【正文】 懷化市城中板塊市場(chǎng)情況 ? 城中板塊目前高層、小高層開(kāi)發(fā)量逐漸增加，區(qū)域內(nèi)戶型產(chǎn)品多樣化、綜合體物業(yè)主要以公寓、寫(xiě)字樓、住宅為組合。 ? 懷化商業(yè)市場(chǎng)劃分：火車(chē)站商圈、中心市場(chǎng)商圈、黃金三角街商圈 —— 人民路商圈及河西專業(yè)市場(chǎng)商圈，項(xiàng)目受中心商圈與河西專業(yè)市場(chǎng)商圈雙重輻射。 2）對(duì)住宅而言 ? 依靠天星路、沿河路為主要交通干道，地面交通條件比較優(yōu)越； ? 位于舞水河沿河地帶，有利于項(xiàng)目形象塑造，提高項(xiàng)目居住檔次； ? 項(xiàng)目地勢(shì)平坦，易于開(kāi)發(fā)及規(guī)劃； 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 周邊雖然道路交通條件較好，但是缺乏足 夠支撐該區(qū)域人流的公交系統(tǒng)； ? 項(xiàng)目目前展示面太差，形象較為凌亂； ? 項(xiàng)目所在環(huán)境及周邊環(huán)境較為雜亂，多為 安置 房及 零散底商 市場(chǎng)，廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 12 項(xiàng)目檔次拉伸有一定的困難； 機(jī)會(huì) ? 政府有意識(shí)地將以迎豐路、人民路為主軸的商業(yè)帶向舞水河沿岸發(fā)展； ? 沿河規(guī)劃將大大提升本項(xiàng)目所在區(qū)域的人氣及區(qū)域檔次，便可增加土地價(jià)值； ? 項(xiàng)目所處地 可以建造標(biāo)桿項(xiàng)目，為公司拓展打下戰(zhàn)略基礎(chǔ)。 運(yùn)營(yíng)過(guò)程的合作條件限制，比如還建房的交房時(shí)間與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間的節(jié)點(diǎn)控制。 二、 法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)：控制性詳規(guī)尚未做好，相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)存在不確定性； 土地風(fēng)險(xiǎn)： 兩地塊聯(lián) 合以及東面地塊的規(guī)劃結(jié)合 ，影響工程進(jìn)度； 解決方案 ? 規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)控制：現(xiàn)懷化市規(guī)劃局已批準(zhǔn)該地區(qū)的結(jié)構(gòu)規(guī)劃，現(xiàn)在正在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。 鶴城區(qū)屬于中心城區(qū)，主要承擔(dān)商貿(mào)物流 、商務(wù)金融等第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)中心的產(chǎn)業(yè)職能，政府規(guī)劃有意識(shí)地將以迎豐路、人民路為主軸的商業(yè)帶向舞水河沿岸發(fā)展，舞水河沿岸商業(yè)將成為懷化市商業(yè)支撐點(diǎn)之一。 沿河風(fēng)光帶與沿河路整改前，沿河路窄，沿河地段較為雜亂。重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游、商貿(mào)物流、特色農(nóng)林產(chǎn)業(yè)及加工。長(zhǎng)沙的萬(wàn)達(dá)、華遠(yuǎn)華中心、保利廣場(chǎng)的現(xiàn)在 就是二橋商圈的明天。實(shí)在遺憾的是北往一橋一線，全部是底商密布，按照城市對(duì)比，其一線將逐步 發(fā)展成飲食（特別是風(fēng)味小吃、夜宵）等重要的發(fā)展區(qū)。 項(xiàng)目面積及四至 項(xiàng)目占地 51 畝，處在懷化市火電廠位置，地塊呈不規(guī)則狀，北至天星西路規(guī)劃紅線，西至沿河路規(guī)劃紅線，南至懷化飼料獸料批發(fā)市場(chǎng)，東至雍景豪庭三期。河西物流發(fā)展園區(qū)里云集汽貿(mào)、建材等城市建設(shè)的重要物資，德天，慶天市場(chǎng)的建設(shè)，小商品加工園區(qū)，特別是紅星美凱龍等都市 綜合體的建設(shè)，使其河西日益成為懷化的衛(wèi)星城鎮(zhèn)（懷化第二區(qū)，城市第三極）。在發(fā)展的位置上看，沿江路（舞水沿河兩線）是懷化最為重要的城市人居環(huán)境建設(shè)示范與先導(dǎo)地區(qū)。其項(xiàng)目位置在發(fā)展的未來(lái)具有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)潛力。 ? 