【文章內容簡介】 產價值的影響程度。金建清盡管認為租約有效性確認是有租約房地產估價的基礎，其提出的租約有效性確認標準，本質上既包括了對租約有效性認定的標準，如第三、四條，也包括了對估價中應采用的租約租金的涵義的界定。評估有租約限制房地產的價值，合法有效的租約是估價師準確合理衡量租約影響的前提，因此實際評估中需要對租約的有效性進行判斷。判斷租約有效性主要應從其合法性進行。房地產租賃合同受合同法約束，只要不違反合同法相關規(guī)定，租賃合同就是合法的。另外，關于租賃合同與登記備案的關系， 《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）第4條規(guī)定，當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。該司法解釋使得估價師無法完全依據(jù)是否登記來認定租賃合同的有效性，同時，對合同有效性的認定，估價師既沒有能力也沒有權利。對租約租金和條款的合理性，估價師有能力，也應當對其是否與市場租金和條款的一致性做出判斷。因此實際估價中，對租賃合同的有效性的認定，估價師保持必要的職業(yè)謹慎，盡到充分披露相關信息的責任也就可以了。實際估價中會遇到一些有“惡意串通簽訂虛假租賃合同謀取不當利益嫌疑”的估價案例。例如，在國有房地產處置目的估價時，作為處置物的房地產已經被出租，并且租賃合同約定租賃期限較長，如為合同法規(guī)定的最長期限20年，租金水平非常低而且已經一次性支付。對這種房地產，如果租約期內按照租約約定租金水平評估，即考慮租約對房地產價值的影響，則這種房地產在剩余租賃期間內的出租人權益價值為零，有損害國家利益的嫌疑。再如，在抵押估價中，作為抵押物的房地產已經出租，租期長、租金明顯高于市場水平，有惡意套貸的嫌疑。再如，在關聯(lián)方交易中，因為利益互補等原因，其房屋租賃價格往往較低或較高，這類交易并不是故意做假，對這類房地產評估應如何考慮租約影響？對此，有估價師質疑，對于考慮一次性支付了20年租金影響下的評估價值還是我們一直強調的“房地產評估的是價值”的結論嗎？若這種被作為估價依據(jù)的租賃合同一旦被認定為無效，估價師要承擔什么樣的責任？對此，有的估價師提出，對有租約限制房地產的出租人權益價值的評估，一要區(qū)分合約性質，不能一概要求租約期內按租約約定租金水平計算；二是應允許在估價報告中同時給出完全所有權評估價值和考慮租約限制的出租人權益評估價值，由委托人自行決定采用哪個價值評估結果。對于考慮了租約限制的評估結果是否還屬于“評估的是價值”的疑問，這一點答案毫無疑問是肯定的，原因就是任何一種房地產的價值必然是其在相應的某種權益下的價值。所謂市場價值，是針對市場條件而言，并不是要求交易的房地產必需是完全所有權，無論是何種權益狀況的房地產，只要可以在正常狀況的市場中以公開、平等的條件進行交易，則估計的最可能的交易價格的就應當是市場價值。對于因合同被認定為無效，估價師需要承擔的責任，前面已經講過，只要估價師保持了必要的職業(yè)謹慎，在估價目的允許的前提下，在估價報告中做了相應的說明，則不存在估價責任問題。（四）租約對房地產價值影響額的確定評估有租約房地產的價值，關鍵是確定租約對完全所有權房地產價值的影響值。租約對房地產完全所有權價值的影響額，是租約期內各期租約租金和市場租金差額的現(xiàn)值之和。按照這種思路求取租約對房地產完全所有權價值的影響值，需要首先估算市場租金，一般可通過比較法取得。實際估價中，許多估價師及專家學者也從不同的角度研究了租約影響值的確定方法，下面對其進行簡單介紹。1．非收益法估算完全所有權價值時租約影響值的確定方法當不能采用比較法求取市場租金時，劉照鑫在分析了收益房地產投資決策模型的基礎上，提出了租約影響值評估的數(shù)學模型以及評估出租人權益價值的估價技術路線。