【文章內(nèi)容簡介】 告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢，短時間內(nèi)提高鳳凰城在鄭汴路的知名度，哄托銷 售氣氛，提高在進(jìn)入期開展集報(bào)抽獎活動，獎品為電動車和自行車，同時以廣播現(xiàn)場報(bào)到的形式廣泛告知。 活動內(nèi)容： 月 日至 月 日的 8 期廣告中，參預(yù)者集齊其中任意不同內(nèi)容三期廣告，到售樓部登記領(lǐng)取抽獎卡，在登記日的當(dāng)期星期六到售樓廣場參預(yù)抽獎，抽獎日為 月 日、 月 日、 月 日和 月 日。每次抽獎抽出 5 輛自行車和 2 輛電動車。 獎品費(fèi)用為：電動車 8 輛約 16500 元，自行車 20 輛約 2200 元。 其它費(fèi)用另計(jì)。 十二、銷售現(xiàn)場包裝策略 A、 明確項(xiàng)目視覺系統(tǒng)的核心部 分：名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色 B、 售樓部廣場、售樓通道、工地圍墻包裝：（詳見售樓現(xiàn)場包裝計(jì)劃） 十三、主要銷售道具制作及二期銷售資料的補(bǔ)充： A、 樓書 6 月 6 日前樓書創(chuàng)作設(shè)計(jì)完畢， 6 月 10 日定稿印刷。 預(yù)計(jì)每本樓書 3 元，每次印刷 5000 本。費(fèi)用約為 15000 元。 B、 二期小戶型主力戶型單體模型。 甲方負(fù)責(zé)制作，應(yīng)在 6 月 9 前完成。 C、二期銷售前期準(zhǔn)備資料： 1） 商品房預(yù)售許可證，甲方負(fù)責(zé)辦理，預(yù)計(jì) 5 月 31 日前 取得。 2） 二期樓宇說明書：統(tǒng)一說辭、各種戶型圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、物管內(nèi)容。售樓部協(xié)同甲方在 6 月 10 日前完成。 3） 完成二期銷售手冊 4） 完成二期房源銷售價格、最大優(yōu)惠比例。售樓部協(xié)同甲方在 6 月 10 日前完成。 5） 完成二期房源銷售控制及制定提價日期。售樓部協(xié)同甲方在 6 月 10 日前完成。 6） 完成二期房源合同標(biāo)準(zhǔn)文本（包括內(nèi)部認(rèn)購書）。售樓部協(xié)同甲方在 6 月 10 日前完成。 十四、二期項(xiàng)目進(jìn)入期工作組織及驗(yàn)收 依據(jù)本營銷策劃書各工作環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容及日程，各部門制定本部門的工作進(jìn)程。每日下午 6 時售樓部協(xié)同甲方協(xié)調(diào)驗(yàn)收當(dāng)期工作。 尤其要注意的主要環(huán)節(jié)有： 銷售手續(xù)驗(yàn)收； 銷售道具驗(yàn)收； 廣告設(shè)計(jì)樣稿驗(yàn)收（ 文字、圖片、名稱、地址、電話號碼 ）； 廣告媒體購買驗(yàn)收（媒體、時間、版面、該版面周邊內(nèi)容情況及要求）； 天氣、重要社會活動（尤其注意非典的走向）。 崗位人員工作準(zhǔn)備驗(yàn)收： 重要環(huán)節(jié)演練。 十五、營銷總結(jié) 依據(jù)來電量、來訪量、來訪客戶質(zhì)量、成交量判斷當(dāng)期廣告效果。 依據(jù)進(jìn)入期品牌塑造結(jié)果、銷售成 交量判斷營銷戰(zhàn)略。 依據(jù)來訪成交比例及銷售總量判斷售樓部現(xiàn)場銷售能力。 附件 2：鄭汴路市場調(diào)研報(bào)告 調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費(fèi)者對小戶型的認(rèn)知和接受程度（鳳凰城購房消費(fèi)支撐力度） 調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽樣 調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市場、燈飾市場、管材市場、名優(yōu)建材市場、商品大世界 調(diào)查完成時間： 在鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計(jì)的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房 地產(chǎn)消費(fèi)的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費(fèi)習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有一定的指導(dǎo)意義。 ，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調(diào)查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關(guān)心，或拒不作答，僅憑這一點(diǎn)，就說明消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場敏感度不夠。對此不僅感慨，如果螞蟻不餓或?qū)ο笕獠桓信d趣的時候，一群螞蟻還能啃死一頭大象嗎？