【正文】 4年11月7日開盤，擬定2006年3月入伙。北區(qū)在2004年市場份額在后三季度處于上升趨勢，但市場份額不是很高。由于揚州的商業(yè)開發(fā)這幾年剛開始興起，會有一個急劇市場補充期，但是近50%的市場份量來看還是偏大。其中73A號地塊，開發(fā)商為揚州金鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)的金湖灣小區(qū)項目位于順達路和振興路之間，規(guī)劃建筑面積18萬㎡，以別墅項目為主，兼有多層和小高層項目，占據(jù)了整整一條街區(qū)。揚州2004年末大批量推出初看有點突然，尤其在11－12月份在前面的土地還沒有成交的情況下又推出大量的土地。因此排除京華城中城的特例，總體上出讓土地面積今年同去年大致相當?！窘Y論】 總的來說，2004年揚州房地產(chǎn)市場發(fā)展比較火熱。2. 土地供應情況揚州市國土資源局對土地實行有計劃、有步驟的供應，土地出讓全部采用掛牌、拍賣方式。(摘自中信泰富網(wǎng)站) 中信泰富經(jīng)過較全面調(diào)查、分析，對揚州城市的發(fā)展前景充滿信心，認為房地產(chǎn)業(yè)市場還具有很大發(fā)展?jié)摿瓦\作空間。中信泰富之最大股東為中國國際信托投資(香港集團)有限公司，是北京中國國際信托投資公司的全資附屬公司。中信泰富花園（XXX）項目組2005年4月12日中信泰富花園（XXX）項目組成員名單：項目組組長：徐立華——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 董事總經(jīng)理項目組成員：游 泳——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 董事副總經(jīng)理陳衛(wèi)國——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 策劃三部經(jīng)理李萬國——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 銷售一部經(jīng)理劉光旭——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 策劃師徐 慧——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 策劃師朱敬龍——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 首席設計師孫 碩——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 市場研究部主管項目組顧問：林彬海——清華大學建筑設計院深圳分院 所長第一章 揚州房地產(chǎn)市場綜合分析一. 揚州2004年房地產(chǎn)市場概述1. 開發(fā)投資情況揚州市統(tǒng)計局、房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：，%。 m2。2004年推出的樓盤也達到近幾年的高峰，東、北、南三區(qū)在2004年也推出了不少樓盤；2004年商業(yè)推出量更大，給2005年帶來了不小的壓力，銷售前景不容樂觀；別墅樓盤在2004年需求旺盛，前景看好。3. 土地出讓分用途分析出讓性質(zhì)住宅商住商業(yè)金融其他地塊1313114141414141617171818181901313150、161616161717171801131313131414141515151515160、161616170、1717171818183A、183B、18186155面積1346397 563428 752681 4703比例%%%%2004年的商業(yè)金融土地出讓達到75萬平方米，則粗略計算就有90萬平方米，考慮到眾多的商業(yè)地塊容積率都達到2－3。但知情人士分析主要是基于在國務院的新規(guī)定正式執(zhí)行前搶先推出。 73B地塊的明星花園以多層和小高層項目為主，規(guī)劃建筑面積26萬㎡；126號地塊的南浦花園以別墅和多層項目為主，建筑面積6萬㎡；105A號地塊的星都芳庭以多層和小高層項目為主，規(guī)劃建筑面積21萬㎡；105B號地塊的淮左郡項目，以聯(lián)排別墅為主，兼有多層，建筑面積9萬㎡；141號地塊規(guī)劃土地面積11萬㎡，18米建筑高度的限制，決定了該地塊將以別墅和多層項目為主；142號約12萬㎡的土地面積，規(guī)劃將由中高層項目為主，屆時該區(qū)可能會誕生南區(qū)地塊的第一個高層項目；再加上年末推出的西南板塊的多幅土地，西南區(qū)域的市場供應量勢必成為揚州的一個重點區(qū)域。同時從二手房非住宅的成交量來分析，從一季度開始成交量逐步減少。根據(jù)土地的出讓情況來看，北區(qū)在2005年將會有很多新的樓盤推出。聯(lián)排別墅面積區(qū)間190210m2，疊加別墅140160 m2。b、 三期銷售情況：2005年03月06日開盤，現(xiàn)售住宅，商鋪未售。以古運河作主打，銷售情況好，位置離市中心不是很遠。目前揚州較大規(guī)模項目均價一般超過3300元/平方米，西區(qū)普通住宅的房價在32003900元/平方米，由于目前揚州各城區(qū)的發(fā)展正日趨平衡，尤其是東區(qū)的迅速崛起，價格方面每平方米又比西區(qū)少數(shù)百元，使得西區(qū)與往昔相比，失去了一定的競爭優(yōu)勢。追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。確定目標客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。在規(guī)劃設計方面更多考慮澳大利亞柏濤、香港的何顯毅、王董等知名建筑設計院；景觀設計建議選擇貝爾高林、美國泛亞易道、德國WSP景觀設計、澳大利亞DCM等參與設計；以及物業(yè)管理、營銷顧問等一支國際化背景的團隊。原有限高下的產(chǎn)品只有多層或別墅類，但通常開發(fā)商為了追求利潤會選擇容積率較高的多層住宅，導致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)“兵營式排列”。 充分考慮住宅建設中新技術、新材料的應用，并達到國家二級節(jié)能標準。我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟技術指標：①總用地面積: 其中: 居住用地: 商業(yè)用地： ②總建筑面積: 其中: 居住建筑面積: 商業(yè)建筑面積： ③居住用地容積率: 商業(yè)用地容積率: ④各分區(qū)容積率及產(chǎn)品分區(qū)容積率產(chǎn)品說明C區(qū)聯(lián)排、疊加別墅和花園洋房低密度住宅區(qū)E區(qū)多層住宅D區(qū)小高層住宅盡量將D區(qū)與F區(qū)的規(guī)劃功能互換，維持原有面積指標不變。，不適合做儲備項目。：2002年銷售6萬平米，結算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結算7萬平米2005年銷售4萬平米，結算4萬平