【文章內(nèi)容簡介】 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，具體包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。但自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，作為存貨的房地產(chǎn)均不構(gòu)成投資性房地產(chǎn)（朱國泓，2009）。1 已出租的土地使用權(quán)已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的、以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)。企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常包括在一級市場上以交納土地出讓金的方式取得土地使用權(quán)，也包括在二級市場上接受其他單位轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。例如，A公司與B公司簽署了土地使用權(quán)租賃協(xié)議，A公司以年租金20萬元租賃使用B公司擁有的10萬平方米土地使用權(quán)。那么，自租賃協(xié)議約定的租賃期開始日起，這項(xiàng)土地使用權(quán)屬于B公司的投資性房地產(chǎn)。對于以經(jīng)營租賃方式租入的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。如上例，若A公司再將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給C公司，則不能確認(rèn)為A公司的投資性房地產(chǎn)。2 持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。這類土地使用權(quán)很可能給企業(yè)帶來資本增值收益。例如，企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權(quán)停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權(quán)，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，則不屬于投資性房地產(chǎn)。在這里，“閑置土地”是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地，或者已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年等情形。3 已出租的建筑物已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并且以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物。例如，A公司將其擁有的辦公樓整體出租給C公司，租賃期2年。對于A公司而言，自租賃期開始日期，這棟辦公樓應(yīng)屬于其投資性房地產(chǎn)(楊玉紅,2008)。 投資性房地產(chǎn)的主要特征隨著專業(yè)化分工的進(jìn)一步深化，市場上一些企業(yè)在購買土地所有權(quán)之后，并不是用來建造自己使用的廠房，而是用于出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓，或者在建造好相應(yīng)的建筑物之后也并非是為了自用，而是通過出租獲取相應(yīng)的租金。因此，與自用的房地產(chǎn)相比，投資性房地產(chǎn)具有如下基本特征：(I)企業(yè)持有的目的并非自用；(2)由于區(qū)位和地理位置等原因，投資性房地產(chǎn)通常具有一定的稀缺性，隨著時間的推移，投資性房地產(chǎn)很可能獲得相應(yīng)的升值，所以，企業(yè)持有之后很可能既賺取租金回報，又能獲得有利的買賣價差；(3)前面兩點(diǎn)決定，投資性房地產(chǎn)具有典型的投資性，企業(yè)或者通過出租獲得租金回報，或者通過更高價格出售后賺取相應(yīng)的價差。由此看來，投資性房地產(chǎn)顯然不同于自用目的的土地使用權(quán)和建筑物。正因?yàn)槿绱耍袌錾铣霈F(xiàn)了一些專門從事該類業(yè)務(wù)的專業(yè)化公司。其他一些企業(yè)則會根據(jù)市場和企業(yè)自身的情況，將部分土地使用權(quán)和建筑物調(diào)整成投資性房地產(chǎn)，并在此基礎(chǔ)上追求相應(yīng)的投資回報。鑒于上述特征，無論是專業(yè)性公司，還是擁有投資性房地產(chǎn)的普通企業(yè)，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)的確認(rèn)、計量、列報與披露，無疑有助于投資者更好地理解其與自用房地產(chǎn)的區(qū)別，并更好地分析其對公司財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績和現(xiàn)金流量的影響，進(jìn)而做出相應(yīng)的投資決策。 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)，只有在符合投資性房地產(chǎn)定義的前提下，同時滿足下列兩個確認(rèn)條件，才能予以確認(rèn)：(1)與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流人企業(yè)。(2)該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。對已出租的土地使用權(quán)、已出租的建筑物，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點(diǎn)為租賃期開始日，即土地使用權(quán)、建筑物進(jìn)入出租狀態(tài)、開始賺取租金的日期。對持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，其作為投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)時點(diǎn)為企業(yè)將自用土地使用權(quán)停止自用，準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的日期。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計量。 采用公允價值計量模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)通常具有良好的地理位置。