中信泰富項(xiàng)目可行性分析簡(jiǎn)報(bào)()-在線(xiàn)瀏覽
2025-08-15 23:01本頁(yè)面
【正文】 好。二. 2004年房地產(chǎn)土地出讓分析1. 2004年土地出讓總結(jié)招商時(shí)間商業(yè)金融辦公住宅商業(yè)住宅其它合計(jì)13013121321133113511391311414143131388141414914145151515150、15551581151602161616170、17161721616161611171818183A、183B、181861718181819017171718016從2004年的土地出讓來(lái)分析，上半年只是出讓13塊地，而下半年則出讓了40塊地。2. 土地出讓分區(qū)域分析區(qū)域東區(qū)西區(qū)南區(qū)北區(qū)中心區(qū)地塊11313131314150、17171717180、181891313114141414141515160、161616161616171717183A、183B、181817171901515813141415161821316170面積7249911203330207113421928109847比例%%%%%從上表明顯可以發(fā)現(xiàn)，東區(qū)地土地出讓比例在增大，東區(qū)的土地出讓面積已經(jīng)占到27％。總體統(tǒng)計(jì)分析2004年全年土地出讓面積約在267萬(wàn)平方米，同去年的399萬(wàn)平方米有一定的差距，但是中間的差距正好同京華城中城的135萬(wàn)平方米相當(dāng)。3. 土地出讓分用途分析出讓性質(zhì)住宅商住商業(yè)金融其他地塊1313114141414141617171818181901313150、161616161717171801131313131414141515151515160、161616170、1717171818183A、183B、18186155面積1346397 563428 752681 4703比例%%%%2004年的商業(yè)金融土地出讓達(dá)到75萬(wàn)平方米，則粗略計(jì)算就有90萬(wàn)平方米，考慮到眾多的商業(yè)地塊容積率都達(dá)到2－3。另外還考慮到商住用地大約還有15％以上的商業(yè)面積，則在商住用地上還有10－20萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。則2004年的商業(yè)供應(yīng)量就需要揚(yáng)州消化5年以上。國(guó)土資源部副部長(zhǎng)李元表示，明年我國(guó)將繼續(xù)實(shí)行從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策，收緊“地根”。但知情人士分析主要是基于在國(guó)務(wù)院的新規(guī)定正式執(zhí)行前搶先推出。經(jīng)過(guò)兩年的消化，預(yù)計(jì)也消化了很大部分。預(yù)計(jì)2005年揚(yáng)州的土地供應(yīng)量會(huì)有所減少，特別是上半年有可能和2004年上半年一樣，土地供應(yīng)量不大。累計(jì)在建和掛牌的地塊有117號(hào)、98號(hào)、74號(hào)、106號(hào)、100號(hào)、73A號(hào)、73B號(hào)、126號(hào)、105A號(hào)、105B號(hào)、141號(hào)； 129號(hào)、145號(hào)地塊等近20塊地幅。 73B地塊的明星花園以多層和小高層項(xiàng)目為主，規(guī)劃建筑面積26萬(wàn)㎡；126號(hào)地塊的南浦花園以別墅和多層項(xiàng)目為主，建筑面積6萬(wàn)㎡；105A號(hào)地塊的星都芳庭以多層和小高層項(xiàng)目為主，規(guī)劃建筑面積21萬(wàn)㎡；105B號(hào)地塊的淮左郡項(xiàng)目，以聯(lián)排別墅為主，兼有多層，建筑面積9萬(wàn)㎡；141號(hào)地塊規(guī)劃土地面積11萬(wàn)㎡，18米建筑高度的限制，決定了該地塊將以別墅和多層項(xiàng)目為主；142號(hào)約12萬(wàn)㎡的土地面積，規(guī)劃將由中高層項(xiàng)目為主，屆時(shí)該區(qū)可能會(huì)誕生南區(qū)地塊的第一個(gè)高層項(xiàng)目；再加上年末推出的西南板塊的多幅土地，西南區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量勢(shì)必成為揚(yáng)州的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。樂(lè)觀地預(yù)計(jì)2004年全年的銷(xiāo)售量在18－20萬(wàn)m2，2004年還有幾個(gè)大型的商業(yè)在2005年推出，如濱河城的8萬(wàn)m珠寶城一期6萬(wàn)m凱運(yùn)天地5萬(wàn)m財(cái)富廣場(chǎng)7萬(wàn)m紅星美凱龍18萬(wàn)m京華城中城18萬(wàn)m2等等。如此大的商業(yè)供應(yīng)量勢(shì)必給商業(yè)項(xiàng)目帶來(lái)巨大的壓力。而從一個(gè)成熟的市場(chǎng)來(lái)看，商業(yè)的推出量如果占住宅的10－20%的比例是正當(dāng)范圍內(nèi)。同時(shí)從二手房非住宅的成交量來(lái)分析，從一季度開(kāi)始成交量逐步減少。當(dāng)有效供給不足，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)上漲又減少了有效需求，從而增加有效供給，最終達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)。但是由于限價(jià)住宅商品房的大量投入，將抑制整體房?jī)r(jià)快速、大量上升。5. 東區(qū)發(fā)展?jié)u成規(guī)模、北區(qū)低位抬頭2004年，揚(yáng)州東區(qū)及北區(qū)普通住宅所占市場(chǎng)份額趨勢(shì)如下圖：在2004年?yáng)|區(qū)的市場(chǎng)份額變動(dòng)較大，在二季度市場(chǎng)份額達(dá)到全市的最低點(diǎn)，%，%，三四季度均位居第二，僅次于西區(qū)，說(shuō)明東區(qū)的規(guī)模與優(yōu)勢(shì)正日漸形成，其發(fā)展勢(shì)頭不亞于西區(qū)。根據(jù)土地的出讓情況來(lái)看，北區(qū)在2005年將會(huì)有很多新的樓盤(pán)推出。總建267萬(wàn)平方米的超大體量，住宅130萬(wàn)平方米，復(fù)合多層、聯(lián)排低層、小高層、高層多種建筑，是揚(yáng)州目前規(guī)模最大的樓盤(pán)，商貿(mào)與住宅相結(jié)合。b、 推廣訴求：“京華城中城，揚(yáng)州的新市中心”。小區(qū)規(guī)模大，與人工湖相連，面積達(dá)到271畝，且有百萬(wàn)平方米全生活廣場(chǎng)，首期建設(shè)18萬(wàn)平方米。聯(lián)排別墅面積區(qū)間190210m2，疊加別墅140160 m2。d、 主要優(yōu)劣勢(shì)：規(guī)模大，配套全，開(kāi)發(fā)商資金雄厚。e、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性：揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)的大盤(pán)，目前建設(shè)銷(xiāo)售正在進(jìn)行中，開(kāi)發(fā)種類(lèi)多，但其價(jià)格不夠合理，如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出一定規(guī)模，且銷(xiāo)售價(jià)格合理，對(duì)揚(yáng)州房地產(chǎn)在售樓盤(pán)的影響都比較大。凱運(yùn)天地a、 基本情況：揚(yáng)州凱運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，地處揚(yáng)州市古運(yùn)河?xùn)|岸；項(xiàng)目總占地324畝；㎡（）；；綠化率37%。b、 三期銷(xiāo)售情況：2005年03月06日開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)售住宅，商鋪未售。主要客戶(hù)為私營(yíng)業(yè)主、夫妻雙方都有固定收入人群。d、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)：品牌效應(yīng)，規(guī)模較大，配套設(shè)施較好，揚(yáng)州綜合整治項(xiàng)目，十大實(shí)事工程，五大亮點(diǎn)之一。周邊
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