【文章內(nèi)容簡介】 構(gòu)在產(chǎn)業(yè)化進程的寫照，是產(chǎn)業(yè)化進程中的融資難點問題?！　♂t(yī)護人才引進難　　大型養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)重點是醫(yī)療護理服務(wù)，而要引進有經(jīng)驗的、中高級專業(yè)醫(yī)護人員難度較大。在醫(yī)院有一套較為完整的專業(yè)技術(shù)職稱晉升機制，如果某位專業(yè)醫(yī)護人員到養(yǎng)老院的醫(yī)療康復(fù)室工作，要想從初級職稱向中高級職稱晉升，這幾乎是不可能。因此，大型養(yǎng)老機構(gòu)不僅僅不能吸引專業(yè)醫(yī)護人員加盟，也很難培養(yǎng)出自己的醫(yī)護隊伍。例如，廣州市良典養(yǎng)老院引進一名主任醫(yī)師出任院長，由于醫(yī)療衛(wèi)生體制管理的原因，只得被迫辭去公職，放棄近30年的工齡和相應(yīng)的福利待遇?！　〗?jīng)營風險大。　　隨著人們的法律意識的逐步增強，粗放式的醫(yī)療護理已經(jīng)不適合養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展需要。由于大型養(yǎng)老機構(gòu)的企業(yè)規(guī)模較大，人們認為其有必須的經(jīng)濟實力和賠償潛力，因此對于醫(yī)療護理過程中的失誤和不當，老年人的子女往往不容易包涵和諒解，甚至有意將矛盾激化，向醫(yī)療事故糾紛的法律程序方面推進，最終導(dǎo)致養(yǎng)老機構(gòu)的賠償。當然人們法律意識增強有其用心一面，但養(yǎng)老機構(gòu)由于醫(yī)療條件、人員素質(zhì)的原因往往處于弱勢狀態(tài)。從主觀角度來看，大型養(yǎng)老機構(gòu)都愿意開辦與之規(guī)模相配套的老年病醫(yī)院，但衛(wèi)生部門的規(guī)章制度、審批程序等并不能予以支持，客觀上加大了大型養(yǎng)老機構(gòu)的經(jīng)營風險?！　〉诙拢喉椖匡L險分析　?。?）建設(shè)風險分析：養(yǎng)老院項目無法完工、延期完工或者完工后無法到達預(yù)期運行標準而帶來的風險，會導(dǎo)致項目建設(shè)成本增加、項目貸款利息負擔增加。　　(2)成本超支風險：項目成本構(gòu)成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支進行糾正發(fā)生的偏差?！　?3)老年人及其子女對老年公寓這種居住養(yǎng)老方式的認可需要一段時間。　　(4)消費群體的特殊性和項目產(chǎn)權(quán)歸屬的敏感性導(dǎo)致項目具有較大風險　?。?）其他相關(guān)風險：質(zhì)量風險、安全風險、政策風險、資金風險等。　　第三章：風險規(guī)避推薦　?。?）在項目實施之前，務(wù)必事先制定一個切實可行的、科學(xué)的進度計劃?！　。?）公司利用不同形式的有固定價格固定工期的交鑰匙合同和實報實銷合同?！　。?）認真進行項目選址。老年人公寓項目務(wù)必具有能滿足老年人養(yǎng)老心理和生理需求的個性和特色，選取好項目地段是打造老年人公寓個性和特色的載體和務(wù)必的物資條件，老年人公寓項目能否成功關(guān)鍵在地段，因為地段是唯一的，是其它條件不可替代的。　?。?）本項目務(wù)必要做好總體規(guī)劃，有了科學(xué)完整、統(tǒng)一的總體規(guī)劃，項目就具有了量身定做的依據(jù)，更加有效的避免項目開發(fā)建設(shè)中的隨意性、盲目性，確保項目的順利實施。　?。?）項目實施前，還應(yīng)在本案報告基礎(chǔ)上進一步進行市場調(diào)研。在調(diào)查過程中，對重慶老年住宅市場不但要進行定性分析，還要進行定量分析，以便從營銷角度對老年人住宅市場項目定位，市場前景作出準確決定并提出詳盡而具有針對性和可操作性的方案，以便化解風險。　　第四章：結(jié)論和推薦　　一、結(jié)論　　本養(yǎng)老院項目的建設(shè)貼合當下黨中央、國務(wù)院有關(guān)政策，它滿足促進社會主義精神禮貌建設(shè)的需要，是社會福利事業(yè)發(fā)展的必然趨勢。　　本養(yǎng)老院項目的建設(shè)弘揚了中華民族尊老、敬老、愛老的傳統(tǒng)美德，是社會精神禮貌資料的一大體現(xiàn)?！　”攫B(yǎng)老院項目建成投入使用后對于提高當?shù)厝罕娢幕裆钯|(zhì)量，加快推進社會禮貌養(yǎng)老服務(wù)社會化，促進當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和社會和諧，不斷提高當?shù)囟Y貌程度都具有重要好處?！　《⑼扑]　　本養(yǎng)老院建設(shè)項目貼合國家的相關(guān)政策，旨在建設(shè)一個滿足老年人理解新知識、展示才能和提高生活質(zhì)量的上檔次的養(yǎng)老院，項目承建單位在工程施工過程中要根據(jù)工程估算投資額嚴格控制建設(shè)投資，確保工程質(zhì)量?！　