【正文】 1. 土地控制更加嚴(yán)格2004年末，國務(wù)院下達(dá)了關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定。%，給銷售帶來了一定的銷售壓力，%，則有一大部分留在2005年的市場；，是唯一的銷售面積超過批準(zhǔn)銷售的物業(yè)，但因為國家對別墅用地的控制，%，在2004年別墅的需求量增大，銷售情況好。該集團(tuán)在港擁有多項物業(yè)項目，包括大型住宅及優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。 ，%。二. 2004年房地產(chǎn)土地出讓分析1. 2004年土地出讓總結(jié)招商時間商業(yè)金融辦公住宅商業(yè)住宅其它合計13013121321133113511391311414143131388141414914145151515150、15551581151602161616170、17161721616161611171818183A、183B、181861718181819017171718016從2004年的土地出讓來分析，上半年只是出讓13塊地，而下半年則出讓了40塊地。經(jīng)過兩年的消化，預(yù)計也消化了很大部分。當(dāng)有效供給不足，必然導(dǎo)致房價上漲，而房價上漲又減少了有效需求，從而增加有效供給，最終達(dá)到一個平衡點。d、 主要優(yōu)劣勢：規(guī)模大，配套全，開發(fā)商資金雄厚。其它競爭項目金湖灣小區(qū)——第二章 項目概述及客戶定位一、項目概況地理位置：本案位于揚州市邗江北路東側(cè)，揚冶路北排澇河北側(cè)，地處瘦西湖風(fēng)景區(qū)與西部分區(qū)、西北分區(qū)交匯處，南距廣潤發(fā)和來鶴臺市民廣場約500米，地塊周邊分布有海德公園、玫瑰香榭、柳馨花園、翠崗小區(qū)、雍華府、山河園、金菊花都錦繡時代等大中型住宅區(qū)，所在區(qū)域交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅，未來發(fā)展前景良好。l產(chǎn)品定位：綜合上述分析，建議本項目的建筑形式以多層為主，輻以小高層和聯(lián)排別墅等產(chǎn)品。如果能將限高放寬到36米，開發(fā)商可以定位小高層住宅產(chǎn)品，在容積率不變的情況下，留空出更多的景觀、綠化面積，有利于提高整個項目的居住檔次和環(huán)境。產(chǎn)品特征　以多層住宅產(chǎn)品為主，低密度住宅與小高層住宅為輔。 產(chǎn)品: 多層 51%四層五層半花園洋房　　　10% 聯(lián)排別墅、疊拼別墅 6% 小高層 33%　　　　　　　　　 ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計思路。2008年開發(fā)8萬平米?；趽P州區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及中信泰富在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒國內(nèi)華南板塊大盤運營的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的住宅為主的項目，具有良好的市場前景。建議做以下修改：A、 將商業(yè)功能改為F區(qū)的東南角，可以維持規(guī)劃面積和容積率等指標(biāo)。本案目標(biāo)人群特征本案目標(biāo)人群來源于全市各個區(qū)。周邊市政配套不太好。小區(qū)規(guī)模大，與人工湖相連，面積達(dá)到271畝，且有百萬平方米全生活廣場，首期建設(shè)18萬平方米。而從一個成熟的市場來看，商業(yè)的推出量如果占住宅的10－20%的比例是正當(dāng)范圍內(nèi)。國土資源部副部長李元表示，明年我國將繼續(xù)實行從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策，收緊“地根”。%，%，2004年經(jīng)濟(jì)實用房的批準(zhǔn)預(yù)售量比較大。因此，中信泰富擬引入國內(nèi)外高尚居住社區(qū)開發(fā)理念