中信泰富項(xiàng)目可行性分析簡報(bào)()-wenkub.com
2025-06-25 23:01 本頁面
【正文】 2008年開發(fā)8萬平米。：，預(yù)計(jì)在今年年中。 產(chǎn)品: 多層 51%四層五層半花園洋房 10% 聯(lián)排別墅、疊拼別墅 6% 小高層 33% ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。基于揚(yáng)州區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及中信泰富在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒國內(nèi)華南板塊大盤運(yùn)營的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的住宅為主的項(xiàng)目，具有良好的市場前景。產(chǎn)品特征 以多層住宅產(chǎn)品為主，低密度住宅與小高層住宅為輔。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。如果能將限高放寬到36米，開發(fā)商可以定位小高層住宅產(chǎn)品，在容積率不變的情況下，留空出更多的景觀、綠化面積，有利于提高整個(gè)項(xiàng)目的居住檔次和環(huán)境。建議做以下修改：A、 將商業(yè)功能改為F區(qū)的東南角，可以維持規(guī)劃面積和容積率等指標(biāo)。216。216。產(chǎn)品定位：綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式以多層為主，輻以小高層和聯(lián)排別墅等產(chǎn)品。本案目標(biāo)人群特征本案目標(biāo)人群來源于全市各個(gè)區(qū)。追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。l二、區(qū)域環(huán)境分析交通條件本案目前公共交通設(shè)施比較缺乏，但道路交通設(shè)施比較完善——邗江北路50米，規(guī)劃中的蜀崗路寬40米，揚(yáng)冶路寬35米，隨著未來的發(fā)展，這一缺憾將得到有效解決，并使本案具有極佳的交通優(yōu)勢。3）本案的綜合成本決定本案市場價(jià)格水準(zhǔn)處于中上狀態(tài)。其它競爭項(xiàng)目金湖灣小區(qū)—— 第二章 項(xiàng)目概述及客戶定位一、項(xiàng)目概況地理位置：本案位于揚(yáng)州市邗江北路東側(cè)，揚(yáng)冶路北排澇河北側(cè)，地處瘦西湖風(fēng)景區(qū)與西部分區(qū)、西北分區(qū)交匯處，南距廣潤發(fā)和來鶴臺(tái)市民廣場約500米，地塊周邊分布有海德公園、玫瑰香榭、柳馨花園、翠崗小區(qū)、雍華府、山河園、金菊花都錦繡時(shí)代等大中型住宅區(qū)，所在區(qū)域交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅，未來發(fā)展前景良好。周邊市政配套不太好。主要客戶為私營業(yè)主、夫妻雙方都有固定收入人群。凱運(yùn)天地a、 基本情況：揚(yáng)州凱運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，地處揚(yáng)州市古運(yùn)河?xùn)|岸；項(xiàng)目總占地324畝；㎡（）；；綠化率37%。d、 主要優(yōu)劣勢：規(guī)模大，配套全，開發(fā)商資金雄厚。小區(qū)規(guī)模大，與人工湖相連，面積達(dá)到271畝，且有百萬平方米全生活廣場，首期建設(shè)18萬平方米?？偨?67萬平方米的超大體量，住宅130萬平方米，復(fù)合多層、聯(lián)排低層、小高層、高層多種建筑，是揚(yáng)州目前規(guī)模最大的樓盤，商貿(mào)與住宅相結(jié)合。5. 東區(qū)發(fā)展?jié)u成規(guī)模、北區(qū)低位抬頭2004年，揚(yáng)州東區(qū)及北區(qū)普通住宅所占市場份額趨勢如下圖：在2004年東區(qū)的市場份額變動(dòng)較大，在二季度市場份額達(dá)到全市的最低點(diǎn)，%，%，三四季度均位居第二，僅次于西區(qū)，說明東區(qū)的規(guī)模與優(yōu)勢正日漸形成，其發(fā)展勢頭不亞于西區(qū)。當(dāng)有效供給不足，必然導(dǎo)致房價(jià)上漲，而房價(jià)上漲又減少了有效需求，從而增加有效供給，最終達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)。而從一個(gè)成熟的市場來看，商業(yè)的推出量如果占住宅的10－20%的比例是正當(dāng)范圍內(nèi)。樂觀地預(yù)計(jì)2004年全年的銷售量在18－20萬m2，2004年還有幾個(gè)大型的商業(yè)在2005年推出，如濱河城的8萬m珠寶城一期6萬m凱運(yùn)天地5萬m財(cái)富廣場7萬m紅星美凱龍18萬m京華城中城18萬m2等等。累計(jì)在建和掛牌的地塊有117號(hào)、98號(hào)、74號(hào)、106號(hào)、100號(hào)、73A號(hào)、73B號(hào)、126號(hào)、105A號(hào)、105B號(hào)、141號(hào)； 129號(hào)、145號(hào)地塊等近20塊地幅。經(jīng)過兩年的消化，預(yù)計(jì)也消化了很大部分。國土資源部副部長李元表示，明年我國將繼續(xù)實(shí)行從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策，收緊“地根”。另外還考慮到商住用地大約還有15％以上的商業(yè)面積，則在商住用地上還有10－20萬平方米的供應(yīng)量?？傮w統(tǒng)計(jì)分析2004年全年土地出讓面積約在267萬平方米，同去年的399萬平方米有一定的差距，但是中間的差距正好同京華城中城的135萬平方米相當(dāng)。二. 2004年房地產(chǎn)土地出讓分析1. 2004年土地出讓總結(jié)招商時(shí)間商業(yè)金融辦公住宅商業(yè)住宅其它合計(jì)13013121321133113511391311414143131388141414914145151515150、15551581151602161616170、17161721616161611171818183A、183B、181861718181819017171718016從2004年的土地出讓來分析，上半年只是出讓13塊地，而下半年則出讓了40塊地。%，%，2004年經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的批準(zhǔn)預(yù)售量比較大。【結(jié)論】自2004年4月29日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》，全省在宏觀調(diào)控中停止供地半年后，揚(yáng)州市的土地投放量也明顯減少，可見政府對(duì)土地的投放量的控制效果顯著，從而合理的推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展。2004年房地產(chǎn)市場著實(shí)紅火了一把，即便政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)已作了宏觀調(diào)控，隨著揚(yáng)州地區(qū)本身的發(fā)展，本地及外地的開發(fā)商對(duì)揚(yáng)州的房地產(chǎn)市場依舊看好。
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