【正文】 4年11月7日開盤，擬定2006年3月入伙。北區(qū)在2004年市場(chǎng)份額在后三季度處于上升趨勢(shì)，但市場(chǎng)份額不是很高。由于揚(yáng)州的商業(yè)開發(fā)這幾年剛開始興起，會(huì)有一個(gè)急劇市場(chǎng)補(bǔ)充期，但是近50%的市場(chǎng)份量來看還是偏大。其中73A號(hào)地塊，開發(fā)商為揚(yáng)州金鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)的金湖灣小區(qū)項(xiàng)目位于順達(dá)路和振興路之間，規(guī)劃建筑面積18萬㎡，以別墅項(xiàng)目為主，兼有多層和小高層項(xiàng)目，占據(jù)了整整一條街區(qū)。揚(yáng)州2004年末大批量推出初看有點(diǎn)突然，尤其在11－12月份在前面的土地還沒有成交的情況下又推出大量的土地。因此排除京華城中城的特例，總體上出讓土地面積今年同去年大致相當(dāng)?！窘Y(jié)論】 總的來說，2004年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較火熱。2. 土地供應(yīng)情況揚(yáng)州市國(guó)土資源局對(duì)土地實(shí)行有計(jì)劃、有步驟的供應(yīng)，土地出讓全部采用掛牌、拍賣方式。(摘自中信泰富網(wǎng)站) 中信泰富經(jīng)過較全面調(diào)查、分析，對(duì)揚(yáng)州城市的發(fā)展前景充滿信心，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)還具有很大發(fā)展?jié)摿瓦\(yùn)作空間。中信泰富之最大股東為中國(guó)國(guó)際信托投資(香港集團(tuán))有限公司，是北京中國(guó)國(guó)際信托投資公司的全資附屬公司。中信泰富花園（XXX）項(xiàng)目組2005年4月12日中信泰富花園（XXX）項(xiàng)目組成員名單：項(xiàng)目組組長(zhǎng)：徐立華——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 董事總經(jīng)理項(xiàng)目組成員：游 泳——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 董事副總經(jīng)理陳衛(wèi)國(guó)——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 策劃三部經(jīng)理李萬國(guó)——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 銷售一部經(jīng)理劉光旭——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 策劃師徐 慧——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 策劃師朱敬龍——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 首席設(shè)計(jì)師孫 碩——南京XXX置業(yè)顧問有限公司 市場(chǎng)研究部主管項(xiàng)目組顧問：林彬海——清華大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院深圳分院 所長(zhǎng)第一章 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析一. 揚(yáng)州2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)概述1. 開發(fā)投資情況揚(yáng)州市統(tǒng)計(jì)局、房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：，%。 m2。2004年推出的樓盤也達(dá)到近幾年的高峰，東、北、南三區(qū)在2004年也推出了不少樓盤；2004年商業(yè)推出量更大，給2005年帶來了不小的壓力，銷售前景不容樂觀；別墅樓盤在2004年需求旺盛，前景看好。3. 土地出讓分用途分析出讓性質(zhì)住宅商住商業(yè)金融其他地塊1313114141414141617171818181901313150、161616161717171801131313131414141515151515160、161616170、1717171818183A、183B、18186155面積1346397 563428 752681 4703比例%%%%2004年的商業(yè)金融土地出讓達(dá)到75萬平方米，則粗略計(jì)算就有90萬平方米，考慮到眾多的商業(yè)地塊容積率都達(dá)到2－3。但知情人士分析主要是基于在國(guó)務(wù)院的新規(guī)定正式執(zhí)行前搶先推出。 73B地塊的明星花園以多層和小高層項(xiàng)目為主，規(guī)劃建筑面積26萬㎡；126號(hào)地塊的南浦花園以別墅和多層項(xiàng)目為主，建筑面積6萬㎡；105A號(hào)地塊的星都芳庭以多層和小高層項(xiàng)目為主，規(guī)劃建筑面積21萬㎡；105B號(hào)地塊的淮左郡項(xiàng)目，以聯(lián)排別墅為主，兼有多層，建筑面積9萬㎡；141號(hào)地塊規(guī)劃土地面積11萬㎡，18米建筑高度的限制，決定了該地塊將以別墅和多層項(xiàng)目為主；142號(hào)約12萬㎡的土地面積，規(guī)劃將由中高層項(xiàng)目為主，屆時(shí)該區(qū)可能會(huì)誕生南區(qū)地塊的第一個(gè)高層項(xiàng)目；再加上年末推出的西南板塊的多幅土地，西南區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量勢(shì)必成為揚(yáng)州的一個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。同時(shí)從二手房非住宅的成交量來分析，從一季度開始成交量逐步減少。根據(jù)土地的出讓情況來看，北區(qū)在2005年將會(huì)有很多新的樓盤推出。聯(lián)排別墅面積區(qū)間190210m2，疊加別墅140160 m2。b、 三期銷售情況：2005年03月06日開盤，現(xiàn)售住宅，商鋪未售。以古運(yùn)河作主打，銷售情況好，位置離市中心不是很遠(yuǎn)。目前揚(yáng)州較大規(guī)模項(xiàng)目均價(jià)一般超過3300元/平方米，西區(qū)普通住宅的房?jī)r(jià)在32003900元/平方米，由于目前揚(yáng)州各城區(qū)的發(fā)展正日趨平衡，尤其是東區(qū)的迅速崛起，價(jià)格方面每平方米又比西區(qū)少數(shù)百元，使得西區(qū)與往昔相比，失去了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。確定目標(biāo)客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面更多考慮澳大利亞柏濤、香港的何顯毅、王董等知名建筑設(shè)計(jì)院；景觀設(shè)計(jì)建議選擇貝爾高林、美國(guó)泛亞易道、德國(guó)WSP景觀設(shè)計(jì)、澳大利亞DCM等參與設(shè)計(jì)；以及物業(yè)管理、營(yíng)銷顧問等一支國(guó)際化背景的團(tuán)隊(duì)。原有限高下的產(chǎn)品只有多層或別墅類，但通常開發(fā)商為了追求利潤(rùn)會(huì)選擇容積率較高的多層住宅，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)“兵營(yíng)式排列”。 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：①總用地面積: 其中: 居住用地: 商業(yè)用地： ②總建筑面積: 其中: 居住建筑面積: 商業(yè)建筑面積： ③居住用地容積率: 商業(yè)用地容積率: ④各分區(qū)容積率及產(chǎn)品分區(qū)容積率產(chǎn)品說明C區(qū)聯(lián)排、疊加別墅和花園洋房低密度住宅區(qū)E區(qū)多層住宅D區(qū)小高層住宅盡量將D區(qū)與F區(qū)的規(guī)劃功能互換，維持原有面積指標(biāo)不變。，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平