一般而言，其具有公允價值的可能性比較高。因此，對投資性房地產(chǎn)而言，其后續(xù)可以選擇的計量模式包括歷史成本模式和公允價值模式。在初始計量之后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量具體如何處理首先應(yīng)看投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量基于何種計量模式。在采用公允價值計量模式下，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“投資性房地產(chǎn)——成本”、“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”、“公允價值變動損益”等賬戶，并遵循以下原則進(jìn)行賬務(wù)處理：(1)企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時，按應(yīng)計人投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記“投資性房地產(chǎn)——成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“在建工程”等賬戶。(2)對投資性房地產(chǎn)不計提折舊或攤銷。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資|生房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當(dāng)期損益。資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產(chǎn)——公允價值變動”賬戶，貸記“公允價值變動損益’’賬戶；公允價值低于原賬面價值的差額，作相反的會計處理。(3)取得租金收入，借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶。基于公允價值模式的后續(xù)計量并非所有的投資性房地產(chǎn)都有可靠的公允價值。所以，在投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量上，通常采用歷史成本計量。除非有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才能對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。為了確保投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量能采用公允價值模式，該投資性房地產(chǎn)還應(yīng)同時滿足下列兩個條件：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；(2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。這主要是因?yàn)椋谕瑫r滿足上述兩個條件時，投資性房地產(chǎn)的公允價值通常能持續(xù)可靠地取得。因此，對于那些有時能取得公允價值，有時又難以取得公允價值的投資性房地產(chǎn)還是應(yīng)謹(jǐn)慎運(yùn)用公允價值模式。對于投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量的，不得對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，而應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當(dāng)期損益。因此，投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式呈現(xiàn)以下特征：①公允性。投資性房地產(chǎn)公允價值是在活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得的，即是在熟悉情況的自愿雙方之間進(jìn)行的交易中形成的，交易雙方的信息不對稱程度應(yīng)盡可能地小，不存在惡意的欺詐。②市場性。公允價值的核心在于其來源于市場交易，交易的發(fā)生和存在是確認(rèn)公允價值的基礎(chǔ)。這項(xiàng)要求源于公允價值其本身所希望達(dá)到的目的，即反映投資性房地產(chǎn)的市場價格。用經(jīng)濟(jì)學(xué)的語言表達(dá)，公允價值就可以被稱為在信息對稱的完美市場中形成的均衡價格，這種價格也被稱為有效市場價格。在一個有效市場中，競爭性的參與者會最終使資產(chǎn)達(dá)到均衡價格，在這種價格下買家可以獲得相對于該資產(chǎn)未來現(xiàn)金流量與風(fēng)險相應(yīng)的回報。③復(fù)雜性。由于市場完美和完全這一假設(shè)往往并不滿足，有時投資性房地產(chǎn)的活躍市場并不存在，沒有現(xiàn)成的公允價值，則需要參照活躍市場上同類或類似房地產(chǎn)的最近交易價格來確定公允價值，并考慮交易情況、所在區(qū)域等因素。這樣，投資性房地產(chǎn)公允價值就不再是明確而唯一的了，如何獲得和確定公允價值必然增加計量的復(fù)雜性?！咐咐籅公司為從事房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)的企業(yè)。2007年8月，B公司與C公司簽訂租賃協(xié)議，約定將B公司開發(fā)的一棟精裝修寫字樓于開發(fā)完成的同時開始出租給C公司使用，租賃期為l0年。當(dāng)年10月1日，該寫字樓開發(fā)完成并開始起租，寫字樓的造價為1000萬元。2007年12月31日，該寫字樓的公允價值為1100萬元。B公司采用公允價值計量模式對該房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。B公司的會計處理如下：(1)2007年10月1日，B公司開發(fā)完成寫字樓并出租時：借：投資性房地產(chǎn)——成本 l0000000貸：開發(fā)產(chǎn)品 10 000000(2)2007年12月31日，以公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當(dāng)期損益。借：投資性房地產(chǎn)——公允價值變動 1000000貸：公允價值變動損益 1000000關(guān)于租金的核算略。案例二凱地房地產(chǎn)股份有限公司是一家在上海陸家嘴從事房地產(chǎn)經(jīng)營的公司，其多處物業(yè)均為自己建造，建造完成對外招租。