【正文】 中：酒店占地 方米 （約 ） 。 1． 7 建設(shè)內(nèi)容及投資估算 本項(xiàng)目由房屋建筑，場(chǎng)地工程和配套公用工程三部分組成， “龍?zhí)┘偃站频辍?項(xiàng)目工程總建筑面積： 。 項(xiàng)目總投 資 ，資金 來源于銀行貸款及企業(yè)自有資金 。 “ 龍?zhí)┘偃站频?”項(xiàng)目建設(shè)基地位于 洛寧縣建設(shè)路以東 、 永寧大道北側(cè) ，由于其周邊多為 行政單位 、高檔住宅區(qū)，同時(shí)又緊鄰交通要道，洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 人口大量集中，項(xiàng)目的建成，適時(shí)的為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了硬件設(shè)施，避免了各種資源的浪費(fèi)，它提供的 商 住空間、商業(yè)用房對(duì)吸引外來資 金和繁榮周邊經(jīng)濟(jì)起到巨大的作用。 本項(xiàng)目的實(shí)施將在該區(qū)域形成一個(gè)嶄新的商住中心，對(duì)于提高城市形象，改善人民生活水平，發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)促進(jìn)社會(huì)繁榮均具有重要意義。 (3)建筑條件充足 本項(xiàng)目建設(shè)的水文、地質(zhì)、氣 象等自然條件，以及用水、用電、用地、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件具備或比較容易達(dá)到，加之省市有關(guān)部門和當(dāng)?shù)卣闹С值?，可以確保項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。為確保項(xiàng)目的順利實(shí)施，建議承辦的單位切實(shí)抓好項(xiàng)目建設(shè)的組織管理工作，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的方針、承建等工作內(nèi)容，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等程序，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，使項(xiàng)目盡快發(fā)揮應(yīng)有作用。 效益指標(biāo)計(jì)算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 數(shù)量 備注 1 總投資 萬元 2 資金籌措 萬元 2． 1 自籌 萬元 2． 2 銀行貸款 萬元 10000 3 正常年收入 萬元 2 （從 第 4年起） 4 營(yíng)業(yè)稅及附加 萬元 5 年總成本費(fèi)用 萬元 6 所得稅 萬元 7 稅后年利潤(rùn)總額 萬元 8 投資利潤(rùn)率 % / 9 借款償還期 年 5 年 10 投資回收期 年 含 2 年 建設(shè)期 11 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 12 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 11 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 2． 1 項(xiàng)目背景 2． 1． 1洛寧縣 基本建設(shè)的目標(biāo)與規(guī)劃 根據(jù)洛寧縣未來發(fā)展十二五計(jì)劃 ，今后五年是 洛寧縣城市建設(shè) 的關(guān)鍵時(shí)期， 洛寧縣城市建設(shè)未來五年以建設(shè)一個(gè) 20萬人口中等城市為目標(biāo) 。 要堅(jiān)持“ 特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣、 旅游強(qiáng) 縣 ”戰(zhàn)略，擴(kuò)大消費(fèi)需求，努力繁榮第三產(chǎn)業(yè)，要全面推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快 洛寧縣 城區(qū)改造開發(fā)，爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家生態(tài)環(huán)境模范城。 建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，加大改革開放力度，抓住機(jī)遇，加快 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐 ，調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把 洛寧縣城 建設(shè)成為 宜洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 居宜業(yè)的 現(xiàn)代化 園林 城市。 (2)為實(shí)施 洛寧縣城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì) 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略而進(jìn)行。 （ 3）符合洛寧縣“打造宜居宜業(yè)示范縣”及未來五年建成 20萬人中等城市的規(guī)劃目標(biāo)。 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 第三章 建設(shè)條件 3． 1 地理位置概況 3． 1． 1 社會(huì)概況 洛寧縣地處豫西山區(qū)，洛河中上游，距省會(huì)鄭州 215 公里，省轄市洛陽(yáng) 86 公里。境內(nèi)山、塬、川地形地貌皆備，大體為 “ 七山二塬一分川 ” 。 洛寧古稱崤地，是中國(guó)古代溝通東（洛陽(yáng)）西（西安）兩京的官道，地理位置十分重要。 3． 1． 2區(qū)域經(jīng)濟(jì) 洛寧山水秀美，自然景觀和人文景觀眾多。此外，還有庫(kù)容 12 億立方米的國(guó)家中型水庫(kù) —— 故縣水庫(kù)、河南省最大的野外狩獵場(chǎng) 樓梯山狩獵場(chǎng)、原始森林全寶山等自然景觀，發(fā)展旅游潛力巨大。 2020年全年生產(chǎn)總值達(dá)到 93億元，同比增長(zhǎng) 13%，財(cái)政收入 ，增長(zhǎng) %，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入 ，增長(zhǎng) %；一般預(yù)算支出 億元，增長(zhǎng) %，財(cái)政保障能力顯著增強(qiáng)。 3． 2 自然條件 洛寧縣氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明，季風(fēng)轉(zhuǎn)換明顯，常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)和西北風(fēng)，最低海拔為 2103米，年平均氣溫℃，日照 ，年平均無霜期 216天，年降水量 600800毫米。 本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于 洛寧縣城區(qū) ， 建設(shè)路 以東， 永寧大道以北， 地震烈度按《中華人民共和國(guó)地震研究區(qū)劃圖》核定為 7度 。 交通十分便利。 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 3． 4 基礎(chǔ)設(shè)施條件 3． 4． 1 供水供電 水電均為市政供應(yīng)，已獲得 縣 政府主管部門的批準(zhǔn)和支持。 3． 4． 3 環(huán)境保護(hù) 本項(xiàng)目屬基本建設(shè)工程，項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)周邊無文物保護(hù)區(qū)和風(fēng)景保護(hù)區(qū)，在項(xiàng)目建設(shè)過程中和建成后，不會(huì)對(duì)自然環(huán)境，生態(tài)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境造成污染和破壞。 3． 6 政府支持 本項(xiàng)目屬 洛寧縣重點(diǎn)工程 項(xiàng)目， 縣委、縣政府 對(duì)此非常重視，并出臺(tái)相關(guān)文件，要求市政府相關(guān)部門和有關(guān)單位，要積極支持，大力配合建設(shè)工作，政府的支持為項(xiàng)目建設(shè)提供了重要保障。 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 第四章 建設(shè)方案 4． 1 總體規(guī)劃 4． 1． 1基地概況 用地位于 洛寧縣永寧大道北側(cè) 。 該 地塊周邊現(xiàn)狀為：東臨 洛寧縣檢察院、祥瑞小區(qū) ，南臨 永寧大道 ，西臨 建設(shè)路 ，北臨 居民區(qū) 。 4． 1． 2設(shè)計(jì)原則 充分考慮該項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要和與周邊地塊的關(guān)系，以及該項(xiàng)目所處地段，結(jié)合城市特征作為設(shè)計(jì)思想依據(jù)，確保其在滿足法規(guī)法定的基礎(chǔ)上，符合 洛寧縣 整體環(huán)境的特點(diǎn)，同時(shí)又滿足使用的需要。同時(shí)提升 酒店商住 品質(zhì)， 改善 周邊 環(huán)境。但在某些必要的功能區(qū)，則通過休息廳產(chǎn)生聯(lián)系。 充分理解建筑容積率的高低直接影響業(yè)主對(duì)地塊開發(fā)的決策，力爭(zhēng)達(dá)到業(yè)主的開發(fā)期望值。 