中信泰富項目可行性分析簡報()-在線瀏覽
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【正文】 好。二. 2004年房地產(chǎn)土地出讓分析1. 2004年土地出讓總結(jié)招商時間商業(yè)金融辦公住宅商業(yè)住宅其它合計13013121321133113511391311414143131388141414914145151515150、15551581151602161616170、17161721616161611171818183A、183B、181861718181819017171718016從2004年的土地出讓來分析，上半年只是出讓13塊地，而下半年則出讓了40塊地。2. 土地出讓分區(qū)域分析區(qū)域東區(qū)西區(qū)南區(qū)北區(qū)中心區(qū)地塊11313131314150、17171717180、181891313114141414141515160、161616161616171717183A、183B、181817171901515813141415161821316170面積7249911203330207113421928109847比例%%%%%從上表明顯可以發(fā)現(xiàn)，東區(qū)地土地出讓比例在增大，東區(qū)的土地出讓面積已經(jīng)占到27％?？傮w統(tǒng)計分析2004年全年土地出讓面積約在267萬平方米，同去年的399萬平方米有一定的差距，但是中間的差距正好同京華城中城的135萬平方米相當(dāng)。3. 土地出讓分用途分析出讓性質(zhì)住宅商住商業(yè)金融其他地塊1313114141414141617171818181901313150、161616161717171801131313131414141515151515160、161616170、1717171818183A、183B、18186155面積1346397 563428 752681 4703比例%%%%2004年的商業(yè)金融土地出讓達到75萬平方米，則粗略計算就有90萬平方米，考慮到眾多的商業(yè)地塊容積率都達到2－3。另外還考慮到商住用地大約還有15％以上的商業(yè)面積，則在商住用地上還有10－20萬平方米的供應(yīng)量。則2004年的商業(yè)供應(yīng)量就需要揚州消化5年以上。國土資源部副部長李元表示，明年我國將繼續(xù)實行從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策，收緊“地根”。但知情人士分析主要是基于在國務(wù)院的新規(guī)定正式執(zhí)行前搶先推出。經(jīng)過兩年的消化，預(yù)計也消化了很大部分。預(yù)計2005年揚州的土地供應(yīng)量會有所減少，特別是上半年有可能和2004年上半年一樣，土地供應(yīng)量不大。累計在建和掛牌的地塊有117號、98號、74號、106號、100號、73A號、73B號、126號、105A號、105B號、141號； 129號、145號地塊等近20塊地幅。 73B地塊的明星花園以多層和小高層項目為主，規(guī)劃建筑面積26萬㎡；126號地塊的南浦花園以別墅和多層項目為主，建筑面積6萬㎡；105A號地塊的星都芳庭以多層和小高層項目為主，規(guī)劃建筑面積21萬㎡；105B號地塊的淮左郡項目，以聯(lián)排別墅為主，兼有多層，建筑面積9萬㎡；141號地塊規(guī)劃土地面積11萬㎡，18米建筑高度的限制，決定了該地塊將以別墅和多層項目為主；142號約12萬㎡的土地面積，規(guī)劃將由中高層項目為主，屆時該區(qū)可能會誕生南區(qū)地塊的第一個高層項目；再加上年末推出的西南板塊的多幅土地，西南區(qū)域的市場供應(yīng)量勢必成為揚州的一個重點區(qū)域。樂觀地預(yù)計2004年全年的銷售量在18－20萬m2，2004年還有幾個大型的商業(yè)在2005年推出，如濱河城的8萬m珠寶城一期6萬m凱運天地5萬m財富廣場7萬m紅星美凱龍18萬m京華城中城18萬m2等等。如此大的商業(yè)供應(yīng)量勢必給商業(yè)項目帶來巨大的壓力。而從一個成熟的市場來看，商業(yè)的推出量如果占住宅的10－20%的比例是正當(dāng)范圍內(nèi)。同時從二手房非住宅的成交量來分析，從一季度開始成交量逐步減少。當(dāng)有效供給不足，必然導(dǎo)致房價上漲，而房價上漲又減少了有效需求，從而增加有效供給，最終達到一個平衡點。但是由于限價住宅商品房的大量投入，將抑制整體房價快速、大量上升。5. 東區(qū)發(fā)展?jié)u成規(guī)模、北區(qū)低位抬頭2004年，揚州東區(qū)及北區(qū)普通住宅所占市場份額趨勢如下圖：在2004年東區(qū)的市場份額變動較大，在二季度市場份額達到全市的最低點，%，%，三四季度均位居第二，僅次于西區(qū)，說明東區(qū)的規(guī)模與優(yōu)勢正日漸形成，其發(fā)展勢頭不亞于西區(qū)。根據(jù)土地的出讓情況來看，北區(qū)在2005年將會有很多新的樓盤推出?？偨?67萬平方米的超大體量，住宅130萬平方米，復(fù)合多層、聯(lián)排低層、小高層、高層多種建筑，是揚州目前規(guī)模最大的樓盤，商貿(mào)與住宅相結(jié)合。b、 推廣訴求：“京華城中城，揚州的新市中心”。小區(qū)規(guī)模大，與人工湖相連，面積達到271畝，且有百萬平方米全生活廣場，首期建設(shè)18萬平方米。聯(lián)排別墅面積區(qū)間190210m2，疊加別墅140160 m2。d、 主要優(yōu)劣勢：規(guī)模大，配套全，開發(fā)商資金雄厚。e、 項目競爭性：揚州房地產(chǎn)市場的大盤，目前建設(shè)銷售正在進行中，開發(fā)種類多，但其價格不夠合理，如果項目開發(fā)出一定規(guī)模，且銷售價格合理，對揚州房地產(chǎn)在售樓盤的影響都比較大。凱運天地a、 基本情況：揚州凱運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，地處揚州市古運河?xùn)|岸；項目總占地324畝；㎡（）；；綠化率37%。b、 三期銷售情況：2005年03月06日開盤，現(xiàn)售住宅，商鋪未售。主要客戶為私營業(yè)主、夫妻雙方都有固定收入人群。d、 項目優(yōu)劣勢：品牌效應(yīng)，規(guī)模較大，配套設(shè)施較好，揚州綜合整治項目，十大實事工程，五大亮點之一。周邊
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