【文章內(nèi)容簡介】 立合約的保證假設(shè)一方回絕訂立主合同那么適用定金罰那么。證約定金：指以定金證明合同的成立具有證據(jù)的作用通常用于口頭合同。違約定金：指作為履行合同擔保的定金即交付定金的一方不履行合同約定的另一方可以沒收定金收受定金的一方不履行合同義務(wù)雙倍返還定金。解約定金：是指以定金作為保存合同解除權(quán)的條件即交付定金的人可以拋棄定金來解除合同收受定金的人亦可雙倍返還定金來解除合同。參照以上定金種類的劃分針對上述三種觀點筆者贊成第三種觀點即兩種合同中的定金的法律性質(zhì)并不一樣。商品房認購協(xié)議中的定金是立約定金因為商品房認購協(xié)議是預(yù)約合同是為簽訂本合同所作的預(yù)約其中所規(guī)定的定金是為了保證簽訂正式商品房預(yù)售或買賣合同而交付的具有明顯的立約定金性質(zhì)。人民適用?擔保法?假設(shè)干問題的解釋15條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的給付定金的一方回絕訂立主合同的無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方回絕訂立合同的應(yīng)當雙倍返還定金。〞因此商品房預(yù)購人回絕訂立正式商品房預(yù)售或買賣合同的無權(quán)要求返還定金；預(yù)售人回絕訂立正式商品房預(yù)售或買賣合同的應(yīng)當雙倍返還定金。不過由于商品房認購協(xié)議中定金的主要作用僅是保證正式商品房買賣合同的簽訂對其他條款的約定只是意向性的雙方還需進展繼續(xù)會談、磋商因此商品房認購協(xié)議簽訂的雙方假設(shè)僅是不履行協(xié)議規(guī)定的其他義務(wù)而未導(dǎo)致正式的商品房預(yù)售或買賣合同無法簽訂那么不適用定金罰那么。商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金它是為了保證簽訂商品房預(yù)售合同的雙方履行合同規(guī)定之義務(wù)而交付的定金當合同雙方的任一方未履行合同任一條款的規(guī)定構(gòu)成違約的都適用定金罰那么。因此它與商品房認購協(xié)議中的立約定金有著很大的區(qū)別。四、對商品房認購協(xié)議和商品房預(yù)售合同在訂立、履行中產(chǎn)生的民事法律責任進展比較分析。合同在訂立和履行過程中一般會產(chǎn)生兩種民事法律責任：一種是締約過失責任一種是違約責任。由于闡述的需要在此將先對這兩種民事法律責任進展簡單介紹。（一） 締約過失責任與違約責任締約過失責任是指在締約過程中締約一方或雙方因過錯違犯了老實信譽原那么產(chǎn)生的先契約義務(wù)而給相對方合理信賴利益造成損失所應(yīng)承擔的民事責任。它具有以下主要特征：①締約過失責任產(chǎn)生于合同締結(jié)的過程中即合同成立之前的磋商階段。②締約當事人對合同的不能成立存在過錯包括成心和過失。③締約過失責任的產(chǎn)生是由于締約一方或雙方違犯了老實信譽原那么而產(chǎn)生的先契約義務(wù)。先契約義務(wù)是雙方當事人在合同關(guān)系尚未最終確立前老實信譽原那么而負有互相、告知、協(xié)作、老實、的義務(wù)。④違犯先契約義務(wù)的一方給相對方的合理信賴利益造成了損失。信賴利益是指締約當事人因信賴其與對方簽訂合同的有效成立而產(chǎn)生的利益。違約責任即違犯合同的民事責任是指合同當事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時所承擔的法律后果。它有以下主要特征：①違約責任產(chǎn)生于合同成立并生效后。②違約責任是合同當事人違犯了合同義務(wù)所產(chǎn)生的責任主觀上一般不要求必須存在過錯。③違約責任具有可約定性。締約過失責任與違約責任有以下主要區(qū)別：1〕產(chǎn)生的根據(jù)不同。締約過失責任產(chǎn)生的根據(jù)是先合同義務(wù)而違約責任那么只能產(chǎn)生于已成立并生效的合同。 2〕責任保護的利益不同。締約過失責任是為了保護締約雙方從開始接觸、磋商到合同不能成立、合同無效、合同被撤銷時雙方之間為此而形成一種特殊的信賴關(guān)系并這種特殊的信賴關(guān)系望通過合同的訂立、履行去實現(xiàn)合同目的過程中產(chǎn)生的信賴利益。