底層臨街面的綠化相對(duì)集中，為工作人員創(chuàng)造一個(gè)良好的工作之余的休息環(huán)境，沿街綠化則結(jié)合街道和 酒店 活動(dòng)廣場(chǎng)空間需要布置，綠化美化城市， 酒店 內(nèi)圍繞景觀廣場(chǎng)設(shè)置大片的集中綠化區(qū)為 酒店創(chuàng)造一個(gè)高雅、奢華的 娛樂休息場(chǎng)所。 詳細(xì)的平面布置見總平圖。 4． 2． 2項(xiàng)目采用環(huán)狀道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)， 場(chǎng)地內(nèi)有便捷明確的交通路線，并均按通行汽車考慮。 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 4． 3 公建、商業(yè)建筑與公用設(shè)施布置 發(fā)揮沿路區(qū)位優(yōu)勢(shì)， 結(jié)合項(xiàng)目臨街廣場(chǎng)布置綠化，共同形成引人入勝的入口空間，環(huán)境優(yōu)美； 項(xiàng)目 1～ 3層為酒店大堂，餐飲、洗浴、娛樂，上部為酒店客房。 4． 4 道路交通組織 項(xiàng)目環(huán)獨(dú) 立塔樓設(shè)置道路，項(xiàng)目主干道寬 ，次干道寬 。 4． 5． 2通過綠化，形成綠樹成蔭的沿路景觀。 5． 1． 3給水設(shè)計(jì) 5． 1． 3． 1 水源：由市政自來水管兩路供水接入。 生活水池和消防水池及相應(yīng)增壓設(shè)備等設(shè)于地下設(shè)備間內(nèi)。 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 消防電梯排水坑設(shè)于電梯井旁，通過潛污泵提升排出。 裙房餐廳 及娛樂設(shè)施 的廚房污水經(jīng)隔油池處理后排至室外污水管網(wǎng)。 室外排水采用雨污分流，雨水排入市政雨水管網(wǎng)。 5． 1． 5室外設(shè)施 項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有環(huán)狀消防給水管網(wǎng)，給水干管 DNl50～ DN100，并在環(huán)狀管網(wǎng)上布置室外地上式消火栓，設(shè)置間距不超過 120m，保護(hù)半徑不超過150m。 消防管材，消火栓系統(tǒng)采用球墨石棉水泥接口，承插連接，室內(nèi) 部分采用熱鍍鋅鋼管， DN≤ 100mm采用絲扣連接， DN＞ 100mm采用法蘭或卡箍連接。 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 21 5． 2 熱力工程 5． 2． 1 熱力工程 （ 1）規(guī)劃依據(jù) 《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》 GBJl9— 87 《城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》 CJJ34— 2020 《 洛寧縣 城市總體規(guī)劃》 (2020— 2020) （ 2）規(guī)劃原則 利用城市熱力管網(wǎng) — 集中供熱，降低供熱成本，提高環(huán)境質(zhì)量。商業(yè)設(shè)施 :100W／ m2。管網(wǎng)散熱損失系數(shù)： K1＝ (已包括在熱指標(biāo)內(nèi) )。 為保證熱用戶的需要，同時(shí)達(dá)到節(jié)能的目的，熱力站應(yīng)設(shè)計(jì)考慮適當(dāng)?shù)墓豳|(zhì)、量調(diào)節(jié)措施。 項(xiàng)目?jī)?nèi)熱水管網(wǎng)采用冷安裝無補(bǔ)償直埋敷設(shè)，采暖主干管埋深 (指鋼管底部敷土深度 )－ ，自采暖主干管接至每個(gè)熱用戶 的入戶管標(biāo)高均坡向檢查井，熱水管采用硬質(zhì)聚氨脂直埋保溫管道，外保護(hù)管采用聚乙烯管。另一路引自附近公用架空線。 負(fù)荷容量按單位指標(biāo)估算 。 消防用電為二級(jí)負(fù)荷。 5． 3． 3電話 由市話局引入電話電纜至項(xiàng)目控制中心設(shè)備間的電話交接箱，自電話交接箱用鎧裝電纜引至各樓后 經(jīng)電話分線箱引至各層用戶。有線電視前端設(shè)在項(xiàng)目控制中心設(shè)備間。 5． 3． 5閉路監(jiān)控 控制主機(jī)設(shè)在物業(yè)控制中心。 攝像機(jī)與報(bào)警裝置、錄像機(jī)聯(lián)鎖，進(jìn)行圖像跟蹤及記錄，當(dāng)有警情時(shí)，監(jiān)控屏上立即彈出相關(guān)的圖像信號(hào)，并錄取所視察到的現(xiàn)場(chǎng)信息。 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 23 5． 3． 6火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制 給排水專業(yè)設(shè)置消火栓，消火拴按鈕動(dòng)作后，聯(lián)鎖啟動(dòng)消防泵，在消防控制中心手動(dòng)可直接啟動(dòng)消防泵。 