【正文】 品房認(rèn)購協(xié)議又不同于一般合同如前所述它是預(yù)約合同預(yù)約合同的特殊性使得商品房認(rèn)購協(xié)議在適用這兩種民事責(zé)任形式上有著自己的特點(diǎn)。一般而言違約責(zé)任的賠償范圍要比締約過失責(zé)任的賠償范圍大。信賴?yán)尜r償?shù)慕Y(jié)果是使當(dāng)事人到達(dá)合同未曾發(fā)生時(shí)的狀態(tài)。違約責(zé)任的責(zé)任形式那么很多合同法在第七章違約責(zé)任中主要規(guī)定了如下幾種責(zé)任形式：繼續(xù)履行；采取補(bǔ)救措施；賠償損失；支付違約金；定金罰那么；7〕賠償損失的范圍不同。根據(jù)合同法第42條的規(guī)定“當(dāng)事人在訂立合同過程中給對方造成損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。締約過失責(zé)任的歸責(zé)原那么是過錯(cuò)責(zé)任原那么而違約責(zé)任的歸責(zé)原那么是嚴(yán)格責(zé)任原那么。而違約責(zé)任只能發(fā)生在合同已經(jīng)成立且生效后。締約過失責(zé)任具有法定性它是法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的而違約責(zé)任具有約定性當(dāng)事人可以在合同中約定違約責(zé)任的形式約定違約金及賠償損失的數(shù)額、計(jì)算等；4〕責(zé)任發(fā)生的時(shí)間不同。而違約責(zé)任那么重在保護(hù)合同當(dāng)事人的履行利益所謂履行利益是指合同當(dāng)事人合同的生效實(shí)際履行后所獲得的利益。 2〕責(zé)任保護(hù)的利益不同。締約過失責(zé)任與違約責(zé)任有以下主要區(qū)別：1〕產(chǎn)生的根據(jù)不同。②違約責(zé)任是合同當(dāng)事人違犯了合同義務(wù)所產(chǎn)生的責(zé)任主觀上一般不要求必須存在過錯(cuò)。違約責(zé)任即違犯合同的民事責(zé)任是指合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定時(shí)所承擔(dān)的法律后果。④違犯先契約義務(wù)的一方給相對方的合理信賴?yán)嬖斐闪藫p失。③締約過失責(zé)任的產(chǎn)生是由于締約一方或雙方違犯了老實(shí)信譽(yù)原那么而產(chǎn)生的先契約義務(wù)。它具有以下主要特征：①締約過失責(zé)任產(chǎn)生于合同締結(jié)的過程中即合同成立之前的磋商階段。由于闡述的需要在此將先對這兩種民事法律責(zé)任進(jìn)展簡單介紹。四、對商品房認(rèn)購協(xié)議和商品房預(yù)售合同在訂立、履行中產(chǎn)生的民事法律責(zé)任進(jìn)展比較分析。商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金它是為了保證簽訂商品房預(yù)售合同的雙方履行合同規(guī)定之義務(wù)而交付的定金當(dāng)合同雙方的任一方未履行合同任一條款的規(guī)定構(gòu)成違約的都適用定金罰那么。〞因此商品房預(yù)購人回絕訂立正式商品房預(yù)售或買賣合同的無權(quán)要求返還定金；預(yù)售人回絕訂立正式商品房預(yù)售或買賣合同的應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。商品房認(rèn)購協(xié)議中的定金是立約定金因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購協(xié)議是預(yù)約合同是為簽訂本合同所作的預(yù)約其中所規(guī)定的定金是為了保證簽訂正式商品房預(yù)售或買賣合同而交付的具有明顯的立約定金性質(zhì)。解約定金：是指以定金作為保存合同解除權(quán)的條件即交付定金的人可以拋棄定金來解除合同收受定金的人亦可雙倍返還定金來解除合同。證約定金：指以定金證明合同的成立具有證據(jù)的作用通常用于口頭合同。成約定金：是指以定金的交付為合同成立的條件不交付定金合同那么不成立。為了進(jìn)一步理解定金的性質(zhì)這里有必要介紹一下定金的分類。但這兩種合同中定金的法律性質(zhì)存在著以下幾種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)是商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同中的定金的性質(zhì)都是違約定金性質(zhì)；另一種觀點(diǎn)是商品房認(rèn)購協(xié)議中的定金是解約定金商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金；第三種觀點(diǎn)是商品房認(rèn)購協(xié)議中的定金是立約定金商品房預(yù)售合同中的定金是違約定金。三、從定金的法律性質(zhì)方面對商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同的關(guān)系進(jìn)展比較分析。〞不過應(yīng)明確的是該登記備案程序只是房地產(chǎn)理部門對房地產(chǎn)施行行政理的一種手段而不是合同生效的要件。?城商品房預(yù)售理?亦規(guī)定：“商品房預(yù)售開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。