【文章內(nèi)容簡介】 表》v 《人事需求明細表》v 《人員流動情況》v 《員工增減臺賬》v 《員工增加記錄季報表》v 《離職審批交接單》v 《招聘登記表與員工入職登記表》v 《招聘登記表》v 《面試情況記錄表》v 《花名冊》v 《公司制度閱覽簽字表》質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 6 資源管理，總經(jīng)理應(yīng)確定并提供與產(chǎn)品實現(xiàn)過程及相關(guān)過程有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施?；A(chǔ)設(shè)施包括：a) 辦公場所和水、電、空調(diào)等相關(guān)設(shè)施；b) 施工設(shè)施設(shè)備、測量設(shè)備、輔助設(shè)備；c) 運輸車輛等支持性服務(wù)設(shè)施。，工程部負責(zé)保存設(shè)施設(shè)備相關(guān)資料包括臺帳、維護保養(yǎng)及維修記錄等。對施工設(shè)施設(shè)備的控制還應(yīng)執(zhí)行《工程部管理制度》。，做好工作場所的防火、防盜、防潮、防塵、防強光、防高溫、防污染等安全工作，工程部負責(zé)每天對施工現(xiàn)場進行巡查，執(zhí)行《工程部管理制度》。，充分發(fā)揮員工的工作潛能。為確保后勤工作的管理，綜合管理部編制《車輛及司機管理規(guī)定》、《辦公區(qū)管理規(guī)定》、《文娛室規(guī)定》等制度，并不斷完善。，以確保符合《辦公區(qū)管理規(guī)定》、《文娛室規(guī)定》的要求。引用文件：v 《工程部管理制度》v 《辦公區(qū)管理規(guī)定》v 《文娛室規(guī)定》v 《車輛及司機管理規(guī)定》相關(guān)記錄：v 《儀器設(shè)備臺帳》v 《儀器設(shè)備檢修記錄表》質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn) WNKDQP7111. 目的 通過對項目開發(fā)的過程進行策劃，明確產(chǎn)品實現(xiàn)過程中的有關(guān)職責(zé)、程序、方法和應(yīng)達到的目標，確保項目的整體運作水平。 本程序適用于公司開發(fā)建設(shè)項目的策劃。 ，編制“項目可行性研究報告及運作方案”，并監(jiān)督檢查各部門的實施情況。 、工程部、規(guī)劃設(shè)計部、市場營銷部和綜合管理部按照各部門的職責(zé)分工對項目運作進行策劃，編寫有關(guān)的策劃文件和新增的程序文件并組織實施。4. 控制程序 ，召集相關(guān)部門的有關(guān)人員，依據(jù)項目的《項目可行性研究報告及運作方案》和項目開發(fā)建設(shè)的實際要求，對項目整體運作流程的各個環(huán)節(jié)進行策劃。 各部門根據(jù)以下職責(zé)分工，進行《項目可行性研究報告及運作方案》的策劃： a) 開發(fā)部負責(zé)對項目的立項、可行性研究、拆遷安置補償?shù)认嚓P(guān)前期工作報建手續(xù)辦理；b) 規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)組織項目部對項目規(guī)劃設(shè)計等方面進行策劃； c) 造價合約部負責(zé)對項目的工程款撥付、成本控制，開發(fā)建設(shè)中的合同管理、計劃統(tǒng)計、工程概預(yù)算、項目開發(fā)運作過程中的招標等工作的策劃； d) 市場營銷部負責(zé)組織項目市場調(diào)查、市場營銷、項目開發(fā)的文件資料和檔案管理方面的策劃。e）工程部負責(zé)項目的工程施工監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進度控制、工程材料采購。 交付、前期物業(yè)管理和物業(yè)管理的移交等工作進行策劃；f）財務(wù)部負責(zé)對項目的融資、資金還貸。質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn) 項目運作策劃的主要內(nèi)容包括： a) 項目整體運作和各個環(huán)節(jié)運作應(yīng)達到的目標、措施和檢驗的標準要求；b) 針對開發(fā)項目自身的具體情況和特定要求，應(yīng)配置的有關(guān)職責(zé)、權(quán)限和資源； c) 當(dāng)現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無法滿足時，應(yīng)制定新的程序、作業(yè)文件或質(zhì)量計劃。 