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正文內(nèi)容

中信泰富項目可行性分析簡報()(編輯修改稿)

2024-07-25 23:01 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 1. 土地控制更加嚴格2004年末,國務(wù)院下達了關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定。國土資源部副部長李元表示,明年我國將繼續(xù)實行從嚴從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策,收緊“地根”。揚州2004年末大批量推出初看有點突然,尤其在11-12月份在前面的土地還沒有成交的情況下又推出大量的土地。但知情人士分析主要是基于在國務(wù)院的新規(guī)定正式執(zhí)行前搶先推出。由于近兩年國家的土地控制,揚州新征用的農(nóng)業(yè)用地有限,可以說2003年、2004年的土地供應(yīng)主要是揚州以前貯備的土地。經(jīng)過兩年的消化,預(yù)計也消化了很大部分。尤其從12月24日推出的土地看,只有一塊地是生地,其它都是熟地。預(yù)計2005年揚州的土地供應(yīng)量會有所減少,特別是上半年有可能和2004年上半年一樣,土地供應(yīng)量不大。2. 西南區(qū)域及其周邊會成為新的住宅開發(fā)熱點區(qū)域2004年西南區(qū)的優(yōu)勢和重要性得到了充分的認識,開發(fā)項目鱗次櫛比,呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。累計在建和掛牌的地塊有117號、98號、74號、106號、100號、73A號、73B號、126號、105A號、105B號、141號; 129號、145號地塊等近20塊地幅。其中73A號地塊,開發(fā)商為揚州金鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司,開發(fā)的金湖灣小區(qū)項目位于順達路和振興路之間,規(guī)劃建筑面積18萬㎡,以別墅項目為主,兼有多層和小高層項目,占據(jù)了整整一條街區(qū)。 73B地塊的明星花園以多層和小高層項目為主,規(guī)劃建筑面積26萬㎡;126號地塊的南浦花園以別墅和多層項目為主,建筑面積6萬㎡;105A號地塊的星都芳庭以多層和小高層項目為主,規(guī)劃建筑面積21萬㎡;105B號地塊的淮左郡項目,以聯(lián)排別墅為主,兼有多層,建筑面積9萬㎡;141號地塊規(guī)劃土地面積11萬㎡,18米建筑高度的限制,決定了該地塊將以別墅和多層項目為主;142號約12萬㎡的土地面積,規(guī)劃將由中高層項目為主,屆時該區(qū)可能會誕生南區(qū)地塊的第一個高層項目;再加上年末推出的西南板塊的多幅土地,西南區(qū)域的市場供應(yīng)量勢必成為揚州的一個重點區(qū)域。 3. 商業(yè)項目可能存在問題2004年下半年推出很多商業(yè)項目,預(yù)計全年的商業(yè)用房的批準(zhǔn)預(yù)售量在33萬m2以上,2003年商業(yè)辦公用房的銷售量在16萬m2。樂觀地預(yù)計2004年全年的銷售量在18-20萬m2,2004年還有幾個大型的商業(yè)在2005年推出,如濱河城的8萬m珠寶城一期6萬m凱運天地5萬m財富廣場7萬m紅星美凱龍18萬m京華城中城18萬m2等等。在2004年末又有一批商業(yè)熟地推出,這些地塊開發(fā)快的話,在2005年都可以面市。如此大的商業(yè)供應(yīng)量勢必給商業(yè)項目帶來巨大的壓力。分析近兩個季度的數(shù)據(jù),揚州的商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售量從2季度的占住宅的30%到3季度約占住宅的50%。而從一個成熟的市場來看,商業(yè)的推出量如果占住宅的10-20%的比例是正當(dāng)范圍內(nèi)。