試論我國商品房預(yù)售制度的完善法學(xué)畢業(yè)文(編輯修改稿)
2024-12-13 20:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，還要考慮按揭貸款比例問題。因?yàn)榘唇屹J款比例越高，對借款人壓力越大，在高按揭貸款比例下一旦借款人違約，銀行處分抵押房產(chǎn)所得扣除各項(xiàng)支出后，有可能不足以彌補(bǔ)銀行的支出。加之，住房按揭貸款的期限一般較長，而按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款和企事 業(yè)單位的短期存款，這就產(chǎn)生了以短期資金負(fù)擔(dān)長期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，并在一定程度上影響銀行對短期資金的有效利用。況且銀行對信貸資金的市場投放及運(yùn)作效率缺乏監(jiān)管 ,一旦開發(fā)商違約、銀行將面臨信貸風(fēng)險(xiǎn) ,加劇金融市場的不穩(wěn)定。預(yù)售使開發(fā)商通過住房按揭貸款將開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到銀行。 (2)從 預(yù)購人 的角度看，住房還在建設(shè)過程中 ,購房者就支付了全部的房款 ,并承擔(dān)了未來全部的風(fēng)險(xiǎn) 當(dāng)建成的現(xiàn)房與商品房協(xié)議、廣告或口頭承諾出現(xiàn)差異時(shí) ,往往使得處于弱勢地位的購房者被迫接受不符合合同要求的住房或承擔(dān)違約責(zé)任。再加上普通老百姓缺乏專業(yè)知識、信息 和手段，他們不知道付出去的錢其實(shí)是借給了自己并不了解的開發(fā)企業(yè)，不知道期房與現(xiàn)房的價(jià)差遠(yuǎn)不能彌補(bǔ)他們所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)，他們無力阻止開發(fā)企業(yè)拿這些錢去做其他事情，他們意識不到有可能會(huì)一無所有卻還要面對上門討債的銀行，進(jìn)一步把消費(fèi)者推向弱勢地位。 有這樣一 個(gè)案例，某開發(fā)商在某小區(qū)的商品房預(yù)售過程中，將土地使用權(quán)及在建工程抵押給銀行，但是并未向買受人批露這一事實(shí)，也未按規(guī)定將簽訂的《商品房預(yù)售合同》到房管部門備案。房屋交付后，開發(fā)商攜款出逃，貸款無法按時(shí)清償，銀行起訴至法院并申請了訴訟保全，將土地使用權(quán)及所有商品 房查封。至此，小區(qū)業(yè)主才知道自己買來的商品房無法擁有合法產(chǎn)權(quán)。另外，商品房預(yù)售過程中，因?yàn)樯唐贩棵娣e誤差、基礎(chǔ)設(shè)施不完善、遲延交房、遲延辦證甚至爛尾樓等而導(dǎo)致發(fā)生訴爭的情形也層出不窮。 一般來說，任何制度的安排都要考慮所有當(dāng)事人的利益關(guān)系，都要通過這 種制度安排來均衡當(dāng)事人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。但是 通過前述案例及分析，中國商品房預(yù)售制度并沒有讓制度相關(guān)的當(dāng)事人一起來分擔(dān)住房預(yù)售過程中的風(fēng)險(xiǎn)，而只是更多地讓消費(fèi)者及銀行承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。因此，這樣的制度從一開始就是一種具有嚴(yán)重先天缺陷的制度。 商品房預(yù)售制度 保護(hù)了開發(fā)商 的利益，損害了購房者的利 益 (1)商品房預(yù)售的 監(jiān)管制度不完善 國家對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管在《城市商品房預(yù)售管理辦法》中做了一些規(guī)定，但由于可操作性不強(qiáng)，在實(shí)踐中不能到位，這必然導(dǎo)致購房者對開發(fā)商的履約能力和誠信度等信息難以掌握，使得開發(fā)商更容易侵害購房者的合法權(quán)益，而且在法律制度不健全的情況下，購房者通過法律手段維護(hù)權(quán)益的時(shí)候，調(diào)查取證和執(zhí)行的成本也很高。 (2)預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)行業(yè)的入門門檻 隨著個(gè)人購買住房的積極性逐漸高漲，商業(yè)銀行將個(gè)人住房貸款 作為業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)，并向前延伸，填補(bǔ)了商品房建設(shè)融資的空白。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需邁過較低的門檻，即可順利完成預(yù)售，獲得 低 成本的融資，從而 造成行業(yè)魚龍混雜。開發(fā)商 只要能夠獲得廉價(jià)土地資源和低成本的銀行貸款就意味著項(xiàng)目的成功。結(jié)果 ,致使房地產(chǎn)業(yè)聚集著大量的中小房地產(chǎn)商 ,具有實(shí)力、品牌、技術(shù)、管理的企業(yè)競爭優(yōu)勢并不明顯。產(chǎn)業(yè)沒有形成優(yōu)勝劣汰的機(jī)制 ,反而造成了以“圈地、圈錢”為主要特征的贏利模式和以概念炒作為主的銷售方式。 三、完善商品房預(yù)售制度的建議 建立完善的法律、法規(guī)體系 (1)施行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度， 提 高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)準(zhǔn)入門檻 許多國家的住房預(yù)售制度都是有一種嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度的，即沒有達(dá)到這種市場準(zhǔn)入條件的企業(yè)是無法進(jìn)行住房預(yù)售的。在中國，由于缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度，導(dǎo)致在房地產(chǎn)價(jià)格和利潤大幅提高的驅(qū)動(dòng)下，大量不合格的企業(yè)過度而無序地涌入；而一些不適應(yīng)市場規(guī)律或不符合國家法規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)也很難退出市場，或者干脆利用不完善的退出機(jī)制繼續(xù)逃避責(zé)任，所以結(jié)合我國自身情況，政府法律對此應(yīng)作嚴(yán)格的限制，有必要施行嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度，以規(guī)范市場秩序，通過市場準(zhǔn)入制度的實(shí)施 ,確保把資質(zhì)不符合預(yù)售條件的和不良房地產(chǎn)開 發(fā)商排除在房屋預(yù)售的大門外 ,最大限度的把房屋預(yù)售后導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 (2)嚴(yán)格控制預(yù)售許可證的發(fā)放 ,做到執(zhí)法必嚴(yán) 結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，加大執(zhí)法力度 , 盡力保障執(zhí)法的可操作性，嚴(yán)格控制預(yù)售許可證的發(fā)放 , 嚴(yán)把銷售關(guān)、準(zhǔn)入關(guān)。以《城市房地產(chǎn)預(yù)售管理辦法》和《商品房銷售管理辦法》為依據(jù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售資格審查。確實(shí)做到“有法必依 , 執(zhí)法必嚴(yán)” , 杜絕不符合預(yù)售條件的開發(fā)商拿到預(yù)售許可證，以保證商品房市場得到良性、穩(wěn)定發(fā)展。 (3)依法 建立
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