他認為，房地產投資者在決策是否投資某房地產時，必須要求投資項目的凈現(xiàn)值(NPV)大于零，因此投資決策數(shù)學模型如下：式中：P—房地產購買價格Cb—房地產購買成本（購買價格之外的其他成本）A i一未來年凈收益RI一投資者目標收益率IRR—投資內部收益率根據(jù)上述模型，對于某一特定投資者，有其特定的投資目標收益率(RI)。如果將模型中的投資者目標收益率換成某類房地產的社會平均收益率，則有如下關系成立：式中：V—房地產購買價格C一房地產購買成本（購買價格之外的其它成本）Ai一未來年凈收益Y一社會平均收益率，即報酬率因此，若某房地產有租約限制，則租約對特定投資者的影響值為：中：VE—租約影響值RCi—租約凈租金ROi—投資者目標凈租金M—租約剩余期限從而，評估有租約限制房地產的出租人權益價值的技術路線為：(1) 不考慮租約影響，先求取估價對象完全所有權的市場價值。(2) 根據(jù)完全所有權的價值和購買成本求取目標租金。因為 (n：未來收益年），假定各期租金相同，則目標租金(RO)為 (3) 求取租約影響值(4) 將估價對象完全所有權市場價值加上租約影響值，即為出租人權益價值，即V=VO+VE。對劉照鑫提出的估價技術路線，簡要分析說明如下：(1) 該技術路線適用于采用比較法和成本法求取估價對象完全所有權的市場價值的情形。當可以運用收益法評估無租約限制的房地產市場價值時，也就是說該房地產的市場租金應當是已經知道的參數(shù)，若此，則在計算租約影響值時，便無需再反算目標租金，即市場租金。(2) 求取目標租金時，應采用完全所有權下估價對象的類似房地產的報酬率或資本化率，而不應采用投資者目標收益率。2．根據(jù)租金損益現(xiàn)值和違約成本孰小原則確定租約影響值朱瑩政認為，評估有租約限制房地產的出租人權益價值時，若租約租金明顯低于或高于市場租金，則租約對房地產價值的影響額是租約租金和市場租金差額的現(xiàn)值之和與違約成本兩者之間的較小額。并舉例計算如下：某8層綜合樓，50年綜合用地，估價對象為其中14層，用途為商業(yè)，建筑面積為1,。估價目的為法院強制拍賣，估價時點為2006年8月28日，承租方中XX商貿公司為出租方的全資子公司，租賃合同約定出租方提前收回房屋，違約金為提前收回天數(shù)的租金三倍。相關情況如表2所示（單位：M2，元/M2?天，元）。根據(jù)市場調查及估價對象特點，采用比較法和收益法兩種評估方法。首先用比較法評估無租約限制下的房地產市場價值，評估結果見表3（單位：M2，元/，元）。其次用收益法評估無租約限制下的房地產市場價值，評估結果見表4（單位：M2，元/M2 ?天，元）。然后利用公式(其中A’為合約租金，A市場租金，n為剩余租約期限）計租租金損溢現(xiàn)值，計算結果見表5（單位：元/M2?天，年，元）。經對租賃合同進行分析，并向有關各方了解，租賃二層房屋的XX商貿公司系出租方的全資子公司，并且租賃合同簽訂日為2002年1月1日，租約租金大大低于目前的市場租金；租賃一、三、四層房屋XX科技公司與出租方無相關資產紐帶關系，但了解到，該公司從房屋建成至今長期租賃綜合樓的一、三~八層房屋開設酒店，出于長期合作考慮，出租方在簽訂合同時延續(xù)了前期的租金水平，因此租約租金也大大低于市場租金。本次估價的目的是為人民法院強制處分確定拍賣底價提供參考需要而評估房地產市場價值。根據(jù)XX商貿公司系出租方的全資子公司，即使排除其中有故意行為，在法院執(zhí)行過程中，母子公之間協(xié)議也不應對抗第三人。換言之，如果該物業(yè)租賃合同為長期的零租金，難道物業(yè)價值為零嗎？同時，在本估價中最終被執(zhí)行人（即出租方）承諾該租賃合同可予解除以及由