【正文】 評估出租人權(quán)益價值時，應(yīng)考慮合同租金和市場租金的關(guān)系，合理確定租約期內(nèi)和租約期外的報酬率或資本化率的取值。4．合同到期后建筑歸屬沒有約定根據(jù)《公司法》的規(guī)定，租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當返還租賃物。這種情況下的承租人不完全擁有房產(chǎn)的處置權(quán)，其擁有的權(quán)益不同于完整所有權(quán)，具體可分以下4種情況：1．土地租賃合同到期后房屋歸出租人所有，且不給予承租人任何補償在此情況下，承租人權(quán)益的價值僅僅是剩余租賃期限內(nèi)房屋使用權(quán)價值和土地使用權(quán)價值。這樣購買人購買取得房地產(chǎn)的正常市場價值應(yīng)當為3456 + 205=3661元/M2，低于其實際購買價格4320元/M2。同時開發(fā)商以較低的價格將商場整體出租給某品牌經(jīng)營者。 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]11號）第二十條規(guī)定：“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》 （法釋（2009）11號）對承租人的優(yōu)先購買權(quán)有更明確的規(guī)定，其第二十二條規(guī)定：“出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務(wù)，應(yīng)當在合理期限內(nèi)通知承租人。(五) 謹慎原則對租金水平選擇的影響針對借款人可能為了利用其帶租約的房地產(chǎn)( 商業(yè)、辦公等）申請更高額的抵押貸款，與承租人串通惡意提高合同的租金（通過返租、承諾收益等補償承租人），若估價師按照以租期內(nèi)使用租約租金和租約期外使用市場租金的要求來評估時，會出現(xiàn)評估結(jié)果遠遠高于其客觀價值，增加金融機構(gòu)貸款風(fēng)險的情況，袁彩云提出，在評估時應(yīng)特別注意分辨租約租金與市場租金之間的關(guān)系，合同租金的可履行程度，如租約租金明顯高于市場租金，而且履約的可能性較小，則在抵押評估時應(yīng)盡量保守，采用市場租金，而不是合同租金。分析該案例，首先，租約符合標準，；其次，根據(jù)調(diào)查，區(qū)域內(nèi)同類型商業(yè)房地產(chǎn)目前的平均租金水平為45元/m2（建筑面積）；然后，分別求出完全所有權(quán)下的房地產(chǎn)市場價值V0 (9310元／M2）、剩余租賃期間各期市場租金的現(xiàn)值VA(2910元／M2)和剩余租賃期間各期租約租金的現(xiàn)值VA’（1682元/M2），%，由于租約租金明顯低于市場租金，承租人違約的可能性小，出租人在租賃期間承擔(dān)的風(fēng)險較低，因而計算VA’時則采用相對較低報酬率Y’，%；最后，確定進而得到出租人權(quán)益價值V=9310+ (16822910) x =8895元 /M2,承租權(quán)益價值為：金建清建立的有租約房地產(chǎn)價值評估模型，本質(zhì)上是將租約價值影響總額( VA’VA )在出租人和承租人之間分配，其中f是出租人分配得到的份額，則(1f)就是承租人分配得到的份額。3．預(yù)測租約履行概率確定租約影響值金建清認為，租賃合同后續(xù)履行狀況直接受實際租金偏離市場租金的程度和剩余租期的影響，根據(jù)租約設(shè)立和租約履行行為的考察，可通過對無租約的市場價格V0修正的方式確定帶租約房地產(chǎn)的價格。最終計算結(jié)果見表6（單位：元）。首先用比較法評估無租約限制下的房地產(chǎn)市場價值，評估結(jié)果見表3（單位：M2，元/，元）。對劉照鑫提出的估價技術(shù)路線，簡要分析說明如下：(1) 該技術(shù)路線適用于采用比較法和成本法求取估價對象完全所有權(quán)的市場價值的情形。租約對房地產(chǎn)完全所有權(quán)價值的影響額，是租約期內(nèi)各期租約租金和市場租金差額的現(xiàn)值之和。例如，在國有房地產(chǎn)處置目的估價時，作為處置物的房地產(chǎn)已經(jīng)被出租，并且租賃合同約定租賃期限較長，如為合同法規(guī)定的最長期限20年，租金水平非常低而且已經(jīng)一次性支付。房地產(chǎn)租賃合同受合同法約束，只要不違反合同法相關(guān)規(guī)定，租賃合同就是合法的。第四，租約在期限上應(yīng)符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，即租約在期限上應(yīng)不超過20年。