由于陸家嘴周圍的商務(wù)樓宇眾多，且存在活躍的租賃市場，凱地公司名下的各商務(wù)樓宇的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得。2008年11月，凱地公司新竣工的辦公樓對外招租完成，12月相關(guān)公司陸續(xù)進(jìn)駐。根據(jù)相關(guān)資料，該樓宇的歷史成本為15億元。根據(jù)周邊樓宇的公允價值，凱地公司名下的這幢樓年末的公允價值達(dá)到了20億元。請根據(jù)這些內(nèi)容編制相應(yīng)的會計分錄。2008年11月底，凱地公司的辦公樓完工，其會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn) 1500000000貸：銀行存款 1500000000由于其公允價值可以持續(xù)可靠獲得，且年末的公允價值為20億元，其會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn) 500000000貸：公允價值變動損益 500000000為確保投資性房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的前后可比，《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更，進(jìn)行相應(yīng)的追溯調(diào)整。而對于已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。案例三：昆百大A的“紅舞鞋”安徒生童話《紅舞鞋》里的嘉倫渴望穿上自己的紅舞鞋參加舞會，然而穿上紅舞鞋后舞蹈卻無法停下來。2008年6月6日，昆明百貨大樓(集團(tuán))股份有限公司(昆百大A)發(fā)布了《關(guān)于對投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本計量模式變更為公允價值計量模式的公告》。由于其投資性房地產(chǎn)由成本計量模式轉(zhuǎn)為公允價值計量模式，昆百大A追溯調(diào)整了2007年的年報和2008年的一季度季報，為此，%，%。同樣，%，%。該公告還預(yù)計，本次會計政策變更對2008年中期報告歸屬于母公司所有者權(quán)益的影響比例預(yù)計約為350%以上；預(yù)計公司2008年l6月歸屬于母公司所有者的凈利潤與會計政策變更前相比，增加約170萬元。然而，公司三季度的報告則出現(xiàn)了虧損。在2008年6月6日的公告中，董事會認(rèn)為：采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量有助于提高會計信息的相關(guān)性，保全企業(yè)資產(chǎn)和反映企業(yè)的真實(shí)收益，有利于投資者更全面地了解公司真實(shí)財務(wù)狀況及經(jīng)營成果，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量具備必要性；公司目前投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目主要位于城市核心區(qū)，主要為成熟商業(yè)區(qū)的商業(yè)物業(yè)，有活躍的房地產(chǎn)交易市場，可以取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，采用公允價值對公司投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量具有可操作性。然而《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定，對于已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。由此可見，在昆百大A穿上“投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式”這雙“紅舞鞋”之后，就只能不停地“跳”下去了。穿上“紅舞鞋”之后昆百大A的業(yè)績無疑會越來越緊密地與投資性房地產(chǎn)的公允價值本身聯(lián)系在一起，這一點(diǎn)很像安徒生童話中的嘉倫與紅舞鞋的關(guān)系。 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)會計轉(zhuǎn)換案例采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。案例星光企業(yè)原本是一家物業(yè)租賃公司，通常是將自有的物業(yè)出租給租客，以獲取租金回報。后來經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，若利用在南京路上的出租店鋪開一家特色餐廳，能獲得更高的回報。鑒于以前公司采用公允價值計量模式，而上一年度該出租店鋪的公允價值為800萬元?，F(xiàn)調(diào)整為自用，估計具體的轉(zhuǎn)換日2009年1月1日該店鋪的公允價值為820萬元。請編制相應(yīng)的會計分錄。根據(jù)目的，轉(zhuǎn)換后的資產(chǎn)為固定資產(chǎn)，固定資產(chǎn)的入賬價值是轉(zhuǎn)換后的公允價值，即820萬元。其中，20萬元的差異應(yīng)作為公允價值變動損益。其會計分錄為：借：固定資產(chǎn) 8200000貸：投資性房地產(chǎn) 8000000公允價值變動損益 200000自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計人當(dāng)期損益，原因在于該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日發(fā)生了貶值。但轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入所有者權(quán)益，理由是這一差額是因會計處理方法的初次調(diào)整引起的。若星光企業(yè)原本是用自己的店面開設(shè)餐廳，但由于經(jīng)營思路調(diào)整，企業(yè)決定改為出租。假定該店鋪的賬面原值為300萬元，已計提折舊200萬元。2009年1月1日正式由別人租用。估計轉(zhuǎn)換日該店鋪的公允價值為820萬元。編制相應(yīng)的會計分錄：投資性房地產(chǎn)的賬面價值為820萬元，其與賬面凈額的差額為720萬元。由于該差額是因會計處理方法的調(diào)整所產(chǎn)生，所以，只能通過“資本公積”科目計入所有者權(quán)益。其會計分錄為：借：投資性房地產(chǎn) 8200000累計折舊 2000000貸：固定資產(chǎn) 3000000資本公積 7200000 采用公允價值模式計量的