【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 方面： (1)解決老齡化社會(huì)問(wèn)題的需要。 據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù) 達(dá)到 10%以上（ 60 歲以上人口）或 7%（ 65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。目前，我國(guó)60 歲以上老年人口已達(dá) 億多，占全世界人口的五分之一，占全國(guó) 7 總?cè)丝诘?10%以上。到 21世紀(jì)中葉將超過(guò) 4 億，占全國(guó)總?cè)丝诘?28%，即每 4 個(gè)人中就有一位老年人；又 據(jù) 預(yù)測(cè)我國(guó) 65 歲以上老年人數(shù)將從 2021 年的 億（占總?cè)丝诘?%）增加到 2050 年的 億（占總?cè)丝诘?%），我國(guó)已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國(guó)家。有關(guān)資料顯示，我國(guó)現(xiàn)有 2360 多萬(wàn)老年人“獨(dú)守空巢”。隨著人口老齡化的來(lái) 臨，老年人問(wèn)題已成為一個(gè)世界問(wèn)題，同樣是我國(guó)面臨的一個(gè)嚴(yán)峻問(wèn)題 ，西安市 也和全國(guó)一樣 ， 老齡化程度為 10%以上。新建 灞橋區(qū) ╳ ╳ 養(yǎng)老院 ，也是解決老齡化社會(huì)問(wèn)題的需要。 (2)構(gòu)建和諧社會(huì)的需要 ， 黨中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出構(gòu)建和諧社會(huì)的號(hào)召， 灞橋區(qū) 區(qū)委、政府也提出建設(shè)“和諧 灞橋 ”的要求。如果老齡化問(wèn)題解決不好，和 諧 社會(huì)的目標(biāo)就難以實(shí)現(xiàn)。尊老愛(ài)幼是我們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，新建灞橋區(qū) ╳ ╳ 養(yǎng)老院 ，將為 西安 弱勢(shì)老人、孤兒等提供了一個(gè)“老有所養(yǎng)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的好場(chǎng)所，不僅使老年人的晚年生活豐富多彩、快樂(lè)幸福，也為 孤兒等困難弱勢(shì)群體提供一個(gè)溫暖幸福的大家庭，使其在這個(gè)充滿愛(ài)和溫暖的大家庭里健康成長(zhǎng)。這必然對(duì)構(gòu)建和諧社會(huì)起到積極的促進(jìn)作用。 （ 3)加快 灞橋區(qū) 社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的需要 ，該項(xiàng)目 項(xiàng)目實(shí)施后，將徹底改變?cè)械木蠢显涸O(shè)備陳舊、環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，將擴(kuò)大收養(yǎng)、收治規(guī)模，完善服務(wù)功能，亮化美化生活環(huán)境， 該區(qū) 弱勢(shì)群體生活困難，充分發(fā)揮社會(huì)保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁”的服務(wù)宗旨。作為 灞橋 區(qū)一所規(guī)模較大的綜合性社會(huì)福利機(jī)構(gòu)，將在 該地 區(qū)社會(huì)保障體系中發(fā)揮較為重要的作用 。 8 西安市目前有常住人口八百多萬(wàn) ， 我們假設(shè) 65 歲以上的老人有入住養(yǎng)老院的需求，那么根據(jù)相關(guān)調(diào)查這個(gè)比例也在 10%以上。我們?nèi)绻?10%計(jì)算，那么整個(gè)西安市也有近八十萬(wàn)的老人有對(duì)養(yǎng)老院 服務(wù) 的需求，假設(shè)他們中的一半會(huì) 真正 選擇去養(yǎng)老院安度晚年 。那么這個(gè)數(shù)量也有四十多萬(wàn) ，而 據(jù)調(diào)查 目前整個(gè)西安市大的上規(guī)模的養(yǎng)老院只有 西安東林老年公寓 、 西安福星老年公寓 、 西安和平老年公寓 、 藍(lán)田縣敬老院 、 西安豐澤園老年公寓 、 曲江鄉(xiāng)敬老院 、 未央?yún)^(qū)三橋敬老院 、 勞動(dòng)路敬老院 、三橋敬老院、寢宮老年公寓、百歲愛(ài)心老年公寓、反哺堂敬老院、沁春園敬老院 等幾所， 其中 位于灞橋區(qū)的只 有 東林老年公寓 ， 建于 1998 年，占地 15 畝，可容納 300 多人 ， 這些養(yǎng)老院由于建成較早，所以功能與各種設(shè)施都已過(guò)時(shí)或無(wú)法滿足當(dāng)前的需要，而且 數(shù)量與床位都極其有限的現(xiàn)狀與目前對(duì)老年養(yǎng)老服務(wù)的龐大市場(chǎng)需求形成了極大的矛盾，所以就目前來(lái)說(shuō)無(wú)論是從改善 老年人晚年生活質(zhì)量，讓他們有一個(gè)幸福的晚年的角度來(lái)說(shuō)還是從作為一個(gè)投資者的角度來(lái)說(shuō)，建立一個(gè)具有一定規(guī)模，設(shè)施完備、服務(wù)周到的養(yǎng)老院都是可行的，也是當(dāng)前形勢(shì)下所必須的。 