【正文】 c) 當(dāng)引用的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及其他要求已修改時；d) 需對體系文件進(jìn)行重大修改或補(bǔ)充時；e) 市場需求發(fā)生重大變化時；f) 其他情況需要時。會議的召開還應(yīng)執(zhí)行《會議管理制度》、《會議室制度》。本公司的《質(zhì)量管理體系機(jī)構(gòu)圖》見本手冊附錄1。 質(zhì)量方針是質(zhì)量管理體系中的一個重要的文件。本公司對顧客的要求應(yīng)充分識別，并加以確定。記錄超過保存期需要銷毀、刪除或保留，記錄管理人員應(yīng)填寫《文件、記錄處理申請單》，經(jīng)所在部門負(fù)責(zé)人審批后進(jìn)行銷毀或保留。d) 記錄作廢時，應(yīng)注明“作廢”字樣，經(jīng)手人簽名，必要時有關(guān)負(fù)責(zé)人簽名。職責(zé)，負(fù)責(zé)記錄控制的監(jiān)督、檢查和管理。、行業(yè)、地方標(biāo)準(zhǔn)及法律法規(guī)等，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審定后送綜合管理部進(jìn)行記錄。b) 任何人不得在文件上亂涂亂畫亂改，不準(zhǔn)私自外借，確保文件的清晰、易于識別和檢查。，應(yīng)重新辦理領(lǐng)用申請手續(xù)并說明原因，必要時追究其責(zé)任。、總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)布，以確保文件適宜與充分。QP表示程序文件，XXX表示對應(yīng)質(zhì)量管理手冊的章節(jié)號，XX表示序號。范圍適用于與體系有關(guān)的所有文件。，以判斷過程和產(chǎn)品的符合性及其發(fā)展趨勢。 質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 4 質(zhì)量管理體系 總要求本公司按照GB/T19001—2008標(biāo)準(zhǔn)要求建立質(zhì)量管理體系，將其形成文件，加以實施和保持，并持續(xù)改進(jìn)其有效性，以確保體系的有效性、適應(yīng)性和充分性。質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 2 規(guī)范性引用文件下列標(biāo)準(zhǔn)所包含的條文，通過在本手冊中引用而構(gòu)成為本手冊的條文，引用時下列標(biāo)準(zhǔn)均為有效。公司依托天津總公司的人力資源、智力、技術(shù)、管理的綜合優(yōu)勢在當(dāng)?shù)匮杆籴绕?，本著全方位整合萬寧山泉海優(yōu)勢資源，打造度假移民新首選的初衷，強(qiáng)勢推介首發(fā)之作“山泉海”精品住宅項目，該項目已于2009年7月21日正式破土動工。：合同評審率100% 。萬寧凱德投資有限公司W(wǎng)NKDQA2011質(zhì)量管理手冊(A版，依據(jù)GB/T19001—2008編制）編制 綜合管理部審核 李 宗 強(qiáng)批準(zhǔn) 趙 寶 軍2011626發(fā)布 2011626實施萬寧凱德投資有限公司 發(fā)布文件更改記錄表 編號：WNKDQR425序號更改記要更改日期更改狀態(tài)更改方法備注質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 目 錄 4 5 6 8 9 10 11 12 12 13 14 17 19 19 19 19 權(quán)限與溝通 20 22 25 25 26 29 297. 產(chǎn)品實現(xiàn) 30 30 32 35質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 目 錄 36 40 43 45 47 52 5分析和改進(jìn) 57 57 57 57 58 62 63 66 68 68 68 69附錄1質(zhì)量管理體系機(jī)構(gòu)圖 71附錄2質(zhì)量管理體系職能分配表 72附錄3程序文件清單 73附錄4作業(yè)文件清單 74附錄5項目管理過程流程圖 75質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 質(zhì)量管理手冊發(fā)布令為強(qiáng)化本公司的質(zhì)量管理工作，增強(qiáng)本公司各級人員的質(zhì)量意識，確保本公司提供的產(chǎn)品滿足顧客要求和法律法規(guī)要求，并增強(qiáng)顧客滿意，根據(jù)GB/T190012008《質(zhì)量管理體系 要求》及有關(guān)的法律法規(guī)，結(jié)合本公司的實際情況，制定本手冊。：a) 顧客投訴處理率100％；b) 顧客滿意率≥95%；c) 工程項目一次驗收合格率100%；d) 不合格品處理率100％ 。公司成立于2008年1月18日，具有國家房地產(chǎn)開發(fā)四級資質(zhì)，系國有獨(dú)資企業(yè)，注冊資金l億元人民幣，主要從事海南的房地產(chǎn)項目開發(fā)及銷售、土地整理與招商、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、公路及高速公路項目的投資開發(fā)、技術(shù)咨詢服務(wù)、經(jīng)營管理等方面的業(yè)務(wù)。、向顧客提供質(zhì)量保證及第三方認(rèn)證機(jī)構(gòu)提供依據(jù)，以評價本公司滿足顧客、法律法規(guī)和本公司自身要求的能力。體系——指質(zhì)量管理體系。