5． 3． 7寬帶網(wǎng) 本項(xiàng)目寬帶網(wǎng)擬采用光纖從附近引入，終端交接設(shè)備設(shè)在項(xiàng)目控制中心，然后以放射方式至各 房間 。 6． 1． 2治理措施 （ 1）廢水處理 廢水主要是生活廢水，其排放采取雨污分流制。盥洗用水經(jīng)處理后澆灑綠地或農(nóng)田。 （ 2）固體廢物 固體廢物主要是生活垃圾，采用袋裝收集，可分類定點(diǎn)存放與處理，由物業(yè)保潔員定時(shí)收集清運(yùn)處理，納入垃圾收集外運(yùn)系統(tǒng)，運(yùn)至城市的生活垃圾處理場(chǎng)，實(shí)行無公害處理，減少環(huán)境污染。本項(xiàng)目應(yīng)注意綠化和美化環(huán)境，花草樹木應(yīng)以全新的景觀設(shè)計(jì)理念合理種植，營(yíng)造一個(gè)環(huán)境幽雅、清新美觀生機(jī)盎然的情景化環(huán)境。在工程設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格遵照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，在消防車道、消防間距、耐火等級(jí)、防火分區(qū)、安全疏散、防火構(gòu)造等 各方面滿足規(guī)范要求。 6． 3 節(jié)能 洛寧縣 屬夏熱冬冷地區(qū)，熱工設(shè)計(jì)要求滿足夏季防熱要求，同時(shí)，兼顧冬季保濕，基本滿足節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 6． 3． 2建筑設(shè)計(jì)采用適宜的房屋進(jìn)深，門窗均采用塑鋼窗及隱框玻璃窗，有良好的封閉性和隔熱性，開窗的形式有利于室內(nèi)組織自然通風(fēng)。 6． 3． 4屋頂采用 150厚加 氣混凝土砌塊保溫隔熱，厚度滿足了最小的隔熱要求。 6． 3． 6室內(nèi)選用節(jié)能燈，對(duì)日光燈采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器，以改善功率因數(shù)，節(jié)約能源。按供電部門高供洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 26 高計(jì)原則采用高壓專用計(jì)量柜。 洛陽(yáng)龍?zhí)┩顿Y股份有限公司“龍?zhí)┘偃站频辍表?xiàng)目可行性研究報(bào)告 27 第七章 項(xiàng)目管理及建筑進(jìn)度 7． 1 項(xiàng)目管理 為確保本項(xiàng)目高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)地按進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。 7． 1． 1實(shí)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)制 (詳見招投標(biāo)方案 )。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接負(fù)責(zé)人，實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。項(xiàng)目建設(shè)過程中，聘請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位和人員，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低成本。 7． 1． 5嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理。 7． 2 項(xiàng)目實(shí)施階段 項(xiàng)目實(shí)施分為以下三個(gè)階段： 準(zhǔn)備工作：編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告及審查、批復(fù)；準(zhǔn)備設(shè)計(jì)資料、方案設(shè)計(jì)等。 施工：根據(jù)規(guī)劃對(duì)基地內(nèi)原附屬物拆除，同時(shí)要落實(shí)好協(xié)作關(guān)系，土建招標(biāo)與施工、設(shè)備安裝與調(diào)試等。 7． 3 建設(shè)周期 由于項(xiàng)目較大，計(jì)劃分期實(shí)施，工程建設(shè)周期初步計(jì)劃為 2年。 投 資估算范圍包括該項(xiàng)目土建工程、公用工程、室外工程，相關(guān)的土地費(fèi)用、前期費(fèi)用等其它費(fèi)用。 8． 2 估算方法和依據(jù) 8． 2． l工程費(fèi)用 土建工程根據(jù)其建筑面積和建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，參照類似工程的造價(jià)水平估算。 公用安裝工程包括房間內(nèi)的給排水、采暖