真實性原則是指，估價中不但應(yīng)了解租賃合同形式上的真實性，還需要了解租賃合同內(nèi)容的真實性，對于了解的情況應(yīng)作記錄，并向估價委托人反映，對于與事實不符的情況不予考慮并應(yīng)在報告中予以披露，以規(guī)避相應(yīng)的風(fēng)險。租客C：租約租金低于市場租金，租約將在1年后到期，但是由于續(xù)租約定條款對其非常有利，可以相信租客C將實施2次各5年的續(xù)租權(quán)。再如，續(xù)租權(quán)的約定可能會延長租賃期限?？傊瑢嶋H評估中必須重視現(xiàn)存租約將如何影響價值。比較法只有存在類似的承租權(quán)權(quán)益被交易，估價師可以做出分析的時候被采用，但事實上市場中承租權(quán)交易情況很少。評估出租人權(quán)益時，估價師應(yīng)當分析租約帶來的所有經(jīng)濟上的權(quán)益或者不利因素。關(guān)于收益法具體運用思路，朱瑩政指出，可以按照規(guī)定在租約期內(nèi)采用租約租金，租約期外采用市場客觀租金，也可先測算無租約限制房地產(chǎn)的價值，再扣除租約限制影響值。朱瑩政認為，成本法對于收益性物業(yè)估價一般不適用，且其在成本測算過程中也無法考慮租約限值因素。例如，《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條規(guī)定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。也有人認為，租賃合同簽訂的好壞（租金價格高低），與業(yè)主的知識水平、管理才能、談判技巧、道德素質(zhì)等呈正相關(guān)，這些是業(yè)主自身的經(jīng)營管理方面的盈虧得失；房地產(chǎn)評估的是其價值，只與房地產(chǎn)本身有關(guān)，應(yīng)是在正常經(jīng)營狀態(tài)下的價值，不受個體經(jīng)營優(yōu)劣的影響；因此評估中無須考慮租約對房地產(chǎn)價值的影響。當合同租金超過市場租金，承租權(quán)擁有負價值。出租人權(quán)益是出租者或土地所有者的權(quán)益。關(guān)于已經(jīng)出租房地產(chǎn)的價值評估，國內(nèi)外許多房地產(chǎn)估價專著有所論及，很多專家學(xué)者、房地產(chǎn)估價師也都進行了一些研究探討。關(guān)于已經(jīng)出租房地產(chǎn)的價值評估，國內(nèi)外許多房地產(chǎn)估價專著有所論及，很多專家學(xué)者、房地產(chǎn)估價師也都進行了一些研究探討。如果合同租金低于市場租金，承租人權(quán)益擁有價值。二、有租約房地產(chǎn)價值評估問題實際估價中，評估有租約房地產(chǎn)的價值，首先應(yīng)弄清是評估無租約限制的特定價值（即評估有租約房地產(chǎn)在假設(shè)無租約限制條件下的特定價值），還是評估有租約限制的特定價值（即評估考慮租約存在影響條件下的特定權(quán)益的價值）；對評估有租約限制房地產(chǎn)的價值的，還要弄清是評估出租人的權(quán)益價值，還是評估承租人的權(quán)益價值。因此，就出租人而言，其房地產(chǎn)所有權(quán)在租賃期間是不完整的，既然所有人的權(quán)益受到了影響，那么在評估所有人的權(quán)益時就需要考慮這種影響。通常采用收益法。所不同的是，通常比較法估價中是將有特殊交易情況的可比實例調(diào)整為無特殊交易情況的估價對象狀況下的價格，而對有租約限制的估價對象而言，若采用的可比實例是無租約限制的，則需要將無租約限制的可比實例的交易價格調(diào)整為有租約限制條件下的估價對象的價格。與承租人權(quán)益價值評估相比，成本法更適合評估出出租人權(quán)益價值。評估時設(shè)定的收益是合同租金與市場租金的差額。選擇報酬率或資本化率時，還要考慮租約租金與市場租金的關(guān)系。如果沒有轉(zhuǎn)租權(quán)利或者可以進行市場化的條件，承租人就不能轉(zhuǎn)租并因此獲得市場價值。?月，現(xiàn)有租約情況如表1。朱瑩政認為，租賃合同是一種契約，除規(guī)定了不可撤銷條款外，租約一般可以解除，因此租約履約程度對租約限制影響值起到很大的作用，當租約租金高于或低于市場租金的幅度過大時，租賃雙方在權(quán)衡租金損溢與違約金孰大孰小后，都可能提出終止租約，支付違約金，這時租約對房地產(chǎn)估價值的影響值僅限于違約金。具體包括：第一，租約租金應(yīng)純粹是房地產(chǎn)使用權(quán)的價格，不應(yīng)包含房地產(chǎn)使用權(quán)以外的因素。金建清盡管認為租約有效性確認是有租約房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)，其提出的租約有效性確認標準，本質(zhì)上既包括了對租約有效性認定的標準，如第三、四條，也包括了對估價中應(yīng)采用的租約租金的涵