【正文】 1. 土地控制更加嚴格2004年末，國務(wù)院下達了關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定。2. 西南區(qū)域及其周邊會成為新的住宅開發(fā)熱點區(qū)域2004年西南區(qū)的優(yōu)勢和重要性得到了充分的認識，開發(fā)項目鱗次櫛比，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。分析近兩個季度的數(shù)據(jù)，揚州的商業(yè)批準預售量從2季度的占住宅的30%到3季度約占住宅的50%。2005年揚州市房地產(chǎn)市場從總體上看，沒有引起房地產(chǎn)暴漲和暴跌的不穩(wěn)定性因素，總體保持平穩(wěn)略升的趨勢。功能齊全的城市中心，所有生活所需全滿足。由于該項目隨后幾年內(nèi)保持較大的推盤量，產(chǎn)品類型與價位均較為接近，所以與本項目存在有直接競爭。它創(chuàng)建的是一個品牌，所以從它的售樓處，樣板房都具有特色。本案必須適應當前主流市場的需求。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素。本項目從業(yè)主的需求出發(fā)，充分研究了揚州地域的、時代的個人需求特點，以“花園城市”激活社區(qū)的總體策略。最后我們綜合將本項目的市場定位為：國際化花園城市社區(qū)二、現(xiàn)有控規(guī)調(diào)整建議根據(jù)現(xiàn)有政府對本項目的控制性規(guī)劃需求，我司覺得在以下幾點存在局限性： 商業(yè)規(guī)劃在D區(qū)不能體現(xiàn)地塊的最大價值； E區(qū)限高18米導致產(chǎn)品規(guī)劃空間太?。晃宜窘ㄗh中信泰富在拿地時與政府進行有效協(xié)商，盡量避免以上局限。三、初步規(guī)劃設(shè)計思路總體規(guī)劃設(shè)計思路擬借鑒國際上大盤社區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗在揚州市北部地區(qū)建設(shè)一個高檔次的居住社區(qū)。 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點、線、面的景觀設(shè)計與周邊環(huán)境、環(huán)保有機的相結(jié)合l3.但在現(xiàn)階段也存在著熱點開發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開發(fā)產(chǎn)品單一的弊端。五、規(guī)劃設(shè)計示意草圖第四章 項目開發(fā)計劃2007年開發(fā)16萬平米。，該項目如果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。四、規(guī)劃設(shè)計指標及物業(yè)類型配比建議該項目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細規(guī)劃時，可進行適當調(diào)整，一般來說項目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進行調(diào)整，容積率也可進行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。 經(jīng)濟、實用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套ll這樣將更符合商業(yè)地塊的“金角銀邊”的原則；B、 將E區(qū)的限高放寬至36米。 挑戰(zhàn)市場巔峰的戰(zhàn)略——國際化社區(qū)借用發(fā)展商——中信泰富的國際化開發(fā)背景，整合一支國際化的開發(fā)團隊打造出的一個具有國際化標準的優(yōu)秀社區(qū)。在職業(yè)特點上主要集中于經(jīng)商人士、政府官員、外企白領(lǐng)等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個檔次。l揚州房價近幾年呈快速穩(wěn)步上漲狀態(tài)。e、 項目競爭性：凱運天地在揚州走的是品牌道路，作了大量宣傳，并與京華城中城一樣用臺灣知名演員作形象代言人，在揚州房地產(chǎn)市場有一定影響，并且?guī)恿藮|區(qū)的地產(chǎn)市場。共有1292戶，住宅，計1292戶（、 m2）。c、 定位與銷售：定位“新?lián)P州市中心第一大高檔住宅區(qū)”，目前第一期在售，200