【文章內(nèi)容簡介】 新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 這一帶的住宅消費方式。 B、有效購買力充足。城 西 的 新經(jīng)濟 產(chǎn)業(yè)工人 、白領(lǐng)、商人、高校 教師，他們收入 高且 穩(wěn)定，且有多年的積蓄，隨著 城西人口的增多和經(jīng)濟的進一步發(fā)展，就業(yè)機會增加，居民生活水平提高，住房消費支出將進一步增多。 C、投資人對城 西 升值潛力看好。城 西 目前的房價 處于中等水平 ，隨著 宏觀政策的支 持、高新西區(qū)工業(yè)園區(qū)的建立、成灌高速的建通和溫江、郫縣經(jīng)濟的互動發(fā)展，將使城西房地產(chǎn)具有較大的升值潛力。 需求構(gòu)成 A、 成都的中等收入層 是購房的主力。包括 新經(jīng)濟的 產(chǎn)業(yè)工人、 白領(lǐng)、高校教師、商人等。 B、 郊區(qū) 居民。 城西 房價 雖高 于 郊區(qū) ， 但其完善的配套、優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、交通便捷、購物方便使越來越多的郊區(qū)人向城西看齊。 C、外地來蓉人員。 從城 西 城 南 的消費者構(gòu)成情況看，外地消費者具有很大的購買潛力 。包括外地來蓉經(jīng)商人員、外地機構(gòu)駐蓉辦事處職員和“三資”企業(yè)的外地人員。 D、房地產(chǎn)投資者，相對于跌宕起伏、充滿投機和風險的股票市場，房地產(chǎn)具有低風險、 保值增值性強等特點，具有很好的投資價值。城西房地產(chǎn)巨大的發(fā)展?jié)摿?，投資者更不會忽視。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城西目前在售樓盤總開放規(guī)模約 320 萬平方米， 高 于城 東 和城南總開發(fā)規(guī)模。價格主要 在 25003200 元 /平方米之間， 高 于城 東低于 城南的平均價格水平。 建筑形態(tài)多以高層和小高層為主， 戶型多以 小康型的三 室 、四室為主， 110260 平方米為主。 羊西線在售樓盤情況表（見附表 1） 通過對城西居民的隨機調(diào)查，得出他們 選擇羊西線 8 個完美理由 ： ■吃在羊西線，安逸！住在羊西線，舒服！ ■歷代貴人住城西，能住在城西的羊西線就是貴中之貴了。 ■想賺錢就住城西，城西有 120 余個專業(yè)市場，餐飲娛樂火爆異常，市場總成交額上百億元，能夠賺個零頭就夠了。 ■成都人喜歡喝茶，住羊西線三步一茶坊，五步一茶樓，像圣淘沙、水景灣，隨便選一家都很有品位。 ■許多人有了錢就想長命百歲，那最好選擇城西，尤其是羊西線，這里是成都市的天然氧吧，你每天早上都能呼吸新鮮空氣。 ■家庭需要經(jīng)營。周末領(lǐng)著自己的妻子和心肝寶貝開著奧拓車來一場“家庭蜜月”，從這里到都江堰、青城山、西嶺雪山都很方便，路上沒有 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 紅綠燈。 ■周末休閑，花十幾塊錢就可以在羊西線上找到一家“農(nóng)”得夠味的農(nóng)家樂耍上一天，吃不完還可以打包。 ■將 24 小時進行到底的 “ 夜貓子 ” 喜歡在這一帶閑逛，他們沉醉于這里夜晚閃爍的霓虹燈所營造出的都市情調(diào)。這里有 24 小時營業(yè)的情人吧、休閑 中心和娛樂場所。 具體 典型物業(yè)調(diào)查見附表：《羊西線在售樓盤銷售價格表》見附表 2 《羊西線在售樓盤物業(yè)構(gòu)成表》見附表 3 《城西在售樓盤綜合情況表》見附表 4 《成都市羊西線住宅市場消費者調(diào)查》 A、 項目位于 成都市羊西線中，羊西線是成都新興的知名餐飲一條街，它的人氣非常旺，是成都市的一條“黃金旅游通道”。隨著高新西區(qū)的建設(shè)已初具規(guī)模、成灌高速的建設(shè)和各個專業(yè)市場的發(fā)展壯大，城西這一帶已經(jīng)越來越顯示出它 的發(fā)展?jié)摿Ατ诒卷椖课覀兛梢?從城西的生態(tài)綠化角度營造天然綠色氧吧，讓小區(qū)真正和綠色生態(tài)圈融為一體 。城西近年來新建樓盤的檔次、價格多以大規(guī)模和中、高檔次為主，本項目可以作為跟進者進入中、高樓盤市場。 B、 消費者對羊西線住宅產(chǎn)品蘊含較為強烈的潛在購買欲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 C、 費者對羊西線生活價值具備較高的選擇性認知。由于羊西線于近幾年住宅開發(fā)的驟熱、餐飲休閑經(jīng)濟的推動以及整體宣傳力度的加強，使消費者在廣度層面上對其悠閑個性、增值潛力及上風上水等特征形成較高認同率。 D、 線整體生活環(huán)境的發(fā)展不均衡，消弱了該區(qū)域住宅產(chǎn)品之消費者由潛在購買欲 轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實購買行為的市場可得性。發(fā)展不均衡存在于“形象不統(tǒng)一”與“生活不配套”，外顯于消費者評價即為“生活不舒服”。 三、項目用地分析及評價 （一）地塊解析 本區(qū)域的交通、道路網(wǎng)絡較為完善， 54 路， 305 路、 100 路等公交車和郊區(qū)中巴車均在區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，而緊鄰項目的三環(huán)路更是交通快速通道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目占地約 48 畝，整體地形較為方正，地勢平坦?