”攫B(yǎng)老院建設(shè)項目設(shè)計水平和施工質(zhì)量，關(guān)系著今后服務(wù)功能的發(fā)揮，因此資源配置務(wù)必合理，貼合當?shù)鼐穸Y貌建設(shè)，工程設(shè)計須具備前瞻性，避免重復(fù)建設(shè)和低水平建設(shè)現(xiàn)象的發(fā)生，以滿足當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展需要?！　”攫B(yǎng)老院建設(shè)項目要進一步拓寬融資渠道，在努力爭取上級資金、政策扶持的同時，鼓勵其他社會企業(yè)和個人用心參與投資和捐贈，以確保本項目整體效益的發(fā)揮?！　『笥洝　∵@次我們小組進行了關(guān)于夕陽紅養(yǎng)老院的可行性研究，深刻的體會到了工程經(jīng)濟學(xué)的重要性。它是以工程技術(shù)項目的方案為對象，研究如何有效利用工程技術(shù)資源促進經(jīng)濟增長的科學(xué)。工程經(jīng)濟學(xué)為夕陽紅養(yǎng)老院甚至其他工程項目的實施帶給很大程度上的預(yù)測。工程經(jīng)濟學(xué)既能夠分析夕陽紅養(yǎng)老院這個工程項目的風險和不確定性，又能夠進行更好方案的選取。在我們進行夕陽紅養(yǎng)老院可行性研究的過程中，我們進行了市場需求的調(diào)查和項目規(guī)模的估計，不僅僅有資源、原材料、燃料及公用設(shè)施狀況，還有養(yǎng)老院項目財務(wù)評價分析。與此同時，我們還要在環(huán)境保護的基礎(chǔ)上進行這個項目。由此可見，在自然科學(xué)和社會科學(xué)的發(fā)展過程中，各學(xué)科互相滲透，互相促進，互動交叉，逐漸構(gòu)成和發(fā)展起來的。因此，工程經(jīng)濟學(xué)的性質(zhì)屬于應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)的一個分支。工程經(jīng)濟學(xué)給了我們很大的感觸，此次夕陽紅養(yǎng)老院的可行性研究給我們小組帶給了一個學(xué)習工程經(jīng)濟學(xué)的良好的機會?！　≮w桂媛：第八部分養(yǎng)老院項目財務(wù)分析　　第九部分養(yǎng)老院項目財務(wù)效益、經(jīng)濟和社會效益評價　　第十部分：養(yǎng)老院項目存在的主要問題以及風險分析前三章　　目錄及摘要以及整體排版　　胡佳慧：第二部分：需求預(yù)測和擬建規(guī)?！　〉谖宀糠郑涵h(huán)境保護　　武辛：第一部分：總論　　第三部分：資源、原材料、燃料及公用設(shè)施狀況　　張航：第六部分企業(yè)組織、勞動定員、人員培訓(xùn)　　第七部分項目實施計劃　　滕駿風：第四部分具體實施方案　　第十部分：養(yǎng)老院項目存在的主要問題以及風險分析第四章　　養(yǎng)老院可行性報告（三）：　　一、辦院可行性分析　　養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，投資者要有清醒的認識。進行可行性分析要思考的因素有：目前本地區(qū)同行業(yè)總量（床位數(shù)）及分布狀況，本地區(qū)老人及家庭經(jīng)濟狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機構(gòu)的入住狀況，地理位置的交通和環(huán)境狀況等?！　∮澋闹饕蛩厥侨胱÷屎头?wù)成本，那里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)所必需的，有房租、防暑降溫取暖費、水電煤氣費、工資、辦公費用、維修費、大型資產(chǎn)折舊費等，都要思考在內(nèi)。其計算公式為（預(yù)期入住人數(shù)╳收費）服務(wù)成本即為盈虧，收費項目主要有床位費、生活費、取暖費三項，養(yǎng)老機構(gòu)也可就其他服務(wù)項目收取約定的費用。　　辦院的主要風險在于，一是入住率的不足，房租、人工費和取暖費等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時間處于凈投入狀態(tài)，不能實現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費風險，由于老人及子女的財務(wù)狀態(tài)惡化等原因，造成入住老人不能及時續(xù)費，養(yǎng)老機構(gòu)又不能強行將老人趕出門，造成墊付費用的局面。三是老人的意外傷害風險。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老機構(gòu)都帶來人力和物力上的負擔。　　下面拿深圳市作為例子，就深圳養(yǎng)老院現(xiàn)狀，試做開辦養(yǎng)老機構(gòu)可行性分析如下：　　一、從市場角度　　深圳是個適合老年人養(yǎng)老的的城市，各種公共設(shè)施以及一些收費較高的主題公園對65歲以上的老年人免費。隨著人口流動的加劇，會有越來越多的人選取到深圳養(yǎng)老。