【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 港湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司獨(dú)資興建，總建面近8萬(wàn)平方米。位于高新區(qū)的中心區(qū)，設(shè)計(jì)高28層，是，工程由A座、B座、C座三大主體建筑構(gòu)成。其中A座為五星級(jí)酒店、B座為高檔寫字樓、C座為綜合樓。屆時(shí)將在我市東部形成新的商業(yè)區(qū)。整個(gè)工程投資1億美元，將在5年內(nèi)分三期完成整個(gè)工程建設(shè)。該廣場(chǎng)集酒店、辦公、商場(chǎng)、銀行、證券、會(huì)議、娛樂(lè)等多功能于一體，已于9月19日在高新區(qū)破土動(dòng)工。2005年5月，中心廣場(chǎng)將落成啟用。（2）現(xiàn)在環(huán)?？萍紙@推出的商用寫字樓售價(jià)2190元/平米起，位于工業(yè)南路。（3）大學(xué)科技園推出的寫字間售價(jià)為2300元/平米起，位于管委會(huì)南。3．5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司調(diào)查（1）美港湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司：是由美國(guó)賽富集團(tuán)與美景湖實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司及濟(jì)南高新區(qū)國(guó)有資本營(yíng)運(yùn)公司于02年9月合資注冊(cè)成立。一期工程為高新區(qū)8條主干道的建設(shè)，總投資1800萬(wàn)美元，目前已進(jìn)入建設(shè)高潮。二期工程為美景商業(yè)中心廣場(chǎng)的建設(shè)。三期工程為開(kāi)發(fā)高檔商居小區(qū)即興建美景豪園。計(jì)劃從2003年3月起，在200畝土地上投資3200萬(wàn)美元完成開(kāi)發(fā)建設(shè)，建成設(shè)計(jì)先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美、配置齊全、格調(diào)高雅的豪華商居小區(qū)。（2）高新區(qū)下屬建設(shè)單位：管委會(huì)各區(qū)發(fā)展中心、管委會(huì)下屬濟(jì)南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)中心、濟(jì)南高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)發(fā)展中心等。山東建筑工程學(xué)院專題調(diào)查鳳凰城二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地塊位于泉港路以東，鳳凰山以北，西南角近鄰建工學(xué)院，東南角近鄰一期花園洋房。根據(jù)現(xiàn)已開(kāi)發(fā)兩項(xiàng)目的實(shí)際，二期項(xiàng)目將無(wú)疑在商業(yè)和生活配套上給與完善，在住宅品種上給予豐富。由于二期開(kāi)發(fā)預(yù)見(jiàn)工學(xué)院新校區(qū)的特殊關(guān)聯(lián)性，特進(jìn)行建工學(xué)院的專題調(diào)查。4．1新校區(qū)規(guī)劃建設(shè)：從建工學(xué)院知，新校區(qū)規(guī)劃已基本完成。規(guī)劃一期建設(shè)可容納一萬(wàn)人，包括學(xué)生宿舍、教學(xué)樓、食堂，建筑面積為總建面的1/5。新校區(qū)規(guī)劃中不含教師宿舍，目前消防尚未詳細(xì)考慮教師歲學(xué)校東遷的問(wèn)題，初步計(jì)劃明年為專用班車開(kāi)通。03年將有一萬(wàn)人進(jìn)駐新校區(qū)。4．2現(xiàn)校區(qū)教職工住房情況：目前建筑工程學(xué)院教師房源比較寬裕，教師住房分配后尚有20余套空閑房，原校區(qū)內(nèi)新建教授樓正在建設(shè)之中。單純就建工學(xué)院教職工分房來(lái)看，不考慮將來(lái)在新小區(qū)教學(xué)生活影響住房需求的情況下，則在 1~2年內(nèi)住分房條件較為寬松。現(xiàn)在教職工對(duì)郊區(qū)就教和生活還沒(méi)有實(shí)質(zhì)感受，目前多數(shù)教職工對(duì)學(xué)校東遷有抵觸情緒，加上新校區(qū)處在郊區(qū)周邊配套尚不完善，大家為東部住房的心理預(yù)期極低，至少目前在東部購(gòu)房的可能性很低。學(xué)院教職工購(gòu)房可能存在一定的政策補(bǔ)助或市場(chǎng)優(yōu)惠，但目前大多數(shù)教職工仍眷戀便利的市區(qū)?？梢韵胂?，在東部生活配套條件改觀后，該認(rèn)識(shí)可能會(huì)隨之發(fā)生變化，但這需要一定時(shí)間。