當(dāng)前形勢下的房地產(chǎn)開發(fā)面臨風(fēng)險及應(yīng)對(編輯修改稿)
2025-01-22 10:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 僅做其中的一項。 ?美國模式 —— 產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分工操作 國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)商很大一部分自南部沿海一帶起家，最早受香港開發(fā)模式影響較大，因此國內(nèi)以香港開發(fā)模式為主流，即將融資、拿地、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)一并進行全產(chǎn)業(yè)鏈操作。 10 投資開發(fā)各環(huán)節(jié)操作模式 在投資開發(fā)各個具體環(huán)節(jié)“融資 —— 拿地 —— 開發(fā)建設(shè) —— 銷售 /或持有并運營管理”上，對應(yīng)了“ 融資模式 —— 投資模式（拿地模式 —— 開發(fā)建設(shè)模式 —— 銷售模式 /運營管理模式） ”，操作模式的多元化為應(yīng)對經(jīng)濟政策和開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險提供了多種選擇或組合的可能性。 應(yīng)對風(fēng)險 — 操作 ?融資模式 —— 減少受信貸及貨幣政策影響的風(fēng)險、拓寬融資渠道、減少融資壓力 房地產(chǎn)調(diào)控下，對開發(fā)貸款的收緊直接影響到房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源；對個人購房貸款的收緊間接影響到房企銷售資金回籠；資金鏈緊張客觀要求尋找多元化融資渠道和融資模式。 常見應(yīng)對策略： 從傳統(tǒng)以銀行貸款為主的較單一渠道向股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、信托、私募等多元化融資模式發(fā)展，以應(yīng)對融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險； 與投資機構(gòu)合作成立融資平臺，針對項目進行專項融資進行大規(guī)模項目開發(fā)； 少部分參與融資，減少融資環(huán)節(jié)參與度，融資職能部分分離。 11 投資開發(fā)各環(huán)節(jié)操作模式 應(yīng)對風(fēng)險 — 操作 ?拿地及開發(fā)建設(shè)模式 —— 應(yīng)對土地價格上升的風(fēng)險、減少獲取土地及開發(fā)資金需求大的壓力、分散開發(fā)風(fēng)險、發(fā)揮各主體的綜合優(yōu)勢、形成戰(zhàn)略合作關(guān)系、增強聯(lián)合開發(fā)能力 常見應(yīng)對策略： 多家房企聯(lián)合拿地并共同開發(fā)建設(shè)； 與投資機構(gòu)合作建立融資平臺來募集資金進行共同開發(fā)； 房企和商業(yè)企業(yè)或投資機構(gòu)聯(lián)合投資拿地、由房企負責(zé)建設(shè)開發(fā)； 房企與當(dāng)?shù)卣献?、?yōu)先獲得土地、進行片區(qū)開發(fā)； 有土地一級開發(fā)資質(zhì)的房企進行土地一二級聯(lián)動開發(fā)； 從單純參與土地競拍到參與綜合評分招標； 通過獲取部分股權(quán)、控股或兼并收購相關(guān)企業(yè)或項目公司來獲取土地和參與開發(fā)； 不參與或少部分參與融資拿地、主要負責(zé)開發(fā)建設(shè)、進行“輕資產(chǎn)”的“代開發(fā)”； 12 投資開發(fā)各環(huán)節(jié)操作模式 應(yīng)對風(fēng)險 — 操作 ?銷售 /運營模式 —— 應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)控政策對銷售的影響、對現(xiàn)金流的管理 常見應(yīng)對策略： 低價快銷：降價或以各類優(yōu)惠
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