【文章內(nèi)容簡介】 點是這兩個合同中定金的性質(zhì)問題。為了進(jìn)一步了解定金的性質(zhì)，這里有必要介紹一下定金的分類。定金按其性質(zhì)可分為：成約定金、立約定金、證約定金、違約定金、解約定金五種。成約定金：是指以定金的交付為合同成立的條件，不交付定金，合同則不成立。立約定金：是指以交付定金作為將來訂立合約的保證，若一方拒絕訂立主合同，則適用定金罰則。證約定金：指以定金證明合同的成立，具有證據(jù)的作用，通常用于口頭合同。違約定金：指作為履行合同擔(dān)保的定金，即交付定金的一方不履行合同約定的，另一方可以沒收定金，收受定金的一方不履行合同義務(wù)雙倍返還定金。解約定金：是指以定金作為保留合同解除權(quán)的條件，即交付定金的人可以拋棄定金來解除合同，收受定金的人亦可雙倍返還定金來解除合同。參照以上關(guān)于定金種類的劃分，針對上述三種觀點，筆者贊成第三種觀點，即兩種合同中的定金的法律性質(zhì)并不相同。商品房認(rèn)購協(xié)議中的定金是立約定金，因為商品房認(rèn)購協(xié)議是預(yù)約合同，是為簽訂本合同所作的預(yù)約，其中所規(guī)定的定金是為了保證簽訂正式商品房預(yù)售或買賣合同而交付的，具有明顯的立約定金性質(zhì)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！币虼?，商品房預(yù)購人拒絕訂立正式商品房預(yù)售或買賣合同的，無權(quán)要求返還定金；預(yù)售人拒絕訂立正式商品房預(yù)售或買賣合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。不過，由于商品房認(rèn)購協(xié)議中定金的主要作用僅是保證正式商品房買賣合同的簽訂，對其他條款的約定只是意向性的，雙方還需進(jìn)行繼續(xù)談判、磋商，因此，商品房認(rèn)購協(xié)議簽訂的雙方若僅是不履行協(xié)議規(guī)定的其他義務(wù)，而未導(dǎo)致正式的商品房預(yù)售或買賣合同無法簽訂，則不適用定金罰則。商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金，它是為了保證簽訂商品房預(yù)售合同的雙方履行合同規(guī)定之義務(wù)而交付的定金，當(dāng)合同雙方的任一方未履行合同任一條款的規(guī)定構(gòu)成違約的，都適用定金罰則。因此，它與商品房認(rèn)購協(xié)議中的立約定金有著很大的區(qū)別。四、對商品房認(rèn)購協(xié)議和商品房預(yù)售合同在訂立、履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任進(jìn)行比較分析。合同在訂立和履行過程中，一般會產(chǎn)生兩種民事法律責(zé)任：一種是締約過失責(zé)任，一種是違約責(zé)任。由于論述的需要，在此將先對這兩種民事法律責(zé)任進(jìn)行簡單介紹。（一） 締約過失責(zé)任與違約責(zé)任締約過失責(zé)任是指在締約過程中締約一方或雙方因過錯違反了基于誠實信用原則產(chǎn)生的先契約義務(wù)而給相對方合理信賴?yán)嬖斐蓳p失所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。它具有以下主要特征：①締約過失責(zé)任產(chǎn)生于合同締結(jié)的過程中，即合同成立之前的磋商階段。②締約當(dāng)事人對合同的不能成立存在過錯，包括故意和過失。③締約過失責(zé)任的產(chǎn)生是由于締約一方或雙方違反了基于誠實信用原則而產(chǎn)生的先契約義務(wù)。先契約義務(wù)是雙方當(dāng)事人在合同關(guān)系尚未最終確立前基于誠實信用原則而負(fù)有相互通知、告知、協(xié)作、誠實、保密的義務(wù)。④違反先契約義務(wù)的一方給相對方的合理信賴?yán)嬖斐闪藫p失。信賴?yán)媸侵妇喖s當(dāng)事人因信賴其與對方簽訂合同的有效成立而產(chǎn)生的利益。違約責(zé)任，即違反合同的民事責(zé)任，是指合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時所承擔(dān)的法律后果。它有以下主要特征：①違約責(zé)任產(chǎn)生于合同成立并生效后。②違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反了合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任，主觀上一般不要求必須存在過錯。③違約責(zé)任具有可約定性。締約過失責(zé)任與違約責(zé)任有以下主要區(qū)別：（1）產(chǎn)生的根據(jù)不同。締約過失責(zé)任產(chǎn)生的根據(jù)是先合同義務(wù)，而違約責(zé)任則只能產(chǎn)生于已成立并生效的合同。 （2）責(zé)任保護(hù)的利益不同。締約過失責(zé)任是為了保護(hù)締約雙方從開始接觸、磋商到合同不能成立、合同無效、合同被撤銷時雙方之間為此而形成一種特殊的信賴關(guān)系，并基于這種特殊的信賴關(guān)系期望通過合同的訂立、履行去實現(xiàn)合同目的過程中產(chǎn)生的信賴?yán)?。