【正文】 1. 土地控制更加嚴(yán)格2004年末，國(guó)務(wù)院下達(dá)了關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定。2. 西南區(qū)域及其周邊會(huì)成為新的住宅開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域2004年西南區(qū)的優(yōu)勢(shì)和重要性得到了充分的認(rèn)識(shí)，開發(fā)項(xiàng)目鱗次櫛比，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。分析近兩個(gè)季度的數(shù)據(jù)，揚(yáng)州的商業(yè)批準(zhǔn)預(yù)售量從2季度的占住宅的30%到3季度約占住宅的50%。2005年揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場(chǎng)從總體上看，沒有引起房地產(chǎn)暴漲和暴跌的不穩(wěn)定性因素，總體保持平穩(wěn)略升的趨勢(shì)。功能齊全的城市中心，所有生活所需全滿足。由于該項(xiàng)目隨后幾年內(nèi)保持較大的推盤量，產(chǎn)品類型與價(jià)位均較為接近，所以與本項(xiàng)目存在有直接競(jìng)爭(zhēng)。它創(chuàng)建的是一個(gè)品牌，所以從它的售樓處，樣板房都具有特色。本案必須適應(yīng)當(dāng)前主流市場(chǎng)的需求。此類人群購(gòu)房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。本項(xiàng)目從業(yè)主的需求出發(fā)，充分研究了揚(yáng)州地域的、時(shí)代的個(gè)人需求特點(diǎn)，以“花園城市”激活社區(qū)的總體策略。最后我們綜合將本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為：國(guó)際化花園城市社區(qū)二、現(xiàn)有控規(guī)調(diào)整建議根據(jù)現(xiàn)有政府對(duì)本項(xiàng)目的控制性規(guī)劃需求，我司覺得在以下幾點(diǎn)存在局限性： 商業(yè)規(guī)劃在D區(qū)不能體現(xiàn)地塊的最大價(jià)值； E區(qū)限高18米導(dǎo)致產(chǎn)品規(guī)劃空間太?。晃宜窘ㄗh中信泰富在拿地時(shí)與政府進(jìn)行有效協(xié)商，盡量避免以上局限。三、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路擬借鑒國(guó)際上大盤社區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在揚(yáng)州市北部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合l3.但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。五、規(guī)劃設(shè)計(jì)示意草圖第四章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃2007年開發(fā)16萬(wàn)平米。，該項(xiàng)目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。四、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)及物業(yè)類型配比建議該項(xiàng)目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來(lái)說(shuō)項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過(guò)政府規(guī)劃的上限。 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套ll這樣將更符合商業(yè)地塊的“金角銀邊”的原則；B、 將E區(qū)的限高放寬至36米。 挑戰(zhàn)市場(chǎng)巔峰的戰(zhàn)略——國(guó)際化社區(qū)借用發(fā)展商——中信泰富的國(guó)際化開發(fā)背景，整合一支國(guó)際化的開發(fā)團(tuán)隊(duì)打造出的一個(gè)具有國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)秀社區(qū)。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、政府官員、外企白領(lǐng)等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。l揚(yáng)州房?jī)r(jià)近幾年呈快速穩(wěn)步上漲狀態(tài)。e、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性：凱運(yùn)天地在揚(yáng)州走的是品牌道路，作了大量宣傳，并與京華城中城一樣用臺(tái)灣知名演員作形象代言人，在揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，并且?guī)?dòng)了東區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)。共有1292戶，住宅，計(jì)1292戶（、 m2）。c、 定位與銷售：定位“新?lián)P州市中心第一大高檔住宅區(qū)”，目前第一期在售，200