中信泰富項目可行性分析簡報()-資料下載頁
2025-06-28 23:01本頁面
【正文】 ；以及物業(yè)管理、營銷顧問等一支國際化背景的團隊。旨在通過國際化團隊制定的一種國際化的居住標準來建立一個市場的高度。216。 迎合需求的社區(qū)定位——花園城市社區(qū)通常意義上的大盤社區(qū)給客戶帶來的是“世外桃源”的感覺，環(huán)境景觀自然讓人陶醉，但諸多生活配套不便常使人忘而卻步。突出本項目緊挨城市未來中心的獨特位置和一個近70萬平方米的高品質(zhì)生活的大盤的市場特性。最后我們綜合將本項目的市場定位為：國際化花園城市社區(qū)二、現(xiàn)有控規(guī)調(diào)整建議根據(jù)現(xiàn)有政府對本項目的控制性規(guī)劃需求，我司覺得在以下幾點存在局限性： 商業(yè)規(guī)劃在D區(qū)不能體現(xiàn)地塊的最大價值； E區(qū)限高18米導(dǎo)致產(chǎn)品規(guī)劃空間太小；我司建議中信泰富在拿地時與政府進行有效協(xié)商，盡量避免以上局限。建議做以下修改：A、 將商業(yè)功能改為F區(qū)的東南角，可以維持規(guī)劃面積和容積率等指標。這樣將更符合商業(yè)地塊的“金角銀邊”的原則；B、 將E區(qū)的限高放寬至36米。原有限高下的產(chǎn)品只有多層或別墅類，但通常開發(fā)商為了追求利潤會選擇容積率較高的多層住宅，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)“兵營式排列”。不能保證足夠的景觀、綠化面積。如果能將限高放寬到36米，開發(fā)商可以定位小高層住宅產(chǎn)品，在容積率不變的情況下，留空出更多的景觀、綠化面積，有利于提高整個項目的居住檔次和環(huán)境。根據(jù)我司的分析，以上第一點的修改可能性還是較大的，第二點的修改難度存在。以下規(guī)劃思路是以考慮實現(xiàn)第一點修改，第二點不修改為前提的。三、初步規(guī)劃設(shè)計思路總體規(guī)劃設(shè)計思路擬借鑒國際上大盤社區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗在揚州市北部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達到完善的規(guī)劃設(shè)計效果。l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置l 優(yōu)秀的住宅戶型配以風格獨特的立面設(shè)計l 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結(jié)合l 合理的市政設(shè)施配套l 規(guī)劃設(shè)計中建筑空間與景觀空間的有機結(jié)合具體反映在規(guī)劃上，意圖實現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計成為由不同的多層住宅類型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿足“以人為本”的居住理念。產(chǎn)品特征 以多層住宅產(chǎn)品為主，低密度住宅與小高層住宅為輔。推出多層住宅、低層聯(lián)排別墅、疊拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來提高項目容積率。3. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達到國家二級節(jié)能標準。4. 本項目所在地的西區(qū)作為揚州市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強的優(yōu)勢。但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。基于揚州區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及中信泰富在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒國內(nèi)華南板塊大盤運營的成功經(jīng)驗，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的住宅為主的項目，具有良好的市場前景。四、規(guī)劃設(shè)計指標及物業(yè)類型配比建議該項目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調(diào)整，容積率也可進行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟技術(shù)指標：①總用地面積: 其中: 居住用地: 商業(yè)用地： ②總建筑面積: 其中: 居住建筑面積: 商業(yè)建筑面積： ③居住用地容積率: 商業(yè)用地容積率: ④各分區(qū)容積率及產(chǎn)品分區(qū)容積率產(chǎn)品說明C區(qū)聯(lián)排、疊加別墅和花園洋房低密度住宅區(qū)E區(qū)多層住宅D區(qū)小高層住宅盡量將D區(qū)與F區(qū)的規(guī)劃功能互換，維持原有面積指標不變。F區(qū)小高層住宅+商業(yè)⑤住宅建設(shè)用地: 。 產(chǎn)品: 多層 51%四層五層半花園洋房 10% 聯(lián)排別墅、疊拼別墅 6% 小高層 33% 擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計，強調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計思路。居住區(qū)主要出入口沿揚冶公路和邗江北路設(shè)置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。由于該項目周邊的開發(fā)緩慢，當前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與項目周邊居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。五、規(guī)劃設(shè)計示意草圖 第四章 項目開發(fā)計劃：，預(yù)計在今年年中。，該項目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。，不適合做儲備項目。 鑒于以上幾點，建議2006年開發(fā)該項目，初步預(yù)計可在2006年初開工。：本項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進行調(diào)整后，,，考慮配套的學校約1萬平米由合作方建設(shè),。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：2006年開發(fā)10萬平米。2007年開發(fā)16萬平米。2008年開發(fā)8萬平米。：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平米。34 / 34
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