《項目可行性研究報告及運作方案》的編制 各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責(zé)內(nèi)的項目運作方案，按規(guī)定的時間報開發(fā)部，由開發(fā)部收集匯總，編制開發(fā)項目的整體運作方案。 項目運作方案的編制要求: a) 工作步驟明確，有嚴格的工作規(guī)劃； b) 明確各項工作的負責(zé)人員及工作要求； c) 項目建設(shè)的各個環(huán)節(jié)銜接有序。 項目運作方案經(jīng)各部門責(zé)任人簽字后，報總經(jīng)理審核、相關(guān)主管部門批準。 批準后的《項目可行性研究報告及運作方案》由開發(fā)部下發(fā)各部門執(zhí)行。 項目運作方案的實施和驗證 各部門在工程項目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴格按《項目可行性研究報告及運作方案》的規(guī)定要求實施。 《項目可行性研究報告及運作方案》的執(zhí)行情況納入公司的計劃管理當(dāng)中，及時在周例會和月度經(jīng)營計劃會上進行調(diào)度。 對執(zhí)行《項目可行性研究報告及運作方案》中，需要制定的新的程序和作業(yè)文件，由編制部門依據(jù)《文件控制程序》的規(guī)定進行制訂下發(fā)。 總經(jīng)理對各部門實施《項目可行性研究報告及運作方案》的工作情況進行監(jiān)督檢查，項目移交或銷售完成后，由開發(fā)部召集有關(guān)部門對項目運作方案的執(zhí)行情況和實施效果進行驗證，全面總結(jié)項目開發(fā)建設(shè)的整體運作情況。 5. 相關(guān)記錄《項目可行性研究報告及運作方案》質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn) WNKDQP712 通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理，保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可行性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風(fēng)險。 本程序適用于公司所有開發(fā)項目的可行性研究和投資決策。 ； ，收集所需資料，負責(zé)向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結(jié)果，負責(zé)指導(dǎo)可行性報告的編制。，對可研報告從部門角度提出意見。4. 控制程序 項目可行性研究的前期準備工作 由開發(fā)部根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進行投資項目的預(yù)選，對預(yù)選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價、項目開發(fā)計劃等情況進行調(diào)查，并收集整理項目的有關(guān)政策法規(guī)，形成資料匯編。 造價合約部依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。 開發(fā)部根據(jù)資料匯總情況，編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設(shè)的必要性。、造價合約部、市場營銷部、工程部經(jīng)理會簽后，報總經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批。 項目可行性研究、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較,提出科學(xué)、客觀的評價意見。 可行性研究主要內(nèi)容:質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn)：、地區(qū)規(guī)劃；，對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較；。 項目開發(fā)條件分析：，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求； ，交通運輸是否有保證； 。 ，周圍環(huán)境是否有利于項目建設(shè)。 由開發(fā)部負責(zé)，相關(guān)部門配合，進行建設(shè)項目基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與評估，根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)對項目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財務(wù)情況進行分析和評價，并計算評價項目經(jīng)濟效益的各項指標，主要內(nèi)容包括： ，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況； 、得當(dāng)。 