宜興項(xiàng)目市場(chǎng)策劃報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-26 09:22 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2月之后 ， 十幾個(gè)樓盤爭(zhēng)先恐后展開(kāi)打折促銷活動(dòng) 。 這其中打折力度最大的當(dāng)屬即將開(kāi)盤的 四季會(huì) 和 琴湖灣 。 其中四季會(huì)預(yù)計(jì)均價(jià) 29000元 /平米 ， 推出了 “ 2萬(wàn)抵 12萬(wàn) ” 的優(yōu)惠 ， 即交 2萬(wàn)元排號(hào) ， 購(gòu)房可抵 12萬(wàn)房款 ， 按最小面積戶型計(jì)算 ， 相當(dāng)于每平米降價(jià) 2300元 ；琴湖灣推出均價(jià) 9500元 /平米的準(zhǔn)現(xiàn)房 ， 一次性付款 9折 ， 按揭 。 ? 據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示 ， 二手房交易量已先于新房下降 ， 1月 2月 ， 京滬深等一線城市的二手房交易量環(huán)比降幅達(dá) 6成左右 。 受宏觀調(diào)控政策的影響 ， 購(gòu)房者普遍開(kāi)始 觀望 ， 樓市 成交萎縮 ， 開(kāi)發(fā)商只能期望通過(guò)促銷手段來(lái)刺激購(gòu)買欲望； 另一方面 ， 09年很多開(kāi)發(fā)商雖資金充裕 、 銷售回款數(shù)額可觀 ， 但在 大量買地 過(guò)程中耗資巨大 ， 為在2023年 加快回流資金 ， 保障企業(yè)資金安全 ， 成為開(kāi)發(fā)商打折促銷的重要原因 。 樓市風(fēng)向標(biāo)：打折潮再現(xiàn) 上海樓市 北京樓市 蘇州樓市 無(wú)錫樓市 南京樓市 常州樓市 今年年初 ， 各一二線城市的成交量均出現(xiàn)大幅下滑 ， 環(huán)比下降 40%60%； 房?jī)r(jià)只有在量的支撐下才能穩(wěn)步上漲 。 相對(duì)于上海 、 北京等一線城市 ， 相對(duì)封閉的無(wú)錫市場(chǎng)對(duì)政策“ 組合拳 ” 的反應(yīng)相對(duì)滯后 ， 預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)走勢(shì)會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)； 各大城市房產(chǎn) ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)已表現(xiàn)為 明顯的政策市場(chǎng) ， 受政策影響調(diào)整幅度大 ， 集中在針對(duì)投資客的二套房和二手房政策上； ? 近 3個(gè)月樓市調(diào)控政策頻繁出臺(tái) ， 標(biāo)示著 房地產(chǎn)調(diào)控政策正式開(kāi)始打壓 ， 出現(xiàn)市場(chǎng)觀望情緒 ， 以等待市場(chǎng)明朗； ? “ 兩會(huì) ” 中提出 “ 堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭 ” ， 相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的沖擊； ? 一線城市樓市打折潮再現(xiàn) ， 購(gòu)房者持幣觀望 ， 無(wú)論新房還是二手房成交縮量 ， 發(fā)展商資金回籠壓力巨大 ； 盡管政策導(dǎo)向明顯，若后市成交仍像 3月持續(xù)火爆，不排除國(guó)家將出臺(tái)相關(guān)更嚴(yán)厲的打壓政策，以改變房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，預(yù)計(jì)最快下半年市場(chǎng)走勢(shì)或?qū)l(fā)生轉(zhuǎn)變！ 政策背景結(jié)論 ? 城市背景 ? 宜興地處江蘇省南端，蘇、寧、杭三角中心。東瀕太湖，東南鄰浙江長(zhǎng)興，西南界安徽廣德，西接溧陽(yáng)，西北毗連金壇，北面與武進(jìn)相傍，滆湖鑲嵌其間。 ? 全市總面積 2， ，建成區(qū)面積，城市化率 60%。全市戶籍人口 ， 其中城鎮(zhèn)人口 64萬(wàn)人 。 城市概況 城市規(guī)模較小，客源容量有限 0 5 0 9 宜興 G D P 走勢(shì)01002003004005006007008000 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P 363 428 505 600 680增幅 1 8 . 5 0 % 1 7 . 9 0 % 18% 1 8 . 8 0 % 1 3 . 3 0 %2023 2023 2023 2023 20230 5 0 9 人均可支配收入走勢(shì)05000100001500020230250000 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %1 8 . 0 0 %人均可支配收入 13832 16089 18333 20752 21342增幅 1 5 . 6 0 % 1 6 . 3 0 % 14% 1 3 . 2 0 % 1 1 . 