消費(fèi)疲軟，市場敏感度不高，小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴(yán)峻。 對建材市場調(diào)查的幾點(diǎn)發(fā)現(xiàn)： 大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成 本較高 大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費(fèi)力不足 小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感 市場上有很大不穩(wěn)定因素， 89 月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代 外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位 商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍 附近都市村莊較多，租務(wù)市場一般 80— 150 元 /月 作為首次購買者，最重要的還是價格 他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求方便、安 逸、清凈 相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售 1同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能 1普通員工不會因?yàn)楣ぷ鞫徒x擇居住地，她們往往因?yàn)榫幼《鼡Q換工作，普通員工流動性比較大 1對 60— 80 平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力 1鳳凰城知名度不高，口碑不好 1外地商人對鄭州的發(fā)展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心 鄭汴路建材市場蘊(yùn)涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值 的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項(xiàng)目的運(yùn)作的好壞，“注意力經(jīng)濟(jì)”的時代，抓住了消費(fèi)者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！ 附件 2：周邊競爭樓盤 建業(yè)城市花園 位置： 107 與鄭汴路交 *口 面積：占地 246420 平方米，建筑面積 27 萬平方米，二期 34 棟，建筑面積 7． 18 萬平方米；三期37 棟，建筑面積 11 萬平方米。 工期：二期 99． 11－ 2021． 三期 2021 年 4 月開工。 價格： 2800 元／平方米。 2021 年 4 月最低價 2215，最高價 3800 戶型：三期 101－ 263 平方米的二室到五室、復(fù)式 二期 143－ 309 平方米的三室到五室、復(fù)式 車庫＋車位：二期 71＋ 99 三期 174＋ 157 戶型： 4+2 房號： 91 號樓 X 單元 9 層?xùn)|戶 房款：建筑面積： 平方米，總款 618103 元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款額 48 萬， 20 年每月還本付息 3178 元 /月。 戶型： 3+2 房號： 92 號樓 1 單元 10 層?xùn)|戶 房款：建筑面積： 平方米，總款 524510 元 按揭優(yōu)惠 1％，貸款總額： 40 萬 20 年每月還款本息 2648 元 2021 年 2 月 22 日 三期： 交房日期； 20211231 占地面積： 85 畝 總建面積； 11 萬平 戶型面積： 13 150、 157（ 3+2）； 199 復(fù)式； 170— 230 平方 4+2 均價： 3000 元 總價范圍； 2600— 3500 元 /平方 2021 年 3 月 24 日 百 合 花 苑 位置：商城東路與鳳臺路交 *口向南 50 米 開發(fā)項(xiàng) 目：一期六棟多層早已入住，（入住率高達(dá) 80%），二期 4 棟小高層準(zhǔn)現(xiàn)房 總建筑面積： 9 萬平方米 綠化率： 48％，一樓有私家花園，大概十幾平米 樓層施工程度：多層現(xiàn)房，即買即?。恍「邔釉诮? 戶型：多層 — 172m2；小高層沒有小戶型，最小 140 平米。 價格：多層，均價 2100 元 /平米，三樓 2350 元 /平米；均價 2600 元 /平米。 售樓部比較壓抑，售樓員語速太快、盛氣凌人，態(tài)度惡略，自 11： 10—— 11:45,有 1 組客戶， 1 通電話。 物業(yè)管理； 元每平方每月 2021 年 2 月 9 日（ 大雨夾雪） 東 方 明 珠 位置： 鄭汴路和商貿(mào)路交 *口向北 200 米 交通： 35 路、 208 路、 85 路、 60 路等，下車步行 200 米即到 開發(fā)項(xiàng)目及銷售進(jìn)度： 一期 4 棟多層，四樓以上已全部售完，（只剩 一套，其它戶型無房）；二期 4 棟小高層，其中 3 棟已交房，面積在 1 棟是小戶型，一梯三戶，面積集中在 60 平米（一室兩廳）、 70 平米（兩室兩廳）、 80 平米（兩室兩廳）， 2021 年 8 月份交房，主要以銷售現(xiàn)房為主。 