而違約責(zé)任則重在保護(hù)合同當(dāng)事人的履行利益，所謂履行利益是指合同當(dāng)事人基于合同的生效，實際履行后所獲得的利益。（3）責(zé)任的性質(zhì)不同。締約過失責(zé)任具有法定性，它是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的，而違約責(zé)任具有約定性，當(dāng)事人可以在合同中約定違約責(zé)任的形式，約定違約金及賠償損失的數(shù)額、計算辦法等；（4）責(zé)任發(fā)生的時間不同。締約過失責(zé)任只產(chǎn)生在締結(jié)合同過程中，締結(jié)過程包括：①因一方當(dāng)事人的過錯致使合同不能成立，即仍處在要約或承諾階段；②合同雖已成立但因其合同標(biāo)的不適法而無效；③合同雖已成立但因其意思表示的不真實，法律行為不能發(fā)生法律效力而被撤銷。而違約責(zé)任只能發(fā)生在合同已經(jīng)成立且生效后。（5）歸責(zé)原則不同。締約過失責(zé)任的歸責(zé)原則是過錯責(zé)任原則，而違約責(zé)任的歸責(zé)原則是嚴(yán)格責(zé)任原則。 （6）責(zé)任形式不同。依據(jù)合同法第42條的規(guī)定，“當(dāng)事人在訂立合同過程中給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！本喖s過失責(zé)任的責(zé)任形式只能是損害賠償。違約責(zé)任的責(zé)任形式則很多，合同法在第七章違約責(zé)任中主要規(guī)定了如下幾種責(zé)任形式：繼續(xù)履行；采取補(bǔ)救措施；賠償損失；支付違約金；定金罰則；（7）賠償損失的范圍不同。締約過失責(zé)任賠償?shù)氖切刨嚴(yán)娴膿p失，既包括因他方的締約過失而導(dǎo)致信賴人的直接財產(chǎn)的減少，如費用的支出，也包括信賴人的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)增加而未增加的利益，信賴合同有效而失去的某種應(yīng)得到的機(jī)會。信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同未曾發(fā)生時的狀態(tài)。違約責(zé)任賠償?shù)氖锹男欣娴膿p失，即合同成立且生效后，而違約方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時給非違約方造成的損失，履行利益賠償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同完全履行時的狀態(tài)。一般而言，違約責(zé)任的賠償范圍要比締約過失責(zé)任的賠償范圍大。（二） 商品房認(rèn)購協(xié)議在訂立和履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任商品房認(rèn)購協(xié)議作為依據(jù)平等自愿原則合法訂立的合同，是一個獨立有效的合同，當(dāng)然適用我國合同法的一般規(guī)定，對締約過失責(zé)任和違約責(zé)任兩種民事責(zé)任形式的適用也不例外。然而，商品房認(rèn)購協(xié)議又不同于一般合同，如前所述，它是預(yù)約合同，預(yù)約合同的特殊性使得商品房認(rèn)購協(xié)議在適用這兩種民事責(zé)任形式上有著自己的特點。締約過失責(zé)任的適用商品房認(rèn)購協(xié)議作為商品房預(yù)售或買賣合同（本合同）的預(yù)約合同，其本身的締結(jié)就是后者的磋商過程，如果承認(rèn)商品房認(rèn)購協(xié)議可以適用締約過失責(zé)任，對于作為本合同的商品房預(yù)售或買賣合同而言，承擔(dān)締約過失責(zé)任的時間將大大提前，這意味著，為簽訂商品房預(yù)售或買賣合同（本合同）目的而進(jìn)行磋商簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議（預(yù)約合同）之前的初步接觸或協(xié)商也將受到締約過失責(zé)任的約束，如果締約當(dāng)事人在初步接觸或協(xié)商后，因一方的過錯而沒能繼續(xù)協(xié)商簽訂預(yù)約合同的，即構(gòu)成違反先合同義務(wù)，從而產(chǎn)生締約過失責(zé)任，須注意的是，該締約過失責(zé)任為雙重責(zé)任，即預(yù)約合同與本合同共同的締約過失責(zé)任。若真是這樣，所謂的“先合同義務(wù)”將大大地限制了本合同當(dāng)事人在締結(jié)合同時選擇相對人的自由，因為，一旦本合同的一方選訂了另一方，哪怕對于本合同而言才是剛剛進(jìn)入初步交涉、商談，雙方當(dāng)事人仍需就簽訂預(yù)約合同事宜繼續(xù)協(xié)商下去，而不管彼此的情況是否發(fā)生了變化，也就是說，他們必須一條路走到天黑，否則，將面臨著承擔(dān)締約過失責(zé)任的危險。然而，商品房認(rèn)購協(xié)議畢竟是一個獨立的合同，雖然性質(zhì)上它是預(yù)約合同，經(jīng)締約雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立并生效而不受其它效