、測量（適用時）和分析的方法，并在相關(guān)的文件中規(guī)定了對實施監(jiān)視和測量過程的控制。質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 4 質(zhì)量管理體系 WNKDQP421目的對體系所要求的文件進(jìn)行控制，確保各相關(guān)場所使用的文件有效。：WNKDQPXXXXX。、審核、批準(zhǔn)，相關(guān)部門負(fù)責(zé)編寫文件的具體內(nèi)容。破損文件按文件的作廢要求進(jìn)行處理。、換版、作廢與銷毀a) 所有文件都必須分類保存在干燥通風(fēng)、安全的地方。質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 4 質(zhì)量管理體系d) 所有作廢文件應(yīng)及時從使用場所撤出，必要時填寫《文件、記錄處理申請單》，經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后進(jìn)行處理，保留的作廢文件應(yīng)注明“作廢，僅供參考”。范圍適用于體系有效運(yùn)行要求的所有質(zhì)量記錄。電腦內(nèi)的記錄由記錄輸入人進(jìn)行更改。、法規(guī)要求或合同要求等確定記錄的保存期。 以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)總經(jīng)理應(yīng)以增強(qiáng)顧客滿意為目的，確保顧客的要求得到確定并予以滿足。本公司規(guī)定，在管理評審時，應(yīng)對質(zhì)量方針進(jìn)行評審，以確保質(zhì)量方針適應(yīng)本公司內(nèi)、外部環(huán)境的變化。 職責(zé)、權(quán)限和溝通 職責(zé)和權(quán)限總經(jīng)理負(fù)責(zé)確定各部門和崗位的職責(zé)、權(quán)限，以確保本公司的質(zhì)量管理活動得到有效指揮、控制和協(xié)調(diào)。溝通的方式：利用會議、布告、互聯(lián)網(wǎng)、文件和記錄傳遞、電話交流等。工作程序，一般在內(nèi)部審核后、第三方認(rèn)證審核前進(jìn)行，也可根據(jù)需要安排。：目的、時間、地點(diǎn)、參加人員、內(nèi)容、結(jié)論及包括以下三方面有關(guān)的糾正措施和預(yù)防措施：a) 體系有效性及其過程有效性的改進(jìn)；b) 項目作業(yè)和服務(wù)過程的改進(jìn)；c) 資源需求及配置。，負(fù)責(zé)編制各部門的崗位任職要求、人員的招聘與調(diào)配工作，負(fù)責(zé)年度培訓(xùn)計劃的制定和監(jiān)督實施，并建立員工檔案。質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 6 資源管理、統(tǒng)計師、建筑預(yù)算師、建造師、項目管理師、資產(chǎn)評估師、體系內(nèi)審員等人員須經(jīng)資格考核持證上崗。質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 6 資源管理引用文件v 《記錄控制程序》v 《崗位說明書》v 《檔案管理辦法》相關(guān)記錄v 《培訓(xùn)工作計劃表》v 《年度培訓(xùn)計劃》v 《培訓(xùn)考核記錄表》v 《人員專業(yè)分類表》v 《員工基本信息表》v 《員工轉(zhuǎn)正定級表》v 《員工登記表》v 《人事需求明細(xì)表》v 《人員流動情況》v 《員工增減臺賬》v 《員工增加記錄季報表》v 《離職審批交接單》v 《招聘登記表與員工入職登記表》v 《招聘登記表》v 《面試情況記錄表》v 《花名冊》v 《公司制度閱覽簽字表》質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 6 資源管理，總經(jīng)理應(yīng)確定并提供與產(chǎn)品實現(xiàn)過程及相關(guān)過程有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施。引用文件：v 《工程部管理制度》v 《辦公區(qū)管理規(guī)定》v 《文娛室規(guī)定》v 《車輛及司機(jī)管理規(guī)定》相關(guān)記錄：v 《儀器設(shè)備臺帳》v 《儀器設(shè)備檢修記錄表》質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn) WNKDQP7111. 目的 通過對項目開發(fā)的過程進(jìn)行策劃，明確產(chǎn)品實現(xiàn)過程中的有關(guān)職責(zé)、程序、方法和應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，確保項目的整體運(yùn)作水平。質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn) 項目運(yùn)作策劃的主要內(nèi)容包括： a) 項目整體運(yùn)作和各個環(huán)節(jié)運(yùn)作應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)、措施和檢驗的標(biāo)準(zhǔn)要求；b) 針對開發(fā)項目自身的具體情況和特定要求，應(yīng)配置的有關(guān)職責(zé)、權(quán)限和資源； c) 當(dāng)現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無法滿足時，應(yīng)制定新的程序、作業(yè)文件或質(zhì)量計劃。 