中信泰富項(xiàng)目可行性分析簡報(bào)()(編輯修改稿)
2025-07-25 23:01 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 1. 土地控制更加嚴(yán)格2004年末，國務(wù)院下達(dá)了關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定。國土資源部副部長李元表示，明年我國將繼續(xù)實(shí)行從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策，收緊“地根”。揚(yáng)州2004年末大批量推出初看有點(diǎn)突然，尤其在11－12月份在前面的土地還沒有成交的情況下又推出大量的土地。但知情人士分析主要是基于在國務(wù)院的新規(guī)定正式執(zhí)行前搶先推出。由于近兩年國家的土地控制，揚(yáng)州新征用的農(nóng)業(yè)用地有限，可以說2003年、2004年的土地供應(yīng)主要是揚(yáng)州以前貯備的土地。經(jīng)過兩年的消化，預(yù)計(jì)也消化了很大部分。尤其從12月24日推出的土地看，只有一塊地是生地，其它都是熟地。預(yù)計(jì)2005年揚(yáng)州的土地供應(yīng)量會(huì)有所減少，特別是上半年有可能和2004年上半年一樣，土地供應(yīng)量不大。2. 西南區(qū)域及其周邊會(huì)成為新的住宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域2004年西南區(qū)的優(yōu)勢和重要性得到了充分的認(rèn)識(shí)，開發(fā)項(xiàng)目鱗次櫛比，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。累計(jì)在建和掛牌的地塊有117號(hào)、98號(hào)、74號(hào)、106號(hào)、100號(hào)、73A號(hào)、73B號(hào)、126號(hào)、105A號(hào)、105B號(hào)、141號(hào)； 129號(hào)、145號(hào)地塊等近20塊地幅。其中73A號(hào)地塊，開發(fā)商為揚(yáng)州金鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)的金湖灣小區(qū)項(xiàng)目位于順達(dá)路和振興路之間，規(guī)劃建筑面積18萬㎡，以別墅項(xiàng)目為主，兼有多層和小高層項(xiàng)目，占據(jù)了整整一條街區(qū)。 73B地塊的明星花園以多層和小高層項(xiàng)目為主，規(guī)劃建筑面積26萬㎡；126號(hào)地塊的南浦花園以別墅和多層項(xiàng)目為主，建筑面積6萬㎡；105A號(hào)地塊的星都芳庭以多層和小高層項(xiàng)目為主，規(guī)劃建筑面積21萬㎡；105B號(hào)地塊的淮左郡項(xiàng)目，以聯(lián)排別墅為主，兼有多層，建筑面積9萬㎡；141號(hào)地塊規(guī)劃土地面積11萬㎡，18米建筑高度的限制，決定了該地塊將以別墅和多層項(xiàng)目為主；142號(hào)約12萬㎡的土地面積，規(guī)劃將由中高層項(xiàng)目為主，屆時(shí)該區(qū)可能會(huì)誕生南區(qū)地塊的第一個(gè)高層項(xiàng)目；再加上年末推出的西南板塊的多幅土地，西南區(qū)域的市場供應(yīng)量勢必成為揚(yáng)州的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。 3. 商業(yè)項(xiàng)目可能存在問題2004年下半年推出很多商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)全年的商業(yè)用房的批準(zhǔn)預(yù)售量在33萬m2以上，2003年商業(yè)辦公用房的銷售量在16萬m2。樂觀地預(yù)計(jì)2004年全年的銷售量在18－20萬m2，2004年還有幾個(gè)大型的商業(yè)在2005年推出，如濱河城的8萬m珠寶城一期6萬m凱運(yùn)天地5萬m財(cái)富廣場7萬m紅星美凱龍18萬m京華城中城18萬m2等等。在2004年末又有一批商業(yè)熟地推出，這些地塊開發(fā)快的話，在2005年都可以面市。如此大的商業(yè)供應(yīng)量勢必給商業(yè)項(xiàng)目帶來巨大的壓力。分析近兩個(gè)季度的數(shù)據(jù)，揚(yáng)州的商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售量從2季度的占住宅的30%到3季度約占住宅的50%。而從一個(gè)成熟的市場來看，商業(yè)的推出量如果占住宅的10－20%的比例是正當(dāng)范圍內(nèi)。