另建筑工程學(xué)院擬在萬(wàn)家隆東部遠(yuǎn)東校區(qū)建部分教職工宿舍來(lái)滿足學(xué)校東前后部分教職工的需要。4．3周邊商業(yè)設(shè)施調(diào)查：這次重點(diǎn)考察了成熟教學(xué)生活區(qū)_——山師東路。該路段長(zhǎng)約700米，主要為山東建筑工程、山師、山藝等院校學(xué)生和周邊居民服務(wù)?，F(xiàn)在該區(qū)學(xué)生約在3萬(wàn)人左右，符合將來(lái)新建筑工程學(xué)院的規(guī)劃規(guī)模，加上該路段居民多為教師家屬和科研技術(shù)人員、小型商企業(yè)主等，所以該路段對(duì)鳳凰城二期項(xiàng)目商業(yè)區(qū)有很好的參照價(jià)值。該區(qū)段的商業(yè)設(shè)施有餐館（含酒店）42家，美發(fā)店14家、服裝店25家、小商店10家、網(wǎng)吧12家、音像點(diǎn)5家、茶社1家、書店3家、診所3家、洗衣店、照相館、郵局、鐵路售票1家，銀行3家?？傆?jì)約130家嗲面，餐飲阿含32%；美容10%；服裝20%；小型商店（含雜貨）10%；網(wǎng)吧10%；音像4%；%；%；診所2%,其它8%。濟(jì)南郊區(qū)樓盤、類似競(jìng)爭(zhēng)樓盤的調(diào)查5．1濟(jì)南國(guó)科：◇◇概況：國(guó)科國(guó)際高爾夫廣場(chǎng)是北京國(guó)科集團(tuán)在山東齊河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)征地3000畝，投資18億元人民幣，開(kāi)發(fā)的集運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、度假、休閑、居住于一體的項(xiàng)目，它包括國(guó)科國(guó)際高爾夫別墅，國(guó)科國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，國(guó)科酒店與國(guó)科健身娛樂(lè)城三個(gè)部分?！蟆笞≌簢?guó)科國(guó)際高爾夫別墅是廣場(chǎng)項(xiàng)目的別墅區(qū)，總占地面積1500畝共有700余套別墅。別墅西區(qū)占地420畝，分成春園、夏園、秋園、冬園四個(gè)園區(qū)，有215套別墅，16種經(jīng)典且流行的戶型。別墅的單體形式全部采用歐美風(fēng)格。◇ ◇營(yíng)銷宣傳：4W親水時(shí)尚社區(qū)；國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)5S◇◇社區(qū)配套：18洞72標(biāo)準(zhǔn)桿國(guó)際級(jí)標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)；五星級(jí)園林式酒店和健身娛樂(lè)城；雙語(yǔ)學(xué)校、幼兒園、大型超市、快餐廳等5．2加洲花園： 位于濟(jì)南南部仲宮，山水環(huán)境較佳，美式別墅風(fēng)格。配套不完善，房?jī)r(jià)太高，部分樓房外形可以但很不實(shí)用。單套總價(jià)在190470萬(wàn)元。5．3文昌山莊：（三）市場(chǎng)需求和產(chǎn)品調(diào)查濟(jì)南居民居住需求概況調(diào)查（詳見(jiàn)附件五）濟(jì)南東部住宅需求調(diào)查，為隨機(jī)抽樣總體狀況認(rèn)知調(diào)查。調(diào)查地點(diǎn)集中在房展會(huì)期間： 1．1被調(diào)查者希望的房型分析調(diào)查反映了濟(jì)南市購(gòu)房群體的總體狀況。54%的購(gòu)房者選擇了三室廳，36%的選擇了二室廳。1．2購(gòu)房者住房面積需求調(diào)查反映了濟(jì)南市購(gòu)房群體的總體狀況。80130的戶型面積選擇高達(dá)88%，可以看到適中實(shí)用戶型面積仍是普通公眾對(duì)住宅市場(chǎng)的主要需求。郊區(qū)住宅是否去滿足、如何滿足占市場(chǎng)絕大份額的普通公眾住宅需求將會(huì)成為郊區(qū)樓盤發(fā)展商應(yīng)認(rèn)真考慮的重大課題。1．3被調(diào)查者希望的住房總價(jià)稍過(guò)一半的被調(diào)查者選擇了20~30萬(wàn)元的住房總價(jià)。其中26%的選擇了10~20萬(wàn)元。14%的被調(diào)查者選擇了30~40萬(wàn)的住房總價(jià)。在30~60萬(wàn)元之間的比例近20%。在20~60萬(wàn)元之間的合計(jì)達(dá)71%。該區(qū)域的住房消費(fèi)者應(yīng)是郊區(qū)盤重點(diǎn)研究的對(duì)象。但有一個(gè)基本問(wèn)題應(yīng)充分考慮，即交通。1．4被調(diào)查者在東部購(gòu)房最關(guān)心的問(wèn)題次數(shù)累計(jì)統(tǒng)計(jì)最關(guān)注五大問(wèn)題：交通、周邊自然環(huán)境、配套成熟度、社區(qū)綠化、價(jià)格和服款方式。