房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的取得方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)(編輯修改稿)
2025-07-27 13:58 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 各自派出若干人員組成合作管理機(jī)構(gòu)，協(xié)調(diào)雙方關(guān)系，對(duì)合作中的重大事項(xiàng)作出決定；二是不成立聯(lián)合管理機(jī)構(gòu)，只按照合作開(kāi)發(fā)合同的約定各自獨(dú)立履行義務(wù)，這種方式比較松散。（二）合作開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，需兩個(gè)以上的法律主體共同完成，整個(gè)項(xiàng)目投入大、周期長(zhǎng)，期間伴隨的風(fēng)險(xiǎn)亦較大，司法實(shí)踐中常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有：1．四類名不副實(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同在司法實(shí)務(wù)中，存在這樣一些情況，當(dāng)事人自以為是“合作開(kāi)發(fā)”，但實(shí)際上并不符合法律上關(guān)于合作開(kāi)發(fā)的定義。這些情況主要包括：第一，約定提供土地使用權(quán)的一方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益，則實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；第二，約定投資方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣，則實(shí)為借款行為；第三，約定投資方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋，則實(shí)為房屋買賣；第四，約定投資方不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只以租賃或其他方式使用房屋，則實(shí)為房屋租賃。上述四種合作開(kāi)發(fā)均按其實(shí)際法律關(guān)系處理。2．合作開(kāi)發(fā)合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)合作合同無(wú)效的情形主要有三種：第一，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同當(dāng)事人均不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的；第二，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合作開(kāi)發(fā)合同的；第三，未經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途，簽訂合作開(kāi)發(fā)合同的。合同無(wú)效后,依法按無(wú)效合同的有關(guān)法律規(guī)定處理。3．合作開(kāi)發(fā)合同內(nèi)容不完備的風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)雖較常見(jiàn)，但由于合作開(kāi)發(fā)合同屬于我國(guó)《合同法》上的無(wú)名合同，政府主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)無(wú)示范文本可供參考，如果簽約合同的內(nèi)容不完備，勢(shì)必為合作以后的糾紛埋下伏筆。從某種意義上而言，一份完備的合作開(kāi)發(fā)合同，凝聚了專業(yè)律師的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)與智慧，能夠幫助開(kāi)發(fā)商設(shè)計(jì)合理合法的合作模式，避免簽訂無(wú)效或者名不副實(shí)的合作開(kāi)發(fā)合同等法律風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，一份完備的合作合同至少應(yīng)對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行約定：第一，合作的模式。即為合作雙方尋找成本更低、稅費(fèi)更少、效率更高的合作模式，針對(duì)項(xiàng)目情況采用項(xiàng)目公司型或非項(xiàng)目公司型，并對(duì)合作決策機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生、出現(xiàn)僵局的處理進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。第二，合作條件、收益分配和虧損的承擔(dān)。包括各方如何投資、何時(shí)以何種形式投資？違反投資約定該如何處理？收益分配的條件、方式和程序如何？虧損如何承擔(dān)等。第三，土地使用權(quán)條款。包括土地使用權(quán)的使用方式、土地出讓金的支付情況、合作后土地使用權(quán)的歸屬、劃撥用地補(bǔ)辦出讓手續(xù)的主體及費(fèi)用負(fù)擔(dān)等。第四，行政審批程序及證照辦理的義務(wù)。第五，項(xiàng)目資金的監(jiān)管。包括預(yù)留印鑒的財(cái)務(wù)章和人名章如何掌管，財(cái)務(wù)資金的使用權(quán)限和程序，財(cái)務(wù)報(bào)表的制作等。四、收購(gòu)公司股權(quán)，獲得該公司的土地使用權(quán)或在建項(xiàng)目通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)公司股權(quán)來(lái)獲得房地產(chǎn)項(xiàng)目，具有條件靈活、手續(xù)簡(jiǎn)單等優(yōu)勢(shì)。[ii][ii]此外，該方式成本和交易稅負(fù)也較低。（一）股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式和程序在股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式下，房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H作為目標(biāo)公司的一種資產(chǎn)，本身不是標(biāo)的，只是隨著股權(quán)的交易，房地產(chǎn)項(xiàng)目隨股權(quán)人變更而歸屬于不同的股東，但土地使用權(quán)人、項(xiàng)目立項(xiàng)等建設(shè)手續(xù)的名稱沒(méi)有變化，仍處于目標(biāo)公司名下。因此，股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓不需要到房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)和到土地管理部門重新簽訂出讓合同。依據(jù)《公司法》的規(guī)定，公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只需轉(zhuǎn)讓方和受讓方依法達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并依法辦理相關(guān)手續(xù)（過(guò)戶、變更登記）即可。在實(shí)踐中，一般按照以下程序進(jìn)行：第一，轉(zhuǎn)讓股權(quán)的股東向公司董事會(huì)（不設(shè)董事會(huì)的為執(zhí)行董事）提出書(shū)面申請(qǐng)，載明轉(zhuǎn)讓的理由、受讓人的姓名或者名稱、住所、轉(zhuǎn)讓股權(quán)的份額及價(jià)格等情況，并附股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。第二，公司董事會(huì)（不設(shè)董事會(huì)的為執(zhí)行董事）依法召集臨時(shí)股東會(huì)，就該股權(quán)轉(zhuǎn)讓的申請(qǐng)作出決議。第三，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完畢，依法修改公司章程和股東名冊(cè)中有關(guān)股東及其出資額的記載。第四，依法辦理公司變更登記。（二）股權(quán)受讓方式取得土地和在建項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式下的房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，受讓方必須分別考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和公司風(fēng)險(xiǎn)。公司風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于股權(quán)收購(gòu)后開(kāi)發(fā)商對(duì)目標(biāo)公司債務(wù)的轉(zhuǎn)承，具體包括：第一，目標(biāo)公司的或有債務(wù)，包括未披露的對(duì)外擔(dān)保、潛在的合同違約、潛在的一般性債務(wù)﹑欠稅等。第二，被收購(gòu)股權(quán)的合法性和有效性。例如，涉及到國(guó)有股和外資股，則必須按照法定程序進(jìn)行交易，否則轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。第三，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)的合法性。第四，勞動(dòng)合同及用工方面的風(fēng)險(xiǎn),并購(gòu)后，如果需要對(duì)目標(biāo)公司原先簽訂的勞動(dòng)合同進(jìn)行清理或重新簽訂，必須綜合考慮新的《勞動(dòng)合同法》下的用工風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。為有效應(yīng)對(duì)并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)對(duì)并購(gòu)項(xiàng)目展開(kāi)盡職調(diào)查。盡職調(diào)查內(nèi)容包括：審查目標(biāo)公司財(cái)務(wù)稅收狀況、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的規(guī)范性和合法性、公司注冊(cè)成立文件、歷年財(cái)務(wù)報(bào)告、稅務(wù)報(bào)告、轉(zhuǎn)讓前專項(xiàng)審計(jì)、建設(shè)或配套手續(xù)中的批文和證件、對(duì)外合同和用印記錄表等。除盡職調(diào)查外，制定完備的股權(quán)收購(gòu)合同，也非常重要?？紤]到股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的隱蔽性、突發(fā)性，律師應(yīng)當(dāng)提醒開(kāi)發(fā)商有必要在交易條款中設(shè)置擔(dān)保及公告程序的條款等。五、以在建項(xiàng)目受讓方式收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓是指原土地使用權(quán)人在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中
外語(yǔ)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1