【正文】 周邊東西向道路主要有 丁二十二路 ， 南北向主要道路為 凈月大街、長雙公路 。 各地塊信息如下： 土地編號 占地面積 （平方米） 土地使用性質(zhì) 土地使用權(quán)人 土地證取得時間 地價 （萬元） 契稅 （萬元） 1644 302020 住宅 長春高力置業(yè)有限公司 2020 年 12 月 28 日 16311 2154 1644 33557 商服 2020 年 12 月 28 日 020361 202065 商服 長春東方聯(lián)合置業(yè)公司 2020 年 4 月 25 日 26610 020362 32085 商服 2020 年 4 月 25 日 020362 288766 住宅 2020 年 4 月 25 日 合 計 857687 —— —— —— 42921 2154 收購主體、交易方式和 付款 安排 通過在境內(nèi)收購目標(biāo)公司 51%股權(quán)的方式獲取本項目 。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 6 長春素有“ 汽車城 ”、“ 電影城 ”、“光電之城”“科技文化城”、“大學(xué)之城”、“森林城”、“雕塑城”的美譽(yù)，是中國汽車、 電影 、 光學(xué) 、 生物制藥 、軌道客車等行業(yè)的發(fā)源地。其中，進(jìn)口 億美元，增長 %；出口 億美元，增長 9%。 圖 長春市 歷年人均可支配收入與人均消費(fèi)支出 示意圖 2020 年長春市城市居民年人均可支配收入較上年增加 1274 元。 “ 多組團(tuán) ”是指城市的空間拓展采取組團(tuán)的布局模式 ■長春未來城市主要發(fā)展方向為東南，以凈月組團(tuán)為代表的南部生態(tài)新城建設(shè)將是長春發(fā)展城市新中心的重點(diǎn) ， 凈月是唯一的生態(tài)居住板塊 ，是中高檔人群的主要導(dǎo)入?yún)^(qū) 。 據(jù)統(tǒng)計：2020 年 1— 8 月 份， 長春 市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，其中 :住宅開發(fā)投資 億元，同比增長 %； 同時， 從房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)分析，住宅開發(fā)投資的增長加大了住房市場的有效供給，對滿足市場不斷增長的住房需求起到了積極作用。 2020 年 18月，商品房施工面積 萬㎡，同比增長 %。 2020 年長春市土地供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域仍然是南城，主要是市政府的南遷、南部新城的帶動，還有凈月旅游開發(fā)區(qū)優(yōu)越的自然環(huán)境和良好的人文氣息，使得該區(qū)域的土地受品牌開發(fā)商的青睞。 商品房市場概況 ? 2020年商品住宅市場供不應(yīng)求，全年 供 求比為 1： 2020 年 112 月，商品住宅新增供應(yīng)量為 萬㎡，新增供應(yīng)套數(shù) 31869套。同比分別增長了 69%、 %、 90%和 %。凈月區(qū)成交量也接近 60 萬㎡，達(dá)到 萬㎡，占比 %。大面積段產(chǎn)品在長春市場仍有一定需求。 2020年 112月的成交均價在 10月達(dá)到最高點(diǎn)，為 4860元 /㎡，之后有所回落，但依舊高于上半年其它月份。 凈月開發(fā)區(qū) 距長春 火車 站 16 公里， 距市中心人民廣場 14公里 ， 距長春國際機(jī)場 23 公里 ， 有長大、長伊、長四、長吉四條公路 途徑該區(qū) ，郊區(qū) 102 路、 120路小公共汽車及 160 路公交車臨區(qū)而過，城市輕軌 已于 2020 年底開通。區(qū)內(nèi)包括國家 “AAAA” 級風(fēng)景名勝區(qū) —— 凈月潭國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、亞洲最大的人工林場 —— 凈月潭國家森林公園、吉林省凈月潭旅游度假區(qū)。 （ 長春著名景點(diǎn)：凈月潭 ） （ 長春著名景點(diǎn)：長影世紀(jì)城 ） 重點(diǎn)項目介紹 （ 1） 和記黃埔 御翠園項目 該項目由和記黃埔地產(chǎn)有限公司投資興建，香港 LCK設(shè)計公 司，歐式建筑風(fēng)格，占地 92 萬平方米，建筑面積 42萬平方米，總投資 21億元人民幣。 （ 5） 中海地產(chǎn)項目 該項目由中海集團(tuán)投資興建，共分為三個組團(tuán)，水岸春城為西班牙風(fēng)格，萊茵東郡為德國風(fēng)格，水岸馨都為蘇格蘭風(fēng)格，總占地 92 萬平方米，總建筑面積98萬平方米，總投資 30 億元人民幣，主要建設(shè)高檔住宅及會所。