中信泰富項目可行性分析簡報()-預覽頁
【正文】 出讓比例在增大，東區(qū)的土地出讓面積已經(jīng)占到27％。3. 土地出讓分用途分析出讓性質(zhì)住宅商住商業(yè)金融其他地塊1313114141414141617171818181901313150、161616161717171801131313131414141515151515160、161616170、1717171818183A、183B、18186155面積1346397 563428 752681 4703比例%%%%2004年的商業(yè)金融土地出讓達到75萬平方米，則粗略計算就有90萬平方米，考慮到眾多的商業(yè)地塊容積率都達到2－3。則2004年的商業(yè)供應量就需要揚州消化5年以上。但知情人士分析主要是基于在國務院的新規(guī)定正式執(zhí)行前搶先推出。預計2005年揚州的土地供應量會有所減少，特別是上半年有可能和2004年上半年一樣，土地供應量不大。 73B地塊的明星花園以多層和小高層項目為主，規(guī)劃建筑面積26萬㎡；126號地塊的南浦花園以別墅和多層項目為主，建筑面積6萬㎡；105A號地塊的星都芳庭以多層和小高層項目為主，規(guī)劃建筑面積21萬㎡；105B號地塊的淮左郡項目，以聯(lián)排別墅為主，兼有多層，建筑面積9萬㎡；141號地塊規(guī)劃土地面積11萬㎡，18米建筑高度的限制，決定了該地塊將以別墅和多層項目為主；142號約12萬㎡的土地面積，規(guī)劃將由中高層項目為主，屆時該區(qū)可能會誕生南區(qū)地塊的第一個高層項目；再加上年末推出的西南板塊的多幅土地，西南區(qū)域的市場供應量勢必成為揚州的一個重點區(qū)域。如此大的商業(yè)供應量勢必給商業(yè)項目帶來巨大的壓力。同時從二手房非住宅的成交量來分析，從一季度開始成交量逐步減少。但是由于限價住宅商品房的大量投入，將抑制整體房價快速、大量上升。根據(jù)土地的出讓情況來看，北區(qū)在2005年將會有很多新的樓盤推出。b、 推廣訴求：“京華城中城，揚州的新市中心”。聯(lián)排別墅面積區(qū)間190210m2，疊加別墅140160 m2。e、 項目競爭性：揚州房地產(chǎn)市場的大盤，目前建設銷售正在進行中，開發(fā)種類多，但其價格不夠合理，如果項目開發(fā)出一定規(guī)模，且銷售價格合理，對揚州房地產(chǎn)在售樓盤的影響都比較大。b、 三期銷售情況：2005年03月06日開盤，現(xiàn)售住宅，商鋪未售。d、 項目優(yōu)劣勢：品牌效應，規(guī)模較大，配套設施較好，揚州綜合整治項目，十大實事工程，五大亮點之一。以古運河作主打，銷售情況好，位置離市中心不是很遠。本案策劃背景內(nèi)部因素1）屬規(guī)模較大的近臨市中心的項目，開發(fā)周期預計為四年，必須考慮項目的可持續(xù)競爭力及品質(zhì)的超前性；2）積率較低，對項目整體規(guī)劃及單體設計水準要求高。目前揚州較大規(guī)模項目均價一般超過3300元/平方米，西區(qū)普通住宅的房價在32003900元/平方米，由于目前揚州各城區(qū)的發(fā)展正日趨平衡，尤其是東區(qū)的迅速崛起，價格方面每平方米又比西區(qū)少數(shù)百元，使得西區(qū)與往昔相比，失去了一定的競爭優(yōu)勢。三、區(qū)域目標市場客層研究和市場定位目標市場客層特征： 該區(qū)域客戶基本分為三類：l追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。留戀或向往西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對西區(qū)又較為眷戀，但西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟實力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。確定目標客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。 激活社區(qū)定位的第一步：社區(qū)定位在揚州、在今天，人們的需求是什么？在人均GDP超過2000美元的揚州市區(qū)，基本的物質(zhì)生活條件是容易達到的，也就是說在居住的需求上更多傾向于“馬斯洛需求”的“自尊需求”和“自我實現(xiàn)”的表現(xiàn)。在規(guī)劃設計方面更多考慮澳大利亞柏濤、香港的何顯毅、王董等知名建筑設計院；景觀設計建議選擇貝爾高林、美國泛亞易道、德國WSP景觀設計、澳大利亞DCM等參與設計；以及物業(yè)管理、營銷顧問等一支國際化背景的團隊。突出本項目緊挨城市未來中心的獨特位置和一個近70萬平方米的高品質(zhì)生活的大盤的市場特性。原有限高下的產(chǎn)品只有多層或別墅類，但通常開發(fā)商為了追求利潤會選擇容積率較高的多層住宅，導致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)“兵營式排列”。以下規(guī)劃思路是以考慮實現(xiàn)第一點修改，第二點不修改為前提的。并以小高層來提高項目容積率。 充分考慮住宅建設中新技術(shù)、新材料的應用，并達到國家二級節(jié)能標準。 本項目所在地的西區(qū)作為揚州市房地產(chǎn)開發(fā)熱點，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導上都具有較強的優(yōu)勢。我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟技術(shù)指標：①總用地面積: 其中: 居住用地: 商業(yè)用地： ②總建筑面積: 其中: 居住建筑面積: 商業(yè)建筑面積： ③居住用地容積率: 商業(yè)用地容積率: ④各分區(qū)容積率及產(chǎn)品分區(qū)容積率產(chǎn)品說明C區(qū)聯(lián)排、疊加別墅和花園洋房低密度住宅區(qū)E區(qū)多層住宅D區(qū)小高層住宅盡量將D區(qū)與F區(qū)的規(guī)劃功能互換，維持原有面積指標不變。由于該項目周邊的開發(fā)緩慢，當前基本生活配套設施不健全，需按規(guī)劃配套建設公建，并考慮部分與項目周邊居住區(qū)生活配套設施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。，不適合做儲備項目。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn),該項目擬分四年開發(fā)：2006年開發(fā)10萬平米。：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平
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