房地產(chǎn)基本制度與政策精講班第18講課件講義(編輯修改稿)
2024-12-14 00:29 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 保護。 五、房屋登記的基本要求 (一 )以共同申請為原則，以單方申請為例外 申請房屋登記原則上由有關當事人雙方共同申請，但特殊情形下，也可以單方申請?！斗课莸怯涋k法 》規(guī)定，可以由當事人單方申請的情形有：因合法建造房屋取得房屋權利；因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；因繼承、受遺贈取得房屋權利；《房屋登記辦法》所列變更登記情形之一；房屋滅失；權利人放棄房屋權利；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權初始登記時，一并申請登記。建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房等房屋，由房屋登記機構在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房 屋權屬證書。 (二 )以查驗申請資料為主，實施必要的實地查看 《房屋登記辦法》對不同類型的房屋登記申請人要提供的材料做出了具體的規(guī)定。房屋登記機構在申請人提交申請材料時應當查驗登記材料是否齊全、是否符合法定形式，并要根據(jù)不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結(jié)果應當經(jīng)申請人簽字確認，并予以保留。 在做 好材料查驗、事項詢問的基礎上，依據(jù)《物權法》的要求，《房屋登記辦法》還規(guī)定，房屋所有權初始登記、在建工程抵押登記、因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記，以及法律、法規(guī)規(guī)定的應當實地查看的其他房屋登記，房屋登記機構應當實地對擬登記的房屋進行實地查看。 (三 )按房屋基本單元進行登記 房屋按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定：國有土地范圍內(nèi)成套住房，以套為基本單元進行登記；非 成套住房，以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。非住房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進行登記。 六、房屋登記的程序 辦理房屋登記，要經(jīng)過申請、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等程序。房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。 (一 )申請 房屋登記是依當事人的申請而進行的。申請人可以是自然人，也可以是法人或其他組織。申請人為自然人的，應具備完全民事行為能力，即一般為年滿 18 周歲智力正常的成年人。未成年人和其他限制行為能力人 (如精神病人 )由其監(jiān)護人代為申請。監(jiān)護人代為申請時，還應當提交證明其監(jiān)護身份的證明材料。監(jiān)護人處分未成年人房屋時，還應當提供處分是為了未成年人利益的書面保證。申請人為自然人的，其申請登記使用的姓名，應當與其身份證件上的姓名一致。申請人為 法人或其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請登記。申請人也可以委托代理人申請房屋登記。委托代理的，代理人應當提交委托書和證明其委托身份的證明。境外申請人委托代理人申請房屋登記的，其授權委托書應當按照國家有關規(guī)定辦理公證或者認證。對共有房屋，由共有人共同申請登記。但共有房屋所有權變更登記，可以由相關的共有人申請。 申請房屋登記時，申請人應當按照《房屋登記辦法》的要求，向房屋登記機構提交申請材料。申請登記材料應當提供原件。不能提供原件的，應當提交經(jīng)有關機關確認與原件一致的復印 件。申請人應當對提交的申請登記證明材料的真實性、有效性和合法性承擔責任。 (二 )受理 受理是房屋登記機構查驗申請人提交的有關證件，如其手續(xù)完備，則房屋登記機構接受申請人申請的行為。受理時，房屋登記機構工作人員應當根據(jù)法律、法規(guī)以及有關政策規(guī)定，查閱申請人提交的證明文件，并就與登記有關的事項詢問申請人，對詢問結(jié)果應進行記錄并要求申請人簽字確認。對提交登記文件齊備、來源清楚的，房屋登記機構應當受理登記申請，并出具書面憑證。對手續(xù)不全或權屬來源尚不能表述清楚的，房屋 登記機構不受理登記申請，并應告知申請人不予受理的原因以及一次性書面告知申請人需要補齊的文件。 (三 )審核 審核是房屋登記機構對受理的申請登記事項進行審查核實，作出準予登記或者不予登記決定的行為。主要是審核查閱登記簿、申請人提交的各種證件，核實房屋現(xiàn)狀、權屬來源等。權屬審核一般要經(jīng)過初審、復審和終審。初審是對申請人提交的證件、證明以及墻界情況、房屋狀況等進行核實。復審要依據(jù)初審中已確定的事實，按照法律法規(guī)及有關政策規(guī)定，并充分利用房 屋登記機構現(xiàn)存的各項資料及測繪圖件，反復核對，以確保權屬審核的準確性。終審是最后的審查，經(jīng)終審批準后，該項登記審核工作成立。房屋登記機構將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。 (四 )記載于登記簿 經(jīng)審核后，登記申請符合下列條件的，房屋登記機構應當予以登記，將申請登記事項記載于房屋登記簿： (1)申請人與依法提交的材料記載的主體一致； (2)申請初始登 記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料記載一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿記載一致； (3)申請登記的內(nèi)容與有關材料證明事實一致； (4)申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權利不沖突； (5)不存在《房屋登記辦法》規(guī)定的不予登記的情形。不予登記的情形包括：違法建筑申請登記的；申請人不能提供合法、有效的權利來源證明文件或者申請登記的房屋權利與權利來源證明文件不一致的；申請登記事項與房屋登記簿記載沖突的；申請登記房屋不能特定或者不具有獨立 利用價值的；房屋已被依法征收、沒收，原權利人申請登記的；房屋被依法查封期間，權利人申請登記的； 法律、法規(guī)和本辦法規(guī)定的其他不予登記的情形。對不予登記，房屋登記機構應當書面告知申請人不予登記的原因。 依照法律規(guī)定，房屋登記機構將申請登記的事項記載于不動產(chǎn)登記簿起，所登記事項發(fā)生效力。
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