【文章內容簡介】 查管路各閥門管道是否有跑冒滴漏等現(xiàn)象； 檢查各附屬閥件是否正常； 檢查各系統(tǒng)儀表指示是否正確、靈敏、可靠； 每半年檢查一次各系統(tǒng)過濾器有無堵塞和損壞現(xiàn)象； 每半年檢查一次各部位保溫層是否完好，有無脫落； 發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，主管對維護情況檢查驗收，填寫《設備維修保養(yǎng)驗收單》，并將維護保養(yǎng)情況記錄在《設備維修保養(yǎng)記錄表》中。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊污水排放維護保養(yǎng)管理規(guī)定章節(jié)號ZYYHGCB014版 本2編制：審核：批準：時間：頁 碼1/11 目的保證污水的正常排放,確保排水系統(tǒng)的正常運行。 2 適用范圍污水排放系統(tǒng)的設備設施。3 職責 項目主管負責制定維護保養(yǎng)計劃及檢查驗收。 領班配合主管分配工作及檢查驗收。 水暖工按維護保養(yǎng)計劃認真執(zhí)行。4 管理規(guī)定 排水系統(tǒng)的日常檢修。 每日巡檢排水系統(tǒng)設備，遇有設備故障時，應及時處理解決，確保設備性能良好。 八小時之內無法解決的重要部位故障，應將故障原因、解決方案、解決時間寫出書面報告，上報工程部總監(jiān)。 在夜間發(fā)生、不影響客戶工作的故障，當值人員不能處理，應通知值班負責人協(xié)調處理。 由工程項目主管制定維護保養(yǎng)計劃，報工程部總監(jiān)審批執(zhí)行。 檢查各路閥門有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，進行維修保養(yǎng)，確保雨污水排放暢通。 檢修保養(yǎng)由項目主管進行驗收，填寫《設備維修保養(yǎng)驗收單》，將維護保養(yǎng)內容記錄在《設備維修保養(yǎng)記錄表》中，交工程部存檔。 嚴禁向污水井內拋雜物、小便、井口蓋應蓋好，污水泵放在自動位置； 污水井每年清潔一次，清除井底沉積物。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊水質化驗管理規(guī)定章節(jié)號ZYYHGCB015版 本2編制：審核：批準：時間：頁 碼1/11 目的保證水質化驗的正確操作和準確分析。2 適用范圍供暖、制冷系統(tǒng)水質化驗分析。3 職責 水暖、空調工在供暖期、或制冷期加水前進行化驗。 主管、領班負責監(jiān)督檢查執(zhí)行情況。4 管理規(guī)定 化驗人員負責物業(yè)公司管轄范圍內的供熱設備水質化驗任務。，為鍋爐及熱交換設備的安全經(jīng)濟運行，必須加強水質化驗監(jiān)督工作，保證水的質量和數(shù)量。，遵守操作規(guī)程，嚴格控制水質標準，熟練掌握化驗操作技能，精心操作、認真分析，發(fā)現(xiàn)水質異常應及時調整處理，并及時報告主管領導；、各種儀器、工具、藥品擺放整齊，做到文明運行，對化學藥品妥善保管，尤其有毒藥品應設專人加鎖保管，防止發(fā)生意外；，化驗員應每天化驗軟水器出水及系統(tǒng)水硬度一次，化驗結果數(shù)據(jù)應認真填寫在水質化驗操作記錄上，在系統(tǒng)第一次注水時要隨時監(jiān)督和化驗水質，嚴防硬水進入系統(tǒng)；、防垢劑、鹽等物品，應掌握其消耗量，不足時提前向有關主管報告；、鍋爐壓力容器檢驗所進行一次水質監(jiān)測，保證鍋爐用水的質量達標，并定期（1個月）對爐水進行排污排出雜質，防止水質超標；北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊突發(fā)事件管理規(guī)定章節(jié)號ZYYHGCB016版 本2編制：審核：批準：時間：頁 碼1/21 目的及時處理突發(fā)事件，將損失減小到最低限度。