。 。 。 項目財務(wù)效益分析 由財務(wù)部負責(zé)進行項目的財務(wù)效益分析，主要內(nèi)容包括： ，主要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等； ，主要有：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等； ，主要有：投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等； ，參考定性分析，作出財務(wù)分析效益評估結(jié)論。 質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn)，進行風(fēng)險分析，預(yù)測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并提出采取回避風(fēng)險的有效措施。 可行性研究報告由開發(fā)部負責(zé)編制，或經(jīng)總經(jīng)理批準后，委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究，提出科學(xué)、客觀的評價意見。 ： ； ； ； ； ； 。 項目開發(fā)的決策作為公司需重點控制的業(yè)務(wù)活動，在充分進行市場調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進行。 ，總經(jīng)理主持，對可行性研究報告進行充分的論證，必要時，由開發(fā)部負責(zé)聯(lián)系專家，進行決策咨詢和進一步的論證。 可行性研究報告經(jīng)總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準后，或再報上級主管部門進行最終決策。 經(jīng)批準的可行性研究報告的修改，嚴格《文件控制程序》的規(guī)定執(zhí)行，由開發(fā)部負責(zé)及時將修改情況通知有關(guān)部門。 對項目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄，由開發(fā)部依據(jù)《文件控制程序》及《工程項目文件資料控制規(guī)定》的規(guī)定，進行收集、保管和歸檔。 《文件控制程序》 《工程項目文件資料控制規(guī)定》質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn)由市場營銷部負責(zé)按照公司的《可行性研究和投資決策控制程序》進行，對顧客的潛在需求、國家相關(guān)法規(guī)的要求、項目的可行性進行評價，提交項目可行性分析報告，交公司評價后確定實施要求。通過對顧客要求及期望的溝通、識別，明確顧客的要求，并對顧客的期望和要求進行評審，確保準確理解要求，使公司具備滿足合同要求的履約能力，并力求超越顧客的期望：對公司自主銷售的項目：市場營銷部實施《房地產(chǎn)營銷管理綱要》、《商品房銷售管理規(guī)定》，負責(zé)與顧客有關(guān)的過程控制。對委托分包方銷售的項目，市場營銷部負責(zé)對分包方的營銷方案進行評價，以確認其可行性。 顧客溝通本公司規(guī)定，在以下方面的內(nèi)容應(yīng)確保采取適宜且有效的方式與顧客充分溝通，以使本公司能準確地了解顧客要求和顧客的滿意程度：a) 產(chǎn)品信息方面，如產(chǎn)品廣告、目錄、報價單、宣傳冊等；b) 顧客的問詢、合同或訂單在實施過程中的處理，包括對其變化的處理等；c) 顧客的反饋信息，包括顧客滿意和抱怨。市場營銷部、工程部分別負責(zé)與潛在和已經(jīng)有業(yè)務(wù)關(guān)系的顧客的溝通，必要時應(yīng)及時將獲取信息傳遞給本公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門，達到內(nèi)外部信息的良好溝通和協(xié)調(diào)。引用文件：v 《房地產(chǎn)營銷管理綱要》v 《商品房銷售管理規(guī)定》相關(guān)記錄：v 《服務(wù)受理（回訪）記錄表》v 《客戶投訴處理記錄表》質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn) WNKDQP7311目的對開展項目服務(wù)的設(shè)計和開發(fā)全過程進行控制，確保服務(wù)項目能滿足有關(guān)法律、法規(guī)要求、顧客的需求和期望及滿足公司發(fā)展的需要。