【文章內容簡介】 有關法律、法令、法規(guī)、政策和西安市有關政 策、定額標準以及有關文件規(guī)定。報告的基礎數(shù)據(jù)和資料來自西安市、戶縣有關 部門和建設單位提供或認可的資料、文件、函件及我公司調查得到的資料和信息。 具體內容為： 國家發(fā)展計劃委員會辦公廳計辦投資 (2020)15號《投資項目可行性研 究指南》 國家計委等計投資 (1993)530號《關于印發(fā)建設項目經(jīng)濟評方法與參數(shù) 的通知》及《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第二版 )》 建設部于 2020年 9月頒 布《房地產開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 西安統(tǒng)計年鑒 (2020) 西安 XXXX有限公司提供的資料有： 13 a、西安 XXXX有限公司《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》 b、西安 XXXX有限公司《前期規(guī)劃設計總平面圖》 d、項目的其它相關資料 三、項目申請報告編制的主要內容 根據(jù)委托方的要求，力求切合實際，本著 “ 經(jīng)濟合理，技術可行 ” 的原則， 以當前實際需求、資金籌措能力及規(guī)劃發(fā)展等為基礎，對項目的市場及建設方案 的技術、功能、經(jīng)濟等方面進行分析，確定合理的建設規(guī)模，估算項目投 資，并 進行必要的效益分析和風險分析。 投資環(huán)境及市場分析 項目提出的背景、投資的必要性和意義 項目選址及其依據(jù) 項目建設規(guī)模及建設內容 項目配套設施 項目施工進度計劃 投資估算和資金籌措 項目經(jīng)濟效益分析及評價 項目風險分析 四、項目申請過程 公司受西安 XXXX有限公司委托承接本項目后，組織有關人員到現(xiàn)場及相關 地點進行認真的踏勘和調查，在搜集了地質、地貌、交通、供電、供水、排污等 14 資料后，組織專業(yè)人員對本項目實施的必 要性、規(guī)劃方案的科學性、項目實施的 經(jīng)濟性等方面進行了充分的論證，在此基礎上形成了項目申請報告。 五、主要結論 西安 XXXX有限公司注冊資金達 1000萬元，公司法定代表人 xxx。 項目的實施將進一步完善戶縣上黨鎮(zhèn)東貪村基礎設施功能，為戶縣上黨 鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展提供新動力，為吸引外資提供新磁場，為積聚人才提供新平臺，對合 理利用城市建設用地、提高土地利用率，改善社區(qū)環(huán)境，優(yōu)化城市布局、美化市 容市貌都具有積極的意義。 本項目選址位于西安市戶縣上黨鎮(zhèn)東貪村，項目位于木馬路。總規(guī)劃占 地 9萬平方米，規(guī)劃總建 筑面積 4570平方米。 本項目所在地區(qū)城市基礎及公共配套設施齊全，自然環(huán)境優(yōu)美，交通便捷， 項目市場前景和預期價格較為有利。 項目概算總資金 1309． 84萬元，其中土地費用 300萬元、建筑安裝工程 費用 590萬元、前期費用 109． 44萬元、財政及事業(yè)性收費 59。 3萬元、配套工 程費、 131． 1萬元基本設施費用 120萬元。 項目現(xiàn)有資金為注冊資本金 1000萬元 ,占總投資額萬元的 76%。 本項目預計銷售總收入為 2579800元。可實現(xiàn)利潤 1128200元，投資利 潤率為 8。 4%。 綜上所述，西安 XXXX有限公司實施本項目可以實現(xiàn)豐富的經(jīng)濟效益和優(yōu)良 的社會效益，并能保證項目效果的持續(xù)發(fā)揮。同時西安 XXXX有限公司具有較強 15 的技術力量和經(jīng)濟實力，確保本項目的順利實施。 六、項目提出的背景、投資的必要性和意義 項目提出的背景 項目實施的必要性和意義 七、市場分析 老年公寓養(yǎng)老市場總體分析 隨著我國進入老齡化社會，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預測，再過 5年， 我國老年人口將達到 。再過 10年，將達到 。再過 20年，將達到 億 。再過 50年，將達到 ，屆時，總人口中的 %將是 60歲以上的老人。 近 10年來我國空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的 26%，一些大城市 的空巢老人問題更為突出。全國獨居老人的比例也從 1987年的近 4%上升到 11 %，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務工作提出了嚴肅的課題。市場景氣，潛力巨 大。十一五期間西安人口老齡化壓力將顯現(xiàn)西安十一五 ” 人口和計劃生育 事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺?！兑?guī)劃》指出， “ 十五 ” 期間，西安市低生育水平繼續(xù) 保持穩(wěn)定下降， 5年期間全市累計出生人口為 ，目前全市人口總規(guī)模 達 289。 78萬。而 “ 十一五 ” 期間全市 65歲及以上的人口數(shù)占總人口比例將超 過 14。 2%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。 來自西安市老齡委的數(shù)據(jù)： 2020年西安老年人已突破 32萬。隨著老齡化社 會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將 開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、人口素質問題和老齡化的多重壓力將給經(jīng) 濟發(fā)展和社會保障帶來嚴峻挑戰(zhàn)。從我國的實際國情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng) 老問題，成為社會各界廣泛關注的問題。 目前我國社區(qū)中的診所， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務；保 健指導， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務；家庭病床， %的老 16 人需要，僅有 %的老人得到服務；定期體檢， %的老人需要，僅有 % 的老人得到服務；應急服務， %的老人需要，僅有 %的老人得到服務。 