2 適用范圍影響正常運行的各類突發(fā)事件，包括停電、停水、跑水、停氣、電梯關人等事件。3 職責 工程部總監(jiān)負責工程部突發(fā)事件的組織處理與協(xié)調，重大設備事故上報總經(jīng)理。 各項目主管、專業(yè)領班負責現(xiàn)場處理事故。4 管理規(guī)定辦公樓及小區(qū)設備發(fā)生意外事故時，當值人員應立即采取緊急措施，并及時上報。 意外停電 發(fā)生停電事故時，值班人員應立即采取有效措施，能夠及時送電的情況先行送電，送電后逐級報告，不能及時送電應盡快報告，項目主管要立即到配電室進行現(xiàn)場指揮； 停電事故發(fā)生后由當值人員報告部門主管領導。物管部向客戶做好解釋工作； 電梯值班人員立即檢查電梯內是否有人，應在最短時間內將人解救； 電工應立即檢查造成停電原因，并采取應急措施： 轄區(qū)內用電設備或線路短路故障造成停電，應立即排除故障或將故障線路斷開，迅速恢復其它線路供電； 外網(wǎng)停電，應將低壓負荷全部拉開，再拉開高壓負荷開關。 外網(wǎng)停電時，應向本網(wǎng)上一級變配電站（所）通報情況，請求其立即搶修，恢復供電； 外網(wǎng)恢復供電后，應先合高壓，確認無誤后再合分路低壓開關； 恢復供電后電氣維修人員應巡視整個轄區(qū)，檢查有無掉閘、短路和其它故障； 突然停水 轄區(qū)發(fā)生突然停水時，值班人員或其發(fā)現(xiàn)人員應立即通知項目主管，并采取緊急措施，領班要立即組織人員檢查停水原因，若轄區(qū)內設備、管路故障，應組織緊急搶修，并上報部門領導； 若外管線停水，應由工程項目主管通知自來水管網(wǎng)所，請求快速搶修，恢復供水； 再次供水后，維修人員應進行巡視，檢查有無損壞的管路設備，截門、龍北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊突發(fā)事件管理規(guī)定章節(jié)號ZYYHGCB016版 本2編制：審核：批準：時間：頁 碼2/2頭是否關閉，有無跑、冒、滴、漏； 外管線停水，及時通知物管部，向客戶說明原因。 跑水 發(fā)生突然跑水時，值班或其它發(fā)現(xiàn)人員應立即通知物管部、工程部。 工程部項目主管要立即組織人員檢查跑水原因，將跑水管路閥門或供水水泵關閉。若是樓頂水箱跑水，應立即關閉頂層水箱供水閥門。若樓層管網(wǎng)跑水，應通知配電室，停止向事故層供電。 專業(yè)主管組織人員對設備、管路故障進行搶修。 保安部維持秩序，保潔部清掃積水，保護客戶和本物業(yè)的設備和物品。 故障排除后，項目主管應進行檢查試驗，確保無誤后再恢復供水。 電梯關人 當發(fā)生電梯故障并有人員被關在電梯內時，電梯維修工應立即趕到現(xiàn)場檢查電梯并立即修復，若因為停電原因造成停機，不應強行開門（手動盤車平層后才允許）進行解救。 電梯內人員解救后，電工維修人員應將電梯認真檢查一遍，確保無誤后再開機運行。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊水泵房管理規(guī)定章節(jié)號ZYYHGCB017版 本2編制：審核：批準：時間：頁 碼1/11 目的水泵房是提供生活用水、消防用水的關鍵部位,直接關系到客戶的生活和生命財產(chǎn)安全,因此必須加強管理,確保供水正常。2 適用范圍水泵房。3 規(guī)定 管理人員應對水泵房進行日常巡視 , 檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏。 經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示、觀察停泵時和泵壓力表指示，在正常情況下,生活水泵、消防水泵、噴灑泵、潛水泵的選擇開關應置于自動位置。 