【正文】 庭 西鄰人民路，南臨康莊東路，與趙王河公園隔路相望。 樓層差價(jià) 3050元，方向差價(jià) 30元。綠化率20%，車庫(kù)配比1： 暫時(shí)沒(méi)有商業(yè)配套，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃有西方特色的園林公園，有天然氣、太陽(yáng)能等。 銷售折扣可打 折。有楊莊小學(xué)和菏澤三中。 期售價(jià)4400元。 清華園 大學(xué)路與青年路交占地約70 畝，總建筑面積約周邊學(xué)校、超市、醫(yī)院等配套完善， 項(xiàng)目一期 10 銷售中，現(xiàn)已均價(jià)2400元，車位 更多專業(yè)主頁(yè)盡享 界 10 萬(wàn)平方米，綠化率將近 40% 有 5 路和13 路公交。 3. 該區(qū)域重點(diǎn)樓盤項(xiàng)目簡(jiǎn)析 項(xiàng)目東部人民路區(qū)域： 共性： 該地塊東部人民路區(qū)域周邊重點(diǎn)項(xiàng)目均是檔次、價(jià)格較高的品質(zhì)樓盤，對(duì)應(yīng)中高端收入群體，經(jīng)幾年運(yùn)作，在菏澤百姓中，已經(jīng)形成了以南華康城、水岸嘉園等樓盤為代表的菏澤上流生活區(qū)。 三 項(xiàng)目所在區(qū)位的市政規(guī)劃及發(fā)展前景： （一） 菏澤整體市政規(guī)劃 菏澤市 規(guī)劃 概況 城市定位： 山東省東西協(xié)調(diào)發(fā)展的西部經(jīng)濟(jì)重要增長(zhǎng)極，以能源化工、農(nóng)副產(chǎn)品加工和商貿(mào)物流為主的區(qū)域性中心城市。 2020年人口規(guī)模為 68萬(wàn)人，用地規(guī)模為 平方公里，人均城市建設(shè)用地 110 平方米 /人。 兼顧新區(qū)建設(shè)和舊城改造，走可持續(xù)發(fā)展的道路。 更多專業(yè)主頁(yè)盡享 用地布局 ： 組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，通過(guò)水系、鐵路的分隔，形成“一核、兩軸、四組團(tuán)”的布局結(jié)構(gòu)。 四組團(tuán)： 城市的四個(gè)功能組團(tuán)，即城東組團(tuán)、城南組團(tuán)、城西組團(tuán)和城北組團(tuán)。 商業(yè)規(guī)劃： 規(guī)劃市級(jí)商業(yè)服務(wù)中心位于趙王河以東、火車站以西的中心城區(qū)；整合原有解放大街、東方紅大街商業(yè)布局，形成菏澤老城區(qū)商業(yè)副中心；在廣州路以西、洙水河兩側(cè)形成東部新城商業(yè)副中心；在各個(gè)城市組團(tuán)內(nèi)新建組團(tuán)級(jí)商業(yè)中心。在老城區(qū)曹州路以北、廣福街以西建設(shè)魯西南民俗博物館。 青年湖：位于老城區(qū)，面積約 公頃。 萬(wàn)福河：位于城市南部，寬度為 50— 80米，貫通西城水庫(kù)、雷澤湖，結(jié)合城市的生態(tài)綠地，建成城市南部的休閑和水上活動(dòng)區(qū)域。 洙水河南支：位于城市 東部沿菏蘭高速公路，可在現(xiàn)有的河道基礎(chǔ)上進(jìn)行拓寬、新挖，寬度為 30— 80米。 更多專業(yè)主頁(yè)盡享 “六縱”：昆侖路 — 西安路、句陽(yáng)路 — 廣福街、興商路 — 牡丹路、人民路、廣州路、南京路。 更多專業(yè)主頁(yè)盡享 四 、 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景分析 （一）菏澤市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 和前景概況 菏澤是一個(gè)資源大市，九個(gè)縣區(qū)里面，七個(gè)半縣有煤，一個(gè)半縣有油有液化氣，但經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，主要資源沒(méi)有得到合理的開發(fā)，農(nóng)業(yè)占的比例比較大。如 20xx年菏澤市的財(cái)政收入便已經(jīng)是 31億元， 20xx 年就達(dá)到 億元，增幅在 35%以上。特定的市場(chǎng)環(huán)境使 02年以經(jīng)濟(jì)適更多專業(yè)主頁(yè)盡享 用房立項(xiàng)的“牡丹嘉園”成為了菏澤當(dāng)時(shí)最高檔的小區(qū)，單價(jià)約在1000 元 /平方米，開創(chuàng)了菏澤商品房的先河。雖經(jīng)歷了國(guó)家?guī)纵喌暮暧^調(diào)控，卻并無(wú)太大影響。同時(shí)， 20xx 年住宅與施工面積 萬(wàn)平 方米，完成投資 億元，到 20xx 年，住宅與施工面積 ，完成投資 ，同比分別提高了 %和 45%。 