17 以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的 “ 銀發(fā)市場 ” ， 該市場對于社區(qū)養(yǎng)老服務存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、 老年公寓、社區(qū) 服務等都遠遠無法滿足顧客的需求。既然已然存在對于社區(qū)養(yǎng)老服務的需求，那 么開發(fā)養(yǎng)老服務社區(qū)也必然會有巨大的市場潛力。 (3)、支付能力保障 隨著經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，西安市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長態(tài)勢，市民生 活質量得到進一步改善。 2020年最新統(tǒng)計結果顯示，上半年西安市城市居民人 均可支配收入達 12369元，比去年同期增長 %。調查顯示，從收入構成來 看，工薪收入仍是可支配收入構成的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸 減弱。 15月西安市居民人均工薪收入平均 21109元，比去年同期 增長 14。 7%， 高于可支配收入增長速度 2。 4個百分點。 而另一方面，西安市社會保障制度逐步完善，國家加大了對低收入群體的保 障措施，進一步落實了低保金的社會發(fā)放，居民人均轉移性收入達 ， 比去年同期增長 %，居各項收入增幅之首。 18 西安市提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，西安市分別退休人員的基本養(yǎng)老 金，并計劃明年進一步上調。在三年內連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次西安 市基本養(yǎng)老金調整為每年連續(xù)調整。據(jù)悉，每次調整后，西安市退休職 工每月的 養(yǎng)老金至少將上調 100— 300余元不等，平均每月增加 175元，上調幅度為 30％ 左右。 《市場結論》 通過以上分析，我們可以看出，西安對于養(yǎng)老服務社區(qū)存在著龐大的市場需 求，在西安市現(xiàn)有的 32萬老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服 務社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設 25個 “ 碧云 ” 這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務社區(qū)，才能 基本滿足需求。因此，開發(fā)建設和經(jīng)營養(yǎng)老服務社區(qū)是 “ 碧云 ” 未來發(fā)展的重頭 19 戲， “ 碧云 ” 公司有一定的老年市場的服務經(jīng)驗，有一批忠實的潛在老年 顧客群， 并有該市場經(jīng)營管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持， “ 碧云 ” 肯定會在老年 產業(yè)上創(chuàng)造奇跡。 主要競爭情況分析 （ 1）、養(yǎng)老服務市場的競爭分析 經(jīng)過詳細的市場調查，我們發(fā)現(xiàn)目前的西安市場尚無專門的養(yǎng)老服務社區(qū)， 也就是說，對于即將開發(fā)的 “ 碧云養(yǎng)老服務社區(qū) ” 而言，西安市場基本并不存在 行業(yè)競爭者和品牌競爭者?？梢哉f， “ 碧云 ” 的這一項目將要開墾的幾乎是一片 處女地，這對于 “ 碧云 ” 公司的進入無疑將是一個極其有利的局面。 但是，一定意義上的形式競爭者和一般競爭者必然是存在的。西安以及周邊 地區(qū)有一些能夠提 供一定養(yǎng)老服務的場所，如南京、常州、蘇州老年公寓、老年 休養(yǎng)院、養(yǎng)老生態(tài)村、養(yǎng)老托老、等，以及市區(qū)內少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服 務試點。不過，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務團隊，已有的服務無論是從基礎設施、人 員素質，還是從服務質量等方面都無法滿足西安 “ 養(yǎng)老市場 ” 的需求，這預示著 “ 碧云 ” 的進入將面臨巨大的市場空間。 社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢： ； 女的心理壓力和勞動負擔； ，增強雙方的安全感； ，減輕政府的負擔； 徑，為社會提供就業(yè)空 間； 當然，面對如此大的商機，不可能只有 “ 碧云 ” 獨具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機遇的 投資者也都蠢蠢欲動：也許是看到了西安市民對老年公寓環(huán)境的偏愛， “ 隨著 老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎，社區(qū)養(yǎng)老、機構養(yǎng) 老為補充，政府為部分人群購買服務是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢。老年產業(yè)也是朝陽產 業(yè)，未來幾年時間內，可能會有上億民間資金進入養(yǎng)老業(yè)。 據(jù)了解，在 10年前，西安全市不過二家社會養(yǎng)老福利機構，基本上都只對城 市孤老等特殊群體開放。近年來，各種民辦的養(yǎng)老福利機構正不斷涌現(xiàn)，服務對 象也開 始多元化，西安現(xiàn)有老年人口 32萬人，但各類養(yǎng)老機構總床位數(shù)僅為 4 仟張，不到老年人口的 1％，興辦養(yǎng)老機構是必然趨勢。 20 面對機會和市場空白，民間資金正紛紛進入該領域掘金。采取民辦公助的形 式，由民間資金對原有的養(yǎng)老福利院進行升級。民營企業(yè)家投資，建設新的效大 規(guī)模建筑面積的老年公寓，可以同時為幾百個老人提供服務；社區(qū)的養(yǎng)老服務機 構也不斷出現(xiàn)。 可以預見，在西安市社會經(jīng)濟持續(xù)快速增長的背景之下，政府對社會保障機 制發(fā)展而一定會重視及一系列配套舉措的實施，加上 城市化帶動，今后一段時期 該市場將獲得快速發(fā)展。也為推動包括本項目在內的市場發(fā)展帶來了機遇。 八、項目選址及建設條件 項目場址 場址建設條件 項目單位數(shù)值 歷年平均氣壓 hPa1014 歷年平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 12 歷年平均相對濕度 %78 歷年平均降水量 歷年一日最大降水量 年平均風速 m/ 風向 年主導風向為 E風，其次 為 SE和 NE風