生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次,消防泵每月自動和手動操作試機一次,確保消防泵在事故狀態(tài)下能正常起動。工作過程中，必須有項目領班以上負責人在場。 泵房每星期由分管責任人打掃一次,確保泵房地面和設備外表的清潔。 水池觀察孔應加蓋并上鎖,鑰匙由管理人員負責保管。 透氣管應用紗布包扎,以防雜物掉人水池中。 按照水泵保養(yǎng)要求定期對其進行維修保養(yǎng)。 保證水泵房的通風、照明的正常使用。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊空調機房管理規(guī)定章節(jié)號ZYYHGCB018版 本2編制：審核：批準：時間：頁 碼1/11 目的確保空調機組的正常運行。2 適用范圍空調機房。3 規(guī)定 空調機房平時應上鎖,鑰匙由空調工保管,未經(jīng)許可,禁止非工作人員入內。 保持機房內良好的通風和照明。 空調機運行時,值班人員應按時巡查,檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常,如有異常,應及時調整處理,并做好記錄。 定期清洗系統(tǒng)的過濾網(wǎng)和過濾器,保證送風管道和水管道的通暢。 每班對主、副機和機房配查設備等處進行保潔工作,并做好設備房的消殺滅鼠工作。 每半年對主、副機進行一次全面檢查保養(yǎng),確保機組的良好運行。 北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊標識管理規(guī)定章節(jié)號ZYYHGCB019版 本2編制：審核：批準：時間：頁 碼1/11 目的合理使用標識，明確設備設施工作狀態(tài)，確保安全。2 適用范圍設備設施在維修及使用過程的狀態(tài)、性能進行標識。3 職責 維修及設備使用（管理）人員負責狀態(tài)標識的使用。 主管、領班負責監(jiān)督使用情況。4 程序 配電室要按規(guī)定使用供電局的標準標識。 事故檢修時，需檢修前掛好：“線路有人工作，嚴禁合閘”； 檢修掛好接地線后，掛上：“已接地”標識牌； 待修設備或線路，正在安裝的設備：“禁止合閘”。 在檢修和維修工作過程中，要正確使用標識。 停電維修設備時：“設備檢修，請勿合閘”； 檢修水路、汽路時：“正在檢修，請勿開啟閥門”。 電梯發(fā)生故障時：“正在檢修，請改乘其它電梯”；：“正在檢修，暫停使用”。 檢測和維修工作結束，要立即撤去標識。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊供水管理規(guī)定章節(jié)號ZYYHGCB020版 本2編制：審核：批準：時間：頁 碼1/11 目的加強用水管理 , 保證供水符合衛(wèi)生標準及供水的連續(xù)性。2 適用范圍辦公樓、小區(qū)供水。3 規(guī)定 水池、水箱蓋應上鎖,鑰匙由專人保管,開啟箱蓋應得到項目主管的許可。 每年清洗水池、水箱一次,清洗后送樣品到防疫站檢驗,檢驗合格后方能供水,并將檢驗結果存檔。 定期保養(yǎng)水泵、閥門及管道,定期刷漆防止生銹。 經(jīng)常巡查供水系統(tǒng),發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象,應立即搶修,杜絕浪費。 盡量保障對客戶供水的連續(xù)性,若確需短時停水,應提前告示停水時間,以便住戶作好準備。北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊鍋爐房管理制度章節(jié)號ZYYHGCB021版 本2編制：審核：批準：時間：頁 碼1/31 目的 保證辦公樓、小區(qū)正常供暖。