【正文】 建筑性質(zhì)：住宅、商業(yè)及配套設(shè)施；項(xiàng)目運(yùn)作現(xiàn)狀本案為農(nóng)牧廠搬遷改造項(xiàng)目，不存在拆遷阻力，條件基本具備明年開工。周邊環(huán)境西區(qū)將逐步發(fā)展成為揚(yáng)州未來的城市中心區(qū)，已初步形成較完善的生活配套設(shè)施，醫(yī)療、教育、商業(yè)配套、金融、郵政及餐飲娛樂等配套設(shè)施基本齊全，具有居住生活的便利性，且素質(zhì)較高，而目前本案周邊生活氛圍、商業(yè)氛圍和生活配套仍比較缺乏，預(yù)計(jì)經(jīng)過23年的發(fā)展，這現(xiàn)狀將逐步得到改善。第三章 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議及物業(yè)類型配比一、項(xiàng)目市場形象初步定位216。 迎合需求的社區(qū)定位——花園城市社區(qū)通常意義上的大盤社區(qū)給客戶帶來的是“世外桃源”的感覺，環(huán)境景觀自然讓人陶醉，但諸多生活配套不便常使人忘而卻步。根據(jù)我司的分析，以上第一點(diǎn)的修改可能性還是較大的，第二點(diǎn)的修改難度存在。 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l 合理的市政設(shè)施配套l推出多層住宅、低層聯(lián)排別墅、疊拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。居住區(qū)主要出入口沿?fù)P冶公路和邗江北路設(shè)置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。：本項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，,，考慮配套的學(xué)校約1萬平米由合作方建設(shè),。34 / 34。 鑒于以上幾點(diǎn)，建議2006年開發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在2006年初開工。F區(qū)小高層住宅+商業(yè)⑤住宅建設(shè)用地: 。4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。 優(yōu)秀的住宅戶型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)l不能保證足夠的景觀、綠化面積。旨在通過國際化團(tuán)隊(duì)制定的一種國際化的居住標(biāo)準(zhǔn)來建立一個(gè)市場的高度。客戶輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤，故該類人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤，且其中一部分人群購房為投資目的。外部因素1）本案屬揚(yáng)城西區(qū)項(xiàng)目，區(qū)域形象較佳，樓盤眾多，競爭十分激烈，對(duì)本項(xiàng)目的定位精準(zhǔn)性、運(yùn)作專業(yè)性及營銷手段的有效性提出了更高的要求，進(jìn)而為本案帶來新的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)。目前正在銷售，明后年將仍保持相當(dāng)數(shù)量的住宅推出量，與本項(xiàng)目有同類層次客戶資源，競爭性較大。共推出103套，已經(jīng)銷售多于80%，在售小高層與多層均價(jià)3900元/m2，三室兩廳兩衛(wèi)，120 m2，所占比例80%，兩室兩廳兩衛(wèi)，90 m2，共10戶左右。一期銷售不到30%，標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)3600元/ m2，疊加均價(jià)4600元/ m2，聯(lián)排均價(jià)5100元/ m2。四. 競爭性項(xiàng)目分析京華城中城a、 基本概況：由揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司開發(fā)，位于文昌西路，揚(yáng)州火車站旁。4. 商品房價(jià)格穩(wěn)中有升影響房地產(chǎn)市場的根本因素是市場供求關(guān)系。 3. 商業(yè)項(xiàng)目可能存在問題2004年下半年推出很多商業(yè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)全年的商業(yè)用房的批準(zhǔn)預(yù)售量在33萬m2以上，2003年商業(yè)辦公用房的銷售量在16萬m2。由于近兩年國家的土地控制，揚(yáng)州新征用的農(nóng)業(yè)用地有限，可以說2003年、2004年的土地供應(yīng)主要是揚(yáng)州以前貯備的土地。則實(shí)際推出的量將大大超過這個(gè)數(shù)據(jù)。4. 價(jià)格走勢(shì) 【結(jié)論】 統(tǒng)計(jì)分析普通商品住宅的價(jià)格走勢(shì)2004年4季度相比2003年4季度上漲了274元/㎡,由于4季度相對(duì)是旺季，同時(shí)有一些新的樓盤亮相，4季度價(jià)格比上季度略有上升，為2963元/㎡，總體來說上升幅度較小，平穩(wěn)略升的狀態(tài)。%。我們期待著社會(huì)、企業(yè)各界的共同參與，把中信泰富花園開發(fā)建設(shè)為揚(yáng)州市第一高尚名牌住宅小區(qū)，為揚(yáng)州市民創(chuàng)造出卓越美好的生活居住環(huán)境。中信泰富項(xiàng)目可行性分析簡報(bào)敬啟者中信泰富於香港注冊(cè)成立，現(xiàn)于香港聯(lián)合交易所上市，並為恒生指數(shù)成份股之一。因此，中信泰富擬引入國內(nèi)外高尚居住社區(qū)開發(fā)理念，在揚(yáng)州規(guī)模性發(fā)展中信泰富的品牌居住社區(qū)——中信泰富花園。2004年房地產(chǎn)市場著實(shí)紅火了一把，即便政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)已作了宏觀調(diào)控，隨著揚(yáng)州地區(qū)本身的發(fā)展，本地及外地的開發(fā)商對(duì)揚(yáng)州的房地產(chǎn)市場依舊看好。%，%，2004年經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的批準(zhǔn)預(yù)售量比較大?？傮w統(tǒng)計(jì)分析2004年全年土地出讓面積約在267萬平方米，同去年的399萬平方米有一定的差距，但是中間的差距正好同京華城中城的135萬平方米相當(dāng)。國土資源部副部長李元表示，明年我國將繼續(xù)實(shí)行從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策，收緊“地根”。累計(jì)在建和掛牌的地塊有117號(hào)、98號(hào)、74號(hào)、106號(hào)、100號(hào)、73A號(hào)、73B號(hào)、126號(hào)、105A號(hào)、105B號(hào)、141號(hào)； 129號(hào)、145號(hào)地塊等近20塊地幅。而從一個(gè)成熟的市場來看，商業(yè)的推出量如果占住宅的10－20%的比例是正當(dāng)范圍內(nèi)。5. 東區(qū)發(fā)展?jié)u成規(guī)模、北區(qū)低位抬頭2004年，揚(yáng)州東區(qū)及北區(qū)普通住宅所占市場份額趨勢(shì)如下圖：在2004年東區(qū)的市場份額變動(dòng)較大，在二季度市場份額達(dá)到全市的最低點(diǎn)，%，%，三四季度均位居第二，僅次于西區(qū)，說明東區(qū)的規(guī)模與優(yōu)勢(shì)正日漸形成，其發(fā)展勢(shì)頭不亞于西區(qū)。小區(qū)規(guī)模大，與人工湖相連，面積達(dá)到271畝，且有百萬平方米全生活廣場，首期建設(shè)18萬平方米。凱運(yùn)天地a、 基本情況：揚(yáng)州凱運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，地處揚(yáng)州市古運(yùn)河?xùn)|岸；項(xiàng)目總占地324畝；㎡（）；；綠化率37%。周邊市政配套不太好。3）本案的綜合成本決定本案市場價(jià)格水準(zhǔn)處于中上狀態(tài)。追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。本案目標(biāo)人群特征本案目標(biāo)人群來源于全市各個(gè)區(qū)。216。建議做以下修改：A、 將商業(yè)功