更多專業(yè)主頁(yè)盡享 （ 二 ） 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 和前景 項(xiàng)目所在區(qū)域規(guī)劃尚不明朗，而趙 王河南岸項(xiàng)目與本項(xiàng)目可參考性不甚明了，或者說(shuō)不具備太多可比性，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) 及未來(lái) 發(fā)展 難以評(píng)述； （ 三 ）菏澤主力置業(yè)群體特征與分布 雖然自從突破菏澤戰(zhàn)略實(shí)施以來(lái)，菏澤經(jīng)濟(jì)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，人民收入和消費(fèi)增加迅猛， 20xx 年，城鎮(zhèn)人均收入是 元，農(nóng)村人均收入是 元。 如 今年房展會(huì)上 推出的 多層住宅又比較 少 ，項(xiàng)目大多是高層小高層的項(xiàng)目 ，其 單價(jià) 均 在 3300 元 /平方米 左右 ， 一套房子下來(lái) 一般要 40 萬(wàn)以上， 別說(shuō)一次付清房款，即使按揭，按貸款的 70%和正常的利率計(jì)算，僅每月 1700 余元的利息就很難有多少靠工資吃飯的菏澤人可以支撐！ 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類型 20xx 年 城鎮(zhèn) 居民 人均可支配收入（元） 人均消費(fèi)支出（元） 居住消費(fèi)支出比重 % 恩格爾系數(shù) % 更多專業(yè)主頁(yè)盡享 農(nóng)村 居民 人均純收入（元） 人均生活消費(fèi)支出（元） 居住消費(fèi) 支出比重 % 恩格爾系數(shù) % （資料來(lái)源：《 20xx 年 菏澤市 統(tǒng)計(jì)年鑒 》） 因此， 對(duì)于 菏澤 這種 工業(yè)經(jīng)濟(jì) 、 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后 的 農(nóng)業(yè)大市，可以說(shuō) 真正能夠消費(fèi)得起 又有購(gòu)房意愿的 的購(gòu)房客戶 ， 還是 主要集中在國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、大中型國(guó)有企業(yè)，壟斷行業(yè)里。 三、牡丹園項(xiàng)目 SWOT 分析 （一） STRENGTH－優(yōu)勢(shì)分析 1. 處于規(guī)劃的牡丹園、趙王河景觀帶， 項(xiàng)目周邊景觀資源豐富、空氣質(zhì)量好； 2. 東部緊臨人民路、西部與牡丹路相距不遠(yuǎn)，加之天香路與泰東路的建設(shè)，大學(xué)路的延伸，項(xiàng)目周邊交通狀況較好，出行便利。 6. 項(xiàng)目東 南部步行百米即可在波光滟滪的趙王河公園休閑，項(xiàng)目東部過(guò)人民路即可在趙王河垂釣 ，項(xiàng)目北部俯瞰千畝曹州牡丹園絕世美景，項(xiàng)目西部生活配套較為齊全，具有濃厚生活氛圍。 4. 地塊東部沒(méi)有 公共交通 ，牡丹路雖有城市感覺(jué)，但據(jù)城市中心相距較遠(yuǎn)。 如原行政中心規(guī)劃不做大的改變，則周邊生活配套必將完善。立交橋以北，林展館以南、人民路以東區(qū)域的具體規(guī)更多專業(yè)主頁(yè)盡享 劃需要落實(shí)，看看是否還有那些房產(chǎn)項(xiàng)目或其它市政規(guī)劃。 建議公司動(dòng)用關(guān)系和資金，設(shè)法從規(guī)劃局等知情人員打探出該區(qū)域具體規(guī)劃消息。如果是改做住宅項(xiàng)目用地，那何時(shí)建？以什么樣的品質(zhì)和檔次則對(duì)我地塊影響甚巨！ 再如，立交橋以北至林展館的人民 路以東區(qū)域的可能規(guī)劃是什么？ 120 畝臨河區(qū)域建設(shè)高層住宅的規(guī)劃是否確切？這些規(guī)劃信息對(duì)我區(qū)域的開發(fā)、定位也是至關(guān)重要的！ 如果在這些規(guī)劃信息不能得到確切詳細(xì)的資料，則建議該地塊暫不購(gòu)買，或開發(fā)、定位再三斟酌慎重為好！ 四、項(xiàng)目定位 （一）客戶定位 區(qū)域構(gòu)成 客戶特征 （二）價(jià)格定位 定價(jià)原則 定價(jià)建議 （三） 產(chǎn)品定位 容積率 綠化率 更多專業(yè)主頁(yè)盡享 景觀 配套 物業(yè)類型 與分布 戶型布局與面積 區(qū)域布局與開工、銷售等方面的 建議 五、 投資收益分析 成本及效益估算 經(jīng)濟(jì)效益分析