)量問(wèn)題，按《房屋質(zhì)量 整改管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》執(zhí)行 繳費(fèi)： 管家 指引業(yè)主到收銀處交納相關(guān)費(fèi)用，收銀員根據(jù)收款項(xiàng)目開(kāi)具收款收據(jù)。一般情況下，建議業(yè)主預(yù)存 3 個(gè)月全額物業(yè)管理費(fèi)和公攤水電費(fèi)。 繳費(fèi)后業(yè)主簽《精神文明建設(shè)公約》、《入伙流轉(zhuǎn)表》、《收樓書(shū)》、填寫(xiě)《業(yè)主資料登記表》。 發(fā)放《新建商品房屋使用說(shuō)明書(shū)》、《新建商品房屋質(zhì)量保證書(shū)》、 《 業(yè)主手冊(cè)》、《溫馨提示》并請(qǐng)業(yè)主仔細(xì)閱讀資料。 發(fā)放鑰匙： a) 業(yè)主收樓后， 管家 在將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí)，留下一把大門(mén)鑰匙在 物業(yè)服務(wù)中心以供整改時(shí)用，發(fā)放《裝修許可證》時(shí)一并交還。 b) 業(yè)主在領(lǐng)取鑰匙時(shí)，管理員應(yīng) 在《物品領(lǐng)用清單》內(nèi)注明交付鑰匙數(shù)量及是否有留用 ,并填寫(xiě)《物品領(lǐng)用清單》。 簽署《收樓書(shū)》，業(yè)主和物業(yè)各一份。 建立業(yè)主檔案，資料存檔。 管家 將 :《業(yè)主資料登記表》、《房屋驗(yàn)收交接表》、《入伙流轉(zhuǎn)表》、《物品領(lǐng)用清單》、《收樓書(shū)》、 裝修資料 等裝入業(yè)主檔案。業(yè)主檔案管理的具體辦法詳見(jiàn)《檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》。 將客戶資料錄入物管軟件。 本規(guī)程作為相關(guān)人員績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。 質(zhì)量記錄 《入伙流轉(zhuǎn)表》 《房屋驗(yàn)收交接表》 《業(yè)主資料登記表》 《物品領(lǐng)用清單》 《收樓書(shū)》 相關(guān)支持文件 《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 《鑰匙管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 《檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》 重慶 鷗鵬 物業(yè)管理有限公司 D / 0 QW— GF 24 裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 QWGF12 目的 規(guī)范裝修管理工作，保障公共設(shè)施的正常使用、樓宇安全和房屋外觀的統(tǒng)一美觀。 適用范圍 適用于 物業(yè)服務(wù)中心 對(duì)樓宇二次裝修的管理工作。 職責(zé) 管家 負(fù)責(zé)辦理裝修申請(qǐng)業(yè)主身份的審核。 工程服務(wù)部 專人負(fù)責(zé)裝修方案及圖紙的審核。 收費(fèi)員負(fù)責(zé)核收裝修管理費(fèi)用。 工程服務(wù)部 、 秩序維護(hù)部 負(fù)責(zé)裝修巡查。 秩序維護(hù)部 負(fù)責(zé)裝修施工人員管理。 小區(qū)搬運(yùn)隊(duì)或 環(huán)境服務(wù)部 負(fù)責(zé)裝修垃圾的二次轉(zhuǎn)運(yùn)工作。 工程服務(wù)部 、 秩序維護(hù)部 負(fù)責(zé)裝修驗(yàn)收工作。 程序要點(diǎn) 裝修的申請(qǐng)與審批 申請(qǐng)：業(yè)主／住戶需向 物業(yè)服務(wù)中心 管家服務(wù)部 提出裝修申請(qǐng)（租賃戶必須持業(yè)主委托書(shū)）。 a) 申請(qǐng)時(shí)如實(shí)填寫(xiě)《裝修申請(qǐng)表》各款內(nèi)容，并附裝修設(shè)計(jì)平面圖紙。 b) 如果業(yè)主請(qǐng)裝修公司進(jìn)行裝修，需裝修公司提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件各一份。 c) 裝修較大商業(yè)商鋪、娛樂(lè)場(chǎng)所時(shí)，除上述手續(xù)外還需提供城市消防部門(mén)的審批文件。 審核與審批： a) 管家服務(wù)部 接到裝修申請(qǐng)當(dāng)日，由 工程服務(wù)部 依據(jù) 法律法規(guī)及 公司相關(guān)規(guī) 定的條款給予審核： — 檢查裝修設(shè)計(jì)是否對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、外墻立面、公共設(shè)施設(shè)備造成改動(dòng)、破壞。 — 檢查裝