第三章 市場(chǎng)分析與 建設(shè)規(guī)模 市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè) 隨著人們生活水平和醫(yī)療條件的不斷提高，人口平均年齡 將呈現(xiàn)出不斷升高的過(guò)程，其中老年人口數(shù)量也會(huì)不斷增加，我國(guó) 在 80 年代末就已經(jīng)步入老齡化社會(huì)， 90 年代以來(lái)，人口老齡化程度不斷加劇，人口老化形勢(shì)日益嚴(yán)峻，老年人口無(wú)論是在 絕對(duì) 數(shù)量上還是在總 9 人口中的比重都在不斷提高。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問(wèn)題即老年人的需求問(wèn)題和人口老齡化所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。人口老齡化和老年人問(wèn)題，是當(dāng)前社會(huì)普遍關(guān)注的社會(huì)問(wèn)題。人到老年，常有恐老、怕病、懼死的心態(tài)，加之家庭日趨小型化，青年人與父母交流少了，勢(shì)必造成他們的落伍感，甚至發(fā)生心理問(wèn)題。老人 中差不多有三成的老人都存在著這樣或那樣的心理問(wèn)題。老年人有固定的生活模式，其個(gè)性和行為方式已定型，容易看不慣變革中的一些現(xiàn)象，對(duì)后輩消費(fèi)方式和價(jià)值觀念常常不理解，以致喋喋不休或怨嘆不已，影響家庭和睦與身心健康。因此，面對(duì)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn) “老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè) ”。 目前老年人提及最多的問(wèn)題是 “生活有人照料 ”，和 “看病就醫(yī)方便 ”。老年人對(duì)養(yǎng)老方式的選擇近年來(lái)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)上要靠自己。子女隨著工作生活節(jié)奏 的加快及本人所受壓力的加大，子女在贍養(yǎng)老人方面的表現(xiàn)在弱化。解決老年人的養(yǎng)老、就醫(yī)看病的問(wèn)題顯得尤為迫切。現(xiàn)在越來(lái)越多的老人愿意自己設(shè)計(jì)自己的晚年生活， 因此也就有越來(lái)越多的人愿意選擇到養(yǎng)老院去安度晚年， 據(jù) 人口統(tǒng)計(jì)部門(mén)的 預(yù)測(cè)到 2020 年，西安常駐人口將會(huì)突破千萬(wàn)人， 即使 按 照 老年人口占 10%的比例計(jì)算，也會(huì)有極大的市場(chǎng)需求， 提 供一個(gè)舒適、寧?kù)o、受敬重而溫馨的樂(lè)園。建立一個(gè)老年居住、交流老有所用的公寓是 及其必要的，也是 大部分老年人的 共同 心愿。 10 建設(shè)規(guī)模 灞橋區(qū) ╳ ╳ 養(yǎng)老院是西安 ╳ ╳ 投資有限公司與灞橋區(qū)人 民政府共建的一所集收養(yǎng)、收治、康復(fù)、防制為一體的多功能、社會(huì)化、開(kāi)放式的綜合性福利事業(yè)窗口單位。 該養(yǎng)老院 由灞橋區(qū)政府無(wú)償提供土地以及政策上的扶持， 由西安 ╳ ╳ 投資有限公司 獨(dú) 家 出資 籌建 并自負(fù)盈虧，雙方負(fù)責(zé)共同管理。根據(jù)西安 ╳ ╳ 投資 有限 公司的要求和 橋區(qū)政府的相關(guān)規(guī)定 以及有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范 ， 經(jīng)審定 初步設(shè)計(jì)建設(shè)內(nèi)容包括：中 心公寓樓、門(mén)診部、康復(fù)中心、洗衣房、浴室、鍋爐房、污水處理系統(tǒng)、 老年活動(dòng)中心及綠化工程，設(shè)計(jì)床位 1200 張，占地 500 畝，規(guī)劃建筑總面積 50000 平方米，建筑容積率 為 ，建筑密度不大于50%，主體 建筑限高 30 米，建筑物退紅線不小于 7 米，綠化率不低于 45%,并嚴(yán)格按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。 