9 0 %2023 2023 2023 2023 2023 年 1 1 1 月宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) —— 經(jīng)濟(jì)背景 ? 宜興 GDP歷年來(lái)一直保持著快速上漲的態(tài)勢(shì) ， 年增幅維持在 1518%左右； ? 人均可支配收入保持穩(wěn)步上升 ， 增幅達(dá) 1216%左右 ， 至 09年 11月達(dá) 21342元 良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 產(chǎn)值 增幅 % % % % % 占 GDP總額 % % % % % 單位：億元 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) —— 私營(yíng)企業(yè)情況 區(qū)域私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，占 GDP總值的 50%以上，并且仍以 15%左右的速度不斷遞增，表現(xiàn)出對(duì)高端產(chǎn)品強(qiáng)有力的支撐； 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) —— 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 0 5 0 9 宜興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資0500001000001500002023002500003000003500004000000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %3 5 . 0 0 %4 0 . 0 0 %4 5 . 0 0 %房地產(chǎn)投資額度 242701 335267 364932 380150 199572增幅 2 3 . 6 0 % 3 8 . 1 0 % 9% 4 . 2 0 % 2 5 . 6 0 %2023 2023 2023 2023 2023 年 1 1 0 月050100150200250300商品住宅開(kāi)發(fā)情況商品住宅施工面積 2 5 5 . 4 5 2 7 4 . 3 9 2 9 0 . 4 2 1 6 7 . 6 7商品住宅竣工面積 1 2 6 . 5 2 8 5 . 4 1 1 4 . 0 7 1 8 . 7 2商品住宅銷售面積 1 1 5 . 7 4 1 3 2 . 2 2 5 1 . 9 5 6 4 . 9 92023 2023 2023 2023 年 1 1 1 月單位：萬(wàn)方 宜興房產(chǎn)投資逐年遞增， 09年 10月相比去年同期增幅 25%，達(dá)到歷年之最，進(jìn)入快速成長(zhǎng)期； 開(kāi)發(fā)量逐漸增大，從銷售量看除了 08年整體金融和政策環(huán)境的打壓，其他年份都對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)量較強(qiáng)的消化能力，反映出市場(chǎng)需求對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)具有一定支撐； 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo) —— 住宅價(jià)格走勢(shì) 價(jià)格增幅明顯， 09年增幅達(dá) 48%，均價(jià)為 4000元 /㎡的歷史峰值 0 4 0 9 年住宅均價(jià)走勢(shì)1695216426793018270040000500100015002023250030003500400045002023 2023 2023 2023 2023 2 0 0 9 年1 1 0 月城市背景 客源容量有限但經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，以私營(yíng)企業(yè)為主經(jīng)濟(jì)環(huán)境，催生大量高端客源，支撐城市高端房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展！ 而目前市場(chǎng)受 08年影響，開(kāi)工面積少，導(dǎo)致近期市場(chǎng)供應(yīng)量相對(duì)稀缺； 項(xiàng)目運(yùn)作背景結(jié)論 通過(guò)政策面來(lái)看，市場(chǎng)如果還持續(xù)火爆，不排除國(guó)家出臺(tái)政策制約房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，改變市場(chǎng)環(huán)境；但考慮宜興相對(duì)封閉市場(chǎng)環(huán)境，以及私營(yíng)企業(yè)支撐，政策影響低于一線城市 而宜興經(jīng)濟(jì)環(huán)境、私營(yíng)業(yè)主高端客源支撐強(qiáng)烈，以及短期供應(yīng)短缺，將支撐項(xiàng)目運(yùn)作 第二部分 市場(chǎng)定位 ?區(qū)位 ?產(chǎn)品 城市規(guī)劃 城市發(fā)展目標(biāo)即空間
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