【文章內(nèi)容簡介】 方面： (1)解決老齡化社會問題的需要。 據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老年人口系數(shù) 達(dá)到 10%以上（ 60 歲以上人口）或 7%（ 65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國60 歲以上老年人口已達(dá) 億多，占全世界人口的五分之一，占全國 7 總?cè)丝诘?10%以上。到 21世紀(jì)中葉將超過 4 億，占全國總?cè)丝诘?28%，即每 4 個人中就有一位老年人；又 據(jù) 預(yù)測我國 65 歲以上老年人數(shù)將從 2021 年的 億（占總?cè)丝诘?%）增加到 2050 年的 億（占總?cè)丝诘?%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國家。有關(guān)資料顯示，我國現(xiàn)有 2360 多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來 臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴(yán)峻問題 ，西安市 也和全國一樣 ， 老齡化程度為 10%以上。新建 灞橋區(qū) ╳ ╳ 養(yǎng)老院 ，也是解決老齡化社會問題的需要。 (2)構(gòu)建和諧社會的需要 ， 黨中央、國務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會的號召， 灞橋區(qū) 區(qū)委、政府也提出建設(shè)“和諧 灞橋 ”的要求。如果老齡化問題解決不好，和 諧 社會的目標(biāo)就難以實現(xiàn)。尊老愛幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，新建灞橋區(qū) ╳ ╳ 養(yǎng)老院 ，將為 西安 弱勢老人、孤兒等提供了一個“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的好場所，不僅使老年人的晚年生活豐富多彩、快樂幸福，也為 孤兒等困難弱勢群體提供一個溫暖幸福的大家庭，使其在這個充滿愛和溫暖的大家庭里健康成長。這必然對構(gòu)建和諧社會起到積極的促進作用。 （ 3)加快 灞橋區(qū) 社會福利事業(yè)發(fā)展的需要 ，該項目 項目實施后，將徹底改變原有的敬老院設(shè)備陳舊、環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，將擴大收養(yǎng)、收治規(guī)模，完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境， 該區(qū) 弱勢群體生活困難，充分發(fā)揮社會保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨。作為 灞橋 區(qū)一所規(guī)模較大的綜合性社會福利機構(gòu)，將在 該地 區(qū)社會保障體系中發(fā)揮較為重要的作用 。 8 西安市目前有常住人口八百多萬 ， 我們假設(shè) 65 歲以上的老人有入住養(yǎng)老院的需求，那么根據(jù)相關(guān)調(diào)查這個比例也在 10%以上。我們?nèi)绻?10%計算，那么整個西安市也有近八十萬的老人有對養(yǎng)老院 服務(wù) 的需求，假設(shè)他們中的一半會 真正 選擇去養(yǎng)老院安度晚年 。那么這個數(shù)量也有四十多萬 ，而 據(jù)調(diào)查 目前整個西安市大的上規(guī)模的養(yǎng)老院只有 西安東林老年公寓 、 西安福星老年公寓 、 西安和平老年公寓 、 藍(lán)田縣敬老院 、 西安豐澤園老年公寓 、 曲江鄉(xiāng)敬老院 、 未央?yún)^(qū)三橋敬老院 、 勞動路敬老院 、三橋敬老院、寢宮老年公寓、百歲愛心老年公寓、反哺堂敬老院、沁春園敬老院 等幾所， 其中 位于灞橋區(qū)的只 有 東林老年公寓 ， 建于 1998 年，占地 15 畝，可容納 300 多人 ， 這些養(yǎng)老院由于建成較早，所以功能與各種設(shè)施都已過時或無法滿足當(dāng)前的需要，而且 數(shù)量與床位都極其有限的現(xiàn)狀與目前對老年養(yǎng)老服務(wù)的龐大市場需求形成了極大的矛盾，所以就目前來說無論是從改善 老年人晚年生活質(zhì)量，讓他們有一個幸福的晚年的角度來說還是從作為一個投資者的角度來說，建立一個具有一定規(guī)模，設(shè)施完備、服務(wù)周到的養(yǎng)老院都是可行的，也是當(dāng)前形勢下所必須的。 第三章 市場分析與 建設(shè)規(guī)模 市場調(diào)查與預(yù)測 隨著人們生活水平和醫(yī)療條件的不斷提高，人口平均年齡 將呈現(xiàn)出不斷升高的過程，其中老年人口數(shù)量也會不斷增加，我國 在 80 年代末就已經(jīng)步入老齡化社會， 90 年代以來，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢日益嚴(yán)峻，老年人口無論是在 絕對 數(shù)量上還是在總 9 人口中的比重都在不斷提高。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問題即老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會問題日益突出，對社會發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。人口老齡化和老年人問題，是當(dāng)前社會普遍關(guān)注的社會問題。人到老年，常有恐老、怕病、懼死的心態(tài)，加之家庭日趨小型化，青年人與父母交流少了，勢必造成他們的落伍感，甚至發(fā)生心理問題。