【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 點(diǎn)是這兩個(gè)合同中定金的性質(zhì)問(wèn)題。為了進(jìn)一步了解定金的性質(zhì)，這里有必要介紹一下定金的分類。定金按其性質(zhì)可分為：成約定金、立約定金、證約定金、違約定金、解約定金五種。成約定金：是指以定金的交付為合同成立的條件，不交付定金，合同則不成立。立約定金：是指以交付定金作為將來(lái)訂立合約的保證，若一方拒絕訂立主合同，則適用定金罰則。證約定金：指以定金證明合同的成立，具有證據(jù)的作用，通常用于口頭合同。違約定金：指作為履行合同擔(dān)保的定金，即交付定金的一方不履行合同約定的，另一方可以沒(méi)收定金，收受定金的一方不履行合同義務(wù)雙倍返還定金。解約定金：是指以定金作為保留合同解除權(quán)的條件，即交付定金的人可以拋棄定金來(lái)解除合同，收受定金的人亦可雙倍返還定金來(lái)解除合同。參照以上關(guān)于定金種類的劃分，針對(duì)上述三種觀點(diǎn)，筆者贊成第三種觀點(diǎn)，即兩種合同中的定金的法律性質(zhì)并不相同。商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的定金是立約定金，因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)協(xié)議是預(yù)約合同，是為簽訂本合同所作的預(yù)約，其中所規(guī)定的定金是為了保證簽訂正式商品房預(yù)售或買賣合同而交付的，具有明顯的立約定金性質(zhì)。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！币虼?，商品房預(yù)購(gòu)人拒絕訂立正式商品房預(yù)售或買賣合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；預(yù)售人拒絕訂立正式商品房預(yù)售或買賣合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。不過(guò)，由于商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中定金的主要作用僅是保證正式商品房買賣合同的簽訂，對(duì)其他條款的約定只是意向性的，雙方還需進(jìn)行繼續(xù)談判、磋商，因此，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂的雙方若僅是不履行協(xié)議規(guī)定的其他義務(wù)，而未導(dǎo)致正式的商品房預(yù)售或買賣合同無(wú)法簽訂，則不適用定金罰則。商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金，它是為了保證簽訂商品房預(yù)售合同的雙方履行合同規(guī)定之義務(wù)而交付的定金，當(dāng)合同雙方的任一方未履行合同任一條款的規(guī)定構(gòu)成違約的，都適用定金罰則。因此，它與商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中的立約定金有著很大的區(qū)別。四、對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議和商品房預(yù)售合同在訂立、履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任進(jìn)行比較分析。合同在訂立和履行過(guò)程中，一般會(huì)產(chǎn)生兩種民事法律責(zé)任：一種是締約過(guò)失責(zé)任，一種是違約責(zé)任。由于論述的需要，在此將先對(duì)這兩種民事法律責(zé)任進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。（一） 締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任締約過(guò)失責(zé)任是指在締約過(guò)程中締約一方或雙方因過(guò)錯(cuò)違反了基于誠(chéng)實(shí)信用原則產(chǎn)生的先契約義務(wù)而給相對(duì)方合理信賴?yán)嬖斐蓳p失所應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。它具有以下主要特征：①締約過(guò)失責(zé)任產(chǎn)生于合同締結(jié)的過(guò)程中，即合同成立之前的磋商階段。②締約當(dāng)事人對(duì)合同的不能成立存在過(guò)錯(cuò)，包括故意和過(guò)失。③締約過(guò)失責(zé)任的產(chǎn)生是由于締約一方或雙方違反了基于誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生的先契約義務(wù)。先契約義務(wù)是雙方當(dāng)事人在合同關(guān)系尚未最終確立前基于誠(chéng)實(shí)信用原則而負(fù)有相互通知、告知、協(xié)作、誠(chéng)實(shí)、保密的義務(wù)。④違反先契約義務(wù)的一方給相對(duì)方的合理信賴?yán)嬖斐闪藫p失。信賴?yán)媸侵妇喖s當(dāng)事人因信賴其與對(duì)方簽訂合同的有效成立而產(chǎn)生的利益。違約責(zé)任，即違反合同的民事責(zé)任，是指合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)所承擔(dān)的法律后果。它有以下主要特征：①違約責(zé)任產(chǎn)生于合同成立并生效后。②違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違反了合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任，主觀上一般不要求必須存在過(guò)錯(cuò)。③違約責(zé)任具有可約定性。締約過(guò)失責(zé)任與違約責(zé)任有以下主要區(qū)別：（1）產(chǎn)生的根據(jù)不同。締約過(guò)失責(zé)任產(chǎn)生的根據(jù)是先合同義務(wù)，而違約責(zé)任則只能產(chǎn)生于已成立并生效的合同。 （2）責(zé)任保護(hù)的利益不同。締約過(guò)失責(zé)任是為了保護(hù)締約雙方從開(kāi)始接觸、磋商到合同不能成立、合同無(wú)效、合同被撤銷時(shí)雙方之間為此而形成一種特殊的信賴關(guān)系，并基于這種特殊的信賴關(guān)系期望通過(guò)合同的訂立、履行去實(shí)現(xiàn)合同目的過(guò)程中產(chǎn)生的信賴?yán)?。