由于揚(yáng)州的商業(yè)開發(fā)這幾年剛開始興起，會(huì)有一個(gè)急劇市場補(bǔ)充期，但是近50%的市場份量來看還是偏大。同時(shí)從二手房非住宅的成交量來分析，從一季度開始成交量逐步減少。4. 商品房價(jià)格穩(wěn)中有升影響房地產(chǎn)市場的根本因素是市場供求關(guān)系。當(dāng)有效供給不足，必然導(dǎo)致房價(jià)上漲，而房價(jià)上漲又減少了有效需求，從而增加有效供給，最終達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)。2004年揚(yáng)州市的土地供應(yīng)已較2003年有所減少，土地的稀缺性使開發(fā)成本中土地價(jià)格不會(huì)下降；對(duì)開發(fā)商要求越來越高，國家強(qiáng)制性規(guī)定環(huán)保、節(jié)能材料使用等加大了建筑成本。但是由于限價(jià)住宅商品房的大量投入，將抑制整體房價(jià)快速、大量上升。2005年揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場從總體上看，沒有引起房地產(chǎn)暴漲和暴跌的不穩(wěn)定性因素，總體保持平穩(wěn)略升的趨勢。5. 東區(qū)發(fā)展?jié)u成規(guī)模、北區(qū)低位抬頭2004年，揚(yáng)州東區(qū)及北區(qū)普通住宅所占市場份額趨勢如下圖：在2004年東區(qū)的市場份額變動(dòng)較大，在二季度市場份額達(dá)到全市的最低點(diǎn)，%，%，三四季度均位居第二，僅次于西區(qū)，說明東區(qū)的規(guī)模與優(yōu)勢正日漸形成，其發(fā)展勢頭不亞于西區(qū)。北區(qū)在2004年市場份額在后三季度處于上升趨勢，但市場份額不是很高。根據(jù)土地的出讓情況來看，北區(qū)在2005年將會(huì)有很多新的樓盤推出。四. 競爭性項(xiàng)目分析京華城中城a、 基本概況：由揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司開發(fā)，位于文昌西路，揚(yáng)州火車站旁?？偨?67萬平方米的超大體量，住宅130萬平方米，復(fù)合多層、聯(lián)排低層、小高層、高層多種建筑，是揚(yáng)州目前規(guī)模最大的樓盤，商貿(mào)與住宅相結(jié)合。分四期開發(fā)，目前開發(fā)第一期，別墅67棟，小高層21棟。b、 推廣訴求：“京華城中城，揚(yáng)州的新市中心”。功能齊全的城市中心，所有生活所需全滿足。小區(qū)規(guī)模大，與人工湖相連，面積達(dá)到271畝，且有百萬平方米全生活廣場，首期建設(shè)18萬平方米。c、 定位與銷售：定位“新?lián)P州市中心第一大高檔住宅區(qū)”，目前第一期在售，2004年11月7日開盤，擬定2006年3月入伙。聯(lián)排別墅面積區(qū)間190210m2，疊加別墅140160 m2。一期銷售不到30%，標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)3600元/ m2，疊加均價(jià)4600元/ m2，聯(lián)排均價(jià)5100元/ m2。d、 主要優(yōu)劣勢：規(guī)模大，配套全，開發(fā)商資金雄厚。但價(jià)格較高，且剛開始建設(shè)，小區(qū)尚看不出什么規(guī)模，價(jià)格不夠合理，所以銷售不太好。e、 項(xiàng)目競爭性：揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的大盤，目前建設(shè)銷售正在進(jìn)行中，開發(fā)種類多，但其價(jià)格不夠合理，如果項(xiàng)目開發(fā)出一定規(guī)模，且銷售價(jià)格合理，對(duì)揚(yáng)州房地產(chǎn)在售樓盤的影響都比較大。由于該項(xiàng)目隨后幾年內(nèi)保持較大的推盤量，產(chǎn)品類型與價(jià)位均較為接近，所以與本項(xiàng)目存在有直接競爭。凱運(yùn)天地a、 基本情況：揚(yáng)州凱運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，地處揚(yáng)州市古運(yùn)河?xùn)|岸；項(xiàng)目總占地324畝；㎡（）；；綠化率37%。共有1292戶，住宅，計(jì)1292戶（、 m2）。b、 三期銷售情況：2005年03月06日開盤，現(xiàn)售住宅，商鋪未售。共推出103套，已經(jīng)銷售多于80%，在售小高層與多層均價(jià)3900元/m2，三室兩廳兩衛(wèi)，120 m2，所占比例80%，兩室兩廳兩衛(wèi)，90 m2，共10戶左右。主要客戶為私營業(yè)主、夫妻雙方都有固
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