項(xiàng)目北面為雍景豪庭三期，該項(xiàng)目一二期已為區(qū)域標(biāo)桿，有一定的市場(chǎng)影響力；其近 3 萬(wàn)的商業(yè)云集將發(fā)力沿江路的價(jià)值。 濱江物業(yè)就是城市的未來(lái)。 南部 ：生態(tài)區(qū)，包括會(huì)同、靖州、通道三縣。 本案 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 8 中心城區(qū)商圈 以火車(chē)站廣場(chǎng)為中心，由迎豐路、人民路、鶴州路組成的“ 金三角 ”（包括嫩溪隴交叉路口商業(yè)區(qū)域）及相對(duì)延伸區(qū)；以湖天大道與迎豐路交叉口為中心，由沿迎豐路西至紅星路、東至順天路、沿湖天大道南至天星路組成的“ 丁字路 ”（包括太平橋至錦溪橋段的太平溪區(qū)域）及相對(duì)延伸區(qū)。 隨著沿河路與沿河風(fēng)光帶的整改，政府規(guī)劃有意識(shí)地將以迎豐路、人民路為主軸的商業(yè)帶向舞水河沿岸及天星路發(fā)展，未來(lái)項(xiàng)目所在地將承接其他商業(yè)溢出，上圖所示受多個(gè)商圈的輻射，該區(qū)域必將形成新的商業(yè)區(qū)域。 表 1：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 名稱 指標(biāo) 總用 地面積 34020 ㎡ 其 中 計(jì)入容積率總建筑面積 156492 ㎡ 其中 住宅 131492 ㎡ 商業(yè) 25000 ㎡ 酒店占地面積 8000 ㎡ 建筑占地面積 12928 ㎡ 容積率 建筑密度 38% 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 10 第二部分 法律分析 一、 合作地塊土塊現(xiàn)狀 項(xiàng)目合作地塊為已出讓用地，占地 ； 項(xiàng)目可能會(huì)連帶規(guī)劃： 12 畝地塊指標(biāo)不受限，可考慮綜合指標(biāo)的提升及其在合作條件下的條件更改。 重點(diǎn)在于規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整。 ? 政府規(guī)劃 濱江風(fēng)光帶 ，有意識(shí)將該區(qū)域打造成又一商業(yè)支撐點(diǎn)。 ? 項(xiàng)目在懷化標(biāo)桿物業(yè)的典范區(qū)域。而濱水物業(yè)成為城市臻品。 ? 項(xiàng)目處于天星西路與沿河路的交匯處，目前周邊銷(xiāo)售均價(jià)為項(xiàng)目住宅、公寓定價(jià)提供市場(chǎng)依據(jù)。同時(shí)，項(xiàng)目地處市區(qū)兩條主干道路交匯處，向東步行五分鐘便可到達(dá)太平橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、佳慧超市、各大銀行、醫(yī)藥等，向西步行 5 分鐘便可到達(dá)懷化最大商城 步步高商城， 10 分鐘到達(dá)火車(chē)站，離中心市場(chǎng)也只需 10 分鐘，是投資居住的新典范，更是太平橋的新地標(biāo)。 ? 該板塊商業(yè)物業(yè)價(jià)值明顯，根據(jù)現(xiàn)有在售商業(yè)物業(yè)的價(jià)格水平情況，投資者、經(jīng)營(yíng)戶對(duì)區(qū)域內(nèi) 物業(yè)價(jià)值認(rèn)可度較高，本項(xiàng)目的價(jià)格可塑性空間較大。 ? 從微觀市場(chǎng)看，鶴城區(qū)商業(yè)、住宅供應(yīng)量較大，供略大于求，對(duì)廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 18 供求關(guān)系而言，本項(xiàng)目 尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)為本項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵。但區(qū)域限制，必將要想四周擴(kuò)散，政府有意識(shí)地讓舞水河沿岸成為承接商業(yè)擴(kuò)散的主流。 綜合市場(chǎng)分析來(lái)看，我司決定我們將項(xiàng)目打造成懷化的名片，城市的客廳，主要定位方向?yàn)樘厣?文化商業(yè)。同時(shí)，短平快的工程會(huì)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)運(yùn)營(yíng)效率高的良好印象。沿河路濱江風(fēng)光帶規(guī)劃及沿河路的整改建成后將大大提高該地塊的交通便捷性。地塊現(xiàn)為火電廠、火電廠宿舍及一部分居民，沿河邊政府規(guī)劃為濱河風(fēng)光帶，尚未建成，以后有作為景觀利用的價(jià)值。 臨街面 \昭示面是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，而且項(xiàng)目背靠規(guī)劃是項(xiàng)目發(fā)力源。 