【正文】 一隅，山水兼宜，得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，贏得長春絕大多數(shù)別墅開發(fā)企業(yè)的青睞，形成以其為核心的別墅群落 。未來五年，凈月開發(fā)區(qū)將明確“三大目標(biāo)”，建設(shè)“五大園區(qū)”，努力用五年左右的時間，把凈月開發(fā)區(qū)建設(shè)成為 結(jié)構(gòu)合理、功能完善、特色鮮明的長春市生態(tài)核心區(qū)、中央休閑區(qū) （ CRD） 和高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。 （ 6） 幕利亞超五星級酒店項(xiàng)目 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報告 23 該項(xiàng)目由長春吉實(shí)益田置業(yè)有限公司投資建設(shè)，日本建筑設(shè)計(jì)公司和法國 KS設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，占地 10 萬平方米，建筑面積 13萬平方米，總投資 13 億元人民幣，主要建設(shè)超五星酒店、會議傳媒中心及酒店配套設(shè)施等項(xiàng)目，擬建設(shè)發(fā)展為旅游度假、會展會議、休閑娛樂為一體的綜合類酒店。主要建設(shè)高檔住宅、會所及觀景公園。規(guī)劃面積 478 平方公里，轄玉潭、新湖、新立城三個整建制鎮(zhèn)、凈月、永興兩個街道辦事處和凈月潭國家森林公園、新立城水庫、偽滿皇宮博物院、汽車文化園，常住人口 萬人。優(yōu)越的地理位置，便捷的交通為房地產(chǎn)開發(fā)提 供了十分便利的條件。 10月份秋季房交會是長春歷史上 首次一年舉辦的兩次房交會。商品住宅的成交與供應(yīng)結(jié)構(gòu)相對應(yīng)，2020年 112月的商品住宅新增供應(yīng)中，占比最大的 即 6090㎡的戶型，其次為90120㎡。朝陽區(qū)和汽貿(mào)區(qū)成交量相對較少，但都在 30 萬㎡以上，占比 %和 %。成交高峰期體現(xiàn)在 511月之間， 11月達(dá)到成交最高峰。同比雙雙下降，分別下降均為 %和 %。今年，二道區(qū)土地供 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報告 14 應(yīng)量大幅增加，源于大量的棚戶區(qū)改造和工業(yè)企業(yè)的退城進(jìn)區(qū)，使得市區(qū)土地資源釋放，改善市區(qū)環(huán)境。其中，住宅施工面積 1430 萬㎡，同比增長 %。 隨著大規(guī)模的棚戶區(qū)改造和危舊房屋改造力度加大，必然引起住房剛性需求的增加，從而拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長。 用地規(guī)劃 ? 南部中心城區(qū)： 建設(shè)成為城市新中心、以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高品位住區(qū)為特征的現(xiàn)代化新城區(qū)。其中人均工資性收入 ，同比增長 %；經(jīng)營凈收入 ，同比增長 %；財(cái)產(chǎn)性收入 ，同比增長 %；轉(zhuǎn)移性收入 ，同比增長 %。在出口中，國有企業(yè)出口 億美元，下降 %。 隨著東北亞經(jīng)濟(jì)圈的日趨成熟與升級，長春市迎來了高速發(fā)展的黃金時期，房地產(chǎn)業(yè)也呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的發(fā)展態(tài)勢。 我公司將結(jié)合目標(biāo)公司向我司提供的關(guān)于土地閑置是因政府拆遷原因而導(dǎo)致的說明、土地證解押、欠繳土地出讓金的支付等，安排付款進(jìn)度。另外， 勁松街和凈月甲一路 為規(guī)劃道路，動工 修建時間待定 。規(guī)劃 限高 18米。 長春凈月 開發(fā) 區(qū) 具體指標(biāo)如下： 表 11 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 地塊編號 用地性質(zhì) 用地面積（ m2) 容積率 土地年限 020361 商業(yè)服務(wù)業(yè) ≤ 40年 020362 住宅 用地 、商服 ≤ 50年 1644 住宅 用地 、商服 ≤ 50年 小計(jì) —— ≤ —— 特別說明： ? 