【正文】 34 / 34。2007年開發(fā)16萬平米。：本項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，,，考慮配套的學(xué)校約1萬平米由合作方建設(shè),。 鑒于以上幾點(diǎn)，建議2006年開發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在2006年初開工。，該項(xiàng)目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。五、規(guī)劃設(shè)計(jì)示意草圖第四章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃居住區(qū)主要出入口沿?fù)P冶公路和邗江北路設(shè)置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。F區(qū)小高層住宅+商業(yè)⑤住宅建設(shè)用地: 。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)及物業(yè)類型配比建議該項(xiàng)目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細(xì)規(guī)劃時，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來說項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。4.3.推出多層住宅、低層聯(lián)排別墅、疊拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。 合理的市政設(shè)施配套l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合l 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵ll三、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路擬借鑒國際上大盤社區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在揚(yáng)州市北部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。根據(jù)我司的分析，以上第一點(diǎn)的修改可能性還是較大的，第二點(diǎn)的修改難度存在。不能保證足夠的景觀、綠化面積。這樣將更符合商業(yè)地塊的“金角銀邊”的原則；B、 將E區(qū)的限高放寬至36米。最后我們綜合將本項(xiàng)目的市場定位為：國際化花園城市社區(qū)二、現(xiàn)有控規(guī)調(diào)整建議根據(jù)現(xiàn)有政府對本項(xiàng)目的控制性規(guī)劃需求，我司覺得在以下幾點(diǎn)存在局限性： 商業(yè)規(guī)劃在D區(qū)不能體現(xiàn)地塊的最大價值； E區(qū)限高18米導(dǎo)致產(chǎn)品規(guī)劃空間太小；我司建議中信泰富在拿地時與政府進(jìn)行有效協(xié)商，盡量避免以上局限。 迎合需求的社區(qū)定位——花園城市社區(qū)通常意義上的大盤社區(qū)給客戶帶來的是“世外桃源”的感覺，環(huán)境景觀自然讓人陶醉，但諸多生活配套不便常使人忘而卻步。旨在通過國際化團(tuán)隊(duì)制定的一種國際化的居住標(biāo)準(zhǔn)來建立一個市場的高度。 挑戰(zhàn)市場巔峰的戰(zhàn)略——國際化社區(qū)借用發(fā)展商——中信泰富的國際化開發(fā)背景，整合一支國際化的開發(fā)團(tuán)隊(duì)打造出的一個具有國際化標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)秀社區(qū)。本項(xiàng)目從業(yè)主的需求出發(fā)，充分研究了揚(yáng)州地域的、時代的個人需求特點(diǎn)，以“花園城市”激活社區(qū)的總體策略。第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及物業(yè)類型配比一、項(xiàng)目市場形象初步定位216?？蛻糨o助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、政府官員、外企白領(lǐng)等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。l上述條件相對都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。周邊環(huán)境西區(qū)將逐步發(fā)展成為揚(yáng)州未來的城市中心區(qū)，已初步形成較完善的生活配套設(shè)施，醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設(shè)施基本齊全，具有居住生活的便利性，且素質(zhì)較高，而目前本案周邊生活氛圍、商業(yè)氛圍和生活配套仍比較缺乏，預(yù)計(jì)經(jīng)過23年的發(fā)展，這現(xiàn)狀將逐步得到改善。外部因素1）本案屬揚(yáng)城西區(qū)項(xiàng)目，區(qū)域形象較佳，樓盤眾多，競爭十分激烈，對本項(xiàng)目的定位精準(zhǔn)性、運(yùn)作專業(yè)性及營銷手段的有效性提出了更高的要求，進(jìn)而為本案帶來新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。揚(yáng)州房價近幾年呈快速穩(wěn)步上漲狀態(tài)。本案必須適應(yīng)當(dāng)前主流市場的需求。208號地項(xiàng)目區(qū)域位置具體如下圖所示：柳馨花園山河園邗江北路海德公園錦繡時代本項(xiàng)目玫瑰香榭四望亭路金菊花都揚(yáng)冶公路雍華府熙園廣潤發(fā)文昌西路來鶴臺項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地面積區(qū)塊（m2）綠化率容積率建筑密度規(guī)劃用途限高502900m2C區(qū)：102400≥35%≤≤30%二類用地≤18mD區(qū)：72000≥25%≤≤40%二類用地≤36mE區(qū)：221300≥35%≤≤30%二類用地≤18mF區(qū)：107200≥35%≤≤30%二類用地≤36m建筑性質(zhì)：住宅、商業(yè)及配套設(shè)施；項(xiàng)目運(yùn)作現(xiàn)狀本案為農(nóng)牧廠搬遷改造項(xiàng)目，不存在拆遷阻力，條件基本具備明年開工。目前正在銷售，明后年將仍保持相當(dāng)數(shù)量的住宅推出量，與本項(xiàng)目有同類層次客戶資源，競爭性較大。e、 項(xiàng)目競爭性：凱運(yùn)天地在揚(yáng)州走的是品牌道路，作了大量宣傳，并與京華城中城一樣用臺灣知名演員作形象代言人，在揚(yáng)州房地產(chǎn)市場有一定影響，并且?guī)恿藮|區(qū)的地產(chǎn)市場。它創(chuàng)建的是一個品牌，所以從它的售樓處，樣板房都具有特色。c、 戶型配比：三室兩廳兩衛(wèi)120平方米左右（占80%左右），復(fù)式180220平方米。共推出103套，已經(jīng)銷售多于80%，在售小高層與多層均價3900元/m2，三室兩廳兩衛(wèi)，120 m2，所占比例80%，兩室兩廳兩衛(wèi)，90 m2，共10戶左右。共有1292戶，住宅，計(jì)1292戶（、 m2）。由于該項(xiàng)目隨后幾年內(nèi)保持較大的推盤量，產(chǎn)品類型與價位均較為接近，