中信泰富項(xiàng)目可行性分析簡報(bào)()-閱讀頁
2025-07-13 23:01本頁面
【正文】 市政配套不太好。以古運(yùn)河作主打，銷售情況好，位置離市中心不是很遠(yuǎn)。其它競爭項(xiàng)目金湖灣小區(qū)—— 第二章 項(xiàng)目概述及客戶定位一、項(xiàng)目概況地理位置：本案位于揚(yáng)州市邗江北路東側(cè)，揚(yáng)冶路北排澇河北側(cè)，地處瘦西湖風(fēng)景區(qū)與西部分區(qū)、西北分區(qū)交匯處，南距廣潤發(fā)和來鶴臺市民廣場約500米，地塊周邊分布有海德公園、玫瑰香榭、柳馨花園、翠崗小區(qū)、雍華府、山河園、金菊花都錦繡時(shí)代等大中型住宅區(qū)，所在區(qū)域交通便捷，環(huán)境優(yōu)雅，未來發(fā)展前景良好。本案策劃背景內(nèi)部因素1）屬規(guī)模較大的近臨市中心的項(xiàng)目，開發(fā)周期預(yù)計(jì)為四年，必須考慮項(xiàng)目的可持續(xù)競爭力及品質(zhì)的超前性；2）積率較低，對項(xiàng)目整體規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)水準(zhǔn)要求高。3）本案的綜合成本決定本案市場價(jià)格水準(zhǔn)處于中上狀態(tài)。目前揚(yáng)州較大規(guī)模項(xiàng)目均價(jià)一般超過3300元/平方米，西區(qū)普通住宅的房價(jià)在32003900元/平方米，由于目前揚(yáng)州各城區(qū)的發(fā)展正日趨平衡，尤其是東區(qū)的迅速崛起，價(jià)格方面每平方米又比西區(qū)少數(shù)百元，使得西區(qū)與往昔相比，失去了一定的競爭優(yōu)勢。二、區(qū)域環(huán)境分析交通條件本案目前公共交通設(shè)施比較缺乏，但道路交通設(shè)施比較完善——邗江北路50米，規(guī)劃中的蜀崗路寬40米，揚(yáng)冶路寬35米，隨著未來的發(fā)展，這一缺憾將得到有效解決，并使本案具有極佳的交通優(yōu)勢。三、區(qū)域目標(biāo)市場客層研究和市場定位目標(biāo)市場客層特征： 該區(qū)域客戶基本分為三類：l追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。l追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。留戀或向往西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶：此類客戶購買力較弱，同時(shí)又對西區(qū)又較為眷戀，但西區(qū)價(jià)格相對較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。本案目標(biāo)人群特征本案目標(biāo)人群來源于全市各個(gè)區(qū)。確定目標(biāo)客戶客戶主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。產(chǎn)品定位：綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式以多層為主，輻以小高層和聯(lián)排別墅等產(chǎn)品。 激活社區(qū)定位的第一步：社區(qū)定位在揚(yáng)州、在今天，人們的需求是什么？在人均GDP超過2000美元的揚(yáng)州市區(qū)，基本的物質(zhì)生活條件是容易達(dá)到的，也就是說在居住的需求上更多傾向于“馬斯洛需求”的“自尊需求”和“自我實(shí)現(xiàn)”的表現(xiàn)。216。在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面更多考慮澳大利亞柏濤、香港的何顯毅、王董等知名建筑設(shè)計(jì)院；景觀設(shè)計(jì)建議選擇貝爾高林、美國泛亞易道、德國WSP景觀設(shè)計(jì)、澳大利亞DCM等參與設(shè)計(jì)；以及物業(yè)管理、營銷顧問等一支國際化背景的團(tuán)隊(duì)。216。突出本項(xiàng)目緊挨城市未來中心的獨(dú)特位置和一個(gè)近70萬平方米的高品質(zhì)生活的大盤的市場特性。建議做以下修改：A、 將商業(yè)功能改為F區(qū)的東南角，可以維持規(guī)劃面積和容積率等指標(biāo)。原有限高下的產(chǎn)品只有多層或別墅類，但通常開發(fā)商為了追求利潤會選擇容積率較高的多層住宅，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)“兵營式排列”。如果能將限高放寬到36米，開發(fā)商可以定位小高層住宅產(chǎn)品，在容積率不變的情況下，留空出更多的景觀、綠化面積，有利于提高整個(gè)項(xiàng)目的居住檔次和環(huán)境。以下規(guī)劃思路是以考慮實(shí)現(xiàn)第一點(diǎn)修改，第二點(diǎn)不修改為前提的。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。產(chǎn)品特征 以多層住宅產(chǎn)品為主，低密度住宅與小高層住宅為輔。并以小高層來提高項(xiàng)目容積率。 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國家二級節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。 本項(xiàng)目所在地的西區(qū)作為揚(yáng)州市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場潛力、發(fā)展趨勢、開發(fā)方向以及銷售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢?；趽P(yáng)州區(qū)域的外部環(huán)境和市場情況，以及中信泰富在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢，考慮借鑒國內(nèi)華南板塊大盤運(yùn)營的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開發(fā)低層、低容積率的住宅為主的項(xiàng)目，具有良好的市場前景。我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：①總用地面積: 其中: 居住用地: 商業(yè)用地： ②總建筑面積: 其中: 居住建筑面積: 商業(yè)建筑面積： ③居住用地容積率: 商業(yè)用地容積率: ④各分區(qū)容積率及產(chǎn)品分區(qū)容積率產(chǎn)品說明C區(qū)聯(lián)排、疊加別墅和花園洋房低密度住宅區(qū)E區(qū)多層住宅D區(qū)小高層住宅盡量將D區(qū)與F區(qū)的規(guī)劃功能互換，維持原有面積指標(biāo)不變。 產(chǎn)品: 多層 51%四層五層半花園洋房 10% 聯(lián)排別墅、疊拼別墅 6% 小高層 33% ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。由于該項(xiàng)目周邊的開發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，并考慮部分與項(xiàng)目周邊居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。：，預(yù)計(jì)在今年年中。，不適合做儲備項(xiàng)目。 萬平米考慮招商或自收自支,不在開發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)：2006年開發(fā)10萬平米。2008年開發(fā)8萬平米。：2002年銷售6萬平米，結(jié)算6萬平米；2003年銷售8萬平米，結(jié)算8萬平米；2004年銷售7萬平米，結(jié)算7萬平米2005年銷售4萬平米，結(jié)算4萬平
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