老人 中差不多有三成的老人都存在著這樣或那樣的心理問題。老年人有固定的生活模式，其個性和行為方式已定型，容易看不慣變革中的一些現(xiàn)象，對后輩消費方式和價值觀念常常不理解，以致喋喋不休或怨嘆不已，影響家庭和睦與身心健康。因此，面對老齡化發(fā)展的趨勢和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實現(xiàn) “老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂 ”。 目前老年人提及最多的問題是 “生活有人照料 ”，和 “看病就醫(yī)方便 ”。老年人對養(yǎng)老方式的選擇近年來呈現(xiàn)出以下特點。在經(jīng)濟上要靠自己。子女隨著工作生活節(jié)奏 的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化。解決老年人的養(yǎng)老、就醫(yī)看病的問題顯得尤為迫切?，F(xiàn)在越來越多的老人愿意自己設(shè)計自己的晚年生活， 因此也就有越來越多的人愿意選擇到養(yǎng)老院去安度晚年， 據(jù) 人口統(tǒng)計部門的 預(yù)測到 2020 年，西安常駐人口將會突破千萬人， 即使 按 照 老年人口占 10%的比例計算，也會有極大的市場需求， 提 供一個舒適、寧靜、受敬重而溫馨的樂園。建立一個老年居住、交流老有所用的公寓是 及其必要的，也是 大部分老年人的 共同 心愿。 10 建設(shè)規(guī)模 灞橋區(qū) ╳ ╳ 養(yǎng)老院是西安 ╳ ╳ 投資有限公司與灞橋區(qū)人 民政府共建的一所集收養(yǎng)、收治、康復(fù)、防制為一體的多功能、社會化、開放式的綜合性福利事業(yè)窗口單位。 該養(yǎng)老院 由灞橋區(qū)政府無償提供土地以及政策上的扶持， 由西安 ╳ ╳ 投資有限公司 獨 家 出資 籌建 并自負(fù)盈虧，雙方負(fù)責(zé)共同管理。根據(jù)西安 ╳ ╳ 投資 有限 公司的要求和 橋區(qū)政府的相關(guān)規(guī)定 以及有關(guān)設(shè)計規(guī)范 ， 經(jīng)審定 初步設(shè)計建設(shè)內(nèi)容包括：中 心公寓樓、門診部、康復(fù)中心、洗衣房、浴室、鍋爐房、污水處理系統(tǒng)、 老年活動中心及綠化工程，設(shè)計床位 1200 張，占地 500 畝，規(guī)劃建筑總面積 50000 平方米，建筑容積率 為 ，建筑密度不大于50%，主體 建筑限高 30 米，建筑物退紅線不小于 7 米，綠化率不低于 45%,并嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 建設(shè)投資估算 投資估算是項目決策的重要依據(jù)之一，其準(zhǔn)確與否不僅影響到項目建設(shè)前期的投資決策，而且也直接關(guān)系到設(shè)計概算，施工預(yù)算的編制及項目建設(shè)期的造價管理和控制，因此，應(yīng)盡可能精確的對擬建項目進行總投資的估算。 總投資是保證項目建設(shè)和投產(chǎn)后經(jīng)營活動正常進行所必須的全部資金，總投資在項目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、工程方案和設(shè)備方案及項目實施進度等確定的基礎(chǔ)上，估算建設(shè)投資以及生產(chǎn)經(jīng)營所需的流動資金。 本項 目分三期進行， 總投資為 5477萬元， 工程費用 總投資為 5000 11 萬 元 人民幣。 所有資金 均為 投資方 自有資金， 本項目不涉及銀行貸款，建設(shè)期為四年，分期投資及總建 筑面積分配表 、投資構(gòu)成 如下表 ： 表 2 投資分配表 單位：萬元 年份 1 2 3 4 投資額 2021 1000 1000 1477 表 3 總建筑面積分配表 單位：平方米 功能 建筑面積 中心公寓 18000 門診部 1300 康復(fù)中心 2021 洗衣房 5000 浴室 4000 鍋爐房 1000 老年活動中心 16000 表 4 投資構(gòu)成分析表 序號 項 目 名 稱 投資（萬元） 占總投資（ %） 1 工程費用 5000 2 其他費用 100 3 預(yù)備費 377 基本預(yù)備費（ 5%） 255 12 漲價預(yù)備費（ 2%） 122 4 建設(shè)期利息（ 6%） 0 0 合 計 5477 （ 1） 基本預(yù)備費是指在項目實施過程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支 出，需要事先 預(yù)留的費用，主要是設(shè)計變更及施工過程中可能增加的工程量的費用，估算方法 ： 基本預(yù)備費 =（工程費用 +其他費用） *基本預(yù)備費率，本項目根據(jù)現(xiàn)實情況取 費率為 5%?；举M用額為 305 萬。 （ 2） 漲價預(yù)備費 漲價預(yù)備費是對于建設(shè)期在一年以上的項目由于在建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生材料、設(shè)備 、人員等價格引起投資增加。 需要事先 預(yù)留的費用，亦稱價格變動不可預(yù)見費。漲價預(yù)備費可按些列公 式計算： YC=∑ It[(1+f)t1] 式中： YC漲價預(yù)備費 It第 t 年的工程費用 f建設(shè)期價格上漲指數(shù)，按相關(guān)部門的規(guī)定執(zhí)行 n建設(shè)期 本項目由于建設(shè)期為四年。故必須考 慮物價上漲的可能性，上漲預(yù)備費率暫定為 3%。經(jīng)計算的漲價預(yù)備費為 122 萬元。 （ 3）建設(shè)期利息 建設(shè)期利息是指建設(shè)項目投資中有償使用的資金在建設(shè)期內(nèi)應(yīng) 13 償還的貸款利息及手續(xù)費等，其估算方法為： 建設(shè)