【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 這一帶的住宅消費(fèi)方式。 B、有效購(gòu)買力充足。城 西 的 新經(jīng)濟(jì) 產(chǎn)業(yè)工人 、白領(lǐng)、商人、高校 教師，他們收入 高且 穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著 城西人口的增多和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，居民生活水平提高，住房消費(fèi)支出將進(jìn)一步增多。 C、投資人對(duì)城 西 升值潛力看好。城 西 目前的房?jī)r(jià) 處于中等水平 ，隨著 宏觀政策的支 持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。 需求構(gòu)成 A、 成都的中等收入層 是購(gòu)房的主力。包括 新經(jīng)濟(jì)的 產(chǎn)業(yè)工人、 白領(lǐng)、高校教師、商人等。 B、 郊區(qū) 居民。 城西 房?jī)r(jià) 雖高 于 郊區(qū) ， 但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購(gòu)物方便使越來(lái)越多的郊區(qū)人向城西看齊。 C、外地來(lái)蓉人員。 從城 西 城 南 的消費(fèi)者構(gòu)成情況看，外地消費(fèi)者具有很大的購(gòu)買潛力 。包括外地來(lái)蓉經(jīng)商人員、外地機(jī)構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。 D、房地產(chǎn)投資者，相對(duì)于跌宕起伏、充滿投機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)的股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)具有低風(fēng)險(xiǎn)、 保值增值性強(qiáng)等特點(diǎn)，具有很好的投資價(jià)值。城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會(huì)忽視。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 城西目前在售樓盤總開(kāi)放規(guī)模約 320 萬(wàn)平方米， 高 于城 東 和城南總開(kāi)發(fā)規(guī)模。價(jià)格主要 在 25003200 元 /平方米之間， 高 于城 東低于 城南的平均價(jià)格水平。 建筑形態(tài)多以高層和小高層為主， 戶型多以 小康型的三 室 、四室為主， 110260 平方米為主。 羊西線在售樓盤情況表（見(jiàn)附表 1） 通過(guò)對(duì)城西居民的隨機(jī)調(diào)查，得出他們 選擇羊西線 8 個(gè)完美理由 ： ■吃在羊西線，安逸！住在羊西線，舒服！ ■歷代貴人住城西，能住在城西的羊西線就是貴中之貴了。 ■想賺錢就住城西，城西有 120 余個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，餐飲娛樂(lè)火爆異常，市場(chǎng)總成交額上百億元，能夠賺個(gè)零頭就夠了。 ■成都人喜歡喝茶，住羊西線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。 ■許多人有了錢就想長(zhǎng)命百歲，那最好選擇城西，尤其是羊西線，這里是成都市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣。 ■家庭需要經(jīng)營(yíng)。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開(kāi)著奧拓車來(lái)一場(chǎng)“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒(méi)有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 紅綠燈。 ■周末休閑，花十幾塊錢就可以在羊西線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂(lè)耍上一天，吃不完還可以打包。 ■將 24 小時(shí)進(jìn)行到底的 “ 夜貓子 ” 喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營(yíng)造出的都市情調(diào)。這里有 24 小時(shí)營(yíng)業(yè)的情人吧、休閑 中心和娛樂(lè)場(chǎng)所。 具體 典型物業(yè)調(diào)查見(jiàn)附表：《羊西線在售樓盤銷售價(jià)格表》見(jiàn)附表 2 《羊西線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見(jiàn)附表 3 《城西在售樓盤綜合情況表》見(jiàn)附表 4 《成都市羊西線住宅市場(chǎng)消費(fèi)者調(diào)查》 A、 項(xiàng)目位于 成都市羊西線中，羊西線是成都新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是成都市的一條“黃金旅游通道”。隨著高新西區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模、成灌高速的建設(shè)和各個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來(lái)越顯示出它 的發(fā)展?jié)摿Α?duì)于本項(xiàng)目我們可以 從城西的生態(tài)綠化角度營(yíng)造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體 。城西近年來(lái)新建樓盤的檔次、價(jià)格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項(xiàng)目可以作為跟進(jìn)者進(jìn)入中、高樓盤市場(chǎng)。 B、 消費(fèi)者對(duì)羊西線住宅產(chǎn)品蘊(yùn)含較為強(qiáng)烈的潛在購(gòu)買欲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C、 費(fèi)者對(duì)羊西線生活價(jià)值具備較高的選擇性認(rèn)知。由于羊西線于近幾年住宅開(kāi)發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)以及整體宣傳力度的加強(qiáng)，使消費(fèi)者在廣度層面上對(duì)其悠閑個(gè)性、增值潛力及上風(fēng)上水等特征形成較高認(rèn)同率。 D、 線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費(fèi)者由潛在購(gòu)買欲 轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)購(gòu)買行為的市場(chǎng)可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費(fèi)者評(píng)價(jià)即為“生活不舒服”。 三、項(xiàng)目用地分析及評(píng)價(jià) （一）地塊解析 本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡(luò)較為完善， 54 路， 305 路、 100 路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過(guò)，而緊鄰項(xiàng)目的三環(huán)路更是交通快速通道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本項(xiàng)目占地約 48 畝，整體地形較為方正，地勢(shì)平坦。