4論商品房預(yù)售制度的存廢(編輯修改稿)
2025-09-11 16:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 第 6 頁 共 13 頁 的門檻并不低。要取得房產(chǎn)預(yù)售證，需投入人力、物力。并且開始預(yù)售只是獲取現(xiàn)金流的開始，離投資目標(biāo)的實現(xiàn)還相差很遠(yuǎn)，開發(fā)商還要防范和控制各種風(fēng)險，協(xié)調(diào)各方利益 。二是取消預(yù)售、筑高門檻，把中小開發(fā)商清出市場，不利于房地產(chǎn)市場的公平競爭和健康發(fā)展 。三是目前的房產(chǎn)糾紛不能都算在預(yù)售制度頭上，主要是預(yù)售制度的相關(guān)配套制度沒有跟進(jìn)，應(yīng)該進(jìn)一步加強對預(yù)售的有效監(jiān)管。 其次，商品房預(yù)售制度廢除論： ② 政府制定和調(diào)整房地產(chǎn)政策是由房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和主要矛盾決定的，任何政策的穩(wěn)定和連續(xù)都是相對的。房地產(chǎn)起步階段 為培育市場，制定寬松的預(yù)售政策，有利于擴大投資規(guī)模、縮短生產(chǎn)周期、增加市場供應(yīng)。但當(dāng)市場出現(xiàn)供過于求就要適當(dāng)調(diào)整政策，提高準(zhǔn)入條件，控制投資規(guī)模。在目前商品房空置率連年上升的背景下，取消預(yù)售制度是必要的。因為：商品房預(yù)售制的基本特點是為開發(fā)商賣期房。其正常運轉(zhuǎn)需 要建立在兩個基礎(chǔ)之上。其一，商品住宅市場出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象 。其二，社會信用體系完備而有效。 ③ 但是，由于國內(nèi)對商品房預(yù)售制缺乏相應(yīng)的管制而導(dǎo)致許多法律糾紛。同時，它不僅大大降低了房地產(chǎn)行業(yè)的入市門檻，也使國家行政的、經(jīng)濟的制約手段相形見絀，削 弱了政府行政的和經(jīng)濟的宏觀調(diào)控措施的影響力度。 第 7 頁 共 13 頁 （一）預(yù)售制度 “ 先天不足 ” 。我國立法確立的是國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和地方各級建設(shè)、房產(chǎn)管理部門歸口管理全國城市商品房預(yù)售。管理的內(nèi)容是以行政許可的方式審查預(yù)售的條件，頒發(fā)許可證。然而對未建成房屋銷售行政許可的書面審查在房地產(chǎn)會計、審計信用機制尚未建立的條件下幾乎沒有發(fā)揮應(yīng)有的把關(guān)作用。并且政府主管部門在預(yù)售過程中對預(yù)售合同的強制登記、預(yù)售廣告的發(fā)布監(jiān)管、資金的監(jiān)管都是行政靜態(tài)的、事后的管理，缺乏動態(tài)的、事前的防范，也沒有引入 金融監(jiān)管、房產(chǎn)律師監(jiān)管等市場條件下行之有效的監(jiān)管手段。 。預(yù)售合同成立時標(biāo)的物尚不存在，房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)讓的是即將在約定日期交付的房地產(chǎn)所有權(quán)還是按照合同要求進(jìn)行修建的房屋及相應(yīng)的土地所有權(quán)，現(xiàn)行法律并沒有明確，那么預(yù)售合同是買賣合同還是加工承攬合同的性質(zhì)混淆。 ④ 而對預(yù)售合同性質(zhì)的混淆，又直接導(dǎo)致了預(yù)售合同登記備案的性質(zhì)不清。合同登記是物權(quán)登記還是債權(quán)登記，其法律效力如何?？煞駥购髞淼馁徺I者或者銀行、建筑商行使的抵押權(quán)等等問題，都成了法律文本本身無法明確的問題。 ：預(yù)售合同性質(zhì)的不明確，也使得在預(yù)售商品房的再次轉(zhuǎn)讓在法律的適用上面臨沖突。預(yù)售商品房是尚未竣工的期待物?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第 45 條規(guī)定： “ 商品房預(yù)售的， 第 8 頁 共 13 頁 商品房預(yù)購人將未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。 ” 但至今為止，國務(wù)院關(guān)于該問題的規(guī)定一直未出臺。各地就此問題的規(guī)定也各異，有的地方未作任何規(guī)定，有的地方允許再轉(zhuǎn)讓，有的地方禁止轉(zhuǎn)讓。有的地方還對預(yù)售對象細(xì)分：預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工取得房產(chǎn)證后才能轉(zhuǎn)讓，而商品住房之外的其他商品房預(yù)購人則可以再轉(zhuǎn)讓。 ⑤ 于法無據(jù)的預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓在適用《民法通則 》、《合同法》以及最高院相關(guān)司法解釋時，面臨是適用物權(quán)法還是適用債權(quán)法的沖突。而預(yù)售合同的登記是只有行政意義還是兼具民商法上的意義這一根本問題上的模糊不清，也使商品房預(yù)售備案登記在法律適用上面臨沖突。 （二）預(yù)售制度 “ 后天異化 ” 商品房預(yù)售法律制度在 “ 監(jiān)管單 一、性質(zhì)混淆、諸法沖突、疊架
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