，F(xiàn)土地為廠房，被其他廠家租用。 隨著近幾年城西房地產(chǎn)的大量開發(fā)和市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷修建及完善，城西的水電氣網(wǎng) 絡從根本上得到改善。本區(qū)域從硬件和軟件上構(gòu)建了極為有力的保障。 雖然長期以來規(guī)劃限制是制約城西房地產(chǎn)開發(fā)不可忽略的因素，根據(jù)政府各類規(guī)劃方案和 針對本項目所處的位置，我們在規(guī)劃局進行了了解，其基本的控規(guī)要求如下： A、建筑高度 40m 以下； B、項目的總體綠化本應在 30％以上； C、項目的容積率要不小于 ； E、 項目建筑間距要大于 。 （二）項目 SWOT 分析 ： 本區(qū)域位于城西羊西線三環(huán)路立交橋下，緊靠三環(huán)路，交通極為便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 同時，周圍的自然景觀多，其生態(tài)環(huán)境極佳。 羊西線區(qū)域 內(nèi)生活、交通、公交等基本配套較為完善，社區(qū)成熟度高。 羊西線區(qū)域在市民心中的認可度高。 區(qū)域內(nèi)教育配套設(shè)施完善，業(yè)主子女求學問題得到解決。 ： 立交橋下噪音大，對居住有一定的影響。 項目用地現(xiàn)為廠房，由于需要 拆 遷會使開發(fā)周期增長。 項目周圍的形象不佳，需要進一步改善。 項目不靠近羊西線的主干道，不具有商業(yè)氛圍，對項目銷售會帶來一定的影響，銷售回款也有一定的壓力。 ： 高新西區(qū)直接推動城西房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。作為省市 “ 一號工程 ” ——— 高新西區(qū)發(fā)展迅速，近兩年內(nèi)吸引了大量資金、科研項目、科技人 才，對生活社區(qū)、配套設(shè)施及服務的需求與日俱增，特別是外企經(jīng)營管理者更需要環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施完善、服務良好的高檔生活社區(qū)。 項目周邊可開發(fā)的用地不多，使本項目更具有開發(fā)開發(fā)機會。 本項目旁邊住宅項目正在開發(fā)，能夠提升項目的形象和消費者的認可度，對項目周邊的環(huán)境也能得到一定的改善，對市場有一定的推動作用。 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 黃忠小區(qū)和羊西線有一定的土地未開發(fā)，使項目存在較多的潛在競爭者。 區(qū)域內(nèi)的樓盤在建筑和自然景觀上都達到了很高的品質(zhì)，消費者對區(qū)域內(nèi)的住宅比較挑剔，為本項目的產(chǎn)品定位帶來難度。 區(qū)域內(nèi)部分樓盤將會分 流本案客戶。 （三）項目用地環(huán)境評價 本項目位于羊西線的成熟板塊，同時隨著城西的科學合理規(guī)劃的實施和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，既為本項目的開發(fā)提供了便捷的交通，配套設(shè)施的良好保障，人文、生態(tài)環(huán)境得到大大的提升。因為近幾年城西房地產(chǎn)開發(fā)量大，出現(xiàn)了大量的高檔樓盤，提升區(qū)域的整體形象，在消費者心中的認可度較高。綜上概述，本項目的開發(fā)具有良好的市場環(huán)境，有成熟的市場和較大的市場需求，但競爭也很激烈?？偟膩碇v，只要定位準確，開發(fā)得當，本項目仍能為開發(fā)商創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益、社會效益及環(huán)境效益。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四、市場定位及 方案評價 （一） 項目可能的開發(fā)方案： 根據(jù)城西房地產(chǎn)現(xiàn)有的市場狀況和本區(qū)域的控規(guī)要求，結(jié)合本項目的實際用地特性和狀況，項目不開發(fā)為商業(yè)項目；我們提出如下可能的開發(fā)方案： 方案一：以居住為住的多層住宅小區(qū) 開發(fā)為以居住為主的中檔多層住宅小區(qū)。項目開發(fā)形式為 6 躍 7 層磚混結(jié)構(gòu)圍合而成的現(xiàn)代建筑風格的生態(tài)居住小區(qū)，在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境上進規(guī)劃設(shè)計，營造出特色小區(qū)。戶型以錯層和平層為主。 方案一的具體設(shè)想： １、 項目的規(guī)劃布局 項目的規(guī)劃布局遵循傳統(tǒng)民居街、巷、院的圍合式格局； ２、 項目的建筑設(shè)計 建筑立面強調(diào)突出川 西民居文化的底蘊與意境；建筑材質(zhì)選用環(huán)保建材，著力表現(xiàn)自然色澤和紋理的美觀，使風格與造型趨于和諧統(tǒng)一，淡雅明快的色調(diào)勾勒出民居文化特點，使之成為既符合地域文化內(nèi)涵又具有時代特色的理想