上海協(xié)捷建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所于 2020 年 1 月提交了一份《項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》），將容積率做足，據(jù)此統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目的總建筑面積為 ； ? 根據(jù)長春 凈月經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃局 于 2020 年 1月 23日 對目標(biāo)公司提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的書面報批意見，該項(xiàng)目三塊土地的容積率均不得低于 。 ⑵ 管線 a. 污水：已至紅線外； b. 雨水：已至紅線外； c. 自來水：已至 紅線外； d. 中水：需自行建設(shè)中水回用設(shè)施或按 長春 市環(huán)保局繳費(fèi)辦理異地建設(shè)。 初步計(jì)劃： 2020 年我司擬支付的對價款共 5億元，其余 在 2020 年支付。 經(jīng)濟(jì)發(fā) 展 圖 長春市 GDP 總量走勢圖 長春市 2020 年 19 月實(shí)現(xiàn)全市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 1994 億元，前三季度GDP 增長率為 %。外商投資企業(yè)出口 億美元，增長 %。 收入增長 也極大地 促進(jìn)消費(fèi)水平的提高。 ? 西南部產(chǎn)業(yè)新區(qū)： 建設(shè)成具有國際影響力的汽車產(chǎn)業(yè)集中區(qū) ? 東北部產(chǎn)業(yè)新區(qū)： 建設(shè)包括玉米加工為主導(dǎo)的農(nóng)產(chǎn)品加工及其下游產(chǎn)業(yè)、安龍產(chǎn)業(yè)區(qū)、商貿(mào)物流、空港物流保稅中心等在內(nèi)的多功能城市產(chǎn)業(yè)新區(qū)。 不難判斷 ， 長春 市房地產(chǎn)開發(fā)投資的規(guī)模仍處在合理的增長空間。商品房新開工面積 萬㎡，同比增長 24%。綠園、高新區(qū)經(jīng)過 07 年的放量，需要一定的消化周期，近兩年土地出讓量較少。從各月走勢來看，前兩個月受到年關(guān)、春節(jié)影響住宅上市量最少，新增供應(yīng)上市多集中于 9 這四個月 。 1月份受春節(jié)假期影響成交量最少，僅為 ㎡。 表： 2020 年 112 月長春市區(qū)域商品住宅成交面積排行榜 排序 區(qū)域 成交 面積 （萬㎡） 成交 套數(shù)（ 套 ） 成交 金額（ 億元 ） 成交均價 （元 /㎡） 1 綠園 9602 3750 2 寬城 10910 3380 3 南關(guān) 8126 5440 4 高新 7065 4730 5 經(jīng)開 8234 3960 6 二道 7838 4180 7 凈月 3731 5960 8 朝陽 5031 5680 9 汽貿(mào) 3428 3710 數(shù)據(jù)來源： CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 2020年商品住宅成 交套數(shù)以中小戶型為主， 6090㎡占比 % 2020年 112月商品住宅成交量中占比最大的為 6090㎡面積段，成交 20617套，占比 %；其次為 90120㎡面積段。供應(yīng)結(jié)構(gòu)在一定程度上決定了成交戶型的情況。 展會經(jīng)濟(jì)促進(jìn)商品房的成交，其成交均價也達(dá)到了本年度較高水平。 該區(qū)域西北側(cè)為開發(fā)區(qū)新建的文化園區(qū)，有東北師范大學(xué)凈月校區(qū)、吉林公安高等?？茖W(xué)校、長春中醫(yī)學(xué)院等高校組成。開發(fā)區(qū)三面臨水、四面環(huán)林，區(qū)域內(nèi)林水總面積 243 平方公里。 （ 2） 萬科 蘭喬圣菲項(xiàng)目 該項(xiàng)目由萬科集團(tuán)投資興建，別墅由美國 JDWA 規(guī)劃設(shè)計(jì)所設(shè)計(jì)，多層住宅由深圳雅尚設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，西班牙及美國加洲相結(jié)合的建筑風(fēng)格。長春吉實(shí)益田置業(yè)有限公司成立于 2020 年 3月，由印尼慕利亞集團(tuán)和深圳益田集團(tuán)共同投資組建。堅(jiān)持“一主 三輔”的產(chǎn)業(yè)方向，實(shí)施“園區(qū)帶動”發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量主攻具有牽引 性和輻射力的龍頭企業(yè)，拓展上下游產(chǎn)業(yè)空間，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級，打造面向東北亞、服務(wù)“長吉圖”的新興現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。 在翻閱了長春主要別墅樓盤的價目單后，經(jīng)過我們統(tǒng)計(jì)，平均價格從6500— 19000 元 /平方米不等，其中以 9000 元 /平方米居 多，獨(dú)棟別墅的價格普遍高于聯(lián)排別墅、疊加別墅和雙拼別墅等產(chǎn)品，而由于別墅產(chǎn)品的面積區(qū)間大，產(chǎn)品附加價值多，購買總額更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一般住宅的水平，例如在力旺 ?弗朗明歌購買一套聯(lián)排別墅，總房款大約需要 172— 260 萬元，一套雙拼別墅大約需要 388— 480萬元 /棟。凈月區(qū)2020年商品住宅成交量為 ㎡，隨著 3月冬休期過后，全年成交呈遞增趨勢發(fā)展， 1至 5月份成交量逐步上升，其后的半年中，逐月攀高，在 12月份達(dá)到峰值。項(xiàng)目分組團(tuán)開發(fā)，現(xiàn)已經(jīng)于 2020年 6月 8日正式開盤銷售 。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報告 30 萬科潭溪別墅景觀實(shí)景圖 采用地下組團(tuán)停車方式，一個地下停車場服務(wù)四棟單元別墅建筑，為人行道和綠地留下更多的空間。 ⑷ 戶型分析 萬科潭溪別墅由 184套聯(lián)排別墅和 1棟 85套小高層組成。整個項(xiàng)目計(jì)劃總投資約 82億元，包括住宅、農(nóng)博園、大型商業(yè)區(qū)的建設(shè)，計(jì)劃分四期開發(fā)， 目前正在進(jìn)行 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報告 33 二期的開發(fā)銷售，項(xiàng)目將于 2020年 9月底全部竣工完成。 項(xiàng)目的雙拼 和聯(lián)排別墅產(chǎn)品具有較高附加值， ， 臥， ，并擁有私家精裝庭院。 建設(shè)周期： 64 個月 從 2020 年 4 月初至 2020 年 7 月底。同時優(yōu)化各類產(chǎn)品的配比和頂級會所等，另外在設(shè)計(jì)任務(wù)書中明確各專業(yè)的 常用材料、做法等。 設(shè)計(jì)方案分析 依據(jù)原味歐洲風(fēng)景小城的項(xiàng)目戰(zhàn)略定位及項(xiàng)目控規(guī)要求，結(jié)合長春凈月區(qū)特有的人文環(huán)境及項(xiàng)目基地具有的坡地與河谷的特點(diǎn)，將 本項(xiàng)目規(guī)劃為具有地中海風(fēng)情的高檔別墅社區(qū)； 努力創(chuàng)造具有“西班牙的熱情奔放、法國的浪漫風(fēng)情、意大利的人文藝術(shù)”的社區(qū)內(nèi)涵；營造出一個“可以呼吸到人文浪漫氣息”的歐洲小城。 獨(dú)棟 /雙拼別墅面積 5萬平米 ，銷售周期 約 5年 。 進(jìn)度安排 項(xiàng)目整體銷售周期為 72個月，分五期銷售。 充分汲取地中海文化特色及歐洲小鎮(zhèn)文化特色，通過空間景觀規(guī)劃來營造融入地中海風(fēng)情的別墅社區(qū)；將地中海文化進(jìn)行到底，從規(guī)劃、景觀、建筑、配套到每個產(chǎn)品細(xì)節(jié)都充分體現(xiàn)歐洲小鎮(zhèn)的 文化特點(diǎn)。 