而違約責任那么重在保護合同當事人的履行利益所謂履行利益是指合同當事人合同的生效實際履行后所獲得的利益。3〕責任的性質(zhì)不同。締約過失責任具有法定性它是法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的而違約責任具有約定性當事人可以在合同中約定違約責任的形式約定違約金及賠償損失的數(shù)額、計算等；4〕責任發(fā)生的時間不同。締約過失責任只產(chǎn)生在締結(jié)合同過程中締結(jié)過程包括：①因一方當事人的過錯致使合同不能成立即仍處在要約或承諾階段；②合同雖已成立但因其合同標的不適法而無效；③合同雖已成立但因其意思表示的不法律行為不能發(fā)生法律效力而被撤銷。而違約責任只能發(fā)生在合同已經(jīng)成立且生效后。5〕歸責原那么不同。締約過失責任的歸責原那么是過錯責任原那么而違約責任的歸責原那么是嚴格責任原那么。 6〕責任形式不同。根據(jù)合同法第42條的規(guī)定“當事人在訂立合同過程中給對方造成損失的應(yīng)當承擔損害賠償責任。〞締約過失責任的責任形式只能是損害賠償。違約責任的責任形式那么很多合同法在第七章違約責任中主要規(guī)定了如下幾種責任形式：繼續(xù)履行；采取補救措施；賠償損失；支付違約金；定金罰那么；7〕賠償損失的范圍不同。締約過失責任賠償?shù)氖切刨嚴娴膿p失既包括因他方的締約過失而導(dǎo)致信賴人的直接財產(chǎn)的減少如費用的支出也包括信賴人的財產(chǎn)應(yīng)當增加而未增加的利益信賴合同有效而失去的某種應(yīng)得到的時機。信賴利益賠償?shù)慕Y(jié)果是使當事人到達合同未曾發(fā)生時的狀態(tài)。違約責任賠償?shù)氖锹男欣娴膿p失即合同成立且生效后而違約方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時給非違約方造成的損失履行利益賠償?shù)慕Y(jié)果是使當事人到達合同完全履行時的狀態(tài)。一般而言違約責任的賠償范圍要比締約過失責任的賠償范圍大。（二） 商品房認購協(xié)議在訂立和履行中產(chǎn)生的民事法律責任商品房認購協(xié)議作為根據(jù)平等自愿原那么合法訂立的合同是一個有效的合同當然適用我國合同法的一般規(guī)定對締約過失責任和違約責任兩種民事責任形式的適用也不例外。然而商品房認購協(xié)議又不同于一般合同如前所述它是預(yù)約合同預(yù)約合同的特殊性使得商品房認購協(xié)議在適用這兩種民事責任形式上有著自己的特點。締約過失責任的適用商品房認購協(xié)議作為商品房預(yù)售或買賣合同本合同〕的預(yù)約合同其本身的締結(jié)就是后者的磋商過程假設(shè)成認商品房認購協(xié)議可以適用締約過失責任對于作為本合同的商品房預(yù)售或買賣合同而言承擔締約過失責任的時間將大大提早這意味著為簽訂商品房預(yù)售或買賣合同本合同〕目的而進展磋商簽訂商品房認購協(xié)議預(yù)約合同〕之前的初步接觸或協(xié)商也將受到締約過失責任的約束假設(shè)締約當事人在初步接觸或協(xié)商后因一方的過錯而沒能繼續(xù)協(xié)商簽訂預(yù)約合同的即構(gòu)成違犯先合同義務(wù)從而產(chǎn)生締約過失責任須注意的是該締約過失責任為雙重責任即預(yù)約合同與本合同共同的締約過失責任。假設(shè)真是這樣所謂的“先合同義務(wù)〞將大大地限制了本合同當事人在締結(jié)合同時選擇相對人的因為一旦本合同的一方選訂了另一方哪怕對于本合同而言才是剛剛進入初步交涉、商談雙方當事人仍需就簽訂預(yù)約合同事宜繼續(xù)協(xié)商下去而不彼此的情況是否發(fā)生了變化也就是說他們必須一條路走到天黑否那么將面臨著承擔締約過失責任的危險。然而商品房認購協(xié)議畢竟是一個的合同雖然性質(zhì)上它是預(yù)約合同經(jīng)締約雙方當事人意思表示一致即告成立并生效而不受其它效力因素的影響但是這并不能排除為達成該預(yù)約合同而付出的努力只要這種努力使其中一方產(chǎn)生了信賴利益締約過失責任就有適用的余地只不過適用時要更加嚴格必須有現(xiàn)實的信賴利益損失且對方主觀上存在成心損失賠償?shù)姆秶矐?yīng)限制于直接損失范圍內(nèi)。