【正文】 北京市60歲以上180多萬的老齡人口中空巢家庭已近30％，未來10年，空巢家庭將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能到達90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，％，其中獨居老人為13％，％（《老看住房專題會議論文集》2002年）?？梢?，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長，那么這部分老人對老年公寓的需求將更加迫切。此刻的中青年對未來老年人居住方式的選取會有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，此刻的青年人（20－25歲）％，中年人（40－50歲）％期望將來與子女住在一齊（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選取社會養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會需求是逐漸增長的。隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場需求總量將到達187萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2001年18期）?！　∪鐚⒋吮壤浦寥珖?，那么對老年　　公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大?！　⊥瑫r，隨著老年公寓的發(fā)展，能夠進一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又能夠增加就業(yè)，引發(fā)商機?！　≈袊夏旯⒌奶攸c　　老年公寓首先要貼合老年人的特點和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂的養(yǎng)老原則，建立貼合我國國情和老年人需求的中國老年公寓?！　〉攸c的選取。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選取在不遠(yuǎn)離社會，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫忙的健康老人住宅；帶給全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)　　各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上能夠劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際狀況，我國老年公寓的模式大體上能夠劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。設(shè)計與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點和老年人建筑設(shè)計規(guī)范，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要貼合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。個性是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要　　依據(jù)各地的具體狀況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體　　狀況，老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，能夠由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)。　　中國老年公寓的特點　　老年公寓首先要貼合老年人的特點和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護理和服務(wù)。同時中國老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國政府制定的老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂的養(yǎng)老原則，建立貼合我國國情和老年人需求的中國老年公寓?！　〉攸c的選取。依照老年人的特點和需求，老年公寓適宜選取在不遠(yuǎn)離社會，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際慈善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護和幫忙的健康老人住宅；帶給全天監(jiān)護和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護理和監(jiān)護的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個人生活照料和監(jiān)護的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊醫(yī)療機構(gòu)。又依據(jù)　　各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國外的老年住宅模式大體上能夠劃分為四種：獨立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會福利性）。從資金來源劃分實際上分為兩種：家庭和個人融資；政府和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際狀況，我國老年公寓的模式大體上能夠劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或政府和社會資助）。設(shè)計與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點和老年人建筑設(shè)計規(guī)范，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要貼合老年人的特點和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂、文化教育、圖書資料、購物中心、銀行、郵局、交流活動、家政服務(wù)等。個性是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過大，這要　　依據(jù)各地的具體狀況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國目前老年人的經(jīng)濟收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體狀況，　　老年公寓以經(jīng)營性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，能夠由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進行資金運轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機構(gòu)，則是由國家和地方政府以及社會出資予以建設(shè)?！　」镜淖谥寂c使命是專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，透過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失后工業(yè)化社會中，為不斷增長的市場需要帶給全方位的老年服務(wù)。同時，不斷為公司所有投資者和股東帶給最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。　　項目市場背景與市場狀況分析　　養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析　　(1)、人口老齡化趨勢　　人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口到達總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口到達總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達國家已經(jīng)進入老年型社會，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，，%（其中，　　億人，%）。這證明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。同時，國內(nèi)外近期人口預(yù)測發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個人口中，就有30個左右60歲以上的老人，將比那一時期世界平均老齡化水平高出10個百分點。能夠預(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴(yán)重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進入老齡化社會，發(fā)達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過程但是20多年。這其中既有政策性因素，也有社會因素。嚴(yán)格的計劃生育制度，經(jīng)濟、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導(dǎo)致了人口老齡化的加劇?！　?2)經(jīng)濟發(fā)展　　國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)據(jù)2005年第一次全國經(jīng)濟普查顯示:2004年，%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排行在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000美元，我國已進入了全面建設(shè)小康社會階段。全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的實現(xiàn)，將使我們的國家更加富強，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。　　(3)政治保障　　黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老帶給了政策和制度保障　　首先，全面建設(shè)小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實施，個性是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境?！　∑浯?，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。　　2000年8月，中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強老齡工作的決定》，號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實加強老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)，大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出，要加強社區(qū)建設(shè)，依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)，進一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能，要鼓勵社會力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施?！　?005年黨的十六屆五中全會《關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的推薦》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向?！　?4)、理論與實踐　　理論和實踐的探索，為實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老帶給了發(fā)展的理論和實踐依據(jù)從理論上看，專家學(xué)者們進行了超多的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認(rèn)同，鑒于我國目前的經(jīng)濟政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能務(wù)必予以保護　　和支持，而且家庭所能給予老年人的幫忙和感受是養(yǎng)老機構(gòu)無法替代的。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對于實行家庭+社區(qū)的社會養(yǎng)老帶給了有價值的理論支撐。從實踐上看，浙江寧波市實行了居家養(yǎng)老的做法，由政府購買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨居的困難老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人帶給了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣?！　〗Y(jié)論：　　隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測，再過5年。再過10年。再過20年。再過50年，屆時，%將是60歲以上的老人。近10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26%，一些大城市的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從1987年的近4%上升到11%，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題?！　○B(yǎng)老院可行性報告（五）：　　養(yǎng)老院可行性報告　　一、概況：　　我國有十三億多人口大國。按照國際通行的5%老年人進入機構(gòu)養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)。此刻大多數(shù)60歲以上的老人都是20世紀(jì)50、60年代的老同志，絕大多數(shù)已經(jīng)進入古稀之年了。，占全世界人口的五分之一，占全國總?cè)丝诘?0%以上。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標(biāo)就難以實現(xiàn)?！　∽鹄蠍塾资俏覀冎腥A民族的光榮傳統(tǒng)。充分發(fā)揮社會保障作用，更好的履行上為黨和政府分憂，下為弱勢老人帶給了一個老有所養(yǎng)，老有所為，老有所樂的好場所不僅僅使老年人晚年生活豐富多彩快樂幸福大家庭?！　∮兴氖嗳f人口按5%的比例每年有近3萬人老齡化，總有一部老年人進養(yǎng)老院。沃前鎮(zhèn)總?cè)丝谌耍?0歲以上占人，按5%計算，一年老齡化人。　　二、經(jīng)營方式　　股東負(fù)責(zé)制，自負(fù)盈虧，收支日清月結(jié)，年終核算。實行嚴(yán)格財務(wù)管理制度，本著增收節(jié)支原則?！　嵭袃?yōu)質(zhì)服務(wù)，吸收外部先進經(jīng)驗，不斷創(chuàng)新做到優(yōu)質(zhì)，便利服務(wù)，對管理人員進行培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，提高思想素質(zhì)，全心全意為老人服務(wù)宗旨。　　完善服務(wù)功能，美化生活環(huán)境?！　〖訌婐B(yǎng)老道德宣傳，完善養(yǎng)老法律法規(guī)體系。　　對進院老人分類護理，分類收費，專人負(fù)責(zé)制?！　≌С终仙鐣α?，建立完備設(shè)施的養(yǎng)老院，使養(yǎng)老、醫(yī)療、娛樂一體化服務(wù)。努力為平潭辦出一流養(yǎng)老院，為沃前鎮(zhèn)爭光，為沃前鎮(zhèn)老人，為平潭老人謀福址。　　三、周邊近鄰　　左有個行政村，右有8個行政村，南有村，