中信泰富項(xiàng)目可行性分析簡報(bào)()-免費(fèi)閱讀
【正文】 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)：2006年開發(fā)10萬平米。由于該項(xiàng)目周邊的開發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與項(xiàng)目周邊居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。 本項(xiàng)目所在地的西區(qū)作為揚(yáng)州市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢。并以小高層來提高項(xiàng)目容積率。以下規(guī)劃思路是以考慮實(shí)現(xiàn)第一點(diǎn)修改，第二點(diǎn)不修改為前提的。突出本項(xiàng)目緊挨城市未來中心的獨(dú)特位置和一個近70萬平方米的高品質(zhì)生活的大盤的市場特性。 激活社區(qū)定位的第一步：社區(qū)定位在揚(yáng)州、在今天，人們的需求是什么？在人均GDP超過2000美元的揚(yáng)州市區(qū)，基本的物質(zhì)生活條件是容易達(dá)到的，也就是說在居住的需求上更多傾向于“馬斯洛需求”的“自尊需求”和“自我實(shí)現(xiàn)”的表現(xiàn)。留戀或向往西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時又對西區(qū)又較為眷戀，但西區(qū)價格相對較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價，以獲取在本區(qū)生活的條件。三、區(qū)域目標(biāo)市場客層研究和市場定位目標(biāo)市場客層特征： 該區(qū)域客戶基本分為三類：l本案策劃背景內(nèi)部因素1）屬規(guī)模較大的近臨市中心的項(xiàng)目，開發(fā)周期預(yù)計(jì)為四年，必須考慮項(xiàng)目的可持續(xù)競爭力及品質(zhì)的超前性；2）積率較低，對項(xiàng)目整體規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)水準(zhǔn)要求高。d、 項(xiàng)目優(yōu)劣勢：品牌效應(yīng)，規(guī)模較大，配套設(shè)施較好，揚(yáng)州綜合整治項(xiàng)目，十大實(shí)事工程，五大亮點(diǎn)之一。e、 項(xiàng)目競爭性：揚(yáng)州房地產(chǎn)市場的大盤，目前建設(shè)銷售正在進(jìn)行中，開發(fā)種類多，但其價格不夠合理，如果項(xiàng)目開發(fā)出一定規(guī)模，且銷售價格合理，對揚(yáng)州房地產(chǎn)在售樓盤的影響都比較大。b、 推廣訴求：“京華城中城，揚(yáng)州的新市中心”。但是由于限價住宅商品房的大量投入，將抑制整體房價快速、大量上升。如此大的商業(yè)供應(yīng)量勢必給商業(yè)項(xiàng)目帶來巨大的壓力。預(yù)計(jì)2005年揚(yáng)州的土地供應(yīng)量會有所減少，特別是上半年有可能和2004年上半年一樣，土地供應(yīng)量不大。則2004年的商業(yè)供應(yīng)量就需要揚(yáng)州消化5年以上。2. 土地出讓分區(qū)域分析區(qū)域東區(qū)西區(qū)南區(qū)北區(qū)中心區(qū)地塊11313131314150、17171717180、181891313114141414141515160、161616161616171717183A、183B、181817171901515813141415161821316170面積7249911203330207113421928109847比例%%%%%從上表明顯可以發(fā)現(xiàn)，東區(qū)地土地出讓比例在增大，東區(qū)的土地出讓面積已經(jīng)占到27％。3. 銷售情況2004年度銷售備案登記情況表（單位：m2）季度總體商業(yè)辦公別墅住宅2003年全年批準(zhǔn)預(yù)售168890019960014790012976002003年全年銷售1153100162678739759164472003年全年銷售率％％％％2004年全年批準(zhǔn)預(yù)售2004年全年銷售133070521109711763810019712004年全年銷售率%%%%從2004年的批準(zhǔn)預(yù)售及2003年的批準(zhǔn)預(yù)售情況分析，%，并且各類物業(yè)的實(shí)際銷售面積比2003的銷售都有所增長。比較圖如下：【結(jié)論】 從比較圖可以看出，2004年房地產(chǎn)的投資量與2003年相比，開發(fā)投資與施工面積都呈增長趨勢，特別是2004年第四季度開發(fā)投資金額比以往都高。于一九九七年，公司的總部大樓“中信大廈”更于中區(qū)海旁落成，為香港海濱的重要標(biāo)志。中信泰富有限公司(“中信泰富”)的業(yè)務(wù)集中在香港及廣大的內(nèi)地市場，業(yè)務(wù)重點(diǎn)以基建為主，包括基礎(chǔ)設(shè)施(如橋、路和隧道)、能源項(xiàng)目、環(huán)保項(xiàng)目、航空以及電訊業(yè)務(wù)。按用途分，；，；。2004年一至四季度土地投放量呈波浪式起伏，特別是到了第四季度，投放土地總量達(dá)到年度總和的38%。從出讓地塊上來看同2003年地49塊地大致在數(shù)量上持平。而分析近兩年揚(yáng)州的商業(yè)營業(yè)用房的銷售量都不超高20萬平方米。尤其從12月24日推出的土地看，只有一塊地是生地，其它都是熟地。在2004年末又有一批商業(yè)熟地推出，這些地塊開發(fā)快的話，在2005年都可以面市。2004年揚(yáng)州市的土地供應(yīng)已較2003年有所減少，土地的稀缺性使開發(fā)成本中土地價格不會下降；對開發(fā)商要求越來越高，國家強(qiáng)制性規(guī)定環(huán)保、節(jié)能材料使用等加大了建筑成本。分四期開發(fā)，目前開發(fā)第一期，別墅67棟，小高層21棟。但價格較高，且剛開始建設(shè)，小區(qū)尚看不出什么規(guī)模，價格不夠合理，所以銷售不太好。c、 戶型配比：三室兩廳兩衛(wèi)120平方米左右（占80%左右），復(fù)式180220平方米。208號地項(xiàng)目區(qū)域位置具體如下圖所示：柳馨花園山河園邗江北路海德公園錦繡時代本項(xiàng)目玫瑰香榭四望亭路金菊花都揚(yáng)冶公路雍華府熙園廣潤發(fā)文昌西路來鶴臺項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地面積區(qū)塊（m2）綠化率容積率建筑密度規(guī)劃用途限高502900m2C區(qū)：102400≥35%≤≤30%二類用地≤18mD區(qū)：72000≥25%≤≤40%二類用地≤36mE區(qū)：221300≥35%≤≤30%二類用地≤18mF區(qū)：107200≥35%≤≤30%二類用地≤36m
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