【正文】 建筑性質(zhì)：住宅、商業(yè)及配套設(shè)施；項目運作現(xiàn)狀本案為農(nóng)牧廠搬遷改造項目，不存在拆遷阻力，條件基本具備明年開工。周邊環(huán)境西區(qū)將逐步發(fā)展成為揚州未來的城市中心區(qū)，已初步形成較完善的生活配套設(shè)施，醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設(shè)施基本齊全，具有居住生活的便利性，且素質(zhì)較高，而目前本案周邊生活氛圍、商業(yè)氛圍和生活配套仍比較缺乏，預(yù)計經(jīng)過23年的發(fā)展，這現(xiàn)狀將逐步得到改善。第三章 規(guī)劃設(shè)計建議及物業(yè)類型配比一、項目市場形象初步定位216。 迎合需求的社區(qū)定位——花園城市社區(qū)通常意義上的大盤社區(qū)給客戶帶來的是“世外桃源”的感覺，環(huán)境景觀自然讓人陶醉，但諸多生活配套不便常使人忘而卻步。根據(jù)我司的分析，以上第一點的修改可能性還是較大的，第二點的修改難度存在。 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l 合理的市政設(shè)施配套l推出多層住宅、低層聯(lián)排別墅、疊拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。居住區(qū)主要出入口沿揚冶公路和邗江北路設(shè)置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。：本項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進行調(diào)整后，,，考慮配套的學校約1萬平米由合作方建設(shè),。34 / 34。 鑒于以上幾點，建議2006年開發(fā)該項目，初步預(yù)計可在2006年初開工。F區(qū)小高層住宅+商業(yè)⑤住宅建設(shè)用地: 。4. 規(guī)劃設(shè)計中建筑空間與景觀空間的有機結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。 優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設(shè)計l不能保證足夠的景觀、綠化面積。旨在通過國際化團隊制定的一種國際化的居住標準來建立一個市場的高度。客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。上述條件相對都不多的項目容易炒成熱點盤，故該類人群一個明顯特點就是容易追隨熱點、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。外部因素1）本案屬揚城西區(qū)項目，區(qū)域形象較佳，樓盤眾多，競爭十分激烈，對本項目的定位精準性、運作專業(yè)性及營銷手段的有效性提出了更高的要求，進而為本案帶來新的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)。目前正在銷售，明后年將仍保持相當數(shù)量的住宅推出量，與本項目有同類層次客戶資源，競爭性較大。共推出103套，已經(jīng)銷售多于80%，在售小高層與多層均價3900元/m2，三室兩廳兩衛(wèi)，120 m2，所占比例80%，兩室兩廳兩衛(wèi)，90 m2，共10戶左右。一期銷售不到30%，標準層均價3600元/ m2，疊加均價4600元/ m2，聯(lián)排均價5100元/ m2。四. 競爭性項目分析京華城中城a、 基本概況：由揚州京華城中城生活置業(yè)有限公司開發(fā)，位于文昌西路，揚州火車站旁。4. 商品房價格穩(wěn)中有升影響房地產(chǎn)市場的根本因素是市場供求關(guān)系。 3. 商業(yè)項目可能存在問題2004年下半年推出很多商業(yè)項目，預(yù)計全年的商業(yè)用房的批準預(yù)售量在33萬m2以上，2003年商業(yè)辦公用房的銷售量在16萬m2。由于近兩年國家的土地控制，揚州新征用的農(nóng)業(yè)用地有限，可以說2003年、2004年的土地供應(yīng)主要是揚州以前貯備的土地。則實際推出的量將大大超過這個數(shù)據(jù)。4. 價格走勢 【結(jié)論】 統(tǒng)計分析普通商品住宅的價格走勢2004年4季度相比2003年4季度上漲了274元/㎡,由于4季度相對是旺季，同時有一些新的樓盤亮相，4季度價格比上季度略有上升，為2963元/㎡，總體來說上升幅度較小，平穩(wěn)略升的狀態(tài)。%。我們期待著社會、企業(yè)各界的共同參與，把中信泰富花園開發(fā)建設(shè)為揚州市第一高尚名牌住宅小區(qū)，為揚州市民創(chuàng)造出卓越美好的生活居住環(huán)境。中信泰富項目可行性分析簡報敬啟者中信泰富於香港注冊成立，現(xiàn)于香港聯(lián)合交易所上市，並為恒生指數(shù)成份股之一。因此，中信泰富擬引入國內(nèi)外高尚居住社區(qū)開發(fā)理念，在揚州規(guī)模性發(fā)展中信泰富的品牌居住社區(qū)——中信泰富花園。2004年房地產(chǎn)市場著實紅火了一把，即便政府對房地產(chǎn)行業(yè)已作了宏觀調(diào)控，隨著揚州地區(qū)本身的發(fā)展，本地及外地的開發(fā)商對揚州的房地產(chǎn)市場依舊看好。%，%，2004年經(jīng)濟實用房的批準預(yù)售量比較大?？傮w統(tǒng)計分析2004年全年土地出讓面積約在267萬平方米，同去年的399萬平方米有一定的差距，但是中間的差距正好同京華城中城的135萬平方米相當。國土資源部副部長李元表示，明年我國將繼續(xù)實行從嚴從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策，收緊“地根”。累計在建和掛牌的地塊有117號、98號、74號、106號、100號、73A號、73B號、126號、105A號、105B號、141號； 129號、145號地塊等近20塊地幅。而從一個成熟的市場來看，商業(yè)的推出量如果占住宅的10－20%的比例是正當范圍內(nèi)。5. 東區(qū)發(fā)展?jié)u成規(guī)模、北區(qū)低位抬頭2004年，揚州東區(qū)及北區(qū)普通住宅所占市場份額趨勢如下圖：在2004年東區(qū)的市場份額變動較大，在二季度市場份額達到全市的最低點，%，%，三四季度均位居第二，僅次于西區(qū)，說明東區(qū)的規(guī)模與優(yōu)勢正日漸形成，其發(fā)展勢頭不亞于西區(qū)。小區(qū)規(guī)模大，與人工湖相連，面積達到271畝，且有百萬平方米全生活廣場，首期建設(shè)18萬平方米。凱運天地a、 基本情況：揚州凱運房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，地處揚州市古運河東岸；項目總占地324畝；㎡（）；；綠化率37%。周邊市政配套不太好。3）本案的綜合成本決定本案市場價格水準處于中上狀態(tài)。追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。本案目標人群特征本案目標人群來源于全市各個區(qū)。216。建議做以下修改：A、 將商業(yè)功