現(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。 隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開(kāi)發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng) 絡(luò)從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。 雖然長(zhǎng)期以來(lái)規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和 針對(duì)本項(xiàng)目所處的位置，我們?cè)谝?guī)劃局進(jìn)行了了解，其基本的控規(guī)要求如下： A、建筑高度 40m 以下； B、項(xiàng)目的總體綠化本應(yīng)在 30％以上； C、項(xiàng)目的容積率要不小于 ； E、 項(xiàng)目建筑間距要大于 。 （二）項(xiàng)目 SWOT 分析 ： 本區(qū)域位于城西羊西線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 同時(shí)，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。 羊西線區(qū)域 內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。 羊西線區(qū)域在市民心中的認(rèn)可度高。 區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學(xué)問(wèn)題得到解決。 ： 立交橋下噪音大，對(duì)居住有一定的影響。 項(xiàng)目用地現(xiàn)為廠房，由于需要 拆 遷會(huì)使開(kāi)發(fā)周期增長(zhǎng)。 項(xiàng)目周圍的形象不佳，需要進(jìn)一步改善。 項(xiàng)目不靠近羊西線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對(duì)項(xiàng)目銷售會(huì)帶來(lái)一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。 ： 高新西區(qū)直接推動(dòng)城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作為省市 “ 一號(hào)工程 ” ——— 高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項(xiàng)目、科技人 才，對(duì)生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務(wù)的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營(yíng)管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務(wù)良好的高檔生活社區(qū)。 項(xiàng)目周邊可開(kāi)發(fā)的用地不多，使本項(xiàng)目更具有開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。 本項(xiàng)目旁邊住宅項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)，能夠提升項(xiàng)目的形象和消費(fèi)者的認(rèn)可度，對(duì)項(xiàng)目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對(duì)市場(chǎng)有一定的推動(dòng)作用。 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 黃忠小區(qū)和羊西線有一定的土地未開(kāi)發(fā)，使項(xiàng)目存在較多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者。 區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達(dá)到了很高的品質(zhì)，消費(fèi)者對(duì)區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位帶來(lái)難度。 區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會(huì)分 流本案客戶。 （三）項(xiàng)目用地環(huán)境評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目位于羊西線的成熟板塊，同時(shí)隨著城西的科學(xué)合理規(guī)劃的實(shí)施和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因?yàn)榻鼛啄瓿俏鞣康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費(fèi)者心中的認(rèn)可度較高。綜上概述，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有良好的市場(chǎng)環(huán)境，有成熟的市場(chǎng)和較大的市場(chǎng)需求，但競(jìng)爭(zhēng)也很激烈?？偟膩?lái)講，只要定位準(zhǔn)確，開(kāi)發(fā)得當(dāng)，本項(xiàng)目仍能為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及環(huán)境效益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 四、市場(chǎng)定位及 方案評(píng)價(jià) （一） 項(xiàng)目可能的開(kāi)發(fā)方案： 根據(jù)城西房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際用地特性和狀況，項(xiàng)目不開(kāi)發(fā)為商業(yè)項(xiàng)目；我們提出如下可能的開(kāi)發(fā)方案： 方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū) 開(kāi)發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形式為 6 躍 7 層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風(fēng)格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，營(yíng)造出特色小區(qū)。戶型以錯(cuò)層和平層為主。 方案一的具體設(shè)想： １、 項(xiàng)目的規(guī)劃布局 項(xiàng)目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局； ２、 項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì) 建筑立面強(qiáng)調(diào)突出川 西民居文化的底蘊(yùn)與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風(fēng)格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點(diǎn)，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時(shí)代特色的理想