【正文】 設(shè)單位管理費(fèi)、考古勘探費(fèi)、勘察設(shè)計費(fèi)、 工程監(jiān)理費(fèi)、 消防設(shè)施配套費(fèi)、 環(huán)境影響咨詢費(fèi)、 工程 招標(biāo)費(fèi) 用 、預(yù)備費(fèi)等 。 7． 3 建設(shè)周期 由于項(xiàng)目較大，計劃分期實(shí)施，工程建設(shè)周期初步計劃為 2年。項(xiàng)目建設(shè)過程中，聘請有資質(zhì)的監(jiān)理單位和人員，對項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。按供電部門高供洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報告 26 高計原則采用高壓專用計量柜。 6． 3 節(jié)能 洛寧縣 屬夏熱冬冷地區(qū)，熱工設(shè)計要求滿足夏季防熱要求，同時，兼顧冬季保濕，基本滿足節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。盥洗用水經(jīng)處理后澆灑綠地或農(nóng)田。 攝像機(jī)與報警裝置、錄像機(jī)聯(lián)鎖，進(jìn)行圖像跟蹤及記錄，當(dāng)有警情時，監(jiān)控屏上立即彈出相關(guān)的圖像信號，并錄取所視察到的現(xiàn)場信息。 消防用電為二級負(fù)荷。 為保證熱用戶的需要，同時達(dá)到節(jié)能的目的，熱力站應(yīng)設(shè)計考慮適當(dāng)?shù)墓豳|(zhì)、量調(diào)節(jié)措施。 消防管材，消火栓系統(tǒng)采用球墨石棉水泥接口，承插連接，室內(nèi) 部分采用熱鍍鋅鋼管， DN≤ 100mm采用絲扣連接， DN＞ 100mm采用法蘭或卡箍連接。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報告 20 消防電梯排水坑設(shè)于電梯井旁，通過潛污泵提升排出。 4． 4 道路交通組織 項(xiàng)目環(huán)獨(dú) 立塔樓設(shè)置道路，項(xiàng)目主干道寬 ，次干道寬 。 底層臨街面的綠化相對集中，為工作人員創(chuàng)造一個良好的工作之余的休息環(huán)境，沿街綠化則結(jié)合街道和 酒店 活動廣場空間需要布置，綠化美化城市， 酒店 內(nèi)圍繞景觀廣場設(shè)置大片的集中綠化區(qū)為 酒店創(chuàng)造一個高雅、奢華的 娛樂休息場所。 4． 1． 2設(shè)計原則 充分考慮該項(xiàng)目設(shè)計需要和與周邊地塊的關(guān)系，以及該項(xiàng)目所處地段，結(jié)合城市特征作為設(shè)計思想依據(jù)，確保其在滿足法規(guī)法定的基礎(chǔ)上，符合 洛寧縣 整體環(huán)境的特點(diǎn)，同時又滿足使用的需要。 3． 4． 3 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目屬基本建設(shè)工程，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)周邊無文物保護(hù)區(qū)和風(fēng)景保護(hù)區(qū)，在項(xiàng)目建設(shè)過程中和建成后，不會對自然環(huán)境，生態(tài)環(huán)境和社會環(huán)境造成污染和破壞。 3． 2 自然條件 洛寧縣氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明，季風(fēng)轉(zhuǎn)換明顯，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)和西北風(fēng)，最低海拔為 2103米，年平均氣溫℃，日照 ，年平均無霜期 216天，年降水量 600800毫米。 洛寧古稱崤地，是中國古代溝通東（洛陽）西（西安）兩京的官道，地理位置十分重要。 (2)為實(shí)施 洛寧縣城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì) 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略而進(jìn)行。為確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，建議承辦的單位切實(shí)抓好項(xiàng)目建設(shè)的組織管理工作，對項(xiàng)目建設(shè)的方針、承建等工作內(nèi)容，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的設(shè)計、施工、監(jiān)理等程序，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，使項(xiàng)目盡快發(fā)揮應(yīng)有作用。 項(xiàng)目總投 資 ，資金 來源于銀行貸款及企業(yè)自有資金 。在充分、細(xì)致調(diào)查的基礎(chǔ)上，就編制本申請報告的有關(guān)問題與 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員進(jìn)行了交流，充分征詢了項(xiàng)目承辦 單位及有關(guān)專家的意見。 (7)對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行初步分析 (8)提出投資建議及研究結(jié)論 1． 3 承辦單位概況 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 成立于 2020年 10月，公司注冊資金 5000萬元 ， 。 公司現(xiàn)有各類工程技術(shù)人員 50人，其中具有高、中級職稱的技術(shù)人員 38人。