如果規(guī)劃為商業(yè)街，商業(yè) 整體 考慮 整個(gè)二橋與三橋之間的整體濱江商業(yè)聯(lián)合 。 隨著懷化的城市發(fā)展，無(wú)論是市民還是旅游者對(duì)“休閑式商業(yè)”特別是“一站式休閑商業(yè)”將有極大的需求。根據(jù)常規(guī)規(guī)劃，建筑體量在 15方的社區(qū)云集近 1000戶人口，社區(qū)配套服務(wù)根據(jù)周?chē)涮琢苛Χ?，而房開(kāi)為利潤(rùn)最大化，通常將商業(yè)體量控制在 8000方。所以，項(xiàng)目的商住比成為判斷項(xiàng)目利潤(rùn)的成功的 前提。 0 以上土建部分 1150 元 /㎡ 2 安裝部分 350 元 /㎡（水電 /消防 /電梯） 3 地下室 （包括地下室面積/人防）攤算 2400元 /㎡ 4 樁基工程 200 元 /㎡ 總計(jì) 建安工程費(fèi) 1835 元 /㎡ 3）園林綠化與配套設(shè)施費(fèi)： 凈地面積測(cè)算， 34020㎡ （ 138%） 350元 /㎡＝ 萬(wàn) 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 29 4）規(guī)劃、報(bào)建及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基數(shù) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬(wàn)） 1 紅線放線圖費(fèi) 5 元 /㎡ 2 定位圖費(fèi) 3 施工圖審查費(fèi) 4 面積核算費(fèi) 5 標(biāo)牌制作費(fèi) 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2% 7 報(bào)建費(fèi)用 180 元 /㎡ 總計(jì) 規(guī)劃、報(bào)建、管理及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 上述四項(xiàng)成本相加，總建成本為 。 0 以上土建部分 1150 元 /㎡ 2 安裝部分 350 元 /㎡（水電 /消防 /電梯） 3 地下室 （包括地下室面積/人防）攤算 2400元 /㎡ 4 樁基工程 200 元 /㎡ 總計(jì) 建安工程費(fèi) 1835 元 /㎡ 3）園林綠化與配套設(shè)施費(fèi)： 凈地面積測(cè)算， 34020㎡（ 138%） 350元 /㎡＝ 萬(wàn) 4）規(guī)劃、報(bào)建及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基數(shù) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬(wàn)） 1 紅線放線圖費(fèi) 5 元 /㎡ 2 定位圖費(fèi) 廣州凱黃投資顧問(wèn)有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 35 3 施工圖審查費(fèi) 4 面積核算費(fèi) 5 標(biāo)牌制作費(fèi) 6 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2% 7 報(bào)建費(fèi)用 180 元 /㎡ 總計(jì) 規(guī)劃、報(bào)建、管理及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 上述四項(xiàng)成本相加，總建成本為 。因此，我司認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，定位成商住項(xiàng)目，投資總收益遠(yuǎn)低于定位成商業(yè)街的投資收益；定位成商業(yè)街，效益率較高。從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況來(lái)看，物資價(jià)格上漲幅度較大，需加強(qiáng)物資價(jià)格談判能力，也可以選擇一些供應(yīng)商作為長(zhǎng)期合作伙伴，獲得優(yōu)惠的價(jià)格。重視營(yíng)銷(xiāo)方案的設(shè)計(jì)，以良好的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作提高項(xiàng)目效益，建議建設(shè)單位以靈活、多樣的經(jīng)營(yíng)方式，招八方客源。 （三）、決策風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目前期階段做好市場(chǎng)調(diào)查，收集更多貼近市場(chǎng)的信息，在此基礎(chǔ)上做出 決策。 （五）、其它風(fēng)險(xiǎn)： 包括政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等等