【正文】 ，不適合做儲備項目。 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達到國家二級節(jié)能標準。在規(guī)劃設(shè)計方面更多考慮澳大利亞柏濤、香港的何顯毅、王董等知名建筑設(shè)計院；景觀設(shè)計建議選擇貝爾高林、美國泛亞易道、德國WSP景觀設(shè)計、澳大利亞DCM等參與設(shè)計；以及物業(yè)管理、營銷顧問等一支國際化背景的團隊。目前揚州較大規(guī)模項目均價一般超過3300元/平方米，西區(qū)普通住宅的房價在32003900元/平方米，由于目前揚州各城區(qū)的發(fā)展正日趨平衡，尤其是東區(qū)的迅速崛起，價格方面每平方米又比西區(qū)少數(shù)百元，使得西區(qū)與往昔相比，失去了一定的競爭優(yōu)勢。b、 三期銷售情況：2005年03月06日開盤，現(xiàn)售住宅，商鋪未售。根據(jù)土地的出讓情況來看，北區(qū)在2005年將會有很多新的樓盤推出。 73B地塊的明星花園以多層和小高層項目為主，規(guī)劃建筑面積26萬㎡；126號地塊的南浦花園以別墅和多層項目為主，建筑面積6萬㎡；105A號地塊的星都芳庭以多層和小高層項目為主，規(guī)劃建筑面積21萬㎡；105B號地塊的淮左郡項目，以聯(lián)排別墅為主，兼有多層，建筑面積9萬㎡；141號地塊規(guī)劃土地面積11萬㎡，18米建筑高度的限制，決定了該地塊將以別墅和多層項目為主；142號約12萬㎡的土地面積，規(guī)劃將由中高層項目為主，屆時該區(qū)可能會誕生南區(qū)地塊的第一個高層項目；再加上年末推出的西南板塊的多幅土地，西南區(qū)域的市場供應(yīng)量勢必成為揚州的一個重點區(qū)域。3. 土地出讓分用途分析出讓性質(zhì)住宅商住商業(yè)金融其他地塊1313114141414141617171818181901313150、161616161717171801131313131414141515151515160、161616170、1717171818183A、183B、18186155面積1346397 563428 752681 4703比例%%%%2004年的商業(yè)金融土地出讓達到75萬平方米，則粗略計算就有90萬平方米，考慮到眾多的商業(yè)地塊容積率都達到2－3。 m2。中信泰富之最大股東為中國國際信托投資(香港集團)有限公司，是北京中國國際信托投資公司的全資附屬公司。2. 土地供應(yīng)情況揚州市國土資源局對土地實行有計劃、有步驟的供應(yīng)，土地出讓全部采用掛牌、拍賣方式。因此排除京華城中城的特例，總體上出讓土地面積今年同去年大致相當。其中73A號地塊，開發(fā)商為揚州金鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)的金湖灣小區(qū)項目位于順達路和振興路之間，規(guī)劃建筑面積18萬㎡，以別墅項目為主，兼有多層和小高層項目，占據(jù)了整整一條街區(qū)。北區(qū)在2004年市場份額在后三季度處于上升趨勢，但市場份額不是很高。共有1292戶，住宅，計1292戶（、 m2）。揚州房價近幾年呈快速穩(wěn)步上漲狀態(tài)。l 挑戰(zhàn)市場巔峰的戰(zhàn)略——國際化社區(qū)借用發(fā)展商——中信泰富的國際化開發(fā)背景，整合一支國際化的開發(fā)團隊打造出的一個具有國際化標準的優(yōu)秀社區(qū)。l，該項目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。2007年開發(fā)16萬平米。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l最后我們綜合將本項目的市場定位為：國際化花園城市社區(qū)二、現(xiàn)有控規(guī)調(diào)整建議根據(jù)現(xiàn)有政府對本項目的控制性規(guī)劃需求，我司覺得在以下幾點存在局限性： 商業(yè)規(guī)劃在D區(qū)不能體現(xiàn)地塊的最大價值； E區(qū)限高18米導(dǎo)致產(chǎn)品規(guī)劃空間太??；我司建議中信泰富在拿地時與政府進行有效協(xié)商，盡量避免以上局限。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。它創(chuàng)建的是一個品牌，所以從它的售樓處，樣板房都具有特色。功能齊全的城市中心，所有生活所需全滿足。分析近兩個季度的數(shù)據(jù)，揚州的商業(yè)批準預(yù)售量從2季度的占住宅的30%到3季度約占住宅的50%。三. 2005年揚州房地產(chǎn)市場預(yù)測分析揚州2004年房地產(chǎn)的情況，同時根據(jù)國家及揚州的政策影響，預(yù)計2005年揚州市房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)以下趨勢：