在反復(fù)論證和研究的基礎(chǔ)上，依據(jù)國家有關(guān)部門對建設(shè)項(xiàng)目申請階段工作范圍和深度的規(guī)定，結(jié)合了 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃及建設(shè)基地的自然條件和其周邊環(huán)境等因素，對本項(xiàng)目的背景及概況、建設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案環(huán)境保護(hù)與勞動安全及節(jié)能措施、項(xiàng)目管理及實(shí)施計劃安排、投資估計與資金籌措等方面進(jìn)行了綜合研究和分析。 1． 8 結(jié)論及建議 1． 8． 1結(jié)論 通過對本項(xiàng)目各項(xiàng)設(shè)計內(nèi)容進(jìn)行分析研究，本報告認(rèn)為此項(xiàng)目是可行的，其中主要理由如下： (1)項(xiàng)目建設(shè)非常必要且具有重要意義。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報告 10 1． 9 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 詳見技經(jīng)專業(yè) (第 8章 )文件?！?龍?zhí)┘偃站频?”項(xiàng)目在設(shè)計時充分地考慮了自身的可持續(xù)發(fā)展，整個項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃和建筑設(shè)計，其設(shè)計理念是先進(jìn)的，最大限度地開發(fā)了土地的利用率，對環(huán)境的影響降到了最低，對提高人民生活質(zhì)量，全面建設(shè)小康社會具有重要意義。在北魏太和十一年（公元 487年）設(shè)崤縣，唐武德元年（公元 618 年）改稱永寧，民國二年（ 公元 1912 年）更名洛寧至今。適宜多種農(nóng)作物生長。 3． 5 項(xiàng)目建設(shè)材料供應(yīng) 本項(xiàng)目主要 建設(shè)材料包括鋼材、水泥、木材等，均非緊俏物質(zhì)或產(chǎn)品，可從當(dāng)?shù)匚镔|(zhì)部門或生產(chǎn)廠家直接購進(jìn)，能夠保障供應(yīng)。 充分按照設(shè)計任務(wù)書所提供的設(shè)計依據(jù)，結(jié)合 洛寧縣 地質(zhì)和城市管網(wǎng)及道路規(guī)劃要求，結(jié)合 酒店 各使用功能的區(qū)別采用適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。 4． 1． 3平面布局 4． 1． 3． 1酒店建設(shè)用地與周邊高層住宅小區(qū)渾然一體，酒店周邊高層住宅環(huán)繞，酒店建筑位于近乎圓形地塊的中間 。 4． 5 綠化與景觀環(huán)境 4． 5． 1結(jié)合樓前綠化規(guī)劃設(shè)計，采用連片的綠化系統(tǒng)。地下室排水由其它集水坑匯集通過潛污泵提升排出。 滅火器：每個消火栓處設(shè)置工具手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，每只充裝量 2kg。 熱交換站布置在項(xiàng)目內(nèi)靠近熱負(fù)荷中心的位置，熱交換站內(nèi)布置高效智能汽 水波紋管采暖熱交換機(jī)組，熱交換站內(nèi)同時配套循環(huán)泵、補(bǔ)水泵、凝結(jié)水箱等附屬設(shè)備。其余為三級負(fù)荷。 控制主機(jī)帶矩陣切換、單頻輸出、報 警聯(lián)動輸入功能，設(shè)多功能多畫面分割器，實(shí)施定格顯示以及循環(huán)切換，設(shè)長時間錄像機(jī)。要規(guī)范廢水排污口，并設(shè)立明顯標(biāo)志。 6． 3． 1圍護(hù)結(jié)構(gòu)及填充墻，均采用加氣混凝土等保溫性好的輕質(zhì)建材，外墻采用聚苯板保溫，在主要環(huán)節(jié)上控制能源損耗。 6． 3． 7熱力管道及設(shè)備采取良好的保溫及防水措施，以降低散熱損失，采用先進(jìn)、可靠的閥門等附件，以減少漏損。 7． 1． 4嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過程中，接受建設(shè)主管部門和社會監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報告 29 第八章 投資估算及資金籌措 8． 1 估算說明 本估算為 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司 “ 龍?zhí)┘偃站频?”項(xiàng)目的投資估算。 (1) 土地費(fèi)用及出讓金： 征地費(fèi)：本項(xiàng)目建設(shè)用地通過 招拍掛 取得 ,土地出讓金 及拆遷賠償費(fèi)用估算： 21 萬元 /畝 247。其中：工程費(fèi)用 萬元，其它費(fèi)用 （其中包括 ） 。按上述的 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、就餐人數(shù)計，預(yù)計年餐飲收入合計為 4000萬元?？偝杀举M(fèi)用估算表詳見附表：總成本費(fèi)用估算表。 總成本構(gòu)成：根據(jù)財務(wù)分析和可行性研究的需要，總成本費(fèi)用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動成本；按項(xiàng)目評價則采用經(jīng)營成本。 還款付息計劃表 單位 ：萬元 借款還本付息表 序號 項(xiàng)目 建設(shè)期 運(yùn)營期 2020年 2020年 2020 年 2020 年 2020 年 2017 年 2018 年 1 年初累計借款 2 還本付息額 本期借款 3000 本期利息 本期還本 3 借款償還資 金來源 年收入 年總成本費(fèi)用 所得稅 備注： 貸款總額 10000 萬元，并在年中均勻發(fā)放，貸款年利率 ％。 本項(xiàng)目生態(tài)系統(tǒng)完整，自然景觀優(yōu)美。 