總經(jīng)理對各部門實施《項目可行性研究報告及運(yùn)作方案》的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，項目移交或銷售完成后，由開發(fā)部召集有關(guān)部門對項目運(yùn)作方案的執(zhí)行情況和實施效果進(jìn)行驗證，全面總結(jié)項目開發(fā)建設(shè)的整體運(yùn)作情況。對擬建項目的基本情況進(jìn)行說明，初步估算項目的投資效益，進(jìn)行綜合分析，論述建設(shè)的必要性。 。 可行性研究報告經(jīng)總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后，或再報上級主管部門進(jìn)行最終決策。引用文件：v 《房地產(chǎn)營銷管理綱要》v 《商品房銷售管理規(guī)定》相關(guān)記錄：v 《服務(wù)受理（回訪）記錄表》v 《客戶投訴處理記錄表》質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn) WNKDQP7311目的對開展項目服務(wù)的設(shè)計和開發(fā)全過程進(jìn)行控制，確保服務(wù)項目能滿足有關(guān)法律、法規(guī)要求、顧客的需求和期望及滿足公司發(fā)展的需要。如人員、信息、設(shè)備、資源保證等其它相關(guān)內(nèi)容。 相關(guān)人員根據(jù)《項目管理規(guī)劃》開展設(shè)計和開發(fā)工作，并編制設(shè)計和開發(fā)輸出文件，包括：項目建議書、可行性研究報告、設(shè)計任務(wù)書、初步（擴(kuò)大、施工圖）設(shè)計審核報告、估（概、預(yù)、結(jié)、決）算審核報告等。，通過被管理單位工作成果、顧客或上級主管部門確認(rèn)意見進(jìn)行驗證。范圍本程序適用于房地產(chǎn)開發(fā)活動中所需材料的采購與過程的外包，以及對供方和外包方的控制。質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn)：a) 查驗供方、外包方的質(zhì)量證明文件；b) 對產(chǎn)品進(jìn)行檢驗或試用；c) 供方、外包方的行業(yè)信譽(yù)、社會調(diào)查等。，工程部按《不合格品控制程序》進(jìn)行處理，并對供方進(jìn)行質(zhì)量跟蹤。4 程序內(nèi)容 工程部組織擬定《工程項目進(jìn)度計劃》并報集團(tuán)公司批準(zhǔn)。 開發(fā)部按照政府建設(shè)行政主管部門要求，持房地產(chǎn)開發(fā)項目政府批復(fù)、批件及其他證質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn)明材料，到政府行政主管部門申報《年度投資計劃》、辦理報建備案手續(xù)，直至獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。工程項目竣工移交后，工程部填寫《工程項目竣工文件移交單》向主管部門辦理所有政府批件、證件原件的移交手續(xù)。 由開發(fā)部隨時檢查協(xié)調(diào)立項報批工作的進(jìn)展情況，對工作中存在的重大問題，及時向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理匯報，研究制定解決方案，并組織實施。　　該咨詢實施方案由咨詢公司負(fù)責(zé)編制，上報造價合約部審定，報分管副總批準(zhǔn)后實施。內(nèi)容一般應(yīng)包括編制說明、工程量計算、市場單價、合價及其它相關(guān)的施工費(fèi)用。合同計價的相關(guān)定額、標(biāo)準(zhǔn)等；　　3)與建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位等溝通協(xié)調(diào)，并確定作為工程結(jié)算計質(zhì)量管理手冊編號：WNKDQA2011版號：A狀態(tài)：第0次修改 7 產(chǎn)品實現(xiàn)價依據(jù)的相關(guān)設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等的程序與職責(zé)。　　4)咨詢成果文件應(yīng)符合并達(dá)到國家及相關(guān)政府主管部門的現(xiàn)行規(guī)定與要求。. 綜合管理部負(fù)責(zé)項目部實施項目管理服務(wù)所需資源的配置工作。. 主要工作方法和要求參見《采購與外包控制程序》、《工程部管理制度》的有關(guān)內(nèi)容；. 項目管理過程控制各階段中所涉及的監(jiān)視和測量工作執(zhí)行《過程監(jiān)視和測量控制程序》的要求。4) 工程部對設(shè)計變更、工程洽商等信息及時標(biāo)注在設(shè)計圖紙上，避免誤用。應(yīng)符合以下要求：a) 本公司所有監(jiān)視和測量設(shè)備包括相關(guān)方使用的檢測設(shè)備，均按規(guī)定周期或使用前按照規(guī)定的方法進(jìn)行檢定（驗證）或校準(zhǔn)。發(fā)放、收集《業(yè)主滿意信息調(diào)查表》，建立顧客檔案，包括重要的顧客檔案、顧客投訴及處理記錄等，并按規(guī)定進(jìn)行保存；（4）媒體報道、同行信息等其它渠道。由審核組長主持，總經(jīng)理、管理者代表、各部門負(fù)責(zé)人和審核組成員參加并簽到。主要內(nèi)容包括：a) 報告審核結(jié)果及審核的初步結(jié)論，宣讀不符合項及觀察項；b) 說明審核報告的發(fā)布時間；c) 提出對不符合項分析原因、糾正措施采取