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 24 發(fā)展規(guī)劃 在 2020 年 1 月 20 日召開的長春凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 2020 年全區(qū)工作會議上，凈月經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會主任管樹森 對未來五年的凈月作了遠(yuǎn)景規(guī)劃。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 25 據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，長春共有別墅樓盤 25個，其中在售 21 個 ， 絕大多數(shù)別墅集聚在凈月開發(fā)區(qū)，有 16個之多，占整個別墅市場的 64%，僅在售項目就有 13個，占在售別墅市場的 65%。 區(qū)域總體市場走勢 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 26 圖 凈月區(qū) 2020年 112月商品住宅供求關(guān)系對比 凈月區(qū) 2020年商品住宅供應(yīng)量為 ㎡，該區(qū)第一季度無新增商品房供應(yīng)，供應(yīng)量主要集中在 510月份，其中 5月的房交會使該區(qū)供應(yīng)量達(dá)到峰值。美邑 20 3/1 243 85% 復(fù)地哥德堡森林 66 5/1 900 80% 御翠園 45/1 2020 100% 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 28 區(qū)域內(nèi)競品的 價格情況 區(qū)域內(nèi)競品的產(chǎn)品類型 區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目的基本情況 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 29 典型項目介紹 萬科潭溪別墅 ⑴ 基本資料 項目是由萬科集團(tuán)在長春市開發(fā)的第二個別墅項目，位于凈月潭西部區(qū)域，北至柳鶯東路，西至紅梅街，總占地約 ㎡。落葉闊葉喬木、常綠樹、花灌木、藤本、地被、花卉、草坪繪成的七重綠化景觀。所以，其地下室完全沒有 “ 地下 ” 的感覺。 ⑺ 項目優(yōu)勢 ? 項目位于長春市凈月區(qū)，自然風(fēng)景怡人，景觀資源豐富，屬長春市高端項目集聚區(qū)； ? 萬科國內(nèi)知名品牌，在長春市也成功開發(fā)過若干高端項目，開發(fā)質(zhì)量和品牌知名度得到消費(fèi)者認(rèn)可； ? 產(chǎn) 品創(chuàng)新設(shè)計，技術(shù)創(chuàng)新革命，在長春絕無僅有； ? 贈送地下雙車位，提升項目附加值； ? 園林融匯世界美學(xué)經(jīng)典的圣達(dá)菲風(fēng)情，打造國際級綠化園林標(biāo)準(zhǔn)； ? 西班牙、地中海、南加州等多種建筑風(fēng)格，突出項目優(yōu)質(zhì)居住生活。 ⑷ 戶型分析 中信城以別墅房源占較大比重，普遍采用大面積舒適性戶型設(shè)計，打造長春 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 34 市高端居住區(qū)域。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 35 6. 項目開發(fā)經(jīng)營計劃 說明 鑒于該項目地理位置優(yōu)越、 地塊條件較好，具備打造 高品質(zhì)低密度產(chǎn)品 的特性， 樹立 長春 豪宅 新 標(biāo)桿 ， 確立遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在長春的品牌認(rèn)知度和市場影響力；同時， 通過產(chǎn)品差異化和滾動開發(fā)策略，盡量加快周轉(zhuǎn)，縮短收益變現(xiàn)周期，提高投資收益率。在施工圖設(shè)計階段，推行限額設(shè)計。（注：會 所、物業(yè)用房 、 車庫 、車位 等，暫未做考慮） 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 38 本項目地塊為典型的丘陵地貌，總的地勢為南北高，中間低，最高點(diǎn)在用地東南側(cè)，高程 米，最低點(diǎn)位于用地西側(cè)排洪渠位置，高程 米，最大高差約 米，用地大部分為緩坡，局部較為陡峭。 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 39 產(chǎn)品設(shè)計思路 ○別墅社區(qū)：集中展示地中海風(fēng)情，原味歐洲，風(fēng)景小城 ，以獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排為主 ○藝術(shù)家街區(qū)：摒棄傳統(tǒng) “兵營式”排列，展示開放性、流動性、不拘一格的街區(qū)內(nèi)涵 ○開放式主題購物廣場：由 SOHO、 LOFT 以及主題商業(yè)廣場構(gòu)成（主題商業(yè)廣場包括一個 3000 ㎡左右的生活超市） ○假日商街：由 特色餐飲、特色旅游 及歐洲傳統(tǒng)街鋪組成 。 