由于揚州的商業(yè)開發(fā)這幾年剛開始興起,會有一個急劇市場補充期,但是近50%的市場份量來看還是偏大。同時從二手房非住宅的成交量來分析,從一季度開始成交量逐步減少。4. 商品房價格穩(wěn)中有升影響房地產(chǎn)市場的根本因素是市場供求關(guān)系。當(dāng)有效供給不足,必然導(dǎo)致房價上漲,而房價上漲又減少了有效需求,從而增加有效供給,最終達到一個平衡點。2004年揚州市的土地供應(yīng)已較2003年有所減少,土地的稀缺性使開發(fā)成本中土地價格不會下降;對開發(fā)商要求越來越高,國家強制性規(guī)定環(huán)保、節(jié)能材料使用等加大了建筑成本。但是由于限價住宅商品房的大量投入,將抑制整體房價快速、大量上升。2005年揚州市房地產(chǎn)市場從總體上看,沒有引起房地產(chǎn)暴漲和暴跌的不穩(wěn)定性因素,總體保持平穩(wěn)略升的趨勢。5. 東區(qū)發(fā)展?jié)u成規(guī)模、北區(qū)低位抬頭2004年,揚州東區(qū)及北區(qū)普通住宅所占市場份額趨勢如下圖:在2004年東區(qū)的市場份額變動較大,在二季度市場份額達到全市的最低點,%,%,三四季度均位居第二,僅次于西區(qū),說明東區(qū)的規(guī)模與優(yōu)勢正日漸形成,其發(fā)展勢頭不亞于西區(qū)。北區(qū)在2004年市場份額在后三季度處于上升趨勢,但市場份額不是很高。根據(jù)土地的出讓情況來看,北區(qū)在2005年將會有很多新的樓盤推出。四. 競爭性項目分析京華城中城a、 基本概況:由揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司開發(fā),位于文昌西路,揚州火車站旁??偨?67萬平方米的超大體量,住宅130萬平方米,復(fù)合多層、聯(lián)排低層、小高層、高層多種建筑,是揚州目前規(guī)模最大的樓盤,商貿(mào)與住宅相結(jié)合。分四期開發(fā),目前開發(fā)第一期,別墅67棟,小高層21棟。b、 推廣訴求:“京華城中城,揚州的新市中心”。功能齊全的城市中心,所有生活所需全滿足。小區(qū)規(guī)模大,與人工湖相連,面積達到271畝,且有百萬平方米全生活廣場,首期建設(shè)18萬平方米。c、 定位與銷售:定位“新?lián)P州市中心第一大高檔住宅區(qū)”,目前第一期在售,2004年11月7日開盤,擬定2006年3月入伙。聯(lián)排別墅面積區(qū)間190210m2,疊加別墅140160 m2。一期銷售不到30%,標(biāo)準(zhǔn)層均價3600元/ m2,疊加均價4600元/ m2,聯(lián)排均價5100元/ m2。d、 主要優(yōu)劣勢:規(guī)模大,配套全,開發(fā)商資金雄厚。但價格較高,且剛開始建設(shè),小區(qū)尚看不出什么規(guī)模,價格不夠合理,所以銷售不太好。e、 項目競爭性:揚州房地產(chǎn)市場的大盤,目前建設(shè)銷售正在進行中,開發(fā)種類多,但其價格不夠合理,如果項目開發(fā)出一定規(guī)模,且銷售價格合理,對揚州房地產(chǎn)在售樓盤的影響都比較大。由于該項目隨后幾年內(nèi)保持較大的推盤量,產(chǎn)品類型與價位均較為接近,所以與本項目存在有直接競爭。凱運天地a、 基本情況:揚州凱運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā),地處揚州市古運河?xùn)|岸;項目總占地324畝;㎡();;綠化率37%。共有1292戶,住宅,計1292戶(、 m2)。b、 三期銷售情況:2005年03月06日開盤,現(xiàn)售住宅,商鋪未售。共推出103套,已經(jīng)銷售多于80%,在售小高層與多層均價3900元/m2,三室兩廳兩衛(wèi),120 m2,所占比例80%,兩室兩廳兩衛(wèi),90 m2,共10戶左右。主要客戶為私營業(yè)主、夫妻雙方都有固
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