而違約責(zé)任則重在保護(hù)合同當(dāng)事人的履行利益，所謂履行利益是指合同當(dāng)事人基于合同的生效，實(shí)際履行后所獲得的利益。（3）責(zé)任的性質(zhì)不同。締約過(guò)失責(zé)任具有法定性，它是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的，而違約責(zé)任具有約定性，當(dāng)事人可以在合同中約定違約責(zé)任的形式，約定違約金及賠償損失的數(shù)額、計(jì)算辦法等；（4）責(zé)任發(fā)生的時(shí)間不同。締約過(guò)失責(zé)任只產(chǎn)生在締結(jié)合同過(guò)程中，締結(jié)過(guò)程包括：①因一方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)致使合同不能成立，即仍處在要約或承諾階段；②合同雖已成立但因其合同標(biāo)的不適法而無(wú)效；③合同雖已成立但因其意思表示的不真實(shí)，法律行為不能發(fā)生法律效力而被撤銷。而違約責(zé)任只能發(fā)生在合同已經(jīng)成立且生效后。（5）歸責(zé)原則不同。締約過(guò)失責(zé)任的歸責(zé)原則是過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，而違約責(zé)任的歸責(zé)原則是嚴(yán)格責(zé)任原則。 （6）責(zé)任形式不同。依據(jù)合同法第42條的規(guī)定，“當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！本喖s過(guò)失責(zé)任的責(zé)任形式只能是損害賠償。違約責(zé)任的責(zé)任形式則很多，合同法在第七章違約責(zé)任中主要規(guī)定了如下幾種責(zé)任形式：繼續(xù)履行；采取補(bǔ)救措施；賠償損失；支付違約金；定金罰則；（7）賠償損失的范圍不同。締約過(guò)失責(zé)任賠償?shù)氖切刨嚴(yán)娴膿p失，既包括因他方的締約過(guò)失而導(dǎo)致信賴人的直接財(cái)產(chǎn)的減少，如費(fèi)用的支出，也包括信賴人的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)增加而未增加的利益，信賴合同有效而失去的某種應(yīng)得到的機(jī)會(huì)。信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同未曾發(fā)生時(shí)的狀態(tài)。違約責(zé)任賠償?shù)氖锹男欣娴膿p失，即合同成立且生效后，而違約方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)給非違約方造成的損失，履行利益賠償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人達(dá)到合同完全履行時(shí)的狀態(tài)。一般而言，違約責(zé)任的賠償范圍要比締約過(guò)失責(zé)任的賠償范圍大。（二） 商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議在訂立和履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議作為依據(jù)平等自愿原則合法訂立的合同，是一個(gè)獨(dú)立有效的合同，當(dāng)然適用我國(guó)合同法的一般規(guī)定，對(duì)締約過(guò)失責(zé)任和違約責(zé)任兩種民事責(zé)任形式的適用也不例外。然而，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議又不同于一般合同，如前所述，它是預(yù)約合同，預(yù)約合同的特殊性使得商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議在適用這兩種民事責(zé)任形式上有著自己的特點(diǎn)。締約過(guò)失責(zé)任的適用商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議作為商品房預(yù)售或買賣合同（本合同）的預(yù)約合同，其本身的締結(jié)就是后者的磋商過(guò)程，如果承認(rèn)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議可以適用締約過(guò)失責(zé)任，對(duì)于作為本合同的商品房預(yù)售或買賣合同而言，承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的時(shí)間將大大提前，這意味著，為簽訂商品房預(yù)售或買賣合同（本合同）目的而進(jìn)行磋商簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議（預(yù)約合同）之前的初步接觸或協(xié)商也將受到締約過(guò)失責(zé)任的約束，如果締約當(dāng)事人在初步接觸或協(xié)商后，因一方的過(guò)錯(cuò)而沒(méi)能繼續(xù)協(xié)商簽訂預(yù)約合同的，即構(gòu)成違反先合同義務(wù)，從而產(chǎn)生締約過(guò)失責(zé)任，須注意的是，該締約過(guò)失責(zé)任為雙重責(zé)任，即預(yù)約合同與本合同共同的締約過(guò)失責(zé)任。若真是這樣，所謂的“先合同義務(wù)”將大大地限制了本合同當(dāng)事人在締結(jié)合同時(shí)選擇相對(duì)人的自由，因?yàn)椋坏┍竞贤囊环竭x訂了另一方，哪怕對(duì)于本合同而言才是剛剛進(jìn)入初步交涉、商談，雙方當(dāng)事人仍需就簽訂預(yù)約合同事宜繼續(xù)協(xié)商下去，而不管彼此的情況是否發(fā)生了變化，也就是說(shuō)，他們必須一條路走到天黑，否則，將面臨著承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的危險(xiǎn)。然而，商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議畢竟是一個(gè)獨(dú)立的合同，雖然性質(zhì)上它是預(yù)約合同，經(jīng)締約雙方當(dāng)事人意思表示一致即告成立并生效而不受其它效