2 適用范圍辦公樓、小區(qū)鍋爐房。3 管理制度 水質化驗制度 化驗人員負責供暖的各鍋爐房的水質化驗任務。 保證各鍋爐房使用合格的軟化水。 妥善保管各鍋爐房化驗用的設備及藥品。 按要求詳細記錄。 負責停爐期間的鍋爐保養(yǎng)。 根據(jù)化驗結果督促司爐人員進行排污。 鍋爐運行記錄制度 原始記錄是衡量鍋爐安全運行和正確操作的準確依據(jù)。 按規(guī)定時間認真填寫記錄的各項內容。 每天鍋爐運行的臺數(shù)(幾號爐),鍋爐出水口溫度,回水口溫度,以及對水、電、氣(油)用量要進行認真記錄。 記錄要清楚,干凈整潔。 鍋爐附屬設備要按規(guī)定檢查加油機械部分有無異常,要詳細記錄。 交班前把記錄檢查一遍,是否有漏項,向接班人交待清楚。 問題不清,不能交班。 交接班制度 交班人員在交班前做好交班的準備工作,接班人員要按時到崗,進行巡回檢查與接班,接班人員要認真聽取交班人員的情況介紹。 交接時,檢查鍋爐及設備是否有異?，F(xiàn)象,燃燒機、水泵是否運轉好。 交接運行記錄要填寫整齊,數(shù)據(jù)準確。 交班人員在交班前應搞好環(huán)境衛(wèi)生,鍋爐、操作臺、設備、儀表要擦拭干凈。 如上一班發(fā)生問題未處理完畢,未經(jīng)主管同意不得交接班。 接班時,應檢查溫度表、壓力表、進出水閥、超溫警報器是否正常完好, 有無漏水北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司工程部工作手冊鍋爐房管理制度章節(jié)號ZYYHGCB021版 本2編制：審核：批準：時間：頁 碼2/3和其他不正常現(xiàn)象。 接班人員要認真檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時提出,如檢查不清發(fā)生問題由接班人員負責。 巡回檢查制度 檢查內容:設備運行情況,儀表工作情況,閥門是否有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。所需潤滑的油位軸承溫度等有無異常,及時發(fā)現(xiàn)并處理。 設備運行中,對鍋爐主體、輔機、循環(huán)泵等要加強巡視。 正確掌握設備運行情況,發(fā)現(xiàn)問題及時做出正確的判斷,并及時處理或上報。 巡視檢查要認真仔細,不允許馬虎大意,認真填寫記錄。 事故處理和報告制度鍋爐運行中,因承壓部件、附件或附屬設備發(fā)生故障或損壞,使鍋爐被迫停爐或降負荷運行稱鍋爐事故。 爆炸事故:鍋爐或壓力容器在運行中或試壓時發(fā)生破裂,使壓力瞬時降至等于外界大氣壓力的事故,稱為爆炸事故。 事故發(fā)生后,除首先搶救傷員和國家財產(chǎn),盡量減少因事故造成的損失, 不使事故護大蔓延外 ,一定要派專人保護事故現(xiàn)場,準備進行事故調查。 事故發(fā)生后,應立即將事故概況迅速逐級上報主管部門； 發(fā)生事故后應認真查清事故發(fā)生的原因,提出改進的措施和對事故責任者的處理意見，填寫《鍋爐壓力容器事故報告書》,并附上事故照片,報送上級主管部門處理。 重大事故：鍋爐或壓力容器由于受壓部件嚴重損壞〈如：變形、滲漏〉、附件損壞或爐膛爆炸等及其它原因,造成停爐,影響供暖的事故稱為重大事故。 事故發(fā)生后,要如實填寫事故登記表,并組織事故班組及有關人員分析事故原因和責任,提出改進措施,責任者必須做出書面檢查,同時按情況和損失程度,給予處罰。 因鍋爐或壓力容器由于受壓部件嚴重損壞(如：變形、滲漏)、附件損壞或爐膛爆炸等,被迫停止運行,必須進引修理的重大事故,還須上報當?shù)貏趧硬块T。 一般事故：損失程度不重,不需停爐修理的事故為一般事故。 事故發(fā)生后,有關人須如實填寫事故登錄表,并組織事故班組分析、調查、處理事故,制定改進的技術措施,并輸入檔案；