經(jīng)營管理風(fēng)險 項(xiàng)目實(shí)施后要時刻注意分析客源市場的需求變化趨勢，按客源的結(jié)構(gòu)性變化和功能轉(zhuǎn)型及時改造產(chǎn)品組合，創(chuàng)新服務(wù)。 項(xiàng)目建成后，可解決一部分人員的就業(yè)問題。所有污染物須經(jīng)處理達(dá)標(biāo)才能排入市政管網(wǎng)，有效地控制了各種污染物對于周邊環(huán)境的污染。它將整體拉動 洛寧縣 旅游業(yè) ，同時也帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為 洛寧縣 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 本項(xiàng)目的總投資 萬元，資金由企業(yè)自籌 和銀行資金解決 。 建議 （ 1） 建議在建設(shè)進(jìn)度、資金調(diào)度、建筑物品質(zhì)等諸多方面于項(xiàng)目的實(shí)施前期作進(jìn)一步的統(tǒng)籌規(guī)劃，完善該項(xiàng)目設(shè)洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報告 53 計方案。優(yōu)雅人性化的商住項(xiàng)目，完善的項(xiàng)目物業(yè)管理，從各方面提高了人民物質(zhì)文化生活水平，為入住項(xiàng)目的 顧客 創(chuàng)造一個高洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報告 51 水平的商住環(huán)境。項(xiàng)目內(nèi)重新規(guī)劃的景觀系統(tǒng)，提高了區(qū)域綠化率。 10． 2對區(qū)域資源配置的影響 “ 龍?zhí)┘偃站频?”項(xiàng)目地處 洛寧縣城的重要地段，土地資源非常寶貴。 經(jīng)過對洛陽 酒店業(yè) 的綜合調(diào)查及對國家政策的研究和社會發(fā)展的預(yù)測，本項(xiàng)目 屬高級餐飲娛樂住宿 ，由于位置位于 洛寧縣 ， 在星級綜合酒店方面幾乎沒有競爭對手 ，因此本項(xiàng)目抗風(fēng)險能力 還是比較強(qiáng)的 。 （ 2）建設(shè)過程中的風(fēng)險 項(xiàng)目投資較大，建設(shè)內(nèi)容多，周期短，環(huán)保要求高，技術(shù)設(shè)計涉及多個專業(yè)和不同技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，牽涉多個行業(yè)、部門和單位。 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報告 43 項(xiàng)目投資財務(wù)現(xiàn)金流量表 序號 項(xiàng)目名稱 建設(shè)期 運(yùn)營期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 第 5 年 第 6 年 第 7 年 第 8 年 第 9 年 第 10年 第 11年 第 12年 第 13年 第 14年 第 15年 1 現(xiàn)金流入 營業(yè)收入 回收固定資產(chǎn)余值 0 回收流動資產(chǎn) 0 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 流動資金 200 稅金及附加 經(jīng)營成本 3 稅前凈現(xiàn)金流量 4 稅前累計凈現(xiàn)金流量 5 所得稅 稅后凈現(xiàn)金流量 稅后累計凈現(xiàn)金流量 4 折現(xiàn)系數(shù) i=8％ 5 稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 6 稅前折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流量 7 財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=8%) 8 投資回收期（靜態(tài)） 9 項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收益率 % 洛陽龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報告 44 由以上現(xiàn)金流量分析可知當(dāng)折現(xiàn)系數(shù)為社會 基準(zhǔn) 折現(xiàn)率 8%時，項(xiàng)目的財務(wù)凈現(xiàn)值為 ； 投資回收期（ 靜態(tài)） 年（含兩年建設(shè)期） ，項(xiàng)目 全部投資的 財務(wù)內(nèi)部收益率 %，大于 社會基準(zhǔn)折現(xiàn)率 8%，從財務(wù)角度分析項(xiàng)目可行 。具體包括工資及福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用、部分直接成本等。據(jù)目前洛陽市同類項(xiàng)目的成本統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，餐飲業(yè)務(wù)的平均直接成本分別為其營業(yè)收入的 60%； 客房業(yè)務(wù)、娛樂業(yè)務(wù)、會務(wù)會展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營業(yè)收入的 50%估算； B．工資及福利 項(xiàng)目勞動定員 220 人，工資按人均年收入 萬元測算，福利費(fèi)按工資的 14%提取，預(yù)計年均工資及福利費(fèi)為 。 （客房）住宿年均收入預(yù)測明細(xì)表 單位：萬元 序號 房間類型 房價（元 /套） 入 住人數(shù) 單位（套） 天數(shù) 入住率 收入小計 1 標(biāo)準(zhǔn)間 2 人 /間 365 70% 2 商務(wù)間 2 人 /間 365 70% 3 豪華商務(wù)間 2 人 /間 3