2范圍本程序適用于編制項目建議書、可行性研究報告、設(shè)計任務(wù)書和開展勘察、設(shè)計監(jiān)理等項目的設(shè)計、開發(fā)全過程控制。3 職責(zé)、更改文件，評審、驗證報告，后由總經(jīng)理批準實施。、規(guī)劃設(shè)計部負責(zé)管理項目服務(wù)設(shè)計和開發(fā)的全過程，負責(zé)項目部具體實施過程的監(jiān)督檢查、日常改進和文件資料交付后的存檔。、協(xié)調(diào)、策劃、實施、驗證、評審、確認和更改等具體實施。4 工作程序《項目管理規(guī)劃》報分管副總審批。內(nèi)容包括：a) 設(shè)計和開發(fā)的輸入、輸出、評審、驗證、確認等各階段劃分和主要工作內(nèi)容。b) 各階段人員的職責(zé)和權(quán)限、進度要求、內(nèi)部配合部門；c) 資源配置要求。如人員、信息、設(shè)備、資源保證等其它相關(guān)內(nèi)容。、內(nèi)部配合部門負責(zé)人對《項目管理規(guī)劃》的可行性進行評審，包括管理目標、資源配置、管理措施、其他內(nèi)容，提出批準意見。a）規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)各階段人員/內(nèi)部配合部門的職責(zé)和權(quán)限形成《項目研發(fā)計劃》，經(jīng)質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn)分管副總簽認，傳遞至各階段人員/內(nèi)部配合部門簽認。b）各階段人員/內(nèi)部配合部門必須按照《項目研發(fā)計劃》完成各項相關(guān)工作，對突發(fā)事件或疑難問題，必須及時通知分管副總，由其協(xié)調(diào)或確定更改進度要求。c）某階段工作完成后，由分管副總組織內(nèi)部自檢，合格后向被管理單位下發(fā)指令或上級主管部門報批。：a) 顧客要求；b) 適用的法律、法規(guī)要求、強制性標準要求；c) 以前類似服務(wù)項目設(shè)計和開發(fā)提供的適用信息；d) 對確定服務(wù)項目的質(zhì)量特性有重要影響的環(huán)境、安全要求；e）公司的附加要求。，附各類相關(guān)資料。，對其中不完善、含糊或矛盾的要求做出澄清和解決，確保設(shè)計和開發(fā)的輸入是明確的、適用的。 相關(guān)人員根據(jù)《項目管理規(guī)劃》開展設(shè)計和開發(fā)工作，并編制設(shè)計和開發(fā)輸出文件，包括：項目建議書、可行性研究報告、設(shè)計任務(wù)書、初步（擴大、施工圖）設(shè)計審核報告、估（概、預(yù)、結(jié)、決）算審核報告等。，以便于證明滿足輸入要求?！　≡O(shè)計和開發(fā)輸出文件因項目不同，可包括服務(wù)項目的標準要求；提供服務(wù)流程；項目驗收準則；對管理體系和服務(wù)過程的調(diào)整要求；資源配置要求等。 由分管副總對輸出文件進行審核，總經(jīng)理批準后發(fā)放。 設(shè)計和開發(fā)評審質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn)，按策劃的要求進行系統(tǒng)綜合評審。，識別和預(yù)測存在問題環(huán)節(jié)，提出糾正措施，確保設(shè)計和開發(fā)，最終滿足法規(guī)、標準及顧客的要求?！对O(shè)計評審、驗證、確認報告》，組織相關(guān)人員評審。，通過被管理單位工作成果、顧客或上級主管部門確認意見進行驗證。，組織編制項目管理報表，記錄驗證結(jié)果及跟蹤措施，確保設(shè)計和開發(fā)輸入中每一項要求和實現(xiàn)都有相應(yīng)的驗證記錄。確認的目的是證明服務(wù)項目能滿足預(yù)期使用要求。在項目服務(wù)交付或下一階段實施之前，規(guī)劃設(shè)計部按照策劃的安排編制階段性報告，報分管副總批準。，為完善或改進服務(wù)而對設(shè)計和開發(fā)進行的更改，必須由規(guī)劃設(shè)計部編制《設(shè)計更改報告》，組織評審，其中包括對項目服務(wù)組成部分和已交付服務(wù)的影響，經(jīng)分管副總批準后執(zhí)行。，由規(guī)劃設(shè)計部組織對設(shè)計和開發(fā)更改按上述過程進行驗證和確認。引用文件v 《文件控制程序》v 《記錄控制程序》v 《崗位說明書》相關(guān)記錄v 《項目研發(fā)計劃》質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn)v 《設(shè)計