周邊自然環(huán)境和社區(qū)綠化關(guān)注度在這次調(diào)查中特別突出，另外小區(qū)環(huán)境和庭院綠化的關(guān)注也較高，由此可見(jiàn)人們對(duì)住宅區(qū)大小居住生活環(huán)境的日趨重視。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)先進(jìn)城市郊區(qū)樓盤與建筑創(chuàng)新調(diào)查滬蘇杭郊區(qū)：珠江三角洲：京津地區(qū)：二、鳳凰城二期項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（一）目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)定位:城市中高收入階層（有車一族）、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工作人員、濟(jì)南空港從業(yè)人員、建筑工程學(xué)院教職員工等。（二）建筑產(chǎn)品定位：花園洋房、中高檔公寓房、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)設(shè)施等（三）本區(qū)項(xiàng)目在鳳凰城綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的角色與作用三、鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃建議（一）景觀建筑規(guī)劃在本區(qū)應(yīng)考慮的因素（二）本區(qū)規(guī)劃可能的功能區(qū)設(shè)想：（三）本區(qū)規(guī)劃指標(biāo)建議四、鳳凰城二期項(xiàng)目的建筑策劃構(gòu)想（一）建筑類型及其組合比例（二）景觀與建筑風(fēng)格（三）建筑戶型與面積設(shè)計(jì)五、鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)要求（構(gòu)想）（一）鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求（二）鳳凰城二期項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求六、鳳凰城二期的市場(chǎng)推廣策略（設(shè)計(jì)框架）規(guī)劃建筑面積30~40萬(wàn)平米，平均住房市場(chǎng)價(jià)格在/平米之間，商業(yè)在元/平米左右。（1）建筑形式主體為高級(jí)精品公寓（5層）；附以洋房（4層），南部山區(qū)為別墅類型。（2）較完善的社區(qū)商業(yè)配套和必需的公建設(shè)施等。（3）區(qū)域性焦點(diǎn)建筑的斟酌設(shè)計(jì)。附件一：濟(jì)南市城市規(guī)劃研究在《濟(jì)南市城市空間戰(zhàn)略及新區(qū)發(fā)展研究》中，專家們針對(duì)城市總體發(fā)展戰(zhàn)略提出了“西進(jìn)、東串、南控、北待、中疏”的十字方針，建議濟(jì)南城市新區(qū)應(yīng)選擇在城區(qū)西部，二環(huán)路以西、京福高速公路以東地區(qū)，包括經(jīng)十路南、北片區(qū)，其中北片為新區(qū)主要發(fā)展用地。在對(duì)城市總體規(guī)劃完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)上，濟(jì)南的城市空間結(jié)構(gòu)將形成“一城（包括老城和城市新區(qū)）、一區(qū)（指長(zhǎng)清片區(qū)）、一帶（指東部產(chǎn)業(yè)帶）”帶狀分布，有大型生態(tài)綠地隔離的“帶狀分片組團(tuán)”式城市格局。《泉城特色風(fēng)貌帶空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)規(guī)劃研究》對(duì)泉城特色風(fēng)貌作出全面論述，在南起千佛山一帶山體，北至黃河及鵲山、華山，東起歷山路，西到順河街、生產(chǎn)路的特色風(fēng)貌帶中，山、泉、湖、河、城融為一體，成為維系名城的生命線和城市的品牌與標(biāo)志。城市空間結(jié)構(gòu)形成“一城、一區(qū)、一帶”、有大型生態(tài)綠地隔離的“帶狀分片組團(tuán)”式城市格局。一城指主城區(qū)，包括原總體規(guī)劃的主城和大金（新城區(qū)）、黨家組團(tuán)，人口規(guī)模控制在２１５萬(wàn)人，建設(shè)用地控制在２１５平方公里。主城區(qū)（老城）保留商業(yè)服務(wù)中心的職能，加強(qiáng)古城保護(hù)，以體現(xiàn)泉城歷史文化風(fēng)貌為特色；城市新區(qū)建設(shè)國(guó)際會(huì)展中心、商務(wù)中心、體育中心、文化中心、大型物流中心、高檔居住區(qū)，體現(xiàn)城市現(xiàn)代化風(fēng)貌。一