建設(shè)投資估算 投資估算是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，其準(zhǔn)確與否不僅影響到項(xiàng)目建設(shè)前期的投資決策，而且也直接關(guān)系到設(shè)計(jì)概算，施工預(yù)算的編制及項(xiàng)目建設(shè)期的造價(jià)管理和控制，因此，應(yīng)盡可能精確的對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行總投資的估算。 總投資是保證項(xiàng)目建設(shè)和投產(chǎn)后經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常進(jìn)行所必須的全部資金，總投資在項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、工程方案和設(shè)備方案及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度等確定的基礎(chǔ)上，估算建設(shè)投資以及生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需的流動(dòng)資金。 本項(xiàng) 目分三期進(jìn)行， 總投資為 5477萬(wàn)元， 工程費(fèi)用 總投資為 5000 11 萬(wàn) 元 人民幣。 所有資金 均為 投資方 自有資金， 本項(xiàng)目不涉及銀行貸款，建設(shè)期為四年，分期投資及總建 筑面積分配表 、投資構(gòu)成 如下表 ： 表 2 投資分配表 單位：萬(wàn)元 年份 1 2 3 4 投資額 2021 1000 1000 1477 表 3 總建筑面積分配表 單位：平方米 功能 建筑面積 中心公寓 18000 門(mén)診部 1300 康復(fù)中心 2021 洗衣房 5000 浴室 4000 鍋爐房 1000 老年活動(dòng)中心 16000 表 4 投資構(gòu)成分析表 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 投資（萬(wàn)元） 占總投資（ %） 1 工程費(fèi)用 5000 2 其他費(fèi)用 100 3 預(yù)備費(fèi) 377 基本預(yù)備費(fèi)（ 5%） 255 12 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)（ 2%） 122 4 建設(shè)期利息（ 6%） 0 0 合 計(jì) 5477 （ 1） 基本預(yù)備費(fèi)是指在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能發(fā)生難以預(yù)料的支 出，需要事先 預(yù)留的費(fèi)用，主要是設(shè)計(jì)變更及施工過(guò)程中可能增加的工程量的費(fèi)用，估算方法 ： 基本預(yù)備費(fèi) =（工程費(fèi)用 +其他費(fèi)用） *基本預(yù)備費(fèi)率，本項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況取 費(fèi)率為 5%?；举M(fèi)用額為 305 萬(wàn)。 （ 2） 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 漲價(jià)預(yù)備費(fèi)是對(duì)于建設(shè)期在一年以上的項(xiàng)目由于在建設(shè)期內(nèi)可能發(fā)生材料、設(shè)備 、人員等價(jià)格引起投資增加。 需要事先 預(yù)留的費(fèi)用，亦稱價(jià)格變動(dòng)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)可按些列公 式計(jì)算： YC=∑ It[(1+f)t1] 式中： YC漲價(jià)預(yù)備費(fèi) It第 t 年的工程費(fèi)用 f建設(shè)期價(jià)格上漲指數(shù)，按相關(guān)部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行 n建設(shè)期 本項(xiàng)目由于建設(shè)期為四年。故必須考 慮物價(jià)上漲的可能性，上漲預(yù)備費(fèi)率暫定為 3%。經(jīng)計(jì)算的漲價(jià)預(yù)備費(fèi)為 122 萬(wàn)元。 （ 3）建設(shè)期利息 建設(shè)期利息是指建設(shè)項(xiàng)目投資中有償使用的資金在建設(shè)期內(nèi)應(yīng) 13 償還的貸款利息及手續(xù)費(fèi)等，其估算方法為： 建設(shè)