目前深圳實際人口1200萬，其中老年人口占到102萬，占到9%多。全市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機構(gòu)86家，床位共計3500余張，剛剛到達老年人口千分之二的最低要求，就應(yīng)還有很大的發(fā)展空間。　　二、目前深圳市內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)發(fā)展評價　　深圳市養(yǎng)老機構(gòu)就應(yīng)說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總體運營水平不夠高，個性是缺少象鄭州和佑尊長園、北京雙井恭和苑、北京太陽城銀鈴老年公寓這樣行業(yè)領(lǐng)軍型的養(yǎng)老機構(gòu)。具體來講：　　百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機構(gòu)，收費較低（全部費用800元以下）的入住率一向很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)前期投入較大，一般需要建設(shè)專門的院舍，配套設(shè)施齊全?！　“俅惨陨鲜召M在1000元左右的養(yǎng)老機構(gòu)，在深圳市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機構(gòu)，目前存在必須程度的入住率不足，經(jīng)營狀況多在盈虧平衡點以下。但這種類型的養(yǎng)老機構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。　　30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)是深圳市養(yǎng)老機構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機構(gòu)，由于床位數(shù)到達了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費用都得到了合理攤派，機構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗積累期，多數(shù)都實現(xiàn)了盈利。需要個性提出的是，這部分養(yǎng)老機構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型?！　?0張床位以下的小型養(yǎng)老機構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，個性適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會的支持，在房屋租金等方便實現(xiàn)優(yōu)惠。可能的狀況下爭取到福彩基金的投入，星光老年之家用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風險。經(jīng)營這種養(yǎng)老機構(gòu)能夠附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的午餐派送，以彌補盈利潛力不足。目前這種養(yǎng)老機構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運營水平和承受壓力的潛力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能透過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機構(gòu)財務(wù)運營進行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護康復(fù)設(shè)施，到達降低服務(wù)成本的目的?！　《⑹罩顩r分析（以50張床位，四人間養(yǎng)老院為例）　　一、開辦養(yǎng)老機構(gòu)前期投入　　租金投入，選取房屋時多選取租用經(jīng)營狀況不良、非網(wǎng)點性的療養(yǎng)院、旅館、幼兒園和工廠附設(shè)后勤設(shè)施，租金務(wù)必控制在200元/床/月以下（通常收費床位費為200元600元），例：50張床位的養(yǎng)老機構(gòu)總建筑面積在700平方米以上，合理租金控制在年10萬以下?！　》课莞脑旌秃唵窝b修費用，約投入6萬元?！　』驹O(shè)施配備?！　)床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計800元50=40000元?！　)床上用品70050=35000元　　c)室內(nèi)每人一個圈椅20050=10000　　d)電視每房間一個100015=15000　　e)活動室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌2個，健身器材2件，預(yù)算約10000元?！　)餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一個，冰箱一臺，總控制在8000元。（可在開業(yè)時爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈）　　g)洗衣設(shè)備，預(yù)算2000元。　　h)洗澡設(shè)備，預(yù)算5000元?！　)辦公設(shè)施，電腦、打印機各一臺，面包車一部。（可時機成熟時再到位）合計最小投入280000元?！　￠_業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費用，約20000元?！　∫陨献饨?裝修+設(shè)施+宣傳=300000元　　二、養(yǎng)老機構(gòu)年度運營投入　　員工工資?！　≡洪L（兼會計）1人計400012=48000元　　副院長兼采購1人計200012=24000元　　護理員5人計1000125=60000元　　廚師2人計1200122=26400元　　以上共計9人計158400元?！　』锸迟M成本3005012=180000元。　　水電費40050=20000元　　取暖費700平米20=14000元　　辦公費用60012=7200元　　設(shè)備耗材、維護等2000元　　租金10萬元?！　∫陨贤度牒嫌?82000元?！　∪B(yǎng)老機構(gòu)收入預(yù)測（按80%床位利用率，680元收費）　　床位費四人間200125080%=96000元?！　》?wù)費200125080%=96000元　　餐費260125080%=124800元　　水電費20125080%=9600元　　取暖費8035080%=9600元　　以上收入計336000元　　四、經(jīng)營評估　　此種規(guī)模設(shè)計養(yǎng)老機構(gòu)盈虧平衡點為全年平均入住率55%?！　】善诘竭_全年平均80%的床位利用率，每年做1萬元的資產(chǎn)折舊，5000元意外損耗，保守收入280000元。　　每位老人入住時收取5000元意外保證金，可暫收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。　　三、開辦養(yǎng)老機構(gòu)相關(guān)手續(xù)　　（另見：十六步詳解如何申辦養(yǎng)老院登記證書）　　一、開辦養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)具備的條件　　（一）貼合當?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)發(fā)展規(guī)劃；　?。ǘ┯幸?guī)范的名稱；　?。ㄈ┯泄潭ǖ膱鏊头?wù)設(shè)施，有室外活動場所；　?。ㄋ模┯邢鄳?yīng)的資金（前期投入約1萬元/床）；　?。ㄎ澹┯信c其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員（醫(yī)生護士可透過與屬地醫(yī)院診所簽約實現(xiàn)）?！　《?、開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)當提交下列材料：　?。ㄒ唬╅_辦組織或個人的身份證明；　　（二）機構(gòu)章程；　　（三）資金狀況證明；　?。ㄋ模﹫鏊C明；　　（五）消防安全、衛(wèi)生防疫證明；　?。┡c養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)所在地的一級以上醫(yī)療機構(gòu)簽訂的帶給醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機構(gòu)的批準證書?！　∪?、開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：　　市和各區(qū)（市）人民政府以及非本市組織、個人開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個人開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，申辦人應(yīng)當向養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)所在地的區(qū)（市）民政部門提出申請。區(qū)（市）民政部門應(yīng)當按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進行審查，對貼合規(guī)定的，報市民政部門。民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)申請的時限為自接到申請之日起20日內(nèi)。　　核準開辦養(yǎng)老院的，申辦人應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進行籌建，經(jīng)民政部門會同有關(guān)部門驗收合格后，由市民政部門發(fā)