理中商品房預(yù)售合同一般采取合同的形式詳細(xì)條款由預(yù)售方事先擬定主要內(nèi)容包括：雙方當(dāng)事人的根本情況；預(yù)售商品房的根本情況；預(yù)售商品房的價(jià)格及支付、限；交付房屋的日；違約責(zé)任及免責(zé)條款；糾紛的解決方式等。買賣雙方不得惡意串通損害第三人的合法權(quán)益。商品房預(yù)售合同的內(nèi)容合法是指預(yù)售合同的內(nèi)容不得違犯相關(guān)的法律、法規(guī)任何人不得利用預(yù)售商品房買賣合同進(jìn)展活動(dòng)。因此商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人簽訂合同的意思表示也必須符合這一要求才能有效。意思表示是指行為人在未受外力強(qiáng)迫或惑的情況下根據(jù)自己的權(quán)利義務(wù)和內(nèi)心判斷自主地作出意思表示。在商品房預(yù)售合同中對預(yù)購方主體資格的限制我國現(xiàn)有法律中沒有特別規(guī)定原那么上一切具有完全民事行為才能的自然人、法人和其他社會(huì)組織均可。但是在起訴前獲得商品房預(yù)售容許證明的那么可以認(rèn)定合同有效。這是商品房預(yù)售的法定憑證。商品房預(yù)售容許制度是我國對商品房預(yù)售進(jìn)展理的必要措施。否那么就是建筑就此而訂立的商品房預(yù)售合同是無效合同。建立工程規(guī)劃容許證是進(jìn)展工程建立的必備是商品房建立的前提條件。假設(shè)預(yù)售方?jīng)]有獲得土地使用證書而與別人訂立商品房預(yù)售合同那么該合同為無效合同。但是假設(shè)不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的企業(yè)在?城房地產(chǎn)理法?施行之前與別人訂立了商品房預(yù)售合同而在一審訴訟間依法獲得了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格那么可以認(rèn)定合同有效；人民?審理房地產(chǎn)理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設(shè)干問題的解答?以下稱?解答?〕第2條〕 ②預(yù)售方必須通過出讓的方式獲得土地使用權(quán)并交付了全部土地使用權(quán)出讓金獲得土地使用權(quán)證書。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須符合?城房地產(chǎn)理法?所要求的條件。根據(jù)?城房地產(chǎn)理法?和?城商品房預(yù)售理?的有關(guān)規(guī)定商品房預(yù)售合同的預(yù)售方應(yīng)當(dāng)具備以下條件：①預(yù)售方必須是經(jīng)過批準(zhǔn)設(shè)立并在工商行政理部門登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。由此商品房預(yù)售合同的生效條件需具備以下幾點(diǎn)：商品房預(yù)售合同的主體必須合格。因此商品房認(rèn)購協(xié)議只要是在老實(shí)信譽(yù)、確保公平的根底上通過友好協(xié)商達(dá)成的內(nèi)容不違犯我國法律、法規(guī)的強(qiáng)迫性規(guī)定其就成立并生效。其次根據(jù)我國?合同法?第44條規(guī)定：依法成立的合同自成立時(shí)生效。因此商品房認(rèn)購協(xié)議成立且生效的條件就是符合?合同法?合同生效的有關(guān)規(guī)定即可。在此只就合同有效要件進(jìn)展比較分析。二、從商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房預(yù)售合同的生效要件對兩者的關(guān)系進(jìn)展比較分析。商品房認(rèn)購協(xié)議成立并生效后雙方當(dāng)事人產(chǎn)生的履行義務(wù)是在一定時(shí)間內(nèi)要繼續(xù)進(jìn)展積極、老實(shí)地協(xié)商、會(huì)談以便最終簽訂正式的商品房預(yù)售或買賣合同因?yàn)楹炗喩唐贩空J(rèn)購協(xié)議的行為不是一次性的購房者購置商品房僅簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議是不夠的還要簽訂商品房買賣合同才能最終獲得所購房屋。因此商品房認(rèn)購協(xié)議是商品房預(yù)售或買賣合同的預(yù)約而商品房預(yù)售或買賣合同那么是本約。綜上所述商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房買賣合同有著本質(zhì)的區(qū)別詳細(xì)區(qū)別如下：商品房認(rèn)購協(xié)議是預(yù)約合同而商品房預(yù)售合同是買賣合同屬于本合同。因?yàn)樵谏唐贩款A(yù)售合同中預(yù)售方與預(yù)購方房屋的一切情況都有詳細(xì)明確的約定雙方無須將來再訂立商品房買賣合同就可以按照商品房預(yù)售合同的約定直接履行并房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)從而獲得該房屋到達(dá)交易的最終目的。對照以上預(yù)約合同的概念及其特征可知商品房認(rèn)購協(xié)議在其性質(zhì)上符合預(yù)約合同的全部法律特征因此屬于預(yù)約合同；而商品房預(yù)售合同那么不符合預(yù)約合同的法律特征因此不是預(yù)約合同。預(yù)約是一種訂約程序是本約成立過程中的一個(gè)先契約準(zhǔn)備階段。但相對于本合同而言預(yù)約合同有著自己鮮明的法律特征：預(yù)約合同是諾成合同即締約當(dāng)事人意思表示一致即告成立而不受其它要式行為的約束。在