結(jié)構(gòu)： 多層為磚混結(jié)構(gòu)，小高層為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu) 配套設(shè)施： 地 下室（ 600 元 /m2） 2 條電話線路，一路內(nèi)線不收費(fèi)，一路外線正常計(jì)費(fèi) 寬帶網(wǎng) 壁掛爐采暖 現(xiàn)在的售樓部即為以后的業(yè)主會所 綠化率 ％ 物業(yè)管理： 東方物業(yè)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：多層，每月每平方 元，小高層，每月每平方 元。 主力戶型戶型： 2+2+2： 3+2+2： 、 、 、 、 6+3+4（ 7 層復(fù)式）： 、 、 6+3+2（ 7 層復(fù)式）： 3+2+1： 4+3+2： 、 價格定位 多層均價 2100 元 /平方米，三樓價格為 2349 元 /平米，起價 1760 元 /平米；小高層（九層半）均價 2400 元 /平方米，起價 2255 元 /平米。 贈送： 天然氣集資費(fèi)、安裝費(fèi)： 4000 元 /戶 電話初裝費(fèi)： 158 元 /戶（另贈送區(qū)域網(wǎng)） 分戶計(jì)量水表、電表： 600 元 /戶 單戶式獨(dú)立采暖系統(tǒng)： 14000 元 /戶 單元式對講門鈴系統(tǒng)： 300 元 /戶 計(jì) 19058 元 附： 10 號樓 431 房，面積 平方 米，單價 2349 元，總價 265789 元；一次性付款優(yōu)惠 7%，按揭優(yōu)惠 4%。 售樓部現(xiàn)場的氣氛，把握的很好，無論有無客戶，總感覺到售樓部里的熱列、親切、和諧，但售樓員比較渙散，大部分是新手，水平很一般。從 10： 00—— 11： 00 現(xiàn)場無一組客戶，僅有一通電話。 優(yōu)勢： 與英協(xié)相鄰，價格比英協(xié)低，有價格優(yōu)勢 位于鄭汴路東段，處于連接鄭東新區(qū)和市內(nèi)的紐帶地段，是鄭州未來的發(fā)展方向。 與東建材隔路相望，有充足的客戶群 與省檢察學(xué)校相鄰 劣勢： 臥室進(jìn)深長，基本上 6 米 幾乎沒有 綠化 工程質(zhì)量很一般 與英協(xié)、建業(yè)、虹景很近，競爭比較激烈 第一，地段不錯，南距鄭汴路只有 200 米，北與商城路隔河（熊耳河）相望。出有交通要道（鄭汴路、世紀(jì)大道），東進(jìn)鄭東新區(qū)，西進(jìn)老市區(qū)，使新老市區(qū)的交接處，繁華又可獨(dú)享寧靜。整體上是一個較成熟的生活住宅區(qū)。 第二，這里是鄭州未來發(fā)展的方向，東擴(kuò)北移，熊耳河的改造已經(jīng)開始動工，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)、建設(shè)，必將給這里帶來無窮的升值空間。 第三，周邊樓市云集，競爭激烈，但東方明珠的價格優(yōu)勢是其閃亮的賣點(diǎn)。目前，均價執(zhí)行的是 2100 元，另有優(yōu)惠（ 一次性 7％，按揭 4％）、促銷（ 萬元大禮包）。 第四，開始著手開發(fā)小戶型，來瓜分房地產(chǎn)中僅省的奶酪。 ２００ 3 年 4 月 9 日（雨） 金 色 年 華 位置：金水路與 107 國道交 *口東南角，建業(yè)三期對面 面積：占地 115 畝，建筑面積： 11 萬平方米，容積率 ；一期 12 棟樓， 7 棟是多層， 5 棟是 4 層純復(fù)式 工期：純現(xiàn)房 價格：六樓頂層 1700 元／平方米，二樓 2055 元／平方米；天然氣： 4000 元，智能化： 2021 元 按揭優(yōu)惠 3%，一次性付款優(yōu)惠 6% 戶型： 101 平米兩室兩廳－ － 220 平方米復(fù)式 銷售進(jìn)度： 100 平米左右的已經(jīng)基本售完， 130 平米的六樓還有；據(jù)銷售員說已銷售 80%，可能性不大，估計(jì)在 50%左右；入住率極低， 8%左右 交通： 10 10 50 215（金水立交橋修通后），目前交通很不方便，從鄭汴路步行到金色年華至少要用 20 分鐘 配套：網(wǎng)球場、足球場、籃球場 物業(yè)：萬科進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)管， 元每平米每月 近期規(guī)劃：在復(fù)式東邊又征得 30 畝地，建 4 棟多層，有 2 棟是小戶型， 90 套，占開發(fā)比例的 40%強(qiáng)，是主力戶型，配有 120 平方的三室和 150 平方的四室，頂層全 為復(fù)式； 2021 年 3 月初開始進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，2021 年 4 月份交房；計(jì)劃從北邊又要征 200 畝地 售樓部氣氛：放有輕音樂，寬松、溫馨，售樓員精神、態(tài)度都不錯；自 10:40—— 11： 23 沒有客戶，也無電話。接待：呂紅麗 優(yōu)勢：地處鄭東新區(qū)，隨著鄭東新區(qū)的開發(fā)，應(yīng)該是最直接和最大的受益者；規(guī)劃比較合理，超大樓間距 23 米；借用萬科物業(yè)，作品牌聲勢 劣勢：處 107 國道邊，嘈雜、污染嚴(yán)重；交通不方便，沒有公交車直達(dá)；對面是建業(yè)城市花園，面臨直接競爭 2021 年 2 月 11 日（剛下過一場雪，路比較滑，地上有很多積雪） 鄭州市小戶 型的調(diào)查報(bào)告 一、 調(diào)查概要 調(diào)查目的：