施工階段 加強(qiáng)施工圖審核力度，避免重復(fù)施工帶來浪費(fèi)，加強(qiáng)施工過程管理，盡量減少設(shè)計(jì)變更、工程洽商的發(fā)生，對目標(biāo)的執(zhí)行情況進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控和復(fù)核，做到成本控制心中有數(shù)，依據(jù)合同，合理支付工程款。其中： 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報告 36 ? 獨(dú)棟與雙拼別墅組團(tuán) ，面積區(qū)間為 280320平米（贈送 3050平米） ，占 % ? 合院與聯(lián)排別墅組團(tuán) ，面積區(qū)間為 220250平米（贈送 3050平米） ，占 % ? 平層官邸 組團(tuán)： 8090平米約 60%； 120140 平米約 40%， 占 19% ? 商業(yè)類物業(yè) —— 本商業(yè)地塊作為獨(dú)立組團(tuán)進(jìn)行開發(fā)，整體定位為歐洲風(fēng)情購物小鎮(zhèn)，由假日風(fēng)情商街、藝術(shù)家街區(qū)、商務(wù)花園、購物廣場、酒店式公寓街區(qū)組成。 ⑸ 推案情況 截止 2020年 12月，項(xiàng)目一期已經(jīng)全部推出，共套數(shù) 659套，面積 134， 264㎡。 ⑵ 小區(qū)規(guī)劃 中信城分四期進(jìn)行開發(fā)，目前在售的為一期和二期，一期由 12棟 67層多層、60棟獨(dú)棟別墅、 3棟疊加別墅、 22棟聯(lián)排別墅組成；二期 21棟 811層小高層、 6棟 56層多層、 13棟雙拼別墅、 14棟聯(lián)排別墅組成，共 2169戶。 優(yōu)： 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項(xiàng)目可行性研究報告 32 贈送 3米層高近 70平地下室雙車位； 負(fù)首層中空陽光花園，獨(dú)享私家花園； 主臥室獨(dú)立雙采光面豪華衛(wèi)生間，私密性和尊寵性的體現(xiàn)。地下雙車庫約 70 ㎡的贈送空間，為整體產(chǎn)品帶來更多的附加價值，也使產(chǎn)品的使用率達(dá)到更高。潭溪別墅依據(jù)宗地的自然地勢，融匯世界美學(xué)經(jīng)典的圣達(dá)菲風(fēng)情，引入了 “ 三級綠地 ” 、 “ 五大綠化闊景空間 ” 、 “ 七重綠化景觀 ” ，使景觀的理念融入國際風(fēng)格的同時，也融入多重景觀理念。具體明細(xì)如下： 項(xiàng)目地址 受讓方 樓板價(元 /㎡ ) 總用地面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 容積 率 櫻花街東、丁二十二路南、櫻花東街西、規(guī)劃甲 一路北 龍創(chuàng)地產(chǎn) 4,508 135028 聚業(yè)大街東、丙三十二路南、梧桐街西、規(guī)劃甲 1 路北 華瀚集團(tuán) 1,116 204331 凈月大街東、金河南街南、空地西、空地以北 長春萬潤房地產(chǎn) 1,524 399715 479658 長春凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)臨河街以東、規(guī)劃云一路以南、世三路以西、云友路以北 保利地產(chǎn) 2,012 168069 長春市凈月區(qū)臨河街以東、世二路以南、云一路以西、世三路以北 長春金逸房地產(chǎn) 1,278 98630 147945 勁松街東、滿天星路南、輕軌車場西、柳鶯東路北 吉林盛嘉地產(chǎn) 271 57798 凈乙四路以東、博學(xué)路以南、凈乙五路以西、丙二路以北 長春兆基地產(chǎn) 761 339097 世二路以東 ,世禹路以南 ,云一路以西 ,空地以北 長春順達(dá)地產(chǎn) 1,062 78445 125512 臨河街以東，世二路以南，云一路以西，世三路以北 —— —— 83609 臨河街以東，世二路以南，云一路以西 ，世三路以北 —— —— 25480 38220 凈月大街東，吉林華橋外國語學(xué)院南、空地西、空地北 —— —— 399886 規(guī)劃乙十四路東、長春中信城南、聚業(yè)大街北 長春中信鴻泰 1,236 369