具體推盤節(jié)奏如下： 一期 二期 三期 四期 五期 推量計劃 m2居住 5萬 m2商業(yè) 10萬 m2居住 10萬 m2居住 10萬 m2居住 5萬 m2商業(yè) m2居住 m2商業(yè) 銷售周期 2020年 9月至2020年 10月 2020年 9月至2020年 10月 2020年 9月至 2020年 10月 2020年 9月至2020年 12月 2020年 9月至2017年 8月 售價預(yù)測 項目整體均價 12430 元 /m2，其中： 居住 —— 雙拼組團(tuán)（少量獨(dú)棟）： 18000/ m2 合院別墅組團(tuán)（聯(lián)排）： 14000/ m2 平層官邸組團(tuán) : 10000/ m2 商業(yè) —— 銷售均價暫按 10000 元 / m2 （備注：本報告中測算部分的售價，均按照項目整體均價測算，暫未按動態(tài)售價列 示。 景觀設(shè)計注重親近性的景觀設(shè)計，減少大面積的集中景觀設(shè)置，更多采用組團(tuán)的景觀規(guī)劃，讓景觀不止用于欣賞，更是可以觸摸和親近的。對成本數(shù)據(jù)的進(jìn)行積累分析，為后續(xù)項目開發(fā) 提供參考。 另：在本報告中，車位和車庫部分的 面積約 270830 平米 ， 該部分 未單獨(dú)定價， 納入項目的整體出 售面積 和售價 中予以測算 。 ⑹ 成交情況 截止 2020年 12月 31日，項目整體共完成銷售總額 111453萬元，別 墅住宅成交均價 7918元 /㎡ 。中信城高端居住區(qū)以 公園建筑 為理念，由拉斐莊園獨(dú)棟別墅，普羅旺斯聯(lián)排和疊加別墅及德芳斯花園洋房共同演繹濃郁的法式風(fēng)情，是長春規(guī)模最大的生態(tài)公園城。截止2020年年底累計推案 191套，推案面積 30773㎡，推案量達(dá)到總量的 71%。多種風(fēng)格組合的建筑在色彩上注重氣氛的營造和特殊風(fēng)格的展現(xiàn)；設(shè)計上突出 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 31 審美的需求和居者精神層面的滿足，建筑美觀與實用性并重。主入口林溪道，旱溪臺地園、藍(lán)溪谷、林地公園及浣花廣場構(gòu)成的五大闊景空間依園而立。潭溪別墅 6 3/3 269 70% 東方之珠 在住宅市場人氣趨旺的帶動下，商業(yè)地產(chǎn)投資不斷升溫。而以這個區(qū)域為中心的居住氛圍和商業(yè)氛圍發(fā)展也頗為迅速，首先是高校周邊的居住氛圍乃至整個凈月的居住人口的快速增加，都讓凈月一改前幾年人煙稀少的狀況，而居住者 數(shù)量的增多直接帶動的就是商業(yè)的大跨度繁榮。展區(qū)寬敞明亮，主要反映了中國汽車的搖籃－長春，再現(xiàn)了長春汽車發(fā)展的每一個過程：從第一輛 “ 解放牌 ” 卡車開始，從東風(fēng)到紅旗，從解放 CA10 到 80 年代末卡車，長春汽車工業(yè)由最初的摸索階段到現(xiàn)在的繁榮發(fā)展都在這里生動體現(xiàn)，展品中還有部分美國、前蘇聯(lián) 40－ 50 年代的老爺車。 （ 4） 力旺 弗朗明歌項目 該項目由吉林省盛榮房地產(chǎn)有限公司投資興建，由美國 HPA公司設(shè)計，地中海建筑風(fēng)格。各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均好于年初預(yù)期，創(chuàng)歷史最好水平。目前，凈月別墅項目已經(jīng)超過 10 家，占長春別墅市場供給量的 70%以上。市場表現(xiàn)為成交量的增 長春凈月開發(fā)區(qū)月潭明珠花園項目可行性研究報告 19 速將進(jìn)一步放緩，但隨著市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整、購房需求的增加，將推進(jìn)市場去化速度，但同樣激烈的市場競爭不可避免，這就要求各開發(fā)商把握市場機(jī)會，提高產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)避同質(zhì)化 競爭，進(jìn)而推動長春房地產(chǎn)市場的良性健康快速發(fā)展。整體來看，從價格走勢圖可以看到成 交均價上半年漲幅較小，下半年成交均價普遍較高，維持在 4400元 /㎡以上。從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前中小戶型仍是主流產(chǎn)品。 圖 009年 112月商品住宅成交面積與套數(shù)走勢 數(shù)據(jù)來源： CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng) ? 2020年商品住宅成交面積綠園區(qū)穩(wěn)居首位 2020